Cour d'appel, 12 décembre 2023. 23/01471

1ère Chambre ARRÊT N°352 N° RG 23/01471 N° Portalis DBVL-V-B7H-TSQQ M. [L] [M] Mme [W] [M] M. [I] [M] M. [S] [M] C/ M. [P] [G] [Y] [A] [D] M. [Z] [K] [R] [U] [D] M. [L] [C] [T] [H] [D] Mme [DW] [F] [D] épouse [B] Mme [V] [X] [D] épouse [J] S.A.R.L. PACO S.A.S. REELS Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre entendu en son rapport, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Monsieur Pierre DANTON, lors des débats et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 10 octobre 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 12 décembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [L] [M] en son nom propre et en sa qualité d'ayant-droit de [N] [E] épouse [M] décédée le [Date décès 14]2023 né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 32](14) [Adresse 8] [Localité 25] Représenté par Me Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Angela TRAD de la SELAS TRAD AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Madame [W] [M] en qualité d'ayant-droit de [N] [E] épouse [M], décédée le [Date décès 14]2023 née le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 33] (61) [Adresse 6] [Localité 29] Représentée par Me Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Angela TRAD de la SELAS TRAD AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Monsieur [I] [M] en qualité d'ayant-droit de [N] [E] épouse [M], décédée le [Date décès 14]2023 né le [Date naissance 4] 1991 à [Localité 36] (35) [Adresse 9] [Localité 29] Représenté par Me Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Angela TRAD de la SELAS TRAD AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Monsieur [S] [M] en qualité d'ayant-droit de [N] [E] épouse [M], décédée le [Date décès 14]2023 né le [Date naissance 11] 1995 à [Localité 36] (35) [Adresse 8] [Localité 25] Représenté par Me Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Angela TRAD de la SELAS TRAD AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS : Monsieur [P] [G] [Y] [A] [D] né le [Date naissance 21] 1953 à [Localité 37] (42) [Adresse 35] [Adresse 35] [Localité 28] Représenté par Me Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocat au barreau de LORIENT Monsieur [Z] [K] [R] [U] [D] né le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 37] (42) [Adresse 10] [Localité 27] Représenté par Me Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocat au barreau de LORIENT Monsieur [L] [C] [T] [H] [D] né le [Date naissance 15] 1981 à [Localité 37] (42) [Adresse 17] [Localité 26] Représenté par Me Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocat au barreau de LORIENT Madame [DW] [F] [D] épouse [B] née le [Date naissance 7] 1985 à [Localité 37] (42) [Adresse 20] [Localité 26] Représentée par Me Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocat au barreau de LORIENT Madame [V] [X] [D] épouse [J] née le [Date naissance 18] 1989 à [Localité 37] (42) [Adresse 24] [Localité 23] Représentée par Me Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocat au barreau de LORIENT INTERVENANTES VOLONTAIRES : La société PACO ARCHITECTURE, SARL immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le n°834.906.075, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 19] [Localité 31] Représentée par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Pierre-Antoine ALDIGIER de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER La société REELS SAS, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n°810.792.333, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 5] [Localité 30] Représentée par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Pierre-Antoine ALDIGIER de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER EXPOSÉ DU LITIGE 1. En 2016, M. [L] [M] et Mme [N] [M] (les époux [M]) ont acquis une maison d'habitation située [Adresse 16] à [Localité 34]. Cette maison a fait l'objet d'un projet de rénovation et de transformation dès son acquisition en raison de sa vétusté. 2. M. [P] [D], M. [Z] [D], M. [L] [D], Mme [DW] [D] et Mme [V] [D] (les consorts [D]) sont propriétaires de la parcelle voisine de celle des époux [M], située [Adresse 22] à [Localité 34]. 3. Ces deux propriétés sont situées au sein du lotissement du [Adresse 16] dont ils constituent les lots 29 ([M]), 30 et 31 ([D]). 4. Par exploit du 17 octobre 2022, les consorts [D] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lorient en référé d'heure à heure les époux [M] aux fins de voir ordonner l'interruption des travaux de construction, ainsi que la remise en état des lieux par la démolition de la construction. 