Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/02512

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean FOIRIEN ; S.C.I. BELMONT-SUCHET ; Me Annabel BOITIER Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/02512 - N° Portalis 352J-W-B7H-C4WUH N° MINUTE : 5-2024 JUGEMENT rendu le mardi 17 décembre 2024 DEMANDERESSE S.D.C. DU [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008 DÉFENDERESSE S.C.I. BELMONT-SUCHET, dont le siège social est sis [Adresse 1] ayant pour conseil Me Annabel BOITIER, avocat au barreau de PARIS, représentée à l’audience par M. [E] [J] (Gérant) COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 octobre 2024 Délibéré le 17 décembre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 17 décembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02512 - N° Portalis 352J-W-B7H-C4WUH EXPOSE DU LITIGE La SCI BELMONT-SUCHET est propriétaire du lot n°73 dans l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris La SCI BELMONT-SUCHET, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : · 4797,43 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 7 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2021, · 1032 euros au titre des frais de recouvrement, · 1500 euros à titre de dommages-intérêts, · 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que la SCI BELMONT-SUCHET ne règle pas ses charges de copropriété et qu’elle doit supporter les frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de ladite loi. Sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, il soutient que ce défaut de paiement lui cause un préjudice puisque la situation financière de la copropriété en est affectée. L’affaire, appelée à l’audience du 12 octobre 2023, a été renvoyée à l’audience du 26 janvier 2024 lors de laquelle elle a été radiée du rôle. Elle a été réinscrite à la demande du syndicat des copropriétaires et fixée à l’audience du 10 octobre 2024. A cette audience le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande la condamnation de la SCI BELMONT-SUCHET au paiement des sommes suivantes : 14316,09 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2021, 1356 euros au titre des frais de recouvrement, 2000 euros à titre de dommages-intérêts,1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement La SCI BELMONT-SUCHET, régulièrement représentée par son gérant, conteste le montant de la dette portant sur la consommation d’eau chaude en raison de sa facturation sans distinction entre l’eau chaude sanitaire et l’eau chaude de chauffage. Elle indique ne pas avoir contesté les procès-verbaux d’assemblée générale. Elle sollicite le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires et l’octroi de délais de paiement. La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. Autorisé en ce sens à l’audience, le syndicat des copropriétaires a produit en cours de délibéré l’attestation de non-recours relative au procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : le relevé de propriété et l’avis de mutation établissant la qualité de copropriétaire de la SCI BELMONT-SUCHET ,des extraits de compte couvrant la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2024Les appels de provisions pour les 3è et 4è trimestres 2021, les années 2022, 2023, 2024, appels pour travaux, La répartition individuelle de charges pour les années 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023Les procès-verbaux des assemblées générales des 25 février 2020, 25 mars 2021, 31 mars 2022, 11 mai 2023 21 juin 2024 comportant approbation des budgets 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, approbation des comptes des années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, vote de travaux (dont chaudière, travaux de réfection des balcons sur rue, modernisation du dispositif de vidéo-surveillance, rénovation vidéosurveillance, étanchéité des terrasses, fermeture des portes donnant sur le hall principal), les attestations de non-recours correspondantes, le mandat de syndic,les factures de frais de gestion. Il ressort des répartitions annuelles de charges que contrairement à ce que soutient la SCI BELMONT-SUCHET, la consommation d’eau chaude sanitaire et les frais de chauffage sont différenciés. En l’absence d’éléments de contestation plus précis de ces sommes par la SCI BELMONT-SUCHET, il convient de considérer que les charges d’eau chaude, par ailleurs votées en assemblée générale, sont justifiées par le syndicat des copropriétaires. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 14316,09 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2024, appels du 4è trimestre 2024 inclus, déduction faites des frais de recouvrement. La SCI BELMONT-SUCHET sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et ce à compter du 2 décembre 2021, date de présentation de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 1er décembre 2021 sur la somme de 2685,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 1356 euros sans énumérer les frais dont il demande le remboursement, renvoyant à des factures. Or, il n’appartient pas au tribunal de déterminer ces frais. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de cette demande. Sur les dommages-intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que la SCI BELMONT-SUCHET présente, de manière récurrente depuis quatre années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Elle n’a effectué aucun paiement depuis le 30 janvier 2024. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Il apparait néanmoins de l’extrait de compte que des sommes conséquentes ont été reversées à la SCI BELMONT-SUCHET en remboursement de provisions de charges de sorte que, même si les budgets ont été votées en assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a perçu des sommes importantes qui n’étaient pas dues par la défenderesse. La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée. Sur les délais de paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, la SCI BELMONT-SUCHET n’a aucunement justifié de sa situation financière. La demande de délais de paiement sera rejetée. Sur les demandes accessoires La SCI BELMONT-SUCHET, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI BELMONT-SUCHET à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 14316,09 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés portant sur la période allant du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2024, appels du 4è trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021 sur la somme de 2685,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER de sa demande au titre des frais nécessaires et de sa demande de dommages-intérêts ; DEBOUTE la SCI BELMONT-SUCHET de sa demande de délais de paiement, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE la SCI BELMONT-SUCHET aux dépens, CONDAMNE la SCI BELMONT-SUCHET à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Fait et jugé à Paris le 17 décembre 2024 le greffier le Président