Cour d'appel, 11 mai 2023. 22/04142

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 11 MAI 2023 N° RG 22/04142 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M35E Monsieur [O] [P] c/ SAS STELLIUM IMMOBILIER Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 17 juin 2022 (R.G. 21/04148) par le Juge de la mise en état de la 7ème chambre civile du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 01 septembre 2022 APPELANT : [O] [P] né le 13 Février 1960 à [Localité 5] (BAS RHIN) de nationalité Française Retraité demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Me Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON INTIMÉE : SAS STELLIUM IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 384 850 095, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] Représentée par Me DEMAR substituant Me Cécile BOULE, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Maître Mathieu SPINAZZE, avocat du cabinet DECKER & Associés avocat au Barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 27 mars 2023 en audience publique, devant la cour composée de : Madame Paule POIREL, Président, Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI Greffier stagiaire : Mme [Y] [T] Greffier lors du prononcé : Mme Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE La société civile immobilière (SCI) Cyrano, créée par le Groupe Eurobat aux droits duquel se trouve désormais la SAS Promotion Pichet, a entrepris la réalisation d'un ensemble immobilier dénommé résidence '[Adresse 3]' composé de 17 bâtiments comprenant 140 logements et situé [Adresse 4]. Le Groupe Omnium Finance détient plusieurs filiales regroupées sous trois marques, dont la marque Stellium, réunissant elle-même plusieurs filiales, dont la société par actions simplifiées Stellium Immobilier (anciennement Omnium Conseil),intervenant dans la distribution de l'immobilier locatif et la société par actions simplifiées Omnium Gestion. Le 22 mars 2004, par l'intermédiaire de M. [X], conseillé en investissement de la société Omnium Conseil, M. [O] [P] a conclu un contrat de réservation tel que défini à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation auprès de la SCI Cyrano et portant sur un appartement de type T2 d'une surface habitable de 38 m² au sein de la résidence [Adresse 3], moyennant le prix de 98 546,65 euros TTC.. Concomitamment au contrat de réservation préliminaire, la livraison du bien et ensuite sa gestion locative ont été confiées à la société Omnium Gestion. Un crédit immobilier pour le financement de cette acquisition a été contracté auprès de la société Crédit Foncier de France. L'acquisition est intervenue selon acte authentique en date du 11 août 2004. Cet achat a été réalisé dans le cadre du dispositif fiscal dit 'Robien recentré' issu de l'article 4 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2009 portant engagement national pour le logement et codifié à l'article 31 h) du code général des impôts, tel qu'en vigueur lors de la conclusion du contrat de vente, qui impliquait une durée de location obligatoire de neuf années du bien acquis, avec possibilité de deux renouvellements pour une durée de trois ans chacun. Le bien a été livré le 3 mai 2005 et a fait l'objet de plusieurs contrats de location. A l'issue de la période de défiscalisation maximum de 15 ans, M. [P] a souhaité vendre son bien et l'a fait évaluer. Il aurait aors découvert que celui-ci ne valait plus que 40 000 à 45 000 euros. Se plaignant d'une surévaluation du prix d'acquisition et reprochant aux sociétés SCI Cyrano, Promotion Pichet anciennement Groupe Eurobat et Stellium Immobilier d'avoir manqué à leur obligation d'information et de conseil concernant la valorisation réelle des biens et la réalité des objectifs annoncés ainsi que d'uen présentation trompeuse de l'opération par M. [X], M. [P], par exploits d'huissier en date des 3 et 5 mai 2021, a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d'une action indemnitaire dirigée contre ces quatre sociétés. Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 10 mai 2022, la société Stellium Immobilier a demandé au juge de la mise en état de déclarer leur demande irrecevable en raison de la prescription de leur action. La SCI Cyrano et la société Promotion Pichet se sont jointes à cette demande d'irrecevabilité, soulevant également la prescription de l'action. M. [P] a sollicité le rejet de l'incident, contestant la prescription de l'action. Par ordonnance en date du 17 juin 2022 , le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux, a déclaré l'action de M. [P] à l'encontre de la SCI Cyrano, la société Promotion Pichet et la société Stellium Immobilier irrecevable comme étant prescrite et en conséquence, constaté le dessaisissement du tribunal, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné M. [P] aux dépens. Par déclaration électronique en date du 1er septembre 2022, M. [O] [P] a relevé appel de cette ordonnance en chacune de ses dispositions reprises expressément. Il n'y a intimé que la société Stellium Immobilier. M. [P], dans ses dernières conclusions d'appelant en date du 28 février 2023, demande à la cour, au visa des articles 1304 et 2270-1 ancien du code civil en leur version en vigueur à la date des faits, d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et en conséquence de: - déclarer que l'action initiée par M. [P] à l'encontre de la société Stellium Immobilier est recevable et qu'elle n'est pas prescrite, - rejeter en conséquence l'ensemble des fins de non-recevoir, demandes et conclusions formées à son encontre par la société Stellium Immobilier, - renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin qu'il soit statué au fond sur les demandes formées par lui à l'encontre de la société Stellium Immobilier, - condamner in solidum la société Stellium Immobilier à lui payer la somme de 4.000,00 euros à titre d'indemnité et par application de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner la même aux entiers dépens de l'incident, tant en première instance qu'en appel. La société Stellium Immobilier, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 3 mars 2023, demande à la cour, au visa des articles 1240, 1382, 2222 et 2224 du code civil, ainsi que des articles 122 et suivants et 789 du code de procédure civile, à titre principal de confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance du 17 juin 2022 rendue par le juge de la mise en état près du tribunal judiciaire de Bordeaux, et à titre subsidiaire, de : - juger irrecevables car prescrites l'ensemble des demandes formées par M. [P], - rejeter l'intégralité des demandes formées par l'appelant, - condamner solidairement l'appelant au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement l'appelant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Cécile Boule, avocat sur son affirmation de droit. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2023. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des dispositions de l'article 789 alinéa 1-6° du code de procédure civile, dans sa rédaction résultant du décret du 11 décembre 2019 applicable au présent litige dès lors que l'instance a été introduite après le 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les fins de non-recevoir. En application des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Le juge de la mise en état était en conséquence, au regard de la date de l'assignation, postérieure au 1er janvier 2020, seul compétent pour statuer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action. Pour juger l'action de M. [P], introduite par exploits d'huissier en date des 3 et 5 mai 2022 irrecevable comme prescrite, le juge de la mise en état a retenu que la prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières prévue par les dispositions de l'article 2224 du code civil tel que résultant de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, a commencé à courir dès son entrée en vigueur et qu'en application de ce texte, l'acquéreur 'aurait dû connaître' la valeur du bien dans le délai de cinq ans à compter de l'acte authentique de vente, date à laquelle son préjudice est considéré comme définitivement réalisé, dès lors que les éléments sur lesquels il s'estime trompé pouvaient sans difficulté faire l'objet d'une vérification entre le contrat de réservation et l'acte de vente, tout acquéreur normalement diligent ne pouvant ignorer que la valeur d'un bien immobilier subit nécessairement des évolutions en fonction de la situation du marché et du contexte économique et que le prix était connu et susceptible d'être analysé et apprécié à la date de la réservation; qu'ainsi l'acquéreur avit pu se convaincre à cette des faits lui permettant d'agir et que l'action avait été introduite plus de cinq après. Devant la cour, M. [P] soutient que son action est également recevable tant au titre du manquement à l'obligation précontractuelle d'information que sur le terrain du dol, qu'il avait en effet, dans le dispositif de son assignation visé les dispositions de l'article 1116 du code civil, que la prescription ayant commencé à courir antérieurement à la réforme de 2008, le contrat ayant été signé en août 2004, l'action était soumise quant au point de départ de la prescription au régime des actions en responsabilité extra-contractuelles de l'ancien article 2270-1 du code civil dont le point de départ était la découverte du vice, en sorte que cette découverte étant située à la en juin 2020, date à laquelle il a fait évaluer le bien après l'avoir récupéré au terme de son investissement qu'il a choisi sur douze ans, son action entreprise en mai 2022, n'est pas prescrite. La société Stellium souligne que la demande de M. [P] sur le fondement du dol ne vise pareillement qu'à obtenir l'indemnisation d'une perte de chance mais ne constitue pas une action en nullité propre au dol prévue par l'article 1144 du code civil, de sorte qu'elle est pareillement soumise au régime des actions personnelles ou mobilières de l'article 2224 du code civil et ne change pas le raisonnement quant à la prescription de l'action dont le point de départ est constitué par la date du contrat, date à laquelle l'acquéreur pouvait et devait se préoccuper de la valeur de son achat et que, même à tenir compte de la durée d'engagement dans le dispositif De Robien, M. [P] n'était tenu que durant 9 ans avec une simple possibilité de prolonger le bénéfice