5. Par ordonnance du 25 octobre 2022 signifiée le jour même, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient a : - ordonné aux époux [M] de cesser immédiatement tous travaux sur la parcelle AL n° [Cadastre 12] de la résidence [Adresse 16] sise [Adresse 16] à [Localité 34] à compter de la signification de l'ordonnance et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, - condamné les époux [M] à la remise en état des lieux par la démolition de la construction édifiée en violation de l'article 15 du cahier des charges du 24 avril 1963 dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, - rejeté les autres demandes, - condamné solidairement les époux [M] à payer aux consorts [D] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les défendeurs aux dépens. 6. Par déclaration parvenue au greffe de la cour d'appel de Rennes le 31 octobre 2022, les époux [M] ont interjeté appel de cette décision. 7. Le 24 novembre 2022, le greffe a adressé un avis de fixation à bref délai, avec une audience de plaidoiries initialement prévue le 9 mai 2023. 8. Par ordonnance du 31 janvier 2023, le premier président de la cour d'appel de Rennes, statuant en référé, a : - arrêté l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Lorient le 25 octobre 2022 mais uniquement en ce qu'elle ordonne la démolition sous astreinte de la construction édifiée par les époux [M] sur la parcelle AL n°[Cadastre 12] de la résidence [Adresse 16] sis [Adresse 16] à [Localité 34], - rejeté la demande pour le surplus, - pris acte de ce que les époux [M] n'ont pas payé la somme allouée à leurs adversaires sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné la radiation de l'affaire enrôlée au répertoire général sous le n° 22/06346 attribué à la 1ère chambre civile de la cour, - rappelé que cette affaire ne pourra être remise au rôle que sur autorisation sollicitée par simple requête et sur justification du règlement de la somme allouée par le juge des référés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [L] [M] et Mme [N] [E] épouse [M] aux dépens, - condamné les époux [M] à payer aux consorts [D] une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 9. L'affaire a été réenrôlée le 9 mars 2023. * * * * * 10. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 8 octobre 2023, M. [L] [M], agissant tant en son nom propre qu'en qualité d'ayant droit de son épouse décédée le [Date décès 14] 2023, Mme [W] [M], M. [I] [M] et M. [S] [M] (les consorts [M]) demandent à la cour de : - infirmer, dans toutes ses dispositions, l'ordonnance entreprise, - à titre principal, - juger de l'absence de trouble manifestement illicite, - juger que la décision de démolition est disproportionnée, - juger que la décision d'arrêt des travaux est disproportionnée, - en conséquence, - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, - débouter les consorts [D] de l'ensemble de leurs demandes, - à titre subsidiaire, - juger de l'inapplicabilité des stipulations litigieuses des cahiers des charges de copropriété du fait de leur caducité, - juger de l'absence de trouble manifestement illicite, - en conséquence, - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, - débouter les consorts [D] de l'ensemble de leurs demandes, - en tout état de cause, - condamner solidairement les consorts [D] au paiement de la somme provisionnelle de 10.000 € pour violation de leur obligation de bonne foi contractuelle, - condamner solidairement les consorts [D] au paiement de la somme provisionnelle de 164.631,69 € pour le préjudice matériel causé, - condamner solidairement les consorts [D] au paiement de la somme provisionnelle de à 100.000 € au titre de la perte de chance, - condamner solidairement les consorts [D] au paiement de la somme provisionnelle de 10.000 € au titre du préjudice de santé, - condamner solidairement les consorts [D] au paiement de la somme provisionnelle de 10.000 € au titre du préjudice d'agrément, - condamner solidairement les consorts [D] au paiement de la somme provisionnelle de 15.000 € au titre du préjudice moral, - condamner solidairement les consorts [D] à une amende civile de 10.000 € pour procédure abusive, - débouter les consorts [D] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre eux, - rejeter en conséquence l'intégralité de leurs prétentions, - infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a condamnés aux entiers dépens, - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, - condamner solidairement les consorts [D] à leur payer la somme de 75.