Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 13 DECEMBRE 2023
N° 2023/ 513
N° RG 20/06890
N° Portalis DBVB-V-B7E-BGCHW
Syndicat des copropriétaires
SANTA MONICA
C/
[D] [I]
[U] [I]
[N] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Cyril CHAHOUAR - BORGNA
Me Nathalie ELMOZNINO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire (Pôle de proximité) de MENTON en date du 23 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11 19-333.
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires SANTA MONICA sis [Localité 1]
représenté par son Syndic en exercice, la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION D'IMMEUBLES , ayant son siège social [Adresse 2], agissant par l'intermédiaire de son eprésentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]
représentée et plaidant par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [D] [I]
né le 15 Août 1940 à MAROC (99), demeurant [Adresse 3]
Madame [U] [I]
née le 16 Janvier 1970 à [Localité 4] (75), demeurant [Adresse 3]
Madame [N] [I]
née le 29 Décembre 1973 à [Localité 4] (75), demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Nathalie ELMOZNINO, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par Me Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M.[D] [I], es qualité d'usufruitier, Mme [U] [I] et Mme [N] [I], es qualité de nue propriétaires, sont propriétaires du lot n°44, dans un immeuble dénommé 'Santa Monica' situé [Adresse 2] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.
Par acte d'huissier de justice en date du 24 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «Santa Monica» pris en la personne de son syndic, LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE SOCIETE DE GESTION ET D'ADMlNISTRATlON, a fait assigner M.[D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I] devant le tribunal d'instance de MENTON pour obtenir leur paiement solidaire des charges de copropriété et autres sommes accessoires.
Par jugement rendu le 23 juin 2020, le Tribunal a :
PRONONCE l'annulation des résolutions prises par l'assemblée générale du 5 mars 2019, en ce comprise la résolution n°4 relative à l'approbation des comptes pour l'exercice 2018;
EN CONSEQUENCE;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé "Santa Monica" situé [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION, de l'ensemble de ses demandes:
- en paiement formées à titre principal au titre de l'arriéré de charges de copropriété et de travaux, outre de la location du parking; .
- en remboursement des frais nécessaires au recouvrement de la créance de l'article 10-1 de la loi du l0 juillet 1965;
- en indemnisation au titre de la résistance abusive;
- formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Santa Monica' situé [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE SOCIETE DE GESTION ET D'ADMlNISTRATlON, à payer à M. [D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I], pris ensemble, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «Santa Monica'' situé [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION, aux entiers dépens;
ORDONNE l'exécution provisoire;
Par déclaration au greffe en date du 24 juillet 2020, le syndicat a interjeté appel de cette décision.
Il sollicite :
Recevoir le Syndicat des Copropriétaires en son appel et l'en déclarer bien fondé ;
Réformer le Jugement entrepris en ce qu'il a :
Prononcé l'annulation des résolutions prises par l'assemblée générale du 5 mars 2019, en ce compris la résolution n°4 relative à l'approbation des comptes pour l'exercice 2018.
Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé 'SANTA MONICA' situé [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic la SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE SOCIETE DE GESTION D'ADMINISTRATION de l'ensemble de ses demandes :
- En paiement formées à titre principal au titre de l'arriéré de charges de copropriété et de travaux, outre de la location du parking ;
- En remboursement des frais nécessaires au recouvrement de la créance de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- En indemnisation au titre de résistance abusive ;
- Formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé 'SANTA MONICA' situé [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic la SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE SOCIETE DE GESTION D'ADMINISTRATION à payer à Monsieur [D] [I], Madame [U] [I] et Madame [N] [I], pris ensemble, la somme de 800 euros (Huit CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé 'SANTA MONICA' situé [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic la SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE SOCIETE DE GESTION D'ADMINISTRATION aux entiers dépens ;
Statuant de nouveau :
A titre principal,
Débouter M.[D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I] de l'ensemble de leurs arguments, fins et prétentions.
