Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/00333

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- N°RG24/00333 N° Portalis DB3Z-W-B71-GVZM Minute n° JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : S.A. SHLMR [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Mme [T] [P] (Chargée de contentieux) DÉFENDEUR(S) : Madame [C] [J] [Adresse 4] [Adresse 3] [Localité 2] (RÉUNION) comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fahranaz JETHA, Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 06 Juin 2024 DÉCISION : Contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE La SHLMR a donné à bail à Madame [J] [C] un appartement à usage d’habitation situé à l'adresse suivante : [Adresse 4] - [Localité 2] selon contrat du 13 octobre 2021, moyennant un loyer mensuel actualisé de 587,95 euros, charges comprises. La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 14 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.200,70 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par un acte de commissaire de justice du 05 avril 2024, remis à l'étude, la SHLMR a fait assigner Madame [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [C] ; - la condamnation de Madame [J] [C] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.559,01 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande, sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; - sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 587,95 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - sa condamnation aux entiers dépens. A l’audience du 06 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.717,27 euros. Madame [J] [C], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative. Elle a précisé qu'elle va déposer un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion et a sollicité en attendant des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Elle a enfin indiqué qu'elle souhaite quitter le logement. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 05 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 08 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. Il résulte de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En l'espèce, la SHLMR justifie avoir signalé à la caisse d'allocations familiales (CAF) la situation d'impayés de loyers de Madame [J] [C] par un courrier du 15 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 avril 2024, conformément aux dispositions précitées. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le contrat de bail conclu le 13 octobre 2021 contient une clause résolutoire dans son article IX stipulant un délai de deux mois. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [J] [C] le 14 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.200,70 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 14 février 2024. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [J] [C] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 14 février 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : La SHLMR produit un décompte démontrant que Madame [J] [C] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 4.457,59 euros à la date du 03 juin 2024. Madame [J] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l'audience. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SHLMR la somme de 4.457,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 03 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024, date de l'assignation, sur la somme de 2.259,01 euros et, à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)." Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, il ressort du décompte produit que la locataire n'a pas repris le versement intégral du loyer avant la date d'audience. Cependant, la SHLMR a donné son accord pour des délais de paiement et pour la suspension de la clause résolutoire. Dans ces circonstances et eu égard à l'accord des parties, il y a lieu d'accorder à Madame [J] [C] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés. Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [J] [C] et celle-ci sera condamnée à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 587,95 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [J] [C], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 13 octobre 2021 entre la SHLMR et Madame [J] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] - [Localité 2], sont réunies au 14 février 2024. CONDAMNE Madame [J] [C] à verser à la SHLMR la somme de 4.457,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 03 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024, date de l'assignation, sur la somme de 2.259,01 euros et, à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, AUTORISE Madame [J] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité de 957,59 euros qui soldera la dette en principal, et intérêts. PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du présent jugement. SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés. DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette. DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE : AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l'expulsion de Madame [J] [C] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Madame [J] [C] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 587,95 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. REJETTE toute autre demande. CONDAMNE Madame [J] [C] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 05 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière. LA GREFFIÈRE LE JUGE