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 11. À l'appui de leurs prétentions, les consorts [M] font en effet valoir : - que le juge des référés n'était pas fondé à rendre son ordonnance sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile, dont les conditions n'étaient manifestement pas réunies, faute d'urgence et en présence d'une contestation sérieuse, - que le juge des référés ne s'est fondé sur aucun élément probant pour considérer que leur construction constituerait une élévation d'un étage sur le rez-de-chaussée semi enterré existant, aucun trouble, et encore moins manifeste, n'étant établi, notamment quant à la vue, les consorts [D] ayant à cet égard la charge de la preuve et seul un droit à indemnisation leur étant ouvert, - qu'il n'est établi aucune violation des termes du cahier des charges du lotissement, la qualification du niveau inférieur en sous-sol semi-enterré relevant du juge du fond, - que la seule construction se situant au-dessus du rez-de-chaussée est celle réalisée sous le toit de la maison, c'est-à-dire des combles, conformément à l'article 15 du cahier des charges du lotissement, la limite de hauteur de 9 mètres, stipulée au PLU de la Commune de [Localité 34], étant au demeurant respectée, - que le trouble manifestement illicite est d'autant moins constitué qu'ils ont obtenu un permis de construire conforme au cahier des charges, - que les sanctions adoptées par le premier juge sont disproportionnées au regard du principe fondamental de respect de la dignité humaine (le nouveau permis de construire ayant vocation à permettre une adaptation à la situation de santé évolutive de Mme [M], décédée depuis), au regard de son coût financier excessif (près de 700.000 €), - que c'est la nature contractuelle des cahiers des charges qui doit prévaloir entre les colotis, la suppression de l'article 15 du cahier des charges litigieux ayant été votée par plus des deux tiers des voix exprimées tant en termes de nombre de propriétaires que de pourcentages, de sorte qu'il doit être considéré comme caduc à compter du 26 septembre 2019, - qu'en toute hypothèse, les consorts [D] font preuve de mauvaise foi contractuelle et d'une particulière malveillance à leur égard, en témoignent les nombreuses procédures diligentées contre eux, à l'origine d'importants préjudices. * * * * * 12. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 9 octobre 2023, les consorts [D] demandent à la cour de : - confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, - débouter les consorts [M], la SARL Paco Architectures et la SAS Réels de toutes leurs demandes, fin et conclusions ni fondées, ni justifiées, - condamner solidairement les consorts [M], la SARL Paco Architectures et la SAS Réels à leur payer la somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les mêmes et sous la même solidarité aux entiers dépens, - rejeter, eu égard à leur tardiveté, les conclusions d'appel n° 3 des consorts [M] notifiées le 9 octobre 2023 à minuit. 13. À l'appui de leurs prétentions, les consorts [D] font en effet valoir : - que les consorts [M] dévoient la notion de rez-de-chaussée, qui ne peut se situer à près de 2 mètres au-dessus du niveau du sol, - qu'un tiers lésé peut espérer obtenir l'interruption des travaux autorisés par un permis de construire non conforme au cahier des charges d'un lotissement, le juge des référés étant compétent pour ordonner toute mesure pouvant mettre fin à une non-conformité au cahier des charges, sans égard à toute contestation sérieuse en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, même en l'absence de préjudice, - que la question du préjudice de vue est un élément complémentaire mais tout aussi fondamental, - que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, - que le rez-de-chaussée de la maison des consorts [M] était constitué d'un sous-sol semi-enterré, alors que ce qu'ils considèrent être le rez-de-chaussée est en réalité au-dessus du sol d'environ de deux mètres, le but étant clairement de créer un étage supplémentaire pour porter la maison sur 3 niveaux, - que l'esprit de l'article 15 du cahier des charges en litige (possibilité d'élever seulement des maisons d'un rez-de-chaussée simple avec combles aménagés) est de fixer une limitation à la hauteur des constructions et non pas de s'intéresser uniquement à l'aménagement intérieur des maisons construites, - que c'est à raison que le tribunal administratif a considéré que le maire de la commune de Larmor-Plage n'était pas compétent pour approuver des modifications du cahier des charges en application de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, dès lors que seuls les colotis sont concernés par ce cahier des charges qui a donc toujours une force contractuelle entre les colotis, - qu'il n'existe pas de disproportion manifeste, la démolition étant ici une solution logique qui s'impose, - qu'ils n'ont jamais fait une application déraisonnable de leurs droits, leur action étant parfaitement légitime. * * * * * 14. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 5 septembre 2023, la SARL Paco Architectures et la SAS Réels demandent à la cour de : - les déclarer recevables en leurs interventions volontaires, - réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, - statuant à nouveau, - débouter les consorts [D] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre les consorts [M], - condamner solidairement les consorts [D] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 15. À l'appui de leurs prétentions, la SARL Paco Architectures et la SAS Réels font en effet valoir : - que les époux [M] ont fait appel à leurs compétences d'architectes pour la rénovation de leur maison, - qu'elles ont un intérêt à intervenir volontairement à l'instance en raison de la possibilité de leur mise en cause sur leur devoir de conseil en cas de confirmation de l'ordonnance, - qu'aux termes de l'ordonnance querellée, il existait un consensus entre les parties pour considérer que le niveau semi-enterré de la maison existante, niveau conservé dans le cadre du projet litigieux, est le « sous-sol » de la maison et non pas son « rez-de-chaussée », qualification au demeurant non contestable, - que le projet de création de combles est conforme au cahier des charges du lotissement, - que la limite totale de hauteur est conforme au plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 34], aucune hauteur maximale de combles n'étant pour le surplus prévue ni au PLU, ni au cahier des charges du lotissement, la différence globale de gabarit de la maison entre l'existant et le projet étant minime, - que les consorts [D] ne justifient nullement du mécanisme juridique qui, selon eux, aurait rendu le cahier des charges opposable aux époux [M] alors que ces derniers ne sont pas « primo-acquéreurs » mais simplement sous-acquéreurs du lot n° 29, - que les mesures ordonnées par le juge des référés de première instance mettent en péril l'ouvrage réalisé, - que la démolition de l'ouvrage serait complètement disproportionnée au regard du préjudice de vue, inexistant, que pourraient faire valoir les consorts [D]. * * * * * 16. L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 9 octobre 2023. 17. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de rejet des dernières conclusions des appelants 18. Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, 'le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement'. 19. L'article 803 prévoit en son 1er alinéa que 'l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue'. 20. En l'espèce, dans des conclusions déposées au greffe le 9 octobre 2023, les consorts [D] demandent à la cour de 'rejeter, eu égard à leur tardiveté, les conclusions d'appel n° 3 des consorts [M] notifiées le 9 octobre 2023 à minuit'. 21. En réalité, les conclusions des consorts [M] ont été déposées au greffe via RPVA le 8 octobre 2023, soit la veille de l'ordonnance de clôture qui était prévue le 9 octobre 2023. Elles répliquent à celles déposées par les consorts [D] le 6 octobre 2023. 22. Les conclusions des consorts [D] ne constituent pas des conclusions de procédure mais des conclusions de fond auxquelles a été ajouté l'incident de procédure. En ce sens, déposées le jour de l'ordonnance de clôture, elles s'exposent à une irrecevabilité. 23. Dans ces conditions, afin de respecter le principe du contradictoire et de permettre d'accueillir tant les conclusions des consorts [M] du 8 octobre 2023 que celles des consorts [D] du 9 octobre 2023, il y aura lieu de révoquer l'ordonnance de clôture du 9 octobre 2023 et de prononcer la clôture au jour de l'audience. Sur l'intervention volontaire de la SARL Paco Architectures et de la SAS Réels 24. Aux termes de l'article 328 du code de procédure civile, 'l'intervention volontaire est principale ou accessoire'. 25. L'article 330 prévoit que 'l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie'. 26. L'article 554 dispose que 'peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'. 27. En l'espèce, la SARL Paco Architectures et la SAS Réels sont intervenues à l'instance en leur qualité d'architectes des consorts [M] pour la rénovation de leur maison, en raison de la possibilité de la mise en cause de leur devoir de conseil en cas de confirmation de l'ordonnance. Elles ne formulent aucune demande pour elles-mêmes, hormis au titre des frais irrépétibles. 