Cour d'appel, 10 septembre 2024. 22/00914

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 10 septembre 2024 N° RG 22/00914 - N° Portalis DBVU-V-B7G-FZVO -LB- Arrêt n° 351 [M] [Z] / [E] [P], S.E.L.A.R.L. AJ UP [S] [K], S.A.S.U. ALPHA CONCEPT Jugement Au fond, origine Juridiction de proximité de VICHY, décision attaquée en date du 23 Mars 2022, enregistrée sous le n° 11-21-0153 Arrêt rendu le MARDI DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : Mme [M] [Z] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle à 55% numéro 2022/004589 du 03/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) [Adresse 8] [Localité 2] Représentée par Me Gwendoline MOYA de la SELARL MOYA AVOCAT, avocat au barreau de CUSSET/VICHY APPELANTE ET : M. [E] [P] [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND timbre fiscal acquité S.E.L.A.R.L. AJ UP [S] [K] Es qualité de « Administrateur judiciaire » de la « SASU ALPHA CONCEPT » [Adresse 4] [Localité 5] et S.A.S.U. ALPHA CONCEPT en liquidation judiciaire [Adresse 7] [Localité 1] Représentées par Me Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON timbre fiscal acquité INTIMES DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 juin 2024, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme BEDOS, rapporteur. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 10 septembre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par M. VALLEIX, président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES M. [E] [P] a mis en vente, par l'intermédiaire de la SAS Alpha Concept, spécialisée dans le secteur d'activité des agences immobilières et gérée par [T] [F], une maison à usage d'habitation située [Adresse 10] à [Localité 9] (Allier). Par acte reçu le 28 juillet 2020 par maître [H] [O], notaire à [Localité 1], une promesse synallagmatique de vente a été conclue entre M. [E] [P], vendeur, et Mme [M] [Z], acquéreur, le prix de vente du bien étant fixé à 59'000 euros. La promesse de vente était assortie d'une condition suspensive relative à l'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier auprès de tout organisme de son choix, d'un montant maximal de 80'000 euros sur une durée maximale de remboursement de 15 ans au taux de 1 % . L'acte prévoyait en outre : -qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique de vente devrait intervenir au plus tard le 30 septembre 2020, par le ministère de maître [H] [O], - une stipulation de pénalité d'un montant de 5600 euros en cas de défaut de régularisation de l'acte authentique nonobstant la réunion de toutes les conditions nécessaires à l'exécution de l'acte, outre la possibilité pour chaque partie de poursuivre l'exécution de la vente. Par courrier recommandé en date du 18 février 2021, M. [P], rappelant que Mme [Z] ne l'avait pas informé quant à la décision de refus ou d'obtention du crédit et qu'en outre elle avait fait savoir au cours d'une réunion tenue en l'étude du notaire qu'elle n'entendait pas acquérir le bien immobilier, l'a mise en demeure de régler la somme de 5600 euros au titre de la stipulation de pénalité. Par courrier en réponse en date du 1er avril 2021, Mme [Z], soutenant avoir découvert au mois de novembre 2020, du fait de l'intervention de l'entreprise LB Maçonnerie, sollicitée pour la réfection des peintures, que la toiture de la maison était affectée de désordres importants nécessitant des travaux pour un montant total de 8540,72 euros et constitutifs selon elle d'un vice caché, a confirmé qu'elle ne souhaitait plus acquérir le bien. Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2021, M. [P] a fait assigner devant le tribunal de proximité de Vichy Mme [Z] pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 5600 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 18 février 2021, outre les sommes de 2000 euros à titre de dommages et intérêts et 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (affaire enrôlée sous le numéro RG 11-21-153). Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2021, Mme [Z] a appelé en garantie la SAS Alpha Concept. [T] [F], gérant et unique associé de la SAS Alpha Concept est décédé le 8 novembre 2021. Par ordonnance du 25 novembre 2021, le président du tribunal de commerce de Cusset a désigné la SELARL AJ UP, pris en la personne de maître [S] [K], en qualité d'administrateur provisoire de la SAS Alpha Concept. Par jugement rendu le 23 mars 2022, le tribunal de proximité de Vichy a statué en ces termes : -Ordonne la jonction des affaires enrôlées RG 11 21-153 et RG 11 21-371 sous le numéro RG 11 21-153 ; -Condamne Mme [M] [Z] à payer à M. [E] [P] la somme de 5600 euros au titre de la pénalité du compromis de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2021, date