Cour d'appel, 21 décembre 2023. 20/03250

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 21 DECEMBRE 2023 N° RG 20/03250 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LVRW [I] [W] c/ [S] [N] Nature de la décision : AVANT DIRE DROIT EXPERTISE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 juin 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/03986) suivant déclaration d'appel du 04 septembre 2020 APPELANT : [I] [W] né le 10 Juin 1955 à [Localité 9] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] - [Localité 6] Représenté par Me Thomas PORCHET de la SCP DROUINEAU 1927, avocat au barreau de CHARENTE et assisté de Me Thomas DROUINEAU de la SCP DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS INTIMÉ : [S] [N] né le 07 Mars 1982 à [Localité 7] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] - [Localité 6] Représenté par Me Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été examinée le 07 novembre 2023 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller Madame Christine DEFOY, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE Monsieur [I] [W] est propriétaire d'une villa sise [Adresse 3] à [Localité 6] depuis 1995, l'ayant héritée de ses parents qui l'avait acquise eux-mêmes le 3 octobre 1980. Cette acquisition a procédé d'abord d'une donation-partage de la nue-propriété en indivision avec son frère, le 28 décembre 1995, suivie d'une donation-partage de la moitié en usufruit en 1998 et enfin, d'une licitation des droits indivis que détenait encore son frère, le 5 juillet 2011. Le 15 novembre 2012 Monsieur [S] [N] a acquis une villa voisine, située [Adresse 4]. Ces deux immeubles font partie du lotissement dénommé Domaine des Tourterelles, qui avait fait l'objet d'un cahier des charges approuvé par le Préfet de la Gironde le 4 juillet 1960. Le 18 juin 2015, M. [W] écrivait au maire pour dénoncer l'exécution chez son voisin de travaux réalisés sans autorisation tels que : - la démolition d'une partie des cloisons de l'immeuble ; - la démolition de la piscine ; - la surélévation de la hauteur du toit terrasse ; - la démolition du sol du toit terrasse et des balcons ; - la restructuration de la villa qui comprend désormais un étage supplémentaire ; - l'abattage de nombreux grands pins sur la partie non bâtie du terrain. À la suite d'une déclaration préalable portant sur différents travaux, le maire de la commune a pris, le 14 octobre 2015, un arrêté de non-opposition. M. [W] a introduit deux recours devant le tribunal administratif de Bordeaux le 20 novembre 2015 et le 29 juillet 2016 qui ont été rejetés par décisions du 30 mars 2017. Dans l'intervalle, le 23 décembre 2015, Monsieur [N] déposait une demande de permis de construire aux fins de : - démolition partielle de la piscine existante ; - démolition partielle du local sur le toit terrasse situé à l'est ; - réaménagement intérieur; - modifications de façades : changement de l'isolant extérieur, modification de dimensions d'ouvertures, fermeture d'une porte, création d'une ouverture dans le garage à vélo, changement de menuiseries... - rebouchage partiel de la piscine et mise en place d'une baie à galandage ; - abaissement de la hauteur (42 cm) de la cage d'escalier accédant à la toiture et création d'une fenêtre de toit; - création d'une surface de plancher de 32,79 m² par la fermeture partielle du rez-de jardin. Monsieur [W] a assigné, par acte du 25 avril 2019, Monsieur [S] [N] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux 'ns de démolition des ouvrages ainsi édi'és. Par jugement rendu le 16 juin 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - déclaré irrecevables les demandes de démolition présentées par Monsieur [I] [W] reposant sur des non-conformités au cahier des charges du lotissement Domaine des Tourterelles approuvé par le Préfet de la Gironde le 4 juillet 1960, antérieures au 26 avri1 2014 - débouté Monsieur [I] [W] de ses demandes de démolition reposant sur des non-conformités au cahier des charges du lotissement Domaine des Tourterelles postérieures au 25 avril 2014 - dit n'y avoir lieu à expertise - débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrepetibles, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement, - condamné Monsieur [I] [W] aux dépens, le recouvrement s'effectuant conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par déclaration électronique en date du 4 septembre 2020, Monsieur [I] [W] a relevé appel total de cette décision. A ainsi été intimé Monsieur [S] [N]. Monsieur [I] [W], dans ses dernières conclusions d'appelant en date du 17 février 2023, demande à la cour de : A titre principal, - constater que les augmentations de surface bâtie et de niveaux habitables réalisés par Monsieur [N] en vertu du permis de construire obtenu le 4 avril 2016 et de la déclaration préalable obtenue le 14 octobre 2015 pour la piscine l'ont été en violation des prescriptions du cahier des charges du lotissement du domaine des tourterelles, s'ajoutant aux surfaces bâties précédentes, déjà supérieures à celles autorisées par ledit cahier des charges - condamner Monsieur [S] [N], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d'un délai d'un mois suivant la signification du jugement à démolir, premièrement, les parties de sa villa qui excèdent la surface bâtie autorisée par le cahier des charges de telle sorte que ladite villa ne saurait disposer d'une emprise au sol supérieure à 211m2 puis, deuxièmement, les constructions et aménagements situés au rez-de-jardin et en toiture de telle sorte que la villa ne comporte qu'un niveau habitable au-dessus du rez-de-chaussée conformément au cahier des charges A titre subsidiaire, - désigner un expert judiciaire avec pour mission de décrire les travaux autorisés ou non réalisés par Monsieur [S] [N] depuis qu'il est devenu propriétaire de l'ensemble immobilier ; évaluer la surface totale bâtie de l'ensemble immobilier ; évaluer le nombre de niveaux habitables ; se prononcer sur la conformité de l'ensemble immobilier aux prescriptions du cahier des charges ; donner tous éléments permettant d'évaluer les préjudices subis par Monsieur [I] [W] du fait de l'édification des ouvrages litigieux. En tout état de cause, - condamner Monsieur [S] [N] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile - condamner Monsieur [S] [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel mais dire que ceux d'appel feront l'objet d'une distraction au profit de Maître Pierre-Jean Pérotin avec droit de recouvrement direct. Monsieur [S] [N], dans ses dernières conclusions d'intimé en date du 26 février 2021, demande à la cour de : A titre principal, - juger prescrite l'action de [I] [W] - décider qu'aucune violation du cahier des charges n'est caractérisée - constater qu'aucun préjudice n'est établi - débouter Monsieur [I] [W] de l'ensemble de ses demandes - condamner Monsieur [I] [W] à lui payer la somme de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile - condamner Monsieur [I] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de la signification du jugement et de l'arrêt à intervenir. A titre subsidiaire, - écarter toute démolition à raison de son caractère disproportionné L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2023. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Le cahier des charges du lotissement, dont il n'est pas contesté qu'il est applicable en l'espèce et que M. [N] en avait connaissance, prévoit notamment : -dans son article 7 'Toute clôture provisoire est interdite.En façade, les clôtures comporteront un mur bahut de 0,50 m de hauteur, surmonté par un treillage métallique sur potelets de fer.La hauteur totale ne pourra pas dépasser 1,50 m.(...) Sur les lignes mitoyennes, les clôtures seront constituées d'un grillage métallique avec potelets de fer, la hauteur totale étant limitée à 1,50 m....' -dans son article 8 '(...)Les constructions ne comporteront pas plus d'un étage habitable au-dessus du rez-de-chaussée, même surélevé, la hauteur ne pouvant excédant 10 m (mention surchargée de manière manuscrite par le chiffre 8) au-dessus du sol naturel (..). En aucun cas, la surface bâtie totale n'excédera (...) 