Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 21 DECEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/19939 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVPY
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 septembre 2021 -Tribunal judiciaire d'Evry (8ème chambre) - RG n° 18/04929
APPELANTE
S.A.S. LACMHEO
Immatriculée au R.C.S. d'Evry sous le n° 352 503 692
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Xavier WATRIN de la SELARL LE FUR - WATRIN SELARL, avocat au barreau de l'Essonne
INTIMEE
S.C.I. DU MOULIN GROUTEAU
Immatriculée au R.C.S. d'Evry sous le n° 349 727 537
Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de Paris, toque : L0044
Assistée de Me Emmanuelle REEVES substituant Me Amélie PINÇON de la SELARL ALTANA, avocat au barreau de Paris, toque : R021
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sandra Leroy, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Sandra Leroy, conseillère
Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 25 mai 2001, la SCI du Moulin Grouteau a donné à bail à la SAS Lacmheo, précédemment dénommée Betray, les locaux commerciaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] à destination de « grande surface spécialisée de bricolage » exploités sous l'enseigne « Bricomarché », avec effet au jour de la prise de possession des locaux par le preneur le 17 avril 2002 et expirant le 16 avril 2011.
Le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à effet du 17 avril 2011 aux charges et conditions du bail du 25 mai 2001.
Par acte extra-judiciaire du 26 juillet 2018, le bailleur a fait assigner le preneur devant le tribunal judiciaire d'Évry aux fins de condamnation à lui rembourser les sommes réglées par le bailleur au titre de la taxe sur les locaux commerciaux, locaux de stockage et les surfaces de stationnement.
Par jugement du 23 septembre 2021 le tribunal judiciaire d'Evry a :
- condamné la société Lacmheo à payer à la SCI du Moulin grouteau la somme de 70.589 euros HT au titre de la taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement pour les années 2014 à 2019 ;
- condamné la société Lacmheo à payer à la SCI du Moulin grouteau la somme de 7.2l9,89 euros HT au titre de la taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement au titre du premier semestre 2020 ;
- autorisé la société Lacmheo à s'acquitter de sa dette par 23 versements mensuels de 3.200 euros, le solde à la 24ème échéance ;
- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Lacmheo aux dépens, avec distraction au profit de l'avocat qui en a fait la demande ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration du 17 novembre 2021, la société Lacmheo a interjeté appel du jugement.
Le 02 février 2022, les parties ont refusé de recourir à une mesure de médiation judiciaire.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions déposées 16 octobre 2023 par lesquelles la société Lacmheo, appelante, demande à la Cour de :
- recevoir la société Lacmheo en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Lacmheo à verser à la SCI du Moulin grouteau les sommes de 70.589 € H.T. Et 7.219,89 € H.T au titre de la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage pour les années 2014 à 2019 et au titre du premier semestre 2020,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Lacmheo aux entiers dépens
- condamner la SCI du Moulin grouteau à restituer à la société Lacmheo les sommes versées en exécution du jugement entrepris,
- condamner la SCI du Moulin grouteau à la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI du Moulin grouteau aux entiers dépens.
Vu les conclusions déposées le 05 octobre 2023 par lesquelles la SCI du Moulin grouteau, intimée, demande à la Cour de :
- débouter la société Lacmheo de l'ensemble de ses demandes tendant à voir infirmer les termes du jugement du 23 septembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire d'Evry ;
Y faisant droit,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 septembre 2021 par le tribunal judiciaire d'Evry,
En tout état de cause :
- condamner la société Lacmheo à payer à la SCI du Moulin grouteau la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit de la SCP AFG, avocat au Barreau de Paris, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de la présente instance.