de la première mise en demeure ; -Déboute M. [E] [P] de sa demande de dommages et intérêts ; -Déboute Mme [M] [Z] de ses demandes en garantie à l'encontre de la SASU Alpha Concept de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre dans le cadre de l'instance initiée par M. [E] [P] ; -Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; -Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; -Condamne Mme [M] [Z] aux dépens. Mme [M] [Z] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 27 avril 2022 Par ordonnance rendue le 16 février 2023, le conseiller chargé de la mise en état, après avoir constaté que Mme [Z] s'était acquittée envers M. [E] [P] au cours de la procédure d'incident des sommes mises à sa charge par le jugement du 23 mars 2022, a rejeté, faute d'objet la demande présentée par M. [P] tendant à la radiation de la procédure. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 16 mai 2024. Vu les conclusions en date du 15 mai 2024 aux termes desquelles Mme [Z] présente à la cour les demandes suivantes : « Sur le fondement des articles 1231 et suivants, 1240 et suivants, 1604 et suivants, 1641 et suivants du code civil, Subsidiairement, sur le fondement de l'article 1137 du code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées au débat, Déclarer Mme [M] [Z] recevable en son appel et la déclarer bien fondée ; En conséquence, Infirmer le jugement du tribunal de proximité de Vichy en ce qu'il a : -condamné Mme [M] [Z] à payer à M. [E] [P] la somme de 5600 euros au titre de la pénalité du compromis de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2021, date de la première mise en demeure ; -débouté M. [E] [P] de sa demande de dommages et intérêts ; -débouté Mme [M] [Z] de ses demandes en garantie à l'encontre de la SASU Alpha Concept de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre dans le cadre de l'instance initiée par M. [E] [P] ; -débouté les parties du surplus de leurs demandes ; -Condamné Mme [Z] aux dépens. Statuant à nouveau : À titre principal : sur le fondement des vices cachés À titre subsidiaire : sur le fondement du dol - Constater que Mme [M] [Z] a respecté son obligation relative à l'obtention d'un crédit immobilier ; -Constater la caducité du compromis de vente du 28/07/2021 de maître [H] [O] du fait de la découverte d'un vice affectant la toiture et en diminuant la valeur de façon sensible ; -Constater que le vendeur était dans l'incapacité de respecter son obligation de délivrance conforme ; -Débouter purement et simplement M. [E] [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; -Le condamner à payer et porter à Mme [M] [Z] une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; Subsidiairement, en cas de confirmation du jugement querellé, -Débouter M. [E] [P] de l'ensemble de ses demandes ; -Réduire la clause pénale à la somme de 2000 euros ; - Débouter M. [E] [P] de sa demande de dommages et intérêts ; -Réduire dans de plus justes proportions la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; En tout état de cause, -Condamner la SAS Alpha Concept à relever indemne et garantir Mme [M] [Z] de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre dans le cadre de l'instance initiée par M. [E] [P] ; -Condamner la SASU Alpha Concept à payer et porter à Mme [Z] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamner la SASU Alpha Concept aux entiers dépens. ». Vu les conclusions en date du 3 avril 2024 aux termes desquelles M. [E] [P] présente à la cour les demandes suivantes : « Vu les causes sus-énoncées, Vu les articles 1231 et suivants du code civil, Vu les articles 1304 et suivants du code civil, Vu le jugement entrepris, Il est demandé à la cour d'appel de Riom de bien vouloir : -Accueillir M. [P] en ses fins, demandes et conclusions et les déclarer bien fondées, -Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : -Ordonné la jonction des affaires enrôlées RG 11 21-153 et RG 11 21-371 sous le numéro RG 11 21-153 ; -Condamné Mme [Z] à payer à M. [P] la somme de 5600 euros au titre de la pénalité du compromis de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2021, date de la première mise en demeure ; -Débouté Mme [M] [Z] de ses demandes en garantie à l'encontre de la SASU Alpha Concept de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre dans le cadre de l'instance initiée par M. [E] [P] ; -Condamné Mme [M] [Z] aux dépens, Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : -Débouté M. [E] [P] de sa demande de dommages et intérêts ; -Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Et statuant à nouveau : -Condamner Mme [Z] à payer et porter à M. [P] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'inexécution contractuelle ; -Condamner Mme [Z] à