Texte intégral
20/09/2023
ARRÊT N° 11/2023
N° RG 22/00015 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PB5Q
J-C.G
Décision déférée du 20 Septembre 2022 - Juge de l'expropriation de TOULOUSE - 21/00061
J-M.GAUCI
Etablissement Public OPPIDEA
C/
[X] [G] épouse [B]
[R] [B]
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations
***
ARRÊT DU VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Etablissement Public OPPIDEA
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représentée par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
Madame [X] [G] épouse [B]
[Adresse 11]
[Localité 10]
Représentée par Me Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [R] [B]
[Adresse 11]
[Localité 10]
Représenté par Me Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocat au barreau de TOULOUSE
M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 13]
[Adresse 13]
[Localité 10]
représenté par Mme [M] [C]
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Mai 2023, en audience publique, devant la Cour composée de:
Président : J.C. GARRIGUES,
Assesseurs : S.LECLERC
M. NORGUET
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCEDURE
La ZAC Malepère, d'un périmètre de 113 hectares, a été créée par délibération de [Localité 10] Métropole du 20 décembre 2012. Elle a été déclarée d'intérêt communautaire par délibération du 14 décembre 2017.
Cette zone s'étend au Sud-Est de la commune de [Localité 10], en entrée de ville, dans le secteur de transition avec la commune de [Localité 16].
L'ouverture d'une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique du projet de ZAC Malepère a été ordonnée par arrêté préfectoral du 4 mai 2018.
A l'issue de cette enquête, qui a eu lieu du 7 juin 2018 au 17 juillet 2018, les travaux nécessaires à la réalisation de ladite ZAC ont été déclarés d'utilité publique par arrêté préfectoral du 4 décembre 2018.
La Sem Oppidea, titulaire d'une concession d'aménagement, a été autorisée à procéder aux acquisitions nécessaires, y compris par voie d'expropriation.
Parmi les parcelles à acquérir figure une parcelle nouvellement cadastrée 836 AR n° [Cadastre 5], d'une superficie de 124 m², appartenant à M et Mme [B].
Cette parcelle a fait l'objet d'une ordonnance d'expropriation en date du 28 juillet 2021.
La Sem Oppidea a notifié à M et Mme [B] un mémoire valant offres d'indemnisation selon la procédure prévue par l'article R. 311-6 du code de l'expropriation.
A défaut d'accord sur le montant des indemnités, la Sem Oppidea a saisi la juridiction de l'expropriation par courrier en date du 30 août 2021 aux fins de fixation judiciaire de l'indemnité de dépossession revenant à M et Mme [B].
Le transport sur les lieux est intervenu le 15 novembre 2021.
Par jugement en date du 20 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation, a :
- alloué à M et Mme [B] à raison de l'expropriation de la parcelle cadastrée 836 AR n° [Cadastre 5] pour 124 m², sise [Adresse 11] à [Localité 10] leur ayant appartenu une indemnité globale de dépossession d'un montant de 70.298,60 € comprenant :
# indemnité principale : 32.240 €
# indemnité de remploi : 3724 €
# indemnité pour dépréciation du surplus : 27.955 €
# indemnité pour perte de loyers : 2200 €
# indemnité pour déplacement du cabanon : 4179,60 € ;
- donné acte aux parties de l'engagement pris par l'expropriant de reconstituer la clôture à l'identique (muret surmonté de panneaux bois) avec derrière panneaux alu ou PVC occultant, sur la nouvelle limite de propriété ;
- condamné la Sem Oppidea à verser à M et Mme [B] la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Sem Oppidea aux entiers dépens de l'instance ;
- rejeté toute autre demande.
Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas lieu de faire application d'un abattement de 50 % pour encombrement (ou non constructibilité de fait) sur le prix de base de 260 €/m² proposé par l'expropriant, le marché ayant déjà initialement ajusté la valeur revalorisée en demande du fait de l'effet du temps.
Il a ajouté que le terme de comparaison n° 5 communiqué par le commissaire du gouvernement ( 473,57 €/m² ) devait faire l'objet d'un abattement de 50 % , d'où une valorisation à 237 €/m² qui, compte tenu de l'ancienneté de la transaction, pouvait s'inscrire dans une fourchette de prix compris entre 260 €/m² et 271 €/m² .
Enfin, il a constaté que l'administration communiquait cinq autres références comprises entre 2017 et 2019, relatives à des terrains à bâtir proches du centre de la commune de [Localité 10], non loin de la propriété [B], avec des prix s'établissant de 250 €/m² à 800 €/m² , soit une moyenne de 504,80 €/m², que ces références de terrains à bâtir ne faisaient pas l'objet de critiques particulières, tant en demande qu'en défense, sauf à considérer leur réelle potentialité de constructibilité ; qu'en appliquant une décote de 50 % pour terrain effectivement constructible, la valeur moyenne s'établissait à 252 €/m², ce qui permettait de vérifier la fourchette de prix comprise entre 260 €/m² et 271 €/m² .