1/10 ème de la surface pour les lots de 1100 à 1 600 m2.' Il est constant que dans le cas présent, la surface totale du lot de M. [N] mesurant 2 110 m2, la surface bâtie maximale prévue par la clause susvisée est de 211 m2. Il apparaît que les demandes de l'appelant trouvent leur cause dans des travaux réalisés au cours de deux périodes bien distinctes. Il s'agit en premier lieu des travauxoriginels d'édification de la villa en question qui ont été réalisés pour le compte de M. [C] sur les plans d'un architecte renommé localement, M. [V]. Il est constant que dès sa construction, l'édifice ne respectait pas les clauses du cahier des charges du lotissement, notamment puisque la demande de permis de construire initiale du 15 novembre 1979 faisant état d'une surface hors oeuvre brute au rez-de chaussée de 296 m2. Il s'agit en second lieu des différents travaux et aménagements réalisés à partir de 2015 par M. [N] et qui ont suscité le présent litige. Sur la nature de l'action exercée par M. [W] et sur la prescription applicable Monsieur [N] fait valoir que l'action de Monsieur [W] est prescrite. Qu'en effet, le point de départ de la prescription de l'action fondée sur le cahier des charges est la date d'achèvement des travaux litigieux qui correspond au 24 juin 1981, date à laquelle l'architecte a attesté que l'immeuble était terminé et habitable. Ne contestant pas qu'avant la réforme issue de la loi du 17 juin 2008, la prescription applicable était la prescription trentenaire de droit commun, et qu'elle était en cours au moment de l'entrée en vigueur de cette réforme ayant eu pour effet de la réduire, il en déduit que s'agissant d'une action personnelle et mobilière au sens de l'article 2224 du code civil, une nouvelle prescription quinquennale s'est appliquée à compter du 19 juin 2008 de sorte qu'elle était acquise dès le 19 juin 2013. Si le cahier des charges d'un lotissement est un document purement contractuel, il ne s'en déduit pas nécessairement que les actions qui en sont issues sont des actions personnelles et mobilières. Il convient de distinguer dans le cahier des charges les obligations qui pèsent personnellement sur les co-lotis de celles qui sont attachées au fonds lui-même à l'instar d'une servitude. Dans ce dernier cas, l'action qui en dérive est une action réelle immobilière lorsqu'elle tend à voir remettre en état le fonds conformément au cahier des charges ( Civ3, 6 avril 2022 n° 21-13891). En l'espèce, c'est à tort que le tribunal a considéré que les demandes de M. [W] qui tendent exclusivement à voir ordonner des démolitions et ne visent donc que le fonds de M. [N] étaient des actions personnelles et mobilières. La prescription applicable est donc une prescription de trente ans telle que prévue par l'article 2227 du code civil qui dispose :' Le droit de propriété est imprescriptible.Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.' Sur le point de départ de la prescription et son acquisition. M. [W] soutient que le point de départ de la prescription n'est pas la date d'achèvement des travaux mais celui fixé par l'article 2227 du Code civil, c'est-à-dire 'à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. Devenu propriétaire le 5 juillet 2011, il considère que son action ne sera prescrite que le 6 juillet 2041. Qu'en tout état de cause, s'il convenait de retenir comme point de départ la date d'achèvement des travaux, c'est alors la date du certificat de conformité qui devrait être retenue, soit le 6 novembre 1986, de sorte que compte tenu de l'interruption de prescription liée à la saisine du tribunal administratif, la prescription ne serait pas acquise à la date de saisine des juridictions judiciaires, le 25 avril 2019. S'agissant d'une action réelle immobilière, les droits dont se prévaut M. [W] lui ont été transmis avec le bien qu'il a acquis et il ne saurait avoir plus de droits que ses auteurs. Le point de départ de la prescription doit donc être fixé en fonction du moment où ses propres auteurs étaient en mesure d'exercer leurs droits pour ce qui concerne les infractions au cahier des charges antérieures à son acquisition. En l'espèce, il convient de retenir la date effective d'achèvement des travaux indépendamment de la date à laquelle ont été régularisés les documents purement administratifs tels que l'attestation de conformité ou le certificat de conformité. En effet, il est établi que les travaux de construction de l'immeuble litigieux ont été achevés le 24 juin 1981 ainsi qu'il résulte d'une attestation de l'architecte, M. [V] du 26 novembre 2013. Les propriétaires d'alors de la maison