payer et porter à M. [P] la somme de 6000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile ; Y ajoutant : -Débouter Mme [Z] de ses demandes plus amples ou contraires ; -Condamner Mme [Z] aux entiers dépens d'appel. » Vu les conclusions en date du 15 mai 2004 aux termes desquelles la SELARL AJ UP, ès qualités d'administrateur provisoire de la SAS Alpha Concept, présente à la cour les demandes suivantes : « Confirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande en garantie à l'encontre de la SASU Alpha Concept de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre dans le cadre de l'instance initiée par M. [E] [P] ; -Condamner Mme [Z] à payer à la SELARL AJ UP 1800 euros sur l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. » En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions. -Sur la mise en 'uvre de la clause pénale : M. [P] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Mme [Z] au paiement de la somme de 5600 euros au titre de la stipulation de pénalité prévue à la promesse de vente. Soutenant que la condition suspensive est défaillie du fait de Mme [Z] et doit en conséquence être considérée comme réalisée en application de l'article 1304-3 du code civil, il estime être fondé à obtenir le paiement de la pénalité alors que toutes les conditions étaient réunies pour l'exécution de l'acte et que pourtant Mme [Z] a refusé la réitération de la vente. Pour s'opposer au règlement de la pénalité réclamée, Mme [Z] présente une argumentation aux contours juridiques confus, puisqu'elle invoque successivement dans ses écritures, l'existence d'un vice caché connu du vendeur affectant la toiture, sur le fondement de l'article 1641 du code civil, l'absence de délivrance conforme du bien, sur le fondement de l'article 1604 du code civil, puis le dol commis par le vendeur, sur le fondement de l'article 1137 du code civil, pour en déduire que « du fait de la découverte de ce vice affectant la toiture, M. [P] se retrouvait dans l'incapacité de délivrer un bien conforme à ce qui avait été annoncé avant compromis », et demander à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, de : - « Constater la caducité du compromis de vente du 28/07/2021 de maître [H] [O] du fait de la découverte d'un vice affectant la toiture et en diminuant la valeur de façon sensible ; -Constater que le vendeur était dans l'incapacité de respecter son obligation de délivrance conforme ; - Débouter purement et simplement M. [E] [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; » Il apparaît ainsi que Mme [Z] invoque simultanément et sans distinction divers fondements juridiques concernant soit l'existence même du consentement, dont le défaut est sanctionné par la nullité du contrat (le dol), soit l'exécution défectueuse du contrat, sanctionnée au moyen d'actions qui n'ont pas le même objet et ne sont pas cumulatives, à savoir d'une part l'obligation de délivrance conforme, sanctionnée par l'exception d'inexécution ou l'exécution forcée directe ou indirecte de la vente ou encore par la résolution de la vente, d'autre part la garantie des vices cachés, encadrée par des conditions spécifiques, sanctionnée par la résolution de la vente (action rédhibitoire) ou l'action en diminution du prix (action estimatoire). Il sera observé qu'aucun des motifs invoqués par Mme [Z] ne permet de constater la caducité de la promesse de vente, au sens des articles 1186 et 1187 du code civil, ces dispositions n'étant d'ailleurs pas visées parmi les nombreux textes cités par l'appelante dans le dispositif de ses écritures. Il semble qu'en réalité, face à l'argumentation de M. [P], Mme [Z] estime que la promesse de vente serait caduque au motif que la défaillance de la condition suspensive serait survenue pour des raisons qui ne lui seraient pas imputables mais résulteraient de la faute du vendeur qui aurait dissimulé les détériorations affectant la toiture de la maison et nécessitant des travaux de reprise. L'article 1231-5 du code civil dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. » Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Par ailleurs, aux termes de l'article 1304-3 du même code : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement » En l'espèce, le compromis de vente liant les parties comporte la clause suivante : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de CINQ MILLE SIX CENT EUROS (5600, 00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1235-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. » Par ailleurs, s'agissant de la réalisation de la condition suspensive, l'acte prévoyait les stipulations suivantes : -«Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil » ; -« Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'ACQUÉREUR