Cour de cassation, 28 novembre 2019. 18-22.334

CIV. 3 LM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10392 F Pourvoi n° Y 18-22.334 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme O... J..., épouse I..., domiciliée [...] (Italie), contre l'arrêt rendu le 5 avril 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la société Café de Turin, société en nom collectif, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat de Mme J... épouse I..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Café de Turin ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme J... épouse I... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme J... épouse I... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Café de Turin ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour Mme J... épouse I... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2013 à la somme annuelle de 22.870 €, hors taxes et hors charges, et dit que la Snc Café de Turin serait tenue à la différence entre le loyer dû et le loyer effectivement payés depuis le 1er avril 2013, outre les intérêts de droit ; AUX MOTIFS QUE « l'expert judiciaire constate que le commerce se situe à l'[...], avec une entrée située [...], celle débouchant sur la [...] ayant été occultée par un étal de coquillages, qu'il convient de tenir compte de cette situation de fait dont la réalité n'est pas mise en doute par la bailleresse, et de relever que des références de comparaison tant situés [...] qu'[...] ainsi que l'a fait l'expert judiciaire qui a inclus dans son calcul 9 valeurs locatives situées [...] et 3 situées [...] afin de refléter le plus justement possible la valeur locative de ce secteur ; que la bailleresse avait alors de l'expertise fourni 4 références dont une seule située [...] démontrant qu'elle n'excluait pas une localisation dans les rues situées à proximité dans le calcul d'une valeur locative moyenne ; que l'expert a retenu des références pour des baux à compter de 1999 en actualisant le loyer au 31 mars 2013, date du renouvellement, et en appliquant une majoration pour ceux offrant une superficie supérieure à celle du commerce considéré et une minoration pour ceux offrant une superficie inférieure ; qu'elle a écarté les références pour les rues adjacentes offrant une commercialité bien moindre que celle du commerce considéré, qu'elle a calculé la moyenne pour les références situées [...] et une moyenne pour les références situées [...] et la moyenne entre les références ainsi obtenues ; que ce calcul pertinent, qui permet de tenir compte de la particularité de ce local et de la réalité d'une situation de fait, à savoir que si ce bien dispose d'une devanture [...], l'entrée principale du commerce se situe [...], doit être homologué et qu'il convient de retenir un prix au m² de 279 € ; que l'expert déduit l'impôt foncier pris en charge par le preneur et qui constitue un supplément de loyer, ce qui n'est pas contesté par les parties ; que l'expert se devait de rechercher la valeur locative des fonds de commerce dans le secteur du commerce considéré, qu'elle a, à raison, retenu des baux conclus ou renouvelés antérieurement à la réalisation des travaux de tramways et de réfection de la place en prenant soin d'actualiser le loyer et certains postérieurement à ces aménagements, et ce afin d'obtenir non pas le prix du marché locatif au jour de l'expertise, mais la valeur locative qui doit comprendre non seulement le loyer des baux récemment souscrits mais également le prix des loyers en cours dans le voisinage ; que l'axiome défendu par la bailleresse, selon lequel les baux les plus récents seraient conclus pour un prix supérieur n'étant de surcroît pas vérifié en l'espèce, les prix les plus élevés sont affectés à des baux souscrits en 2001 et 1999 ; que la locataire occupe plusieurs locaux situés [...], que ceux loués par Mme I... et qui concernent la présente procédure se situent [...] et en retour sur la [...] jusqu'à la porte d'entrée du numéro 5 ; qu'il résulte du constat d'huissier établi le 16 septembre 2016 par Me C... que la société Café de Turin exploite une terrasse tant sur l'[...] que sur la portion de la [...] comprise entre le numéro 5 et l'angle avec l'[...], que l'huissier dénombre la présence de 8 tables et 16 chaises uniquement sur cet emplacement strictement délimité, que la société Café de Turin, qui bénéficie par ailleurs d'une terrasse de plus grande ampleur mais au droit des autres locaux qu'elle loue [...], tire un avantage particulier pour son activité de cette terrasse non couverte dont elle bénéficie même si elle verse une redevance à la mairie dans la mesure où elle contribue à assurer la visibilité de son commerce, en empiétant sur le trottoir, et en permettant un espace de vente supplémentaire ; qu'une majoration de 5% au titre de l'avantage très particulier pour l'activité exercée doit être appliquée ; qu'il n'est nullement indiqué que les références choisies par l'expert concernent uniquement des commerces bénéficiant d'un tel avantage ; qu'au contraire, les commerce de chaussures, d'articles de sport ou de traiteur n'offrent pas de terrasse ; que la valeur locative est de 24.212,31 € soit, après déduction de l'impôt foncier, de 22.870 € » ; ALORS QUE le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée au regard notamment des « prix couramment pratiqués dans le voisinage » ; qu'en cas de fixation du loyer d'un bail renouvelé postérieurement à une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la valeur locative doit être déterminée au regard des loyers de baux conclus postérieurement à la modification des facteurs locaux de commercialité, et des loyers de baux conclus antérieurement à la modification mais objets d'un déplafonnement amiable ou judiciaire après ladite modification ; qu'en fixant le montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2013 entre Mme I... et la société Café de Turin à la somme annuelle de 22.870 €, au regard « non seulement (du) loyer des baux récemment souscrits, mais également (du) prix des loyers en cours dans le voisinage » (cf. arrêt, p. 5), comprenant des loyers fixés antérieurement à la modification notable des facteurs locaux de commercialité retenue, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-7 du code de commerce.