de M. [W], qui étaient ses propres parents, étaient parfaitement en mesure de connaître leurs droits ne serait-ce que grâce à la publicité de la procédure du permis de construire qui mentionnait l'existence d'une surface au sol déjà supérieure à ce qu'autorisait le cahier des charges. Il n'est pas allégué qu'entre la construction et les actes de construction ou d'aménagement du printemps 2015, il y aurait eu d'autres infractions au cahier des charges. Par conséquent, la prescription était acquise dès le 24 juin 2011 pour tous les actes constructifs antérieurs à cette date. Il en serait de même dans l'hypothèse où l'on retiendrait comme point de départ la date du 6 novembre 1986 dans la mesure où les requêtes présentées devant le tribunal administratif ne sauraient être interruptives dans la mesure où, contrairement à ce qu'affirme l'appelant, elles ne comportaient pas d'autres demandes que concernant les réalisations litigieuses apparues à compter d'avril 2015. Le jugement qui a certes constaté la prescription pour ces faits sera néanmoins infirmé en ce qu'il a fixé, sans s'en expliquer plus avant, la date d'expiration de l'action au 26 avril 2014. Pour ce qui concerne les infractions au cahier des charges réalisées par M. [N] depuis son acquisition, il résulte de ce qui précède que la prescription n'est pas acquise. Sur l'existence d'un préjudice et d'un intérêt à agir M. [N] fait valoir que M. [W] ne peut invoquer aucun préjudice et même s'il n'en déduit pas l'absence d'un intérêt à agir, il convient de rappeler que, même en l'absence de préjudice personnel direct, tout co-loti a intérêt à faire respecter les clauses du cahier des charges qui garantit entre tous l'existence de règles propres à assurer une qualité de vie et un environnement qui participent de leur volonté de demeurer dans le lotissement. Sur le dépassement de la hauteur totale autorisée des constructions, la nature et la hauteur des clôtures et l'utilisation du garage M. [W] reproche en effet à M. [N] d'avoir réalisé des travaux en toiture de sorte que la hauteur totale de l'immeuble dépasse celle de 10 m prévue par le cahier des charges, d'avoir mis en place des clôtures non conformes aux exigences de ce même document et d'utiliser le garage à des fins d'habitation alors que le cahier des charges prévoit que les garages ne 'pourront être utilisés à usage de logement, de commerce etc...(...)'. Mais l'article 954 du code de procédure civile prévoit en son alinéa 3 que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et dans l'alinéa suivant que les parties doivent reprendre dans leurs dernières écritures les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs écritures antérieures à défaut de quoi elles sont réputées les avoir abandonnés. Or en l'espèce, dans ses conclusions récapitulatives du 20 octobre 2023, M. [W] ne formule aucune prétention à ce sujet. En effet, il ne formule que deux chefs de prétentions, le premier ne concernant que la question de la surface bâtie, le second la question de l'existence de plus de deux niveaux habitables. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ces points. Sur la notion de surface bâtie Pour apprécier l'existence des infractions alléguées par M. [W], il convient d'interpréter la notion de surface bâtie telle qu'elle est entendue par le cahier des charges qui prévoit qu''En aucun cas, la surface bâtie totale n'excédera (...) 1/10 ème de la surface pour les lots de 1 100 à 1 600 m2". S'agissant de dispositions contractuelles et en l'absence de référence expresse à une définition légale, cette interprétation doit se faire selon les principes posés par les articles 1188 à 1192 du code civil. Il en résulte qu'il convient de rechercher la commune intention des parties (art. 1188), c'est-à-dire le but recherché par elles et de se guider selon le précepte de l'article 1189 qui dispose 'Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.' Or l'article 8 du cahier des charges comporte la mention suivante juste après celle sus-citée :'Les parties non bâties de chaque lot devront être conservées plantées de pins, chênes ou autres arbres à haute fûtaie, en vue de protéger l'ensemble du lotissement contre l'action des vents et l'ensablement'. Il en résulte donc