Condamner solidairement M. [D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière « SANTA MONICA », située [Adresse 2], la somme de 15.793,63 € sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété impayées pour les différents exercices dus au 16 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 27 janvier 2017 ;
Ordonner la capitalisation des intérêts ;
A titre subsidiaire,
Si l'assemblée générale de 2019 était annulée,
Condamner solidairement M. [D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière « SANTA MONICA », située [Adresse 2], la somme de 15.792,23 € sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété impayées pour les différents exercices dus au 31 mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 27 janvier 2017 ;
En toutes hypothèses
Donner acte à M.[D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I] qu'ils reconnaissent devoir la somme de 4.008,29 € au principal.
Condamner solidairement M.[D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté « SANTA MONICA », située [Adresse 2], au paiement de la somme de 600,00 € ;
Condamner solidairement M.[D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté « SANTA MONICA », située [Adresse 2], tous les frais exposés par leur faute, soit la somme totale de 1.020,00 € ;
Condamner solidairement M.[D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière « SANTA MONICA », située [Adresse 2], la somme de 1.000,00 € au titre de dommages et intérêts ;
Condamner solidairement M.[D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I] à payer la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de procédure.
A l'appui de son recours, il fait valoir:
-que lors de l'introduction de l'instance les consorts [I] étaient débiteurs de la somme de 4 658,29€ selon décompte arrêté au 7 juin 2019,
-que la dette s'élève au 16 août 2023 à la somme de 15 793,63€, les consorts [I] ne réglant plus aucune somme depuis juin 2020,
-que les comptes présentés lors de l'AG du 20 février 2018, régulièrement convoquée le 22 janvier 2018 pour l'exercice clos et le budget prévisionnel ont été acceptés tout comme lors de l'AG du 5 mars 2019, celle du 25 février 2020, du 26 février 2021, du 28 février 2022 et du 7 mars 2023,
-qu'au titre de la location d'un parking les consorts [I] doivent la somme de 600€ pour deux mensualités non réglées,
-que les frais exposés par la faute des consorts [I] doivent être mis à leur charge en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soit la somme de 1020€ (frais de mise en demeure, de lettre comminatoire, d'assignation)
-que le non paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice certain fragilisant l'équilibre financier du syndicat justifiant la condamnation des consorts [I] à la somme de 1 000€ de dommages et intérêts,
-qu'il a été débouté par le juge de première instance qui a considéré que les comptes n'étaient pas définitifs puisque la demande d'annulation de l'AG du 5 mars 2019 par les consorts [I] était légitime, or ils étaient forclos pour solliciter cette annulation dans leur premières écritures en première instance du 24 janvier 2020, l'AG du 5 mars 2019 leur ayant été notifiée le 12 mars 2019, ils avaient jusqu'au 12 mais 2019 pour agir en nullité,
-que les consorts [I] reprochent le défaut de notification du PV d'AG 2019 à l'ensemble des indivisaires pour contester la forclusion, or ils ne démontrent pas que l'indivision était connue du syndic, il ne peut donc lui être reproché d'avoir convoqué qu'un seul indivisaire,
-que le règlement de copropriété prévoit que tout membre de l'indivision est mandataire commun,
-qu'au fond M.[Z] ne détenait pas trop de pouvoirs qu'il n'a représenté que 3 personnes,
-que le budget prévisionnel pour l'exercice 2018 ayant été approuvé lors de l'AG de 2017 la contestation concernant l'assemblée 2019 est sans effet.
Les consorts [I] concluent:
A TITRE PRINCIPAL
CONFIRMER le Jugement de première instance en ce qu'il a annulé1'assemb1ée générale du 5 mars 2019 et DEBOUTE le syndicat des copropriétaires SANTA MONICA de toutes ses demandes;
En effet.
CONSTATER que l'assemblée générale de copropriété du 5 mers 2019 n'a pas été régulièrement notifiée à l'ensemble des nus-propriétaires et usufruitiers [I]
DIRE ET JUGER que les consorts [I] ne sont pas forclos à contester ladite assemblée générale;
DIRE ET JUGER IRREGULIERE 1'assemblée générale de copropriété du 5 mars 2019 en ce que les règles de représentation n'ont pas été respectées;
ANNULER l'ensemble des résolutions prises et notamment la résolution n°4 adoptant les comptes 2018 de la copropriété,
En conséquence,
DIRE ET JUGER que la créance présentée par le syndical n'est, en l'état, ni certaine ni liquide ni exigible.
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires 'SANTA MONICA' de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
A TITRE SUBSIDIAIRE
DIRE ET JUGER que le syndicat communique en pièce 25 le procès verbal de l'assemblée générale du 7 mars 2017 lequel ne précise pas la liste des copropriétaires présents et des représentés ne permettant pas de juger de sa régularité ;
ANNULER l'assemblée générale du 7 mars 2017,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
DIRE ET JUGER que la créance présentée par le syndicat n'est , en l'état, ni certaine ni liquide ni exigible,
DEBOUTER le syndicat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
DIRE ET JUGER que la somme réclamée par le syndicat à titre d'arriéré de charges de copropriété 4 958,29€ ne correspond à aucune des pièces fournies par le demandeur et n'est donc pas fondée,
DIRE ET JUGER qu'en tout état de cause, il devra être déduit du solde dû les sommes suivantes :
-900€ au titre du loyer réglé par M.[I] pour le parking,
-50€ au titre du paiement du 4 février 2015 non décompté par le syndicat
-485,03€ au titre de la provision 2019/2020 réclamée par le syndicat le 1er décembre 2019 et réglée par M.[I] le 9 décembre 2019,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
DEBOUTER le syndicat de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires 'SANTA MONICA' à verser à M.[D] [I], et Mesdames [U] et [N] [I] la somme de 2 000€ au bénéfice de chacun au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Ils soutiennent :
-que concernant le parking il n'existe aucun document juridique matérialisant la location, il ne lui jamais été remis les clés ni le code d'accès à la résidence, il a réglé de manière indue la somme de 900€ (50€ par mois de janvier 2015 à juillet 2016),
-qu'il a demandé par LRAR du 13 juillet 2016 que cette somme versée pour une location qui n'a jamais été effective soit affectée au paiement des charges de copropriété en vain,
-qu'il déplore l'absence de prise en compte d'un règlement de 50€ intervenu par chèque le 4 février 2015, non encaissé
-que la notification du procès verbal d'AG du 5 mars 2019 n'a été faite qu'à Mme [U] [I] alors que le syndicat qui produit lui même le relevé de propriété du bien appartement aux consorts [I] ne pouvait ignorer le démembrement,
-que si le règlement de copropriété permet de notifier valablement le PV d'AG à l'usufruitier Mme [U] [I] est nue propriétaire,
-qu'ainsi faute de notification valable du PV d'AG du 5 mars 2019, ils ne sont pas forclos à soulever l'irrégularité de l'AG du 5 mars 2019,
-que lors de l'AG du 5 mars 2019, M.[Z] a reçu procuration de 5 copropriétaires pour un total de 304 tantièmes représentant plus de 10% de la totalité des tantièmes en contravention avec l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, qu'il en est de même pour Mme [J] [L], de sorte que l'AG du 5 mars 2019 et sa résolution 4 d'approbation des comptes 2018 doit être annulée,
-que l'absence d'approbation des comptes entraîne l'absence de caractère certain, liquide et exigible de la créance fondant l'action,
-que s'il était retenu que les sommes sont exigibles à la suite du vote du budget prévisionnel lors de l'AG du 7 mars 2017, cette AG encourt également l'annulation pour absence de communication de la liste des personnes présentes et de celles représentées,
-que les sommes réclamées ne sont pas établies et qu'ils continuent de payer les charges de copropriété.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les charges de copropriété et les charges de location d'un parking
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la
prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit
l'extinction de l'obligation.
Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Sur l'annulation de l'assemblée générale du 5 mars 2019
Sur la forclusion
L'artic1e 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sans préjudice de l'application des textes
spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, outre entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de 10 ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à
peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur a été faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Il s'ensuit que le délai de forclusion ainsi imposé aux copropriétaires pour engager une action
en contestation des votes d'une assemblée générale est inopposable à celui, qui n'en a pas reçu une notification régulière.