28. L'intervention volontaire de la SARL Paco Architectures et de la SAS Réels n'a été contestée par aucune partie. Il leur en sera donné acte. Sur le trouble manifestement illicite 29. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'. 30. Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s'agit d'un acte ou d'une abstention s'inscrivant en méconnaissance de l'ordre juridique établi, qu'il faut faire cesser sans délai, puisqu'il est inadmissible, pour constituer une illicéité manifeste. L'origine de cette méconnaissance d'une norme juridique obligatoire peut être aussi bien délictuelle que contractuelle. 31. Cela suppose que le juge des référés : - caractérise en quoi le trouble allégué est illicite, - caractérise en quoi l'illicéité est manifeste, - le cas échéant, exerce le contrôle de proportionnalité qu'exige de lui l'application de la Convention européenne des droits de l'homme. 32. Enfin, la charge de la preuve du trouble manifestement illicite pèse sur celui qui l'allègue pour fonder ses prétentions, de sorte que c'est au demandeur qu'il revient de démontrer les fautes du défendeur comme cause du trouble invoqué. 33. Le cahier des charges d'un lotissement constitue le titre commun des parties et autorise le coloti, en cas d'infraction commise par un autre coloti, à requérir en référé le respect de ce titre contractuel et à exiger la destruction de ce qui a été réalisé en contravention et qui constitue un trouble manifestement illicite. Les stipulations d'un cahier des charges ont toujours, entre colotis, un caractère contractuel et leur violation doit être sanctionnée même en l'absence de préjudice. 34. En l'espèce, pour condamner les époux [M] à la remise en état des lieux par la démolition de la construction édifiée en violation de l'article 15 du cahier des charges du 24 avril 1953, le juge des référés relève : - que le cahier des charges du lotissement [Adresse 16] en date du 24 avril 1953 prévoit en son article 15 que, sur les lots 15 à 29, il sera possible d'élever seulement des maisons d'un rez-de-chaussée simple avec combles aménagées, - que le projet de construction s'analyse bien comme une surélévation d'un niveau d'étage sous combles, - que, dès lors, la construction du premier étage d'une maison d'habitation en contravention avec les clauses du cahier des charges constitue un trouble manifestement illicite que les consorts [D] sont bien fondés à faire cesser. 35. La parcelle AL n° [Cadastre 12] appartenant aux consorts [M] constitue le lot n° 29 du lotissement [Adresse 16] créé par M. [O] en 1953, tandis que la parcelle AL n° [Cadastre 13] des consorts [D], leurs voisins immédiats, correspond aux lots 30 et 31 de ce lotissement. 36. Les consorts [D] voient dans le non-respect du cahier des charges un trouble manifestement illicite, précisant que 'la question du préjudice de vue est un élément complémentaire et fondamental, qui explique pourquoi (ils) entendent faire respecter le cahier des charges mais il n'est pas utile pour eux d'en rapporter la preuve'. 37. L'article 15 du cahier des charges du lotissement [Adresse 16] en date du 24 avril 1953 interdit au propriétaire du lot 29, en l'occurrence la parcelle AL n° [Cadastre 12] des consorts [M], d'édifier autre chose qu'une maison de rez-de-chaussée simple avec combles aménagés. 1 - l'opposabilité du cahier des charges : 38. Les consorts [M], qui affirment que le cahier des charges en cause serait devenu invalide pour avoir fait l'objet d'une modification à la demande des colotis, ne soulèvent pas son caractère inopposable, ce moyen étant développé uniquement par la SARL Paco Architectures et la SAS Réels, intervenants volontaires. La cour observe à cet égard que les consorts [M] n'ont donné aucune suite à sa demande de production de leur titre de propriété faite sur l'audience. 39. Non seulement les consorts [M] n'allèguent pas eux-mêmes l'inopposabilité du cahier des charges à leur égard, ce qu'ils auraient seuls qualité à faire, mais encore ils affirment que '81,7% du lotissement de 1953 représentant 26 propriétaires sur 31 et 11 propriétaires représentant 80,9% du lotissement de 1961 ont exprimé leur accord pour la suppression de l'article 15 du cahier des charges de lotissement litigieux' et se contentent de le considérer 'comme caduc à compter du 26 septembre 2019', de sorte qu'ils en acceptaient jusque-là le caractère contractuel et, partant, contraignant, ainsi qu'ils l'avouent en page 55 de leurs conclusions : 'les consorts [D] et les consorts [M] sont liés avec les autres colotis, comme exposé précédemment, par un engagement contractuel, à savoir le cahier des charges de lotissement'. 