Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/02848 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCLY
Minute : 24/787
SA HLM ICF LA SABLIERE
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97
C/
Monsieur [O] [D]
Madame [M] [F]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 août 2024 ;
Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SA HLM ICF LA SABLIERE,
exerçant sous la dénomination commerciale SA HLM “ICF Habitat La Sablière”-demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [O] [D],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3] - [Localité 8]
non comparant, ni représenté
Madame [M] [F],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3] - [Localité 8]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 2 août 2010, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 351,19 euros, et 191,65 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a fait signifier à Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 12711,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre reçue le 18 décembre 2023, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés locatifs.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, qui courra pendant un délai de trois mois puis sera liquidée,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs, et ce en garantie des loyers, charges et indemnités d’occupations dus,condamner solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 13.302,40 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 13 mars 2024.
L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2024.
Monsieur [O] [D] a fait parvenir un courrier reçu le 21 juin 2024 sollicitant le renvoi de l’audience « suite à des petits soucis de santé plus d’autres… ». En l’absence de justificatifs et vu le montant de la dette, le Juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de renvoi.
À l'audience, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 16418,99 euros arrêtée au 17 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus.
La SA d'HLM ICF LA SABLIERE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 11 décembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F], régulièrement assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] assignés à l’étude de l’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la SA d'HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 août 2010, du commandement de payer délivré le 11 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 17 juin 2024 que la SA d'HLM ICF LA SABLIERE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Conformément à la clause n°11 du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 16.418,99 euros, au titre des sommes dues au 17 juin 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 décembre 2023 sur la somme de 12711,90 euros, de l’assignation du 12 mars 2024 sur la somme de 590,50 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).
Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.
A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 11 décembre 2023.
Le commandement de payer reproduit également la clause résolutoire contenue au bail qui prévoit un délai de deux mois. Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 11 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 août 2010 à compter du 12 février 2024.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Par ailleurs, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 février 2024. Monsieur [D] et Madame [F] sont donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.
Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner les locataires au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement par les défendeurs.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il n'y a pas lieu de mettre à la charge du défendeur les frais de l'exécution forcée de la décision, non encore liquidés, qui sont, pour partie, à la charge du débiteur selon leur nécessité au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient également de condamner in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 août 2010 entre la SA d'HLM ICF LA SABLIERE d'une part, et Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 12 février 2024,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] à compter du 12 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 16.418,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 12711,90 euros, du 12 mars 2024 sur la somme de 590,50 euros et du présent jugement sur le surplus ,
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 17 juin 2024, échéance de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [M] [F] à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SA d'HLM ICF LA SABLIERE de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE JUGE
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