Aux termes de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 en son alinéa 2, en cas d'indivision ou
de démembrement de propriété, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun, qui est à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic. Corrélativement, les procès-verbaux d'assemblée générale, en cas de démembrement de propriété, peuvent être notifiés à ce seul représentant.
En outre, le règlement de propriété en sa page 26 dispose qu'en cas de démembrement de la propriété d'un lot, toutes les convocations seront valablement adressées à l'usufruitier, comme aussi au bénéficiaire d'un droit d'usage et d'habitation, en l'absence de délégation expresse à un seul pour les représenter.
Le syndicat, qui verse au débat en pièce 1 le relevé de propriété du lot des consorts [I], dont il résulte que M.[D] [I] est usufruitier et Mesdames [U] et [N] [I] nues propriétaires ne saurait valablement prétendre qu'il n'était pas informé de ce démembrement de la propriété et qu'il ne peut lui être reproché de n'avoir convoqué qu'un indivisaire.
Retenant qu'à défaut de désignation entre les consorts [I] d'un représentant, les dispositions du règlement de copropriété doivent s'appliquer, de sorte que M.[D] [I], usufruitier, doit être considéré comme le représentant du démembrement de propriété et le destinataire des convocations aux assemblées générales comme des notifications des procès verbaux de ces AG, que le syndicat justifie de la notification du procès verbal de l'AG du 5 mars 2019 à Mme [U] [I] uniquement, c'est à juste titre que le premier juge a dit que le délai de forclusion de deux mois est inopposable aux consorts [I] et a reçu leurs contestations.
Sur le fond de la contestation
L'article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet l965 dispose que tout copropriétaire peut déléguer
son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote.
Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui même et de celles de ses mandants n'excède pas l0 % des voix du syndicat.
En l'espèce, les consorts [I] allèguent qu'à l'occasion de l'AG litigieuse, M.[Z] a reçu 5 procurations pour un total de 304 tantièmes, ( Mme [K] [C], Mme [C] [F], M.[R] [Y], M.[M], M.[S]) ce qui porte les tantième en sus des siens à 1 110, excédant les plafond des 10%.
Pour autant, il résulte de la feuille de présence de l'AG du 5 mars 2019, versée en appel, que si Mme [K] [C] et Mme [C] [F] sont représentées, elles l'ont été par M.[W] et que M.[Z] n'a représenté que M.[R] [Y], M.[M] et M.[S] de sorte que ses capacités de représentation n'ont pas dépassées. Il en est de même pour Mme [J] [L], qui lors de cette AG n'a représenté que 2 autres copropriétaires, et qui pouvait donc dépasser les 10% de la totalité de la copropriété, cette limite ne s'imposant qu'en présence de plus de trois pouvoirs pour un même copropriétaire.
En conséquence, le jugement est infirmé et les consorts [I] sont déboutés de leur demande tendant à obtenir l'annulation des résolutions, dont la n°4, adoptées à l'AG du 5 mars 2019.
Ainsi l'approbation des comptes 2018 donne un caractère certain, liquide et exigible à la créance revendiquée par le syndicat.
Concernant les charges de copropriété, le syndicat prétend que lors de l'introduction de l'instance, les consorts [I] étaient débiteurs de la somme de 4 658,29€ selon décompte arrêté au 7 juin 2019, mais que la dette a augmenté et qu'elle serait désormais de 15 793,63€ au 16 août 2023 étant précisé que les AG de 2020, 2021, 2022 et 2023 ont approuvé les comptes, devenus définitifs et incontestables sans annulation d'AG entreprise.