40. Le cahier des charges du 24 avril 1953 doit donc être considéré comme opposable aux consorts [M]. 2 - la caducité du cahier des charges : 41. L'article 25 du cahier des charges du 24 avril 1953 prévoit que 'les dispositions au présent cahier des charges feront loi tant entre les lotisseurs et l'acquéreur qu'entre les différents acquéreurs. Toutefois, celles de ces dispositions qui n'ont pas un caractère général ou de police pourront, dans les rapports entre acquéreurs, être modifiées par délibérations du syndic mais, dans ce cas, des convocations spéciales devront être envoyées à tous les membres du syndicat et la majorité devra être des deux tiers des voix exprimés'. 42. Un arrêté de la mairie de [Localité 34] du 28 octobre 2019 vise 'la demande écrite des propriétaires du lotissement du [Adresse 16] en date du 26 septembre 2019 souhaitant expressément la mise en compatibilité des cahiers des charges de 1953 et de 1961 ainsi que de leur règlement de lotissement avec le plan local d'urbanisme en vigueur sur la commune de [Localité 34] avec pour résultante que l'ensemble des dispositifs réglementaires ne soient pas plus restrictifs que le plan local d'urbanisme en vigueur' et, constatant que 'le nombre des demandes écrites reçues respecte les conditions de majorité définies par l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, soit pour le lotissement de 1953 accord de 26 propriétaires sur 31 représentant 12.309 m² sur 15.052 m² de la surface totale (81,7 %)', ratifie 'les modifications souhaitées', en ce compris l'abrogation de l'article 15 suivant document annexé. 43. Outre le fait que cet arrêté a été annulé par le tribunal administratif de Rennes par jugement du 9 juin 2022, lui-même devenu définitif par suite d'une décision de la cour administrative de Nantes du 7 décembre 2022, en raison de son caractère superfétatoire et de l'incompétence du maire de la commune de Larmor-Plage qui, dans son arrêté, annexe des modifications 'intéressant les seuls colotis', aucune pièce n'est produite sur le respect en bonne et due forme de ces modifications dans les termes de l'article 25 du lotissement, de sorte que la caducité de l'article 15 n'est pas établie. 3 - les travaux litigieux : 44. L'article 15 du cahier des charges du 24 avril 1953 est ainsi rédigé : 'La surface totale occupée tant par les constructions que par les constructions annexes (appentis, poulaillers, garages) ne pourra en aucun cas dépasser les dix pour cent de la surface du lot. Sur les lots numérotés de 1 à 13, de 30 à 32 et 35, il sera possible d'élever des maisons d'un étage avec combles aménagés sur rez-de-chaussée. Sur les lots 15 à 29, il sera possible d'élever seulement des maisons d'un rez-de-chaussée simple avec combles aménagés'. 45. Pour rappel, les deux propriétés sont situées au sein du lotissement du [Adresse 16] dont ils constituent les lots 29 ([M]), 30 et 31 ([D]). 46. Le procès-verbal de constat d'huissier établi le 29 avril 2022 à la requête des consorts [D] mentionne que 'la maison implantée sur le terrain de la propriété n° 24 cadastrée [Cadastre 12] et voisin de celui des requérants a été démolie. Seul en demeure le niveau en sous-sol semi-enterré présentant des pierres de taille en granit. Toute la partie supérieure à usage d'habitation a été intégralement démolie'. 47. Les consorts [D] estiment que les consorts [M] jettent la confusion en considérant que le premier étage qu'ils ont construit constituerait désormais le rez-de-chaussée, et que le sous-sol semi-enterré ne serait pas constitutif du rez-de-chaussée, alors que, selon eux, l'immeuble a été surélevé et un niveau supplémentaire a été créé. 48. La question est donc de savoir si 'le sous-sol semi-enterré', ainsi que le qualifient les consorts [D] eux-mêmes, constitue le rez-de-chaussée. En fonction de la réponse qui sera donnée, les consorts [M] seront autorisés ou non à modifier leur maison en y ajoutant un niveau et des combles aménagés. 49. La cour constate que, dans son ancienne configuration, le niveau se situant au-dessus du 'sous-sol semi-enterré' ne constituait pas des combles mais un étage de vie, lui-même surplombé par des combles, semble-t-il non aménagés. D'ailleurs, les consorts [M] évoquent, dans leur demande de permis de construire, une 'maison de plain-pied sur sous-sol semi-enterré'. Les photographies des lieux et les plans produits à l'appui de la demande de permis de construire de 1958 établissent que ce sous-sol semi-enterré est notamment occupé par un garage, une chaufferie, des caves et/ou des débarras et qu'il est exclusif de toute pièce de vie, ce qui remet en cause la qualification de rez-de-chaussée que tentent de lui apporter les consorts [D], dont la thèse reviendrait à considérer que les consorts [M] ne pourraient ajouter à ce sous-sol que des combles, éventuellement aménagés. 