La Sem Oppidea a interjeté appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 25 octobre 2022 en critiquant l'ensemble de ses dispositions.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de son mémoire récapitulatif déposé au greffe le 3 février 2023, la SEM OPPIDEA, appelante, demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 20 septembre 2022 en ce qui concerne l'indemnité pour dépréciation du surplus, l'indemnité pour perte de loyers et l'indemnité pour perte de cabanon ;
- le réformer en ce qui concerne l'indemnité principale et l'indemnité de remploi ;
- en conséquence, allouer à M et Mme [B] une indemnité globale de dépossession d'un montant de 50.387 € comprenant :
# indemnité principale : 16.120 €
# indemnité de remploi : 2612,00 €
# indemnité pour dépréciation du surplus : 27.955 €
# indemnité pour perte de loyers : 2200 €
# indemnité pour perte de cabanon : 4176,60 € ;
- y ajoutant, confirmer le jugement en ce qu'il donne acte aux parties de l'engagement pris par l'expropriant de reconstituer la clôture à l'identique (muret surmonté de panneaux bois) avec derrière panneaux alu ou PVC occultant, sur la nouvelle limite de propriété ;
- condamner M et Mme [B] à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Elle précise qu'elle offre une indemnité principale calculée sur la base de 130 €/m², s'agissant de la valeur d'un terrain à bâtir classé en zone UB1 à laquelle est appliqué un abattement pour encombrement de 50 % pour tenir compte du caractère déjà bâti de la propriété. Elle se prévaut de huit termes de référence portant tous sur des emprises de petite taille à prélever sur des propriétés bâties cédées pour des aménagements de voirie et classées dans des zones du document d'urbanisme applicable comparables à la zone UB1 du PLU de [Localité 10] approuvé le 29 mars 2012.
Elle se prévaut également de deux accords amiables intervenus dans le cadre de la même opération dont il a été donné acte par le juge de l'expropriation sur la base d'un prix de 130 €/m².
Elle fait observer que la différence entre son offre finale à hauteur de 130 € et les prétentions des expropriés à hauteur de 271 €/m² provient du fait que ces derniers ne pratiquent pas d'abattement pour occupation et elle critique la réponse donnée par le premier juge à cette problématique.
Elle soutient que la proposition du commissaire du gouvernement est en revanche extrêmement critiquable en raison tant de la méthode d'évaluation pratiquée que des références retenues.
Aux termes de leur dernier mémoire déposé au greffe le 23 janvier 2023, M et Mme [B], intimés, demandent à la cour de :
- rejeter la demande d'Oppidea de réformer le jugement rendu le 20 septembre 2022 en ce qui concerne l'indemnité principale et l'indemnité de remploi ;
- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 septembre 2022 ;
- en conséquence, leur allouer une indemnité globale de dépossession d'un montant de 70.298,60 € comprenant :
# indemnité principale : 32.240 €
# indemnité de remploi : 3724 €
# indemnité pour dépréciation du surplus : 27.955 €
# indemnité pour perte de loyers : 2200 €
# indemnité pour perte de cabanon : 4176,60 € ;
- donner acte aux parties de l'engagement pris par l'expropriant de reconstituer la clôture à l'identique (muret surmonté de panneaux bois) avec derrière panneaux alu ou PVC occultant, sur la nouvelle limite de propriété ;
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 20 septembre 2022 ;
- condamner la société Oppidea à leur régler la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel.
M et Mme [B] font part de leur accord avec l'analyse du premier juge et sollicitent le confirmation de son évaluation.
Ils font valoir que cette valorisation est confirmée par les termes de comparaison qu'ils proposent, avec une médiane de 271 €/m² sensiblement identique à ce qu'a retenu le premier juge, ainsi que par un terme de comparaison retenu par le commissaire du gouvernement portant sur la vente d'une bande de terrain inconstructible (21 m² au prix de 6800 € HT, soit 323 €/m²).
Ils répliquent à Oppidea, qui soutient que le premier juge aurait dû écarter les termes de comparaison du commissaire du gouvernement qui concernent des terrains acquis par des promoteurs qui arrêtent les prix en fonction des droits à construire attachés au terrain, que le juge de première instance a simplement relevé que les cinq autres références retenues par le commissaire du gouvernement, situées non loin de la propriété [B], permettaient de retenir un prix moyen de 504 €/m² auquel il appliquait un abattement de 50 % dès lors qu'il s'agissait de terrains effectivement constructibles, ce qui permettait de conforter la valorisation de 260 €/m².
Les conclusions du commissaire du gouvernement, déposées postérieurement au délai prévu par l'article R. 311-26 du code de l'expropriation, sont irrecevables.
