Cour de cassation, 11 juin 2014. 12-29.882

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la parcelle vendue aux époux X... par les sociétés Carrefour Property et Carrefour administratif France ne constituait pas un local et n'était pas bâtie relevé, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que l'autorisation temporaire d'occupation donnée à M. Y... n'émanait pas du propriétaire de ce terrain et n'avait pas de contrepartie et retenu que l'existence d'un bail même verbal à son profit n'était pas démontrée, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que le bien vendu constituait l'accessoire du terrain et de l'immeuble à usage d'habitation dont M. Y... était propriétaire et qui a déduit de ces seuls motifs qu'il ne bénéficiait pas d'un droit de préemption sur ce bien, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. Y... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'ensemble des demandes de M. Y..., tendant à dire qu'il avait acquis la propriété de la parcelle AD 41, à condamner solidairement les sociétés CARREFOUR PROPERTY et CARREFOUR ADMINISTRATIF FRANCE, d'une part, à faire opérer au profit de M. Y... le transfert de propriété de la parcelle cadastrée AD 41, d'autre part, à payer, solidairement avec les époux X..., une somme de 3.000 ¿ à titre de dommages et intérêts à M. Y... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE Stéphane Y..., qui prétend être titulaire d'un bail sur la parcelle litigieuse, ne démontre pas avoir exercé sur elle de possession en qualité de propriétaire ; que sa demande fondée sur la prescription acquisitive peut donc être écartée d'emblée ; qu'il est par ailleurs constant que la parcelle n'est pas bâtie et ne constitue pas un accessoire d'un local d'habitation donné à bail ; que ne sont dès lors applicables ni les dispositions de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ni celles de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatives aux droits des locataires en cas de vente du bien donné à bail ; que la société CARREFOUR PROPERTY observe par ailleurs justement qu'aucune contrepartie n'existant à l'autorisation temporaire d'occupation donnée à Stéphane Y..., l'existence d'un bail, même verbal, n'est même pas démontrée ; qu'à supposer même, pour les besoins du raisonnement, qu'il puisse être considéré qu'un bail verbal existait au profit de Stéphane Y..., ayant pour contrepartie l'entretien de la parcelle, la vente de cette dernière sans résiliation préalable de ce bail par la société CARREFOUR PROPERTY ne constituerait pas une cause d'annulation de la vente, qui est seulement sollicitée par Stéphane Y... ; qu'il en résulte que Stéphane Y... ne démontre pas le moindre droit sur la parcelle, étant rappelé que nul ne pouvant être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique, la société CARREFOUR PROPERTY avait toute liberté de choisir de vente ou ne pas vendre et à qui ; que par ailleurs, Stéphane Y... n'invoque ni a fortiori ne caractérise aucun abus de droit à l'encontre de CARREFOUR PROPERTY, les pièces produites par les époux X... suggérant au contraire que ces derniers ont acquis la parcelle litigieuse pour satisfaire aux conditions administratives d'un permis de construire ; que le jugement, dont la cour adopte par ailleurs les motifs, sera donc confirmé en toutes ses dispositions ; ET AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES QUE sur les demandes présentées sur le fondement du droit de préemption prévu par les lois du 31 décembre 1975 et du 6 juillet 1989, les deux parcelles cadastrées AD 40 et AD 41 situées à Déville-lès-Rouen proviennent d'une ancienne division ; que M. Y... soutient qu'il est titulaire d'un bail verbal sur la parcelle AD 41 qui lui a été consenti par le propriétaire, la société COMPTOIRS MODERNES ECONOMIQUES DE NORMANDIE, lors de l'acquisition de sa propriété ¿ parcelle AD 40 ¿ intervenue le 11 mars 1995 ; que la société CARREFOUR PROPERTY qui a vendu la parcelle AD 41 par acte du 27 juin 2007 s'oppose à l'existence de ce bail tout en admettant que M. Y... a pu jouir du terrain sans opposition de sa part ; que M. Y... doit donc établir l'existence d'un bail autrement que par sa seule occupation du terrain et par la description de sa configuration qui ne sont pas suffisantes selon la jurisprudence constante pour prouver l'existence d'un bail verbal ; qu'il ne prétend pas et, a fortiori, n'établit pas qu'un prix a été convenu et que celui-ci a été payé ; qu'il fait état d'un accord porté sur l'entretien du terrain en contrepartie de l'occupation des lieux ; qu'il produit en ce sens le témoignage de Mme Z... qui atteste qu'en avril 2005 elle a entendu la directrice du magasin CHAMPION confirmer que la parcelle AD 41 était sans utilité pour le magasin et que M. Y... pouvait le considérer comme une location gratuite en contrepartie de son entretien ; qu'il ne saurait être retenu que cet accord qui n'émanait donc pas du propriétaire de la parcelle AD 41 aurait été de nature à engager la société COMPTOIRS MODERNES ECONOMIQUES et M. Y... par un contrat de bail ; que les éléments produits ne révèlent pas de façon non équivoque l'intention de ces parties de se lier entre elles par un contrat de bail ; que l'occupation de la parcelle AD 41 par M. Y... doit s'interpréter comme une tolérance ; que M. Y... est donc mal fondé à revendiquer un droit de préemption ; qu'en tout état de cause en admettant même l'existence d'un bail, le tribunal relève que la nature du bien occupé par M. Y... ne lui permet pas de solliciter l'application des dispositions qu'il invoque ; qu'en effet il résulte de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 que la mise en oeuvre du droit de préemption suppose que la vente porte sur un local d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel ; que l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que ses dispositions, dont le droit de préférence prévu à l'article 15, s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardin et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; que le droit de préemption revendiqué par M. Y... porte sur la parcelle cadastrée AD 41 de 118 m2 qui est un terrain ; qu'il ne s'agit donc pas d'un local au sens des dispositions de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ; que le droit de préférence cidessus cité ne peut pas plus être revendiqué par M. Y... puisqu'il est propriétaire de la parcelle AD 40 et qu'un jardin ne peut bénéficier du droit de préférence qu'à condition qu'il soit loué accessoirement au local principal par le même bailleur, ce qui n'est pas la situation de l'espèce ; ALORS, d'une part, QU'en cas de vente d'un bail constituant l'accessoire d'un local à usage d'habitation et professionnel consécutive à la division d'un immeuble par lot, le locataire ou l'occupant de bonne foi de cet accessoire bénéficie sur celui-ci d'un droit de préemption ; qu'en jugeant que M. Y... ne bénéficiait pas d'un droit de préemption sur la parcelle AD 41 sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette parcelle ne constituait pas un accessoire du terrain et de l'immeuble à usage d'habitation principale dont M. Y... était propriétaire, faisant l'objet d'une première vente après division d'un immeuble en lots, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, ensemble les articles 2 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; ALORS, d'autre part, QUE préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel ou de leurs accessoires, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; qu'en l'espèce, M. Y... faisait valoir, dans ses conclusions, qu'il était titulaire d'un bail verbal et en tout état de cause occupant de bonne foi de la parcelle AD 41 ; qu'en retenant que M. Y... n'établissait pas l'existence d'un bail verbal, tout en constatant qu'il n'était pas contesté qu'il jouissait à tout le moins d'une tolérance, sans rechercher si M. Y... n'avait pas qualité à invoquer le bénéfice du droit de préemption de par son occupation de bonne foi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ; ALORS, de troisième part, QUE la sanction du non-respect du droit de préemption est l'annulation de la vente ; qu'en jugeant que la vente de la parcelle litigieuse sans résiliation préalable du bail dont bénéficiait M. Y... ne constituait pas une cause d'annulation de la vente, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.