50. Quoi qu'il en soit, cette appréciation, qui ne peut pas relever de l'évidence, excède manifestement les pouvoirs du juge des référés, ce qui aurait dû conduire le premier juge, a fortiori en vertu du contrôle de proportionnalité entre le droit de propriété et le trouble créé, à débouter les consorts [D] de leurs demandes de démolition et d'arrêt des travaux. 51. L'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a : - ordonné aux époux [M] de cesser immédiatement tous travaux sur la parcelle AL n°[Cadastre 12] de la résidence [Adresse 16] sis [Adresse 16] à [Localité 34] à compter de la signification de l'ordonnance et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, - condamné les époux [M] à la remise en état des lieux par la démolition de la construction édifiée en violation de l'article 15 du cahier des charges du 24 avril 1963 dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard. 52. Statuant à nouveau, la cour déboutera des consorts [D] de ces chefs de demande. Sur les demandes de provisions 53. L'article 835 du code de procédure civile dispose en son 2ème alinéa que, 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'. 54. En l'espèce, les consorts [M] demandent à la cour de condamner les consorts [D] à leur payer des provisions à valoir sur l'indemnisation des divers préjudices subis en raison de l'action initiée aux fins d'arrêt et de démolition des travaux (10.000 € pour violation de leur obligation de bonne foi contractuelle, 164.631,69 € pour le préjudice matériel, 100.000 € au titre de la perte de chance, 10.000 € au titre du préjudice de santé, 10.000 € au titre du préjudice d'agrément, 15.000 € au titre du préjudice moral). 55. Toutefois, si leur choix de la procédure de référé apparaît, en raison de ce qui vient d'être dit et jugé, particulièrement téméraire, la responsabilité des consorts [D] dans la réalisation des différents préjudices ainsi invoqués ne peut être établie que par le juge du fond, à l'occasion de son examen sur la conformité de la construction aux règles qui lui seront appliqués et aux droits des tiers. 56. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté les consorts [M] de leurs demandes reconventionnelles. Sur l'amende civile 57. L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'. 58. Ces dispositions n'autorisent pas les consorts [M] à demander à la cour de condamner solidairement les consorts [D] à une amende civile de 10.000 € pour une procédure dont le caractère abusif n'est au surplus pas démontré. 59. La disposition de l'ordonnance les ayant déboutés de ce chef de demande sera confirmée. Sur les dépens 60. Les consorts [D] étant la partie perdante, la disposition de l'ordonnance condamnant les consorts [M] aux dépens sera infirmée et les intimés seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Sur l'article 700 du code de procédure civile 61. La disposition de l'ordonnance relative aux frais irrépétibles sera pareillement infirmée. L'équité commande de faire bénéficier les consorts [M] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 € pour leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel. 62. La SARL Paco Architectures et la SAS Réels, dont l'intervention volontaire a eu pour effet et avait sans doute pour vocation de troubler le débat (supra n° 38), n'apparaît pas éligible à de semblables considérations d'équité. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Révoque l'ordonnance de clôture du 9 octobre 2023 et fixe la clôture au jour des plaidoiries, soit le 10 octobre 2023, En conséquence, reçoit les conclusions des consorts [M] du 8 octobre 2023 et celles des consorts [D] du 9 octobre 2023, Donne acte à la SARL Paco Architectures et à la SAS Réels de leur intervention volontaire, Infirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient du 25 octobre 2022 sauf en ce qu'elle a débouté les consorts [M] de leurs demandes de provisions et d'amende civile, Statuant à nouveau, Déboute les consorts [D] de leurs demandes, Condamne in solidum M. [P] [D], M. [Z] [D], M. [L] [D], Mme [DW] [D] et Mme [V] [D] aux dépens de première instance et d'appel, Condamne in solidum M. [P] [D], M. [Z] [D], M. [L] [D], Mme [DW] [D] et Mme [V] [D] à payer à M. [L] [M], Mme [W] [M], M. [I] [M] et M. [S] [M] ensemble la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SARL Paco Architectures et la SAS Réels de leur demande au titre des frais irrépétibles. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE