Cour de cassation, 15 février 2023. 21-23.282

CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 15 février 2023 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10101 F Pourvoi n° R 21-23.282 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2023 La société Groupe Mustapha Slimani investissement (GMSI), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de la société [Adresse 3], société à responsabilité limitée, anciennement dénommée [Adresse 3] (CMVI), a formé le pourvoi n° R 21-23.282 contre l'arrêt rendu le 1er juillet 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige l'opposant à la société Provencale de la Madrague, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat de la société Groupe Mustapha Slimani investissement (GMSI), de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société Provencale de la Madrague, après débats en l'audience publique du 10 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Groupe Mustapha Slimani investissement aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Groupe Mustapha Slimani investissement et la condamne à payer à la société Provencale de la Madrague la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat aux Conseils, pour la société Groupe Mustapha Slimani investissement PREMIER MOYEN DE CASSATION La société GMSI fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à verser à la société Provençale de la Madrague la somme de 2.560,95 euros au titre des charges et dépenses de petit outillage et d'entretien pour les années 2009 à 2013 au lieu de 2.563 euros, et celle de 61.903,95 euros au titre des charges pour les années 2009 à 2013 ; 1°/ ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que les clauses du bail commercial ne faisaient obligation au preneur que de payer les « charges générales » afférentes aux « parties communes concernant l'ensemble des immeubles et terrains qui constituent le « Marché aux Puces », ainsi que les charges particulières à l'immeuble loué, soit le bâtiment D ; que le preneur s'était par ailleurs engagé, au titre d'une clause « Condition particulière », à respecter le « règlement intérieur du « Marché aux Puces » ; qu'après avoir constaté l'existence et le contenu de ces stipulations, la cour d'appel a cependant énoncé que le document intitulé « Bâtiment grande halle alimentaire du marché aux puces et marché « plein air », sous-titré « règlement intérieur de jouissance » correspondait au « règlement intérieur mentionné dans le paragraphe « conditions particulières » et que les charges décrites dans ce règlement, comprenant les charges générales et les charges particulières au bâtiment de la grande halle alimentaire, s'imposaient donc au preneur ; qu'en statuant ainsi, cependant que, comme la société GMSI le faisait expressément valoir, ce règlement intérieur, propre au bâtiment de la grande halle alimentaire, était distinct du règlement intérieur général du Marché aux Puces, lequel ne faisait pas référence aux charges particulières audit bâtiment, la cour d'appel a dénaturé les termes du bail commercial et violé le principe susvisé ; 2°/ ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que le bail commercial faisait expressément obligation au preneur de respecter le « règlement intérieur du « Marché aux Puces » ainsi que celui du bâtiment loué, sans faire aucune référence au règlement intérieur et de jouissance du bâtiment de la grande halle alimentaire du Marché aux Puces, peu important par ailleurs que ce règlement ait été annexé au bail et signé par les parties ; qu'en retenant, pour décider que le preneur s'était engagé à payer l'ensemble des charges visées dans le « document intitulé « Bâtiment grande halle alimentaire du marché aux puces et marché « plein air », sous-titré « règlement intérieur et de jouissance » », que ce règlement intérieur avait été annexé au bail et signé par les parties, cependant que les stipulations du bail concernant les charges et la jouissance de l'immeuble n'y faisaient aucune référence, visant au contraire le règlement général du Marché aux Puces, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier sa décision et derechef dénaturé les clauses du bail commercial liant les parties ; 3°/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE, à supposer même que le règlement intérieur du bâtiment de la grande halle alimentaire soit opposable à la société GMSI au titre du calcul des charges lui incombant, le bail commercial litigieux visait en tout état de cause exclusivement les « charges générales » du Marché aux Puces et les « charges particulières » du bâtiment D, loué par la société exposante ; qu'en conséquence, le preneur ne pouvait être tenu que des « charges générales du Marché » visées par le règlement intérieur en cause, soit celles afférentes aux parties communes générales du Marché aux Puces, à l'exclusion des « charges » propres au bâtiment de la grande halle alimentaire ; qu'en retenant que la société GMSI devait s'acquitter auprès de la société Provençale de la Madrague non seulement des charges générales du Marché aux Puces, mais également des charges propres au bâtiment de la grande halle alimentaire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 4°/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'un preneur ne saurait être tenu de payer que les charges en rapport avec les parties qui lui sont communes, qui peuvent être générales (communes à tous) ou spéciales (communes à certains preneurs seulement) ; qu'en l'espèce, l'existence d'un règlement intérieur général au Marché aux Puces et de règlements intérieurs propres à ses différents bâtiments induisait l'existence de parties communes générales au Marché aux Puces et de parties communes spéciales aux différents bâtiments, auxquelles étaient respectivement attachées des charges générales et des charges particulières ; qu'il en résultait que les preneurs à bail du bâtiment de la grande halle alimentaire étaient seuls tenus de régler les charges particulières aux parties communes spéciales de ce bâtiment, que la société GMSI, preneur à bail du bâtiment D, devait régler les charges particulières à cet immeuble, comme son bail le prévoyait, et que tous les preneurs devaient s'acquitter des charges générales afférentes aux parties communes générales du Marché aux Puces ; qu'en jugeant que la société GMSI était contractuellement tenue de « prendre en charge au prorata de la surface louée les charges des parties communes et celles qui concernent l'entretien, la sécurité et le gardiennage de l'ensemble du site », en ce compris les charges particulières au bâtiment de la grande halle alimentaire, peu important que ces charges ne doivent pas « directement ou indirectement bénéficier au locataire », sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si la structure du Marché aux Puces, comme ses différents règlements intérieurs, n'imposait pas de distinguer les parties communes générales au marché et les parties communes spéciales à chacun des bâtiments le composant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 5°/ ALORS QUE le bail commercial se bornait à indiquer que les charges générales seraient réparties « au prorata des m² loués au preneur par rapport à l'ensemble des m² bâtis, loués dans le Marché aux Puces », sans procéder au chiffrage de ce prorata ; que la société GMSI faisait valoir que le prorata invoqué par la société bailleresse dans ses appels de charges (412/21560) était erroné, dès lors qu'il résultait de divers documents d'urbanisme que l'ensemble des bâtiments du Marché aux Puces représentait une surface de 26.957 m², impliquant donc un prorata de 412/26957 ; qu'en jugeant que la société GMSI ne pouvait remettre en cause la répartition contractuellement établie, cependant que le bail ne chiffrait pas la surface de l'ensemble des bâtiments du Marché aux Puces et qu'il ne pouvait donc être dénié à la société GMSI le droit de contester le bien-fondé du calcul opéré par la société bailleresse à cet égard dans ses appels de charges, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 6°/ ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que le rapport d'expertise indiquait que « si l'on se reporte au PV de la « Sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie » (cf annexe 2), pages PV 3 à PV5, l'on constate que « l'ensemble des m² bâtis, loués dans le « Marché aux Puces » ne ressort pas à 21.560 m², comme mentionné [par le jugement]. Fait confirmé par le plan figurant en page 9 de la mission d'étude socio-économique et urbaine du Groupement d'intérêt public du Grand Projet de la ville (GIP du GPV) [Localité 4] – Septèmes (cf annexe 2), plan dont copie ci-avant reproduite en page 13, sur lequel il est indiqué (…) que le total de l'ensemble des bâtiments du « Marché aux Puces » représente 26.957 m² » ; qu'en énonçant que « la discussion à laquelle se livre l'expert s'agissant du ratio utilisé ne peut être retenue, puisqu'elle n'est corroborée par aucun autre élément de preuve », la cour d'appel a dénaturé le rapport et violé le principe susvisé. SECOND MOYEN DE CASSATION La société GMSI fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 18 000 euros les dommages-intérêts qu'il a condamné la société Provençale de la Madrague à lui payer au titre de son trouble de jouissance pour la période de 2009 à 2013 ; 1°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'en l'espèce, les procès-verbaux d'huissier de justice produits aux débats, réalisés entre les années 2000 et 2014, indiquaient expressément que l'état de l'environnement immédiat afférent aux locaux loués excluait toute possibilité d'exploitation pour le preneur d'un local annexe de 100 m², situé au fond de la place bitumée, et rendait difficile l'exploitation du local principal de 312 m² ; que ces procès-verbaux constataient notamment que, compte tenu de l'absence totale d'entretien de la place bitumée sur laquelle donnaient les deux locaux, certains rideaux métalliques du local de 312 m² devaient être conservés baissés, situés côté place, tandis que tous les rideaux du local de 100 m² donnant exclusivement sur celle-ci étaient également baissés, compte tenu de la présence d'une benne à ordures, de déjections canines, de fientes d'oiseaux et de l'occupation de la « partie de la place située devant le second local (…) par un vendeur d'oiseaux » (procès-verbal du 30 mai 2012) ; que les procès-verbaux indiquaient aussi que des barrières anti-émeutes métalliques avaient été positionnées aux extrémités de la place bitumée, privant la société GMSI d'accès à son local de 100 m², de même que la présence d'un marchand d'oiseaux et d'un marchand ambulant, l'installation de ces derniers ayant été autorisée par la société Provençale de la Madrague ; que la cour d'appel a elle-même constaté que « les difficultés d'accès aux locaux et essentiellement le problème majeur d'hygiène et d'entretien des abords de son commerce sont démontrés » ; qu'en retenant néanmoins que la société GMSI n'établissait pas que « ce seraient les manquements de son, bailleur qui l'aurait empêchée d'exploiter son commerce dans cette autre partie des lieux loués », cependant que ces manquements, empêchant l'accès au local de 100 m² et privant de tout entretien minimum son environnement immédiat, faisaient nécessairement obstacle à l'usage du local, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 1719 du code civil ; 2°/ ALORS QUE le principe de réparation intégrale du préjudice implique de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en l'espèce, ainsi que la cour d'appel l'a elle-même constaté, la société GMSI établissait « l'existence d'un défaut d'éclairage de la voie permettant d'accéder aux lieux loués sur la période considérée (2009-2013) », ce qui en soi entrainait donc un trouble de jouissance pour la société exposante, tenant au fait, également constaté par la cour d'appel, que « la voie de desserte conduisant aux locaux loués est plongée dans l'obscurité » ; qu'en retenant, pour limiter le préjudice subi par la société GMSI du fait du défaut d'éclairage, que « les clients peuvent toutefois se rendre dans ses locaux à la nuit tombée grâce à l'éclairage intérieur » et que « le seul préjudice est celui du personnel sortant de la boucherie à nuit tombée, une fois que l'éclairage intérieur est fermé », cependant que cela n'occultait en rien le préjudice lié au défaut total d'éclairage de la voie d'accès à ses locaux, la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à justifier sa décision, a violé l'article 1719 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ; 3°/ ALORS QUE le principe de réparation intégrale du préjudice implique de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en conséquence, la réparation du préjudice doit correspondre à ce dernier et ne saurait être forfaitaire ou globale ; qu'en retenant en l'espèce qu'« il convient de chiffrer le trouble de jouissance lié au défaut d'entretien des abords des locaux loués, à la restriction d'accès à ces derniers du fait de l'encombrement de la placette et au défaut d'éclairage à 15% de la somme mensuelle moyenne de 2 000 euros sur cinq ans, soit à la somme de 18.000 euros », la cour d'appel, qui a procédé à une évaluation globale des différents chefs de préjudice subis par la société GMSI, a violé le principe susvisé.