jusqu'à 15 ans, en sorte qu'il aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir, à savoir la valeur du bien, dès 2013 et que son action entreprise en 2022 est irrecevable comme prescrite. Il sera liminairement observé que l'assignation délivrée par M. [P] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux qui contenait, en son dispositif, la demande de 'constater que les SCI Cyrano, Promotion Pichet et Omnium Conseil ont engagé leur responsabilité civile à leur égard pour manquement à leur obligation d'information et de mise en garde et sollicité l'indemnisation d'un perte de chance en résultant...', faisait référence aux dispositions de l' article 1116 ancien relatif au dol ainsi qu'aux dispositions de l'article 1382 ancien, que si les débats ne se sont pas noués devant le premier juge sur le terrain du dol, la société Stellium avait saisi le juge de la mise en état d'un incident demandant de 'déclarer irrecevables comme prescrites l'ensemble des demandes formées par M. [P]'. Or devant la cour, la société Stellium demande au principal de confirmer la décision entreprise et à titre subsidiaire de juger irrecevables car prescrites l'ensemble des demandes formées par M. [P] et elle conclut pareillement sur le terrain du dol en sorte qu'elle demande de déclarer également l'action irrecevable de ce chef, et il en va de même des sociétés Cyrano et Pichet . Quant aux appelants, ils ont également accepté de conclure sur cette fin de non recevoir demandant à la cour de 'rejeter en conséquencesl'ensemble des fins de non recevoir formées à leur encontre' et de trancher la recevabilité de leur action indemnitaire tant sur le fondement du dol que sur celui du manquement à une obligation précontractuelle d'information et de conseil, dont la cour se trouve en conséquence saisie. Il n'est pas contesté que l'action en responsabilité du professionnel pour manquement à son obligation précontractuelle d'information et de conseil constitue une action en responsabilité extra-contractuelle. Si, selon ses dispositions transitoires, la loi n° 2008- 561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, entrée en vigueur au 19 juin 2008, ayant créé l'article 2224 du code civil selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans 'à compter de la date où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir' est d'application immédiate, s'agissant du nouveau délai quinquennal, aux prescriptions en cours non acquises à la date de son entrée en vigueur, sans pouvoir dépasser la durée de la prescription antérieure, en revanche, les dispositions transitoires de l'article 26 II de la loi ont laissé subsister le point de départ initial des prescriptions en cours. Ainsi, avant l'entrée en vigueur de la réforme, étaient soumises au régime des actions en responsabilité extra-contractuelle, les actions en responsabilité avant conclusion du contrat pour manquement au devoir d'information et de conseil et partant, à la prescription décennale de l'ancien article 2270-1 du code civil, selon lequel 'Les actions en responsabilité civile extra contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.'. Dès lors, le contrat signé par M. [P] en 2004, étant antérieur au 19 juin 2008, le point de départ du délai de prescription est demeuré la manifestation du dommage ou son aggravation, la durée de la prescription qui était toujours en cours à la date du 19 juin 2008 ayant été ramenée à compter de cette date à 5 ans à compter de ce même événement. La loi ne faisait ici aucune référence à la date à laquelle le cocontractant 'aurait dû' connaître les faits lui permettant d'agir mais à la seule notion de manifestation du dommage, laquelle en matière d'investissement immobilier locatif ne peut résulter que de faits de nature à révéler à l'acquéreur l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, qu'elle porte sur la rentabilité locative du bien immobilier, sa valeur ou le montant de l'avantage fiscal. Or, l'appelant fait valoir que le dommage ne s'est manifesté à lui qu'avec l'évaluation qu'il a fait réaliser de la valeur de son bien à l'issue du dispositif fiscal De Robien qu'il a mené jusqu'à son terme de 15 ans, date à laquelle il a pu reprendre possession de son bien et a pu le faire évaluer en vue de la revente, en sorte que le dommage ne s'est manifesté à lui qu'à cette date, soit en 2019, et que son action entreprise en mai 2021 n'est pas prescrite. Le fait que M. [P] 'aurait pu' reprendre possession de son bien à l'issue des neuf années importe peu puisqu'il n'est pas contesté qu'il ne l'a pas fait, ainsi qu'il en avait la possibilité, ayant choisi de bénéficier du régime fiscal durant 15 années, en sorte que le dommage qu'il allègue ne s'est pas révélé à lui à l'issue de la première période d'investissement obligatoire de neuf ans. De même, il ne peut être considéré ainsi que le point de départ de la prescription serait laissé à la seule volonté de l'investisseur et serait purement potestatif alors même qu'il appartient à celui qui se prévaut de la prescription de rapporter la preuve que celle-ci est acquise et notamment, en l'espèce, qu'elle aurait commencé à courir antérieurement. Contrairement à ce qui est soutenu par