Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/06082

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 54G 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 25 MAI 2023 N° RG 22/06082 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VOHL AFFAIRE : FRUCTIREGIONS EUROPE SCPI C/ S.A.S.U. HUSQVARNA FRANCE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Septembre 2022 par le Président du TJ de NANTERRE N° RG : 22/00805 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 25.05.2023 à : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES Me Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SCPI FRUCTIREGIONS EUROPE N° Siret : 403 028 731 (RCS de Paris) [Adresse 1] [Localité 2] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 Ayant pour avocat plaidant Me Evelyne BARBIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0330, substituée par Me Brigitte BILLARD, avocat au barreau de PARIS APPELANTE **************** S.A.S.U. HUSQVARNA FRANCE N° Siret : B 315 256 222 (RCS Nanterre) [Adresse 3] [Localité 4] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 - N° du dossier 22TB3136 Ayant pour avocat plaidant Me Agathe OPOCZYNSKI, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 4 mars 2014, la société Alpha Pyrénées Offices a consenti à la société Husqvarna France un bail ayant pour objet un ensemble immobilier situé [Adresse 3], constitué par un terrain sur lequel sont édifiés trois bâtiments à usage de bureaux, d'activités et d'annexes de 3 407 m², et contenant en outre 50 places de parking en sous-sol, ainsi que 68 emplacements de parking en extérieur. Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2014, moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 600 000 euros, le preneur bénéficiant toutefois d'une réduction forfaitaire annuelle de loyer de 100 000 euros HT pendant les six premières années du bail, soit jusqu'au 31 mars 2020. La société Fructirégions Europe, société civile de placement immobilier, a acquis le 7 octobre 2014 l'ensemble immobilier donné à bail à la société Husqvarna France. Faisant état de dysfonctionnements et pannes du système de climatisation des immeubles loués, la société Husqvarna France a attrait devant le juge des référés, par acte du 16 mars et du 29 juin 2021, la société Fructirégions Europe aux fins principalement de la voir condamnée à réaliser les travaux et à lui payer des provisions de 500 000 à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance subi et 125 876,63 euros au titre des dépenses exposées indûment. Par ordonnance contradictoire rendue le 5 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - enjoint à la société Fructirégions Europe d'exécuter les travaux nécessaires pour l'amélioration du fonctionnement du système CVC - chauffage ventilation climatisation dans les locaux loués par la société Husqvarna, suivant la méthodologie et le planning de travaux qu'elle a elle-même fournis; - condamné la société Fructirégions Europe à payer une astreinte de 1 000 euros par jour de retard pour le début des travaux par jour où ceux-ci ne sont pas commencés à compter du 15 septembre 2022, et de 1 000 euros par jour où ils ne sont pas terminés à compter du 15 janvier 2023 ; - condamné la société Fructirégions Europe à payer à la société Husqvarna la somme de 60 000 euros à titre de provision sur le préjudice de jouissance ; - condamné la société Fructirégions Europe à payer à la société Husqvarna la somme de 36 309,02 euros à titre de provision sur le remboursement des dépenses occasionnées par les problèmes de climatisation ; - condamné la société Fructirégions Europe à payer à la société Husqvarna la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Fructirégions Europe aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 4 octobre 2022, la société Fructirégions Europe a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle l'a condamnée à payer une astreinte de 1 000 euros par jour de retard dans le cadre des travaux. Dans ses dernières conclusions déposées le 24 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Fructirégions Europe demande à la cour, de : '- déclarer recevable et bien fondée la société Fructirégions Europe en son appel, et, y faisant droit, - infirmer l'ordonnance de référé du 5 septembre 2022 en ce qu'elle l'a condamnée à payer une astreinte de 1 000 euros par jour de retard pour le début des travaux par jour où ceux-ci ne sont pas commencés à compter du 15 septembre 2022, et de 1 000 euros par jour où ils ne sont pas terminés à compter du 15 janvier 2023, - rejeter la demande d'astreinte assortissant la condamnation relative à l'exécution des travaux de la société Fructirégions Europe, - déclarer irrecevable et mal fondée la société Husqvarna France en ses demandes et l'en débouter ; - condamner la société Husqvarna France au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Husqvarna France aux dépens d'appel'. Dans ses dernières conclusions déposées le 27 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé dey ses prétentions et moyens, la société Husqvarna France demande à la cour, au visa des articles articles 1147, 1719 et 1720 du code civil, de : '- débouter la société Fructirégions Europe de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - confirmer l'ordonnance du 5 septembre 2022 en l'ensemble de ses dispositions, Y ajoutant, - condamner la société Fructirégions Europe à régler à la société Husqvarna France une somme de 5 000 euros par application des dispositions prévues à l'article 700 du code de procédure civile'. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur l'astreinte Reprenant l'ensemble des diligences qu'elle a accomplies, la société Fructirégions indique qu'à la suite de la pandémie de Covid-19 et du refus tardif de la société SEATHH, société en charge de la maintenance du système de climatisation, d'effectuer les travaux, le dossier de consultation des entreprises a été finalisé en mars 2022 et un dossier administratif complété a été déposé à la mairie de [Localité 4] le 10 mai 2022. Elle rappelle que l'audience devant le premier juge a eu lieu le 1er juin 2022 et que la décision, mise en délibéré initialement au 21 juillet, n'a finalement été rendue que le 5 septembre 2022, soit 10 jours avant le début de l'astreinte, ce qui la plaçait dans l'impossibilité matérielle de réaliser les travaux dans le délai imparti. Soutenant que la notion de 'commencement des travaux' telle que visée dans l'ordonnance attaquée, doit s'entendre de la réalisation des premières diligences nécessaires, à savoir les premières constatations sur site des différents prestataires amenés à intervenir, l'appelante indique qu'une première réunion a eu lieu le 22 août 2022 en présence de toutes les parties et qu'un planning des travaux lui a été transmis le 12 septembre, les premières interventions commençant le 14 septembre 2022 et la réception étant prévue au plus tard début avril 2023. Elle conteste en conséquence la date de début des travaux retenue par la société Husqvarna et affirme que sa condamnation sous astreinte à commencer les travaux le 15 septembre 2022 est sans objet. La société Fructirégions expose ensuite que le premier juge a statué ultra petita en fixant un délai assorti d'une astreinte pour la réalisation des travaux, fondant au surplus son calcul d'une durée de 4 mois sur un planning indicatif envisagé par le maître d'oeuvre, qui s'est révélé différent du calendrier réel des opérations, et sollicite donc l'infirmation de la décision déférée de ce chef. Elle affirme au surplus qu'elle n'exécute pas elle-même matériellement les travaux, qu'elle ne dispose d'aucune possibilité d'action pour en modifier le déroulement, que l'éventuel retard des travaux constituerait une cause étrangère et que le prononcé d'une astreinte est donc justifié. Concluant en réponse à la confirmation totale de la décision querellée, la société Husqvarna France expose avoir subi durant quatre années l'inertie et le comportement dilatoire de la société Fructirégions, celle-ci ayant en outre indûment tenté de subordonner la réalisation des travaux qui lui incombaient à la signature d'un nouveau bail. L'intimée conteste que les travaux aient commencé avant le 16 septembre 2022, date à laquelle elle a fait constater par huissier l'absence de toute intervention, mais retient celle du 24 octobre 2022 comme marquant le début des travaux, ce qui justifie selon elle l'application d'une astreinte pour la période comprise entre le 14 septembre et le 24 octobre. Concernant le délai pour réaliser les travaux, la société Husqvarna indique que le juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Elle expose au surplus que la société Fructirégions elle-même avait produit devant le premier juge un planning prévisionnel mentionnant une durée de travaux de 4 mois et que la circonstance que les travaux soient effectués par un tiers est sans incidence, la bailleresse devant prendre toutes les mesures nécessaires à l'encontre de son prestataire pour que les travaux soient réalisés pour le 15 janvier 2023. Sur ce, Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir ordonner une obligation de faire: celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, la décision querellée n'est pas contestée en ce qu'elle a enjoint à la société Fructirégions 'd'exécuter les travaux nécessaires pour l'amélioration du fonctionnement du système CVC - chauffage ventilation climatisation dans les locaux loués par la société Husqvarna suivant la méthodologie et le planning qu'elle a elle-même fournis'. Seule est en débat la disposition suivante selon laquelle le premier juge condamnait la société Fructirégions ' à payer une astreinte de 1 000 euros par jour de retard pour le début des travaux par jour où ceux-ci ne sont pas commencés à compter du 15 septembre 2022 et de 1 000 euros par jour où ils ne sont pas terminés à compter du 15 janvier 2023.' A titre préalable il convient de rappeler qu'en vertu des dispositions de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, 'tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision' et que, parce qu'il ne relève pas d'office un moyen de droit, le juge n'a pas à provoquer les explications des parties lorsqu'il ordonne d'office une astreinte. Il ne peut donc être reproché au premier juge d'avoir statué ultra petita en assortissant d'une astreinte son injonction de faire des travaux. La société Husqvarna verse aux débats : - différents courriels de réclamation internes et adressés à sa bailleresse à compter de l'été 2016 et régulièrement par la suite du fait du dysfonctionnement du chauffage ou de la climatisation dans les bâtiments, et notamment celui du 1er octobre 2019 dans lequel elle faisait état de 'problèmes récurrents de climatisation', précisant 'la société SEATH qui assure la maintenance nous indique que le système est vieillissant, les réparations nombreuses et le coût des pièces détachées extrêmement elev..' ; - les échanges entre les parties en février 2020, la société Fructirégions indiquant avoir prévu de remplacer le système de climatisation mais précisant 'ces travaux sont à mettre en parallèle avec le renouvellement de votre bail' ; - l''audit installation climatisation' réalisé par un expert amiable désigné par la société Husqvarna en décembre 2020 qui conclut notamment 'le groupe à eau glacée est dans un état de vétusté qui nécessite son remplacement à court ou moyen terme. (...) Les ventilo-convecteurs sont dans un état de vétusté avancé, ils ne sont plus fabriqués par [I] et deviennent de plus en plus difficilement maintenables en fonctionnement. (...) Ce fonctionnement oblige à chauffer la nuit et le week-end autant qu'en semaine, ce qui est une aberration énergétique. Les surcoûts entraînés par ce fonctionnement sont considérables. (...) Il est nécessaire de mener une action complète de réfection pour permettre de fournir un système de chauffage et de climatisation correct aux utilisateurs des bureaux'. Il est donc établi que la société locataire avait fait part à la société Fructirégions depuis plusieurs années des difficultés affectant le système de chauffage/ climatisation des immeubles loués, engendrant pour elle des coûts importants de maintenance, sans obtenir de réaction rapide de la bailleresse, la pandémie de Covid-19 dont celle-ci se prévaut étant très largement postérieure aux premières réclamations de la société Husqvarna. La société Fructirégions ne démontre en effet qu'avoir fait réaliser en septembre 2021 par la société Namixis une 'étude de faisabilité pour le remplacement des installations CVC', avoir déposé le 21 décembre 2021 une déclaration préalable à la mairie à ce titre et avoir sollicité différents devis en janvier 2022 ('réalisation d'études et de mesures acoustiques' par la société ASC, 'études de conception et maîtrise d'oeuvre pour les travaux envisages' par la société Alpha structure, 'audit dynamique du bâtiment' par la société Oteis) avant de lancer un appel d'offres en avril 2022. Dès lors, la société Husqvarna est bien fondée à soutenir que, pour assurer l'exécution de la décision et au regard de la carence de la société Fructirégions, le principe de l'octroi d'une astreinte était justifié et l'appelante est mal fondée à invoquer l'existence de travaux postérieurs à l'audience devant le premier juge pour y faire obstacle. Cependant, l'ordonnance attaquée ayant été rendue le 5 septembre 2022, il convient de dire que l'astreinte ne pouvait être mise en place à compter du 15 septembre, eu égard à la nécessité de laisser à la société Fructirégions un délai suffisant pour organiser la mise en oeuvre des travaux, ceux-ci étant en outre d'importance puisque d'un coût de plusieurs centaines de milliers d'euros. Il y a lieu de dire que le prononcé d'une astreinte n'était justifié qu'à compter du 15 octobre 2022 et à hauteur de 500 euros par jour de retard et l'ordonnance déférée sera infirmée de ce chef. De même, le prononcé d'une astreinte après quatre mois de travaux apparaît inadapté, eu égard à l'ampleur des opérations de réaménagement à réaliser et des matériaux à commander pour lesquels il est justifié qu'il existe des difficultés d'approvisionnement. Il convient en conséquence de dire que le prononcé d'une astreinte n'était justifié qu'à compter du 15 avril 2023 en cas de non réalisation des travaux et à hauteur de 500 euros par jour de retard L'ordonnance querellée sera infirmée de ce chef. Dès lors qu'aucune des parties ne demande la liquidation de l'astreinte, la cour n'a pas à se prononcer sur le respect ou non des délais ainsi impartis par la société Fructirégions. Sur les demandes accessoires La contestation de la société Fructirégions ne portant pas sur ces points, l'ordonnance attaquée sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Eu égard à la teneur du présent arrêt, chaque partie succombant partiellement, il y a lieu de dire que chacune conservera la charge de ses propres dépens et il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance querellée en son chef critiqué relatif à l'astreinte ; Statuant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant, Condamne la société Fructirégions Europe à payer une astreinte de 500 euros par jour de retard pour le début des travaux par jour où ceux-ci ne sont pas commencés à compter du 15 octobre 2022, et de 500 euros par jour où ils ne sont pas terminés à compter du 15 avril 2023 ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,