de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L. 313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. La réception de cette offre devant intervenir au plus tard le 10 septembre 2020. L'obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l'ACQUÉREUR au VENDEUR. À défaut de cette notification, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Dans ce cas, l'ACQUÉREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. À défaut le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR. » ; -« L'ACQUÉREUR s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l'acquéreur s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt » ; -« Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l'ACQUÉREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant L'ACQUÉREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l'ACQUÉREUR par la faute duquel le contrat n'a pas été exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le VENDEUR subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause. » En l'occurrence, il est acquis aux débats d'une part que Mme [Z] n'a pas justifié auprès du vendeur, dans le délai imparti, soit le 10 septembre 2020, d'une offre écrite d'un organisme bancaire de consentir le crédit aux conditions prévues contractuellement, d'autre part qu'elle n'a pas davantage justifié auprès du vendeur de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques prévues par la promesse ni et du dépôt simultané de deux demandes de prêt. Enfin, il n'est pas discuté qu'au cours d'une réunion chez le notaire, elle a annoncé son intention de ne pas acquérir le bien, ce qu'elle a confirmé par courrier du 1er avril 2021, en réponse à la demande de paiement de la pénalité contractuelle, en invoquant à ce moment-là l'existence d'un vice caché affectant le bien promis. Il convient en conséquence de s'attacher en premier lieu aux circonstances de la défaillance de la condition suspensive, afin de déterminer si son accomplissement a été empêché par le fait de Mme [Z]. Dans l'affirmative, la condition suspensive étant alors considérée comme réalisée fictivement, il conviendra de rechercher, dans la mesure où la mise en 'uvre de la clause pénale suppose que l'inexécution de l'obligation sanctionnée soit imputable au débiteur de celle-ci, si le refus de réitération de la vente opposé par Mme [Z] était justifié, pour les motifs qu'elle invoque. -Sur la défaillance de la condition suspensive : Il ressort des termes de la promesse de vente qu'il appartenait à Mme [Z] d'obtenir, au plus tard le 10 septembre 2020, une offre écrite d'une banque de lui consentir, dans le délai de réalisation prévu pour la réitération de la vente, un crédit aux conditions énoncées dans l'acte de promesse et, dans cette perspective, de déposer simultanément deux demandes de prêts. Elle avait en outre l'obligation d'informer le vendeur de l'obtention ou de la non obtention du prêt. Il n'est pas discuté que Mme [Z] n'a pas obtenu dans le délai prévu le crédit au moyen duquel elle devait financer l'acquisition du bien. Il en résulte que la condition suspensive est défaillie. Mme [Z] communique une proposition de financement établie par le Crédit Agricole le 10 octobre 2020, soit postérieurement à l'expiration du délai prévu par la promesse de vente, pour un montant de 80'000 euros, sur une durée de 15 ans, à un taux de 1,28 %, non conforme aux caractéristiques du prêt qui devait être obtenu aux taux de 1 %. L'appelante verse également aux débats une attestation du Crédit Agricole confirmant qu'elle a signé une demande de financement le 31 juillet 2020, sans plus de précisions quant aux caractéristiques du crédit sollicité, à laquelle la réponse a curieusement été apportée, selon sa pièce numéro 14, par courrier du 28 janvier 2022. Elle ne produit par ailleurs aucune autre pièce démontrant qu'elle aurait déposé parallèlement une autre demande de prêt. Ainsi, Mme [Z] ne justifie ni avoir accompli les démarches, dans les termes et dans le délai prévus par la promesse, lui permettant d'obtenir le crédit nécessaire à l'acquisition du bien, ni avoir informé M. [P] de l'obtention ou de la non obtention du crédit. Or, l'appelante ne peut valablement soutenir qu'elle n'est pas à l'origine de la défaillance de la condition suspensive, en invoquant la découverte d'un vice caché affectant la toiture du bien immobilier promis à la vente, alors qu'il résulte de ses propres écritures que c'est seulement au mois de novembre 2020, soit bien postérieurement au délai prévu par la promesse de vente pour la réalisation de la condition suspensive, qu'elle aurait constaté, à l'occasion d'une nouvelle visite du bien avec un professionnel venu pour établir un devis relatif à des travaux de peinture, que la toiture était détériorée et nécessitait des travaux de reprise. Il en résulte que la condition suspensive est défaillie du seul fait de Mme [Z], qui ne démontre pas avoir accompli en temps utile des démarches efficaces en permettant l'accomplissement, de sorte qu'en application de l'article 1304-3 du code civil, cette condition doit fictivement être considérée comme réalisée. -Sur le refus de réitération de la vente : Mme [Z], qui s'est opposée à la réitération de la vente, soutient que son refus était justifié par le fait que l'immeuble était affecté d'un vice caché affectant la toiture de la maison, en particulier la charpente, ce qu'elle aurait découvert postérieurement à la signature de la promesse de vente, à l'occasion d'une visite du bien en présence d'un professionnel. Elle soutient que M. [P] était nécessairement informé de l'existence de ce défaut. Mme [Z] produit à l'appui de ses prétentions : -Un devis établi le 14 novembre 2020 par la société LB Maçonnerie, mentionnant : « resuivre la couverture (toiture) suite à de nombreuses infiltrations, aux endroits bien précis où se trouvent les (ndr : mot manquant). Réflexion (sic) de tous les solin fendus pour éviter toute infiltration » ; -Des photographies non datées et difficilement exploitables alors qu'elles sont sombres, sur lesquelles apparaissent des traces d'humidité, semble-t-il sur des plafonds, des murs et des pièces en bois, sans qu'il soit possible d'identifier exactement à quelle partie de la maison elles pourraient correspondre, ni même si elles concernent le bien immobilier promis à la vente ; -Une attestation de la SARL Couvr' Étanche en date du 28 janvier 2022, établie en ces termes (sic) : « Madame, suite à votre demande, nous vous confirmons nos propos de ce jour. À savoir qu'à la demande de M. [F], je vous ai confirmé être intervenu sur le toit de l'habitation sis en référence. Cette conversation ayant eu lieu vraisemblablement dans le mois de décembre 2020. Mais propos confirmés des réparations effectuées en juillet 2020 sur un toit garage et de reprise sur le toit d'habitation nécessitant une réfection complète dans les prochaines années .» - Une attestation de son conjoint en date du 1er juin 2021, qui explique que Mme [Z] a dû attendre trois mois pour obtenir la remise des clés et qu'à l'occasion de la visite du bien avec un artisan, elle a découvert l'état déplorable de la toiture, alors que M.[F] lui avait assuré qu'elle était en très bon état ; -Des échanges de « textos » avec [T] [F], datant du mois de novembre 2020, au cours desquels elle évoque auprès de ce dernier la nécessité de reprendre une partie de la charpente. La SELARL AJ UP communique de son côté une attestation de la SARL Couvr' Étanche en date du 18 octobre 2021 libellée en ces termes (sic) : « Je soussigné (') atteste qu'à la demande de l'agence Alpha Concept, nous nous sommes rendus sur la toiture sis en référence pour les infiltrations . Nous avons remplacé une tuile sur la partie garage qui est un toit relativement récent et sur la partie habitation côté rue, nous avons remplacé et réparé quelques morceaux de bardeaux. Il s'agit d'une toiture en bardeaux d'asphalte ayant déjà subi des réparations, nous l'avons signalé à la future acquérante que nous avons rencontrés, lui indiquant que cette partie de toit bien qu'entretenu serait à refaire dans les prochaines années. Il est à noter que les différentes reprises sont visibles même pour des personnes non professionnelles ». Il sera observé en premier lieu que, comme le fait valoir justement M. [P], les pièces communiquées par Mme [Z] ne comportent aucun élément objectif permettant d'apprécier l'étendue, la nature et l'importance des désordres allégués affectant la toiture, et plus particulièrement la charpente. Par ailleurs, il résulte de l'attestation établie le 18 octobre 2021 par la SARL Couvr' Étanche d'une part que la toiture est bien entretenue, d'autre part qu'elle ne nécessite pas actuellement l'engagement de travaux, mais que sa réfection sera nécessaire seulement à terme (« dans les prochaines années »). Ainsi que l'a retenu le premier juge, cette situation ne peut être considérée comme caractérisant un vice, s'agissant d'un bâtiment datant des années 1940 pour lequel la rénovation de la toiture relève des contraintes liées à l'usure. Enfin, il ressort encore de l'attestation de la SARL Couvr' Étanche, que les réparations déjà entreprises sur la toiture étaient parfaitement visibles, sans investigations particulières. M. [P] souligne sur ce point à juste titre que Mme [Z] indique elle-même dans ses écritures : « M. [P] avait nécessairement connaissance de l'état réel de la charpente et de la toiture et notamment de l'existence de ces infiltrations visibles depuis les combles », affirmation dont il résulte qu'elle-même pouvait avoir connaissance de l'état réel de la toiture par un examen attentif des lieux, sans recours à l'aide d'un professionnel, lorsqu'elle a visité le bien. À ce sujet, il sera relevé que si l'appelante soutient que les clés du bien promis lui ont été remises tardivement, elle ne démontre nullement s'être rapprochée du vendeur ou de l'agent immobilier, en particulier entre la première visite du bien le 23 juin 2020 et la signature de la promesse le 28 juillet 2020, pour visiter à nouveau les lieux si cela lui paraissait nécessaire. Mme [Z] ne peut ainsi prétendre que la toiture de la maison était affectée de vices cachés au moment de la signature de la promesse de vente, étant observé que les pièces versées aux débats ne permettent nullement de démontrer une quelconque volonté du vendeur de dissimuler l'état réel du bien promis à la vente. En considération de ces explications, il apparaît que Mme [Z] n'établit pas que son refus de procéder à la réitération de la vente reposait sur un motif légitime. La clause pénale doit ainsi recevoir application. - Sur le montant de la clause pénale et la demande de dommages et intérêts présentée par M. [P] : La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution sans que le créancier n'ait à démontrer l'existence du préjudice en résultant, que les parties conviennent d'évaluer par anticipation de façon forfaitaire. En l'occurrence, la somme de 5600 euros euros prévue au titre de la clause pénale, dont les parties ont accepté le caractère forfaitaire, n'apparaît ni manifestement excessive, ni manifestement dérisoire au regard du préjudice effectivement subi, étant précisé que M. [P] a indiqué à Mme [Z] qu'il s'affranchissait de tout engagement contractuel à son égard par courrier du 18 février 2021. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné Mme [Z] au paiement de la somme de 5600 euros au titre de la stipulation de pénalité. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts alors que celui-ci ne démontre pas avoir subi un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause. - Sur l'appel en garantie dirigé à l'encontre de la SAS Alpha Concept : Mme [Z] considère que la SAS Alpha Concept a manqué à son devoir de conseil et d'information, en ne procédant pas à une vérification de l'état de la toiture, lui reprochant encore de lui avoir dissimulé des informations. Il ressort toutefois des éléments du dossier que lorsque [T] [F] a constaté au mois de juin 2020, à l'occasion de la visite du bien avec Mme [Z], l'existence d'infiltrations dans le garage, il a immédiatement mandaté une entreprise de couverture qui a réalisé les reprises nécessaires et a également procédé au remplacement de quelques morceaux de bardeaux sur la maison d'habitation. Il n'est pas démontré que des travaux s'imposaient au-delà de ces réparations de sorte qu'il ne peut être reproché à l'agent immobilier de n'avoir pas préconisé des investigations supplémentaires. Il ressort par ailleurs des développements précédents que, contrairement à ce qui est soutenu, les réparations antérieures de la toiture de l'habitation étaient visibles, étant observé que les pièces communiquées par Mme [Z] ne démontrent nullement que M. [F] ait dissimulé des informations ou ait agi d'une façon ou d'une autre à son égard dans l'intention de la tromper pour la déterminer à conclure le contrat. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Z] de son appel en garantie. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [Z] aux dépens de première instance, et infirmé sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que cela est sollicité par M. [P]. Mme [Z] sera condamnée à lui payer à ce titre la somme de 3000 euros. Mme [Z] sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SELARL AJ UP, ès qualités, la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure devant la cour. Il sera observé que M. [P] ne sollicite quant à lui aucune somme sur ce fondement au titre des frais exposés à hauteur d'appel, sa demande étant limitée à l'octroi d'une somme pour les frais engagés en première instance après infirmation du jugement du chef. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté M. [E] [P] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau de ce chef , -Condamne Mme [Z] à payer à M. [E] [P] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure de première instance ; Condamne Mme [Z] aux dépens d'appel ; Condamne Mme [Z] à payer à SELARL AJ UP, ès qualités d'administrateur provisoire de la SAS Alpha Concept, la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure devant la cour. Le greffier Le président