clairement que par opposition aux surfaces bâties, celles qui ne sont pas bâties sont dénuées de toute construction de quelque nature que ce soit et se résument donc aux espaces naturels. Dès lors, les surfaces bâties incluent tous les édifices, constructions et autres édicules en un mot, tout ce qui a été édifié par la main de l'homme. C'est donc de façon erronée que le tribunal a considéré que les surfaces bâties s'entendaient seulement des emprises au sol correspondant aux surfaces habitables du rez-de chaussée bâti à l'exclusion des ouvrages annexes, non habitables, 'ceux-ci faisant l'objet d'un traitement à part au sein de l'article 8" ce qui est inexact. La notion de surface bâtie utilise le participe passé du verbe bâtir, ce qui renvoie à la notion de construction érigée de la main de l'homme au moyen des techniques du bâtiment. L'article 8 en question s'insère dans un paragraphe intitulé 'Implantation des constructions', terme très général qui désigne tout ouvrage résultant, comme dit précédemment, de la mise en oeuvre des techniques, mêmes basiques, de l'art de construire. Les termes utilisés par cette clause 'en aucun cas', surface bâtie totale marquent la volonté d'être exhaustif et de ne laisser place à aucune exception. La philosophie générale du cahier des charges est de limiter au maximum l'artificialisation des sols de manière à préserver l'harmonie de l'ensemble du lotissement, son calme, la conservation du site. Par conséquent, contrairement à ce qu'affirme M. [N], entrent bien dans cette définition les piscines et les terrasses. À cet égard, la référence à la jurisprudence administrative est dénuée de portée de même que celle à un arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2017 qui portait sur l'interprétation d'un cahier des charges rédigé en des termes différents. La notion de surface bâtie exclut en revanche celle de surfaces de plancher et inclut la notion d'emprise au sol constituée soit par le recouvrement direct de celui-ci soit par la projection verticale à l'aplomb des structures en surplomb. On excluera cependant les balcons et débords de toit dans la mesure où ils ne sont pas destinés à faciliter l'utilisation du sol situé en dessous ou à lui donner une destination particulière. Sur le dépassement de la surface bâtie autorisée par le cahier des charges Il convient de noter au préalable qu'aucun enseignement ne peut être tiré des documents d'urbanisme produit aux débats tant ils sont imprécis, ambigus et contradictoires. La seule constante est que la déclaration préalable du 29 juillet 2015 et la demande de permis de construire du 23 décembre 2015 portent exactement sur les mêmes travaux soit : - démolition partielle de la piscine existante; - démolition partielle du local sur le toit terrasse situé à l'est ; - réaménagement intérieur; - modifications de façades : changement de l'isolant extérieur, modification de dimensions d'ouvertures, fermeture d'une porte, création d'une ouverture dans le garage à vélo, changement de menuiseries... - rebouchage partiel de la piscine et mise en place d'une baie à galandage ; - abaissement de la hauteur (42 cm) de la cage d'escalier accédant à la toiture et création d'une fenêtre de toit; Dans la partie formalisée de ces documents, on trouve les mêmes chiffres soit 337 m2 de surfaces avant travaux, 32,79 m2 créés et un total après travaux de 369,79 m2. Mais il s'agit là de surfaces de planchers ce qui est d'ailleurs cohérent avec les mentions de la demande de permis de construire du 15 novembre 1979, qui est certes exprimée en surface hors oeuvre nette (SHON), notion très proche quoiqu'un peu plus extensive, mais fait apparaître une SHON de 302 m2 pour le rez-de-chaussée et le 1er étage, le rez-de-jardin n'étant pas comptabilisé car non habitable. En revanche, lorsqu'on se penche sur les documents annexés aux formulaires, on trouve dans la ligne intitulée 'emprise' qui se rapporte nécessairement à la seule emprise au sol par opposition à la surface de planchers, dans la déclaration préalable, une emprise de 294,23 m2 et dans la demande de permis une emprise de 343,06 m2. Cette différence ne peut s'expliquer, contrairement à ce que soutient M. [N], par le fait qu'entre la date de ces deux documents, l'ancienne