MOTIFS
Sur l'étendue de la saisine de la cour
L'appel de la société Oppidea porte sur toutes les dispositions du jugement.
Cependant au regard des dispositifs respectifs des dernières écritures, lesquels seuls lient la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, aucune des parties ne critique le jugement entrepris en ce qu'il fixe l'indemnité pour dépréciation du surplus à 27.955 €, l'indemnité pour perte de loyers à 2200 € et l'indemnité pour déplacement du cabanon à 4179,60 €, en ce qu'il donne acte aux parties de l'engagement pris par l'expropriant de reconstituer la clôture à l'identique (muret surmonté de panneaux bois) avec derrière panneaux alu ou PVC Occultant, sur la nouvelle limite de propriété, en ce qu'il condamne la Sem Opppidea aux entiers dépens de l'instance et au paiement de la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ces chefs de jugement seront confirmés par la cour sans examen au fond.
Sur le bien exproprié
La parcelle expropriée, cadastrée 836 AR n° [Cadastre 5] pour 124 m² , est située [Adresse 11] à [Localité 10]. Elle est issue d'une parcelle plus vaste anciennement cadastrée 836 AR n° [Cadastre 12] pour 844 m². Le reliquat, nouvellement cadastré 836 AR [Cadastre 4] pour 720 m² n'est pas concerné par l'emprise et supporte la maison d'habitation occupée par les expropriés.
L'emprise, correspondant à l'extrémité du jardin d'agrément de la maison d'habitation, se présente sous la forme d'une bande rectangulaire d'environ 5 mètres de profondeur sur une largeur comprise entre 24,5 et 25 mètres, d'aspect plat, à prélever en bordure de la route de [Localité 15].
Les principes d'indemnisation
Selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.
En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 28 juillet 2021.
L'article L.322-2 du même code dispose :
' Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 14], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique'.
En l'espèce, le bien est situé dans le périmètre de la Zac de Malepère.
L'enquête publique préalable à la DUP s'est ouverte le 7 juin 2018 alors que la ZAC a été créée par délibération du 20 décembre 2012 soit plus d'un an avant l'ouverture de l'enquête.
En conséquence, en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, la date de référence est le 28 décembre 2012, date à laquelle a été publiée la délibération du 20 décembre 2012 créant la ZAC.
A cette date s'applique le PLU approuvé le 29 mars 2012 qui classe la parcelle expropriée en zone UB1.
La zone UB1 correspond à un secteur d'habitat diversifié et de mixité situé au-delà des faubourgs anciens et autour des noyaux villageois. L'activité commerciale et de services est essentiellement concentrée sur les voies d'entrée de ville qui traversent ces secteurs. L'emprise au sol maximale autorisée est de 50 %. La hauteur maximale autorisée est de 12,50 m (R+3).
L'emprise est donc classée dans un secteur désigné comme ouvert à l'urbanisation par le PLU et elle est desservie par les réseaux.
Elle bénéficie de la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation.
Sur l'indemnité principale
Conformément aux principes généralement applicables en la matière, il convient de rechercher la valeur du bien au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.
La société Oppidea offre une indemnité principale calculée sur la base de 130 €/m² correspondant à la valeur d'un terrain à bâtir classé en zone UB1 ( 260 €/m² ) à laquelle est appliqué un abattement pour encombrement de 50 % pour tenir compte du caractère déjà bâti de la propriété.
A l'appui de son offre, elle se prévaut de huit termes de référence détaillés en pages 10 à 15 du mémoire valant offre notifiée à l'expropriée (pièce n° 1). Il est exactement précisé dans ce mémoire que ces termes de référence sont similaires au cas d'espèce dans la mesure où ils comprennent des emprises en zone urbaine, en nature de terrain à bâtir, en bordure de voiries, mais qui de par leur taille ou leur forme ne sont pas constructibles. Ils font apparaître des valeurs comprises entre 92 €/m² et 143 €/m² .
Le commissaire du gouvernement (en première instance) retenait pour le terrain nu une valeur de 400 €/m² à laquelle il appliquait un abattement pour encombrement de 50 %, soit au final 200 €/m² .
Les références prises en compte par le commissaire du gouvernement (en première instance) sont justement critiquées par la société Oppidea pour divers motifs :
- absence de prise en compte des références citées par l'expropriant alors que les terrains concernés présentaient une grande similitude avec l'emprise ;
- s'agissant des références antérieures à 2017, trois termes de comparaison portent sur des terrains acquis par des promoteurs immobiliers, ce qui explique que les prix, correspondant à des droits à construire, soient bien supérieurs à ceux de terrains à prélever sur les parcelles déjà construites (prix au m² de 631,58 € , 473,57 € et 806,34 € pour des parcelles de superficies de 475 m², 454 m² et 284 m²) ; les trois autres termes de comparaison, pertinents au regard de leur situation géographique et de leur affectation à l'habitation, mettent en évidence des prix s'échelonnant de 211 €/m² à 282,69 €/m² , avec une moyenne à 248 €/m² ;
- s'agissant des références postérieures à 2017, pour les mêmes motifs, le seul terme de comparaison pertinent, déjà cité au titre des références antérieures à 2017, fait ressortir un prix de 251,76 €/m² .