SUR CE,
Sur la demande en paiement de la taxe sur les locaux commerciaux
Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné la SAS Lacmheo à verser à la SCI du Moulin Grouteau la somme de 70.589 € HT au titre de la taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement pour les années 2014 à 2019, outre la somme de 7.219,89 € HT au titre de cette même taxe pour le premier semestre 2020, après avoir considéré que :
la loi dite Pinel, régissant la répartition des charges entre le bailleur et le locataire, n'est pas applicable au contrat du 25 mai 2001 objet du litige de sorte que la répartition des charges est soumise à la libre volonté des parties,
par application des dispositions de l'article 1134 du code civil et de l'article 231 ter I et II du code général des impôts, le bailleur est donc en principe redevable de la taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement sauf disposition contractuelle du bail contraire,
le bail commercial conclu entre les parties le 25 mai 2001, renouvelé par avenant à effet au 17 avril 2011, prévoit que dans son paragraphe 8 « Impôts et taxes » : « Le Preneur satisfera à toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière à ce que le Bailleur ne puisse être aucunement inquiété ni recherché à ce sujet, et notamment il acquittera les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, taxes professionnelles et impositions foncières, tant pour les propriétés bâties que non bâties, la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, et les locaux de stockage et tous autres impôts crées ou à créer qui pourraient être légalement à sa charge et dont le propriétaire pourrait être responsable, et il devra justifier de leur acquit au Bailleur, à toute réquisition et notamment, à l'expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, du matériel et des marchandises. Il est expressément stipulé que les impositions foncières seront supportées par le preneur au prorata des surfaces mises à disposition. Elles seront facturées par le Bailleur âu Preneur qui devra en effectuer le remboursement audit Bailleur, dans un délai de quinze Jours, à première demande de celui-ci... »,
l'avenant de renouvellement du bail ne modifie pas ces dispositions,
il résulte de ces stipulations contractuelles que le bailleur a entendu expressément faire supporter au preneur l'intégralité des charges notamment toutes les taxes afférentes aux locaux loues dont la taxe sur les bureaux et les locaux commerciaux, qui pouvait donc être répercutée par la SCI du Moulin Grouteau sur sa locataire.
La SAS Lacmheo sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef et la condamnation de la SCI du Moulin Grouteau à lui rembourser les sommes ainsi mises à sa charge et d'ores et déjà réglées à la SCI du Moulin Grouteau en exécution du jugement.
Au soutien de ses prétentions, la SAS Lacmheo fait valoir pour l'essentiel que les conventions doivent être exécutées de bonne foi conformément à l'article 1134 alinéa 3 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 n° 2016-131, applicable au litige, et que l'interprétation des clauses d'un contrat doit s'effectuer à l'encontre de celui qui les a rédigées selon l'article 1162 ancien du code civil applicable au litige.
Or, aux termes de l'article 231 ter I et Il du code général des impôts tel qu'issu de l'ordonnance n° 2010-420 du 27 avril 2010, seul le propriétaire est légalement débiteur de la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage.
Si aucune disposition légale spéciale n'encadre la répartition des impôts et charges entre le preneur et le bailleur, la SAS Lacmheo relève néanmoins que cette répartition doit faire l'objet d'une stipulation contractuelle expresse conformément à la jurisprudence et qu'à défaut, les impôts et charges supportés par le bailleur ne peuvent être récupérés auprès du preneur, une telle prise en charge par le preneur devant de plus faire l'objet d'une contrepartie.
Or, elle souligne avoir été condamnée au paiement de la somme de 70.589 € HT correspondant à la taxe sur les locaux professionnels depuis 2014, alors même que la bailleresse n'aurait pas effectué les déclarations en temps utile et n'aurait formulé aucune réclamation de remboursement de la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage durant plus de 7 ans.
Elle ajoute que le bail litigieux ne stipulerait nullement la mise à la charge du preneur de la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage dès lors que le premier paragraphe de cette clause, dans laquelle figure effectivement la mention de cette taxe, ne concernerait que les impôts et taxes dont le preneur pourrait être légalement redevable mais dont le bailleur pourrait être déclaré responsable, alors que le second paragraphe concernerait quant à lui les impôts et taxes dont le bailleur est le redevable mais qui sont expressément mis à la charge du preneur, seule la taxe foncière étant stipulée comme étant remboursable au bailleur, et non la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage.
La SAS Lacmheo observe enfin que la bailleresse aurait commis une erreur dont elle ne s'est rendue compte que lorsque les services fiscaux lui ont adressé la proposition de redressement, erreur qui ne saurait être supportée par le preneur.
La SCI du Moulin Grouteau sollicite quant à elle la confirmation du jugement querellé de ce chef en arguant en substance qu'antérieurement à la loi dite « loi Pinel », le statut des baux commerciaux ne comportait aucune disposition relative aux accessoires du loyer, lesquels étaient donc soumis à la libre volonté des parties.
Elle relève que le bail commercial du 25 mai 2001 n'est pas soumis aux dispositions de la « loi Pinel » puisque celle-ci est postérieure et qu'en vertu des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Or, le bail stipule en son article 8 que le preneur était tenu d'acquitter la « taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage » et que le bailleur, propriétaire des locaux loués, est donc en principe redevable de cette taxe sauf disposition contractuelle contraire du bail ; que le preneur ne peut raisonnablement soutenir que la taxe ne peut lui être refacturée sur ce fondement alors que le bail prévoit expressément que cette taxe sera acquittée par le preneur.
La SCI du Moulin Grouteau souligne qu'aucune interprétation de la clause ne serait nécessaire, étant claire et précise en visant expressément la taxe dont il s'agit et qu'à supposer même qu'une interprétation de l'article 8 du bail soit nécessaire pour trancher le présent litige, l'interprétation du tribunal ne serait pas « erronée », la preneuse confondant le fait pour le bailleur de payer cette taxe en sa qualité de propriétaire des locaux loués et le fait de pouvoir récupérer cette somme auprès de son preneur.
Or, le bail citant expressément les taxes supportées par le preneur « et tous autres impôts ['] qui pourraient être légalement à sa charge et dont le propriétaire pourrait être responsable », le bail revient à contraindre le preneur au remboursement des sommes réglées par le bailleur au titre des taxes sur les locaux commerciaux, stockage et stationnement, et stipule que le preneur doit s'acquitter de l'ensemble des taxes dont le bailleur pourrait être responsable.
La SCI du Moulin Grouteau souligne enfin que quand bien même le preneur ne serait pas tenu au paiement de la taxe sur les locaux commerciaux, stockage et stationnement, il y serait tenu au regard de la catégorie de « tous autres impôts » et ajoute que le défaut de déclaration résultait d'un simple oubli de la bailleresse, laquelle a réglé les sommes dues au titre des pénalités de retard à ce titre.
Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué.
En effet, si la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014 régit désormais la répartition des charges entre le bailleur et le locataire, ses dispositions ne sont pas applicables au présent litige, dès lors que le contrat de bail litigieux a été renouvelé le 17 avril 2011, donc antérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi.
Dès lors, la répartition des charges et impositions entre le bailleur et le preneur relève de la libre volonté des parties, matérialisée par le contrat de bail.
Or, il résulte de la lecture de l'article 8 du contrat de bail initial du 25 mai 2001, non modifié par l'avenant de renouvellement, sur ce point, que «Le Preneur satisfera à toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière à ce que le Bailleur ne puisse être aucunement inquiété ni recherché à ce sujet, et notamment il acquittera les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, taxes professionnelles et impositions foncières, tant pour les propriétés bâties que non bâties, la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, et les locaux de stockage et tous autres impôts crées ou à créer qui pourraient être légalement à sa charge et dont le propriétaire pourrait être responsable, et il devra justifier de leur acquit au Bailleur, à toute réquisition et notamment, à l'expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, du matériel et des marchandises. Il est expressément stipulé que les impositions foncières seront supportées par le preneur au prorata des surfaces mises à disposition. Elles seront facturées par le Bailleur âu Preneur qui devra en effectuer le remboursement audit Bailleur, dans un délai de quinze Jours, à première demande de celui-ci ».
Il s'infère de cette disposition contractuelle dénuée d'ambiguïté que la SAS Lacmheo s'est engagée contractuellement à acquitter « la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, et les locaux de stockage », sans qu'aucune interprétation de la clause ne soit nécessaire, ni qu'aucune distinction ne soit faite entre les impositions dont la SCI du Moulin Grouteau serait redevable et qui seraient récupérables sur le preneur, et les impositions dont la SAS Lacmheo serait seule redevable.
Or, la SCI du Moulin Grouteau étant redevable, en vertu de l'article 231 Ter du code général des impôts, de la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, elle était dès lors fondée, en exécution de l'article 8 du contrat, à répercuter le montant de ces taxes sur le preneur en en sollicitant le remboursement, l'absence de demande durant sept ans de la SCI du Moulin Grouteau étant indifférente à l'exécution par la SAS Lacmheo de son obligation contractuelle, les demandes s'inscrivant dans le délai légal de prescription.
La somme de 70.589 € HT étant due par la SCI du Moulin Grouteau au titre de cette imposition pour les années 2014 à 2019, outre la somme de 7.219,89 € HT au titre de cette imposition jusqu'au 30 juin 2020, c'est donc à bon droit que le premier juge a condamné la SAS Lacmheo à régler ces sommes à la SCI du Moulin Grouteau.
Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.
2) Sur les demandes accessoires
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SAS Lacmheo aux dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.
En outre, la SAS Lacmheo sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et déboutée de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 23 septembre 2021 par le Tribunal judiciaire d'Evry sous le n°RG 18/4929 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant
Déboute la SAS Lacmheo de sa demande en remboursement formulée à l'encontre de la SCI du Moulin Grouteau ;
Déboute la SAS Lacmheo de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS Lacmheo à verser à la SCI du Moulin Grouteau la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS Lacmheo aux dépens d'appel ;
Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.
La greffière La présidente