piscine aurait été détruite et une nouvelle construite puisque la demande de permis de construire porte elle-même encore sur ces opérations. Il semble de surcroît exister une confusion entre la notion d'emprise et celle de surface de planchers dans la mesure où ces chiffres sont très proches de ceux relatifs aux surfaces de planchers. Par ailleurs, la déclaration de travaux, toujours dans la même ligne 'emprise' fait état d'une surface à créer de 106,72 m2 pour un total de 400,95 m2 et, dans la demande de permis de construire, il est question d'un bassin à démolir de 49,06 m2 et d'un bassin à créer de 64,55 m2 pour une surface totale de 358,55 m2 ce qui représente un surplus de 15,49 m2. Il est également intéressant de noter que dans ces documents, M. [N] a coché la case 'non' correspondant à l'existence d'un lotissement et que dans la ligne 'emprise', on a calculé le maximum admissible sur la base de 20 % en fonction sans doute des normes d'urbanisme applicables ce qui donnait une surface autorisée, mais nécessairement erronée au regard du cahier des charges du lotissement, de 422 m2. Il n'en demeure pas moins que ces différentes considérations laissent présumer qu'il y a bien eu une augmentation de la surface bâtie. Elle n'est d'ailleurs pas réellement contestée dès lors que l'on adopte la définition de la notion de surface bâtie telle que vue plus haut. Par ailleurs, l'appelant produit aux débats nombre de photographies et divers documents qui démontrent que divers travaux de construction se sont bien déroulés chez M. [N] même s'il est certain que beaucoup d'entre eux, se limitant à des réaménagements intérieurs, n'ont nullement augmenté la surface bâtie. Il ne peut naturellement être reproché à l'appelant de ne pouvoir préciser ni la nature exacte des bâtiments et constructions susceptibles d'être en infraction avec le cahier des charges ni l'ampleur exacte de ces infractions dès lors qu'il ne peut accèder à la propriété litigieuse. Et c'est pourquoi sa demande d'organisation d'une mesure d'expertise est particulièremet légitime contrairement à ce qu'a jugé le premier juge. Si, bien entendu, comme le rappelle l'article 146 du code de procédure civile, une telle mesure ne saurait avoir pour objet de pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve qui leur incombe, elle a aussi pour but de leur permettre justement de rapporter la preuve d'éléments qui ne leur sont pas accessibles à condition de fournir des élements qui rendent vraisembmlables les faits qu'elles allèguent. Tel est bien le cas en l'espèce. Il sera donc fait droit à cette demande. Sur l'aménagement de niveaux supplémentaires Rappelant que l'article 8 du cahier des charges précise que 'les constructions ne comporteront pas plus d'un étage habitable au-dessus du rez-de-chaussée, même surélevé', M. [W] reproche à M. [N] de disposer désormais de 3 niveaux habitables depuis qu'il a fait aménager le rez-de-jardin en y créant une salle de séjour, une salle de bain et une grande pièce d'environ 80 m2 donnant sur une piscine intérieure. Il en déduit que le sous-sol est devenu en réalité le véritable rez-de-chaussée et se trouve donc surmonté par deux niveaux. M. [N] nie avoir modifié l'aménagement de l'immeuble tel qu'il se présentait en 1979 et affirme que l'aménagement partiel en logement du rez-de-jardin a toujours existé, lui-même s'étant contenté de les moderniser. Mais la demande de permis de construire de 1979 excluait le rez-de-jardin dans le calcul de la SHON dans la mesure précisèment où il n'était pas destiné à l'habitation. Par ailleurs, la simple lecture des travaux envisagés lors du dépôt de la demande de permis de construire laisse penser au contraire qu'au niveau du rez-de-jardin, ont été apportés des aménagements qui n'existaient pas auparavant et de nature à le rendre habitable au moins partiellement tels que la mise en place d'une baie à galandage à l'occasion du rebouchage partielde la piscine et surtout, la création d'une surface de plancher dans le volume existant par la fermeture partielle du rez-de-jardin. La consultation des plans annexés à la demande de permis de construire permet de constater que là où il n'existait pas de fermeture entre la piscine et la façade ouest, le projet incluait