La valeur moyenne de 248 €/m² résultant des termes de référence pouvant être pris en compte est inférieure à la valeur de 260 €/m² retenue par la société Oppidea pour proposer une indemnisation de 130 €/m² après application d'un abattement de 50 %.
En première instance, M et Mme [B] ont revendiqué une valeur de base de 271 €/m² en produisant des termes de référence concernant des terrains nus, non encombrés.
Le premier juge a justement relevé que l'évaluation proposée par l'autorité expropriante (260 €/m²) avant abattement pour encombrement, et celle invoquée par les expropriés (271 €/m² ) convergeaient parfaitement.
L'application d'un abattement de 50 % sur les termes de comparaison proposés par M et Mme [B] est totalement justifiée puisqu'ils concernent tous des terrains nus, non encombrés, alors que le terrain faisant l'objet de l'emprise est une bande de terre détachée d'un terrain déjà construit, comme tous les termes de comparaison proposés par la Sem Oppidea.
Il doit être ajouté :
- que la référence n° 1 invoquée par M et Mme [B] porte sur un terrain présentant des caractéristiques proches du terrain exproprié, à savoir 28 m² à détacher d'une parcelle plus vaste supportant déjà une construction ; que le prix de 143 €/m² n'est toutefois pas significatif dans la mesure où cette toute petite parcelle a été acquise par le propriétaire de la parcelle contiguë moyennant le prix de 4000 € manifestement fixé entre voisins à un chiffre rond plutôt que sur la base d'une valeur au m² ;
- que la vente en date du 8 juin 2017 d'une petite bande de terrain de 21 m² au prix de 6800 € HT soit 323 €/m² (parcelles cadastrées 837 AK n° [Cadastre 8] et [Cadastre 9]) citée par M et Mme [B], ne constitue pas une référence pertinente dans la mesure où elle correspond à la cession de deux parcelles à usage de trottoir classées par le PLU en zone UIC (zone Urbaine d'Intérêt Collectif) dans laquelle les constructions à usage d'habitation sont interdites sauf exception, alors que le terrain exproprié est classé en zone UB1 qui est une zone d'habitat diversifié.
Enfin, la Sem Oppidea produit en cause d'appel un accord amiable intervenu sur la base de 130 €/m² dans le cadre de la même opération, dont il a été donné acte par le juge de l'expropriation suivant jugement du 8 février 2022 : parcelle 836 AR [Cadastre 2] pour 103 m² issue de la parcelle bâtie 836 AR [Cadastre 3] pour 1002 m², [Adresse 6] à [Localité 10].
Dans ces conditions, eu égard aux nombreuses transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone, l'indemnité principale doit être fixée sur la base d'une valeur de 130 €/m² , soit une indemnité de :
124 m² x 130 €/m² = 16.120 € .
Sur l'indemnité de remploi
L'indemnité principale s'élève à la somme de 16.120 euros.
En application de l'article R.322-5 du code de l'expropriation et conformément aux usages en la matière, l'indemnité de remploi sera fixée à :
( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + ( 1120 € x 10 % ) = 2612,00 €.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
La SA Oppidea doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge.
M et Mme [B], parties principalement perdantes en cause d'appel, doivent supporter les dépens d'appel et être déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est toutefois pas équitable de faire bénéficier la Sa Oppidea des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation, du 20 septembre 2022, en ce qu'il fixe l'indemnité pour dépréciation du surplus à 27.955 € , l'indemnité pour perte de loyers à 2200 € et l'indemnité pour déplacement du cabanon à 4179,60 €, en ce qu'il donne acte aux parties de l'engagement pris par l'expropriant de reconstituer la clôture à l'identique (muret surmonté de panneaux bois) avec derrière panneaux alu ou PVC Occultant, sur la nouvelle limite de propriété , en ce qu'il condamne la Sem Opppidea aux entiers dépens de première instance et au paiement de la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Infirme le jugement en ce qu'il fixe l'indemnité principale à 32.240 € et l'indemnité de remploi à 3724 € .
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Fixe l'indemnité globale de dépossession à raison de l'expropriation de la parcelle cadastrée 836 AR n° [Cadastre 1] pour 124 m² , sise [Adresse 11] à [Localité 10], à la somme de 18.732 € comprenant une indemnité principale de 16.120 € et une indemnité accessoire de 2612 € .
Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M et Mme [B] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
I. ANGER J-C.GARRIGUES