Pour justifier de sa créance, il verse aux débats:
-le décompte des sommes dues au 7 juin 2019, qui expurgé des frais, des dépens et du loyer du parking est de 4 658,29€ à la charge des consorts [I],
-les appels de fonds,
-le compte de copropriété,
-le décompte actualisé au 20 mai 2020 dont il résulte que la dette est de 4 989,22€,
-les appels de fonds actualisés
-le compte de copropriété actualisé
-le décompte actualisé au 31 mars 2021 dont il résulte que la dette est de 7 158,53€,
-les appels de fonds actualisés,
-le compte de copropriété actualisé.
Si le bordereau de communication de pièces indique une pièce 35 intitulée décompte actualisé au 16 août 2023, les pièces 35 à 40 sont manquantes au dossier du syndicat.
En conséquence, les consorts [I] sont condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 158,53€ au titres des charges de copropriété impayées au 31 mars 2021 en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts.
Concernant la location du parking, il résulte des pièces versées aux débats par les consorts [I] et notamment d'échange de correspondance entre eux mêmes et le syndicat, à la fin de l'année 2014, qu'il leur a été accordé la location d'un parking C pour lequel un contrat verbal a été passé. En effet, par un courrier adressé le 2 janvier 2015 au syndicat, M.[D] [I] a accepté la location du parking à compter du mois de janvier 2015 et a payé des loyers de 50€ mensuels jusqu'en décembre 2015.
Le 13 juillet 2016, M.[D] [I] écrit au syndicat qu'il a 'décidé d'abandonner cette opération, qui n'a jamais abouti' et demande la ré-affectation des 900€ réglés au paiement des charges de copropriété.
Ainsi, il est indéniable qu'un bail verbal est intervenu entre les parties pour la location du parking C moyennant un loyer mensuel de 50€, exécuté par les parties jusqu'en décembre 2015.
Si M.[D] [I] verse aux débats des courriers adressés au syndicat en date des 27 janvier 2016 et 30 avril 2016 concernant cette location auxquels sont annexés à chaque reprise un chèque de 150€, l'un pour payer le premier trimestre 2016 et l'autre le deuxième trimestre 2016, force est de constater que ces chèques ne sont pas signés et que M.[I] ne justifie pas qu'ils ont été encaissés.
Le syndicat verse, quant à lui, aux débats deux factures l'une pour le premier semestre 2016 l'autre pour le deuxième pour un montant total de 600€. Les consorts [I] sont solidairement condamnés, à la somme de 300€ pour le premier semestre 2016, rien ne venant étayer le fait qu'ils auraient remis en cause ce contrat de bail de parking antérieurement au courrier du 13 juillet 2016.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-l de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
Ainsi, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat et de condamner solidairement les consorts [I] à la somme de :
- mises en demeure 5x48 € =240 €,
- frais de lettre comminatoire 216€
soit la somme de 456 €, correspondant à des frais strictement nécessaires au recouvrement de la créance, les frais d'assignation étant inclus dans les dépens.
Sur les dommages et intérêts
Le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne
aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu'il fragilise l'équilibre financier du Syndicat qui ne dispose d'aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provisions ou de charges de copropriétaires dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion, préjudice qui ouvre droit à réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, la situation débitrice des consorts [I] est persistante depuis plusieurs années et cause préjudice à la copropriété justifiant l'allocation de la somme de 500€, à laquelle ils sont solidairement condamnés.
Sur les autres demandes
Les consorts [I] sont condamnés in solidum à la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 juin 2020 par le Tribunal de proximité de MENTON,
Statuant à nouveau,
DEBOUTE M.[D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I] de l'intégralité de leurs demandes
CONDAMNE solidairement M.[D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaire de l'immeuble 'SANTA MONICA' représenté par son syndic en exercice la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION D'IMMEUBLE, les sommes suivantes:
-7 158,53€ au titres des charges de copropriété impayées au 31 mars 2021 en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
-456€ au titre des frais de recouvrement,
-300€ au titre de la location de parking,
-500€ au titre de dommages et intérêts,
ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE in solidum M.[D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I] à régler au syndicat des copropriétaire de l'immeuble 'SANTA MONICA' représenté par son syndic en exercice la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION D'IMMEUBLE la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE in solidum M.[D] [I], Mme [U] [I] et Mme [N] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