désormais des cloisons et des parois. Pour toutes ces raisons, une expertise apparaît également nécessaire afin de procéder aux vérifications idoines. Il faut encore noter que d'une façon générale, M. [N] s'abstient de verser aux débats le moindre élément de preuve de nature à décrire précisément les travaux qu'il a fait réaliser et à démontrer qu'il est parfaitement en règle avec les exigences du cahier des charges tels que des photographies, des factures, un constat d'huissier etc... Loin de constituer une preuve négative impossible comme il le prétend, ce serait là la meilleure manière de résoudre le litige de façon convaincante. Sur les autres demandes Il sera sursis à statuer sur les dépens et les frais irrépétibles dans l'attente de la solution qui sera apportée au litige. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 16 juin 2020 en ce qu'il a : -déclaré irrecevables les demandes de démolition présentées par Monsieur [I] [W] reposant sur des non-conformités au cahier des charges du lotissement Domaine des Tourterelles approuvé par le Préfet de la Gironde le 4 juillet 1960, antérieures au 26 avri1 2014 -débouté Monsieur [I] [W] de ses demandes de démolition reposant sur des non-conformités au cahier des charges du lotissement Domaine des Tourterelles postérieures au 25 avril 2014 - dit n'y avoir lieu à expertise Statuant à nouveau, -déclare irrecevables comme prescrites les demandes de démolition formées par M. [W] concernant les infractions au cahier des charges du lotissement Domaine des Tourterelles antérieures à la date du 24 juin 2011 -les déclare recevables pour le surplus -Avant dire droit, ordonne une mesure d'expertise -Désigne pour y procéder Monsieur [R] [E], Ingénieur géomètre et topographe- Demeurant à [Adresse 10] [Localité 5] Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 8] expert inscrit sur la liste des experts près la cour d'appel de Bordeaux, Avec pour mission, après avoir pris connaissance des faits de la cause et s'être fait remettre tous documents utiles par les parties, notamment devis, factures, études, photographies et tous autres élements permettant de dater la réalisation des constructions et aménagements litigieux : - de visiter les lieux objet du litige, situés [Adresse 4] [Localité 6] -de décrire précisèment l'aménagement du rez-de-jardin, la disposition des lieux, la destination de chaque pièce et sa taille -de déterminer à quelle date, s'il y a lieu, les aménagements en question ont été réalisés, -de procéder à la mesure exacte des espaces bâtis tels qu'ils ont été définis dans le présent arrêt et les décrire -de déterminer la date à laquelle ils ont été bâtis et de procéder à la chronologie la plus exacte possible de l'évolution de ces espaces bâtis -de manière générale, de donner toutes indications et avis utiles à la solution du litige Dit que dans les deux mois du présent arrêt, M. [I] [W] devra consigner au greffe de la Cour une somme de 5000 € à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert ; Dit qu'à défaut de consignation intégrale de cette provision dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile, sauf prorogation du délai de consignation ; Dit que l'expert, si le coût probable de l'expertise s'avère beaucoup plus élevé que les provisions fixées, devra communiquer au juge chargé du contrôle et aux parties l'évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, le cas échéant, la consignation d'une provision complémentaire ; Dit que l'expert devra adresser aux parties un pré-rapport de ses opérations, en leur impartissant un délai pour présenter leurs observations, auxquelles il répondra dans son rapport définitif ; Dit que l'expert devra déposer son rapport définitif au greffe de la Cour dans les six mois de la date à laquelle il aura été avisé de la consignation de la provision par le greffe ; Dit que la mesure d'expertise sera effectuée sous le contrôle de M. [K] [Z] présidente de la présente chambre, à qui il sera référé en cas de difficultés et qui pourra notamment pourvoir au remplacement de l'expert en cas de refus ou d'empêchement, Renvoie le dossier à l'audience de mise en état cabinet du 04 septembre 2024 ; Sursoit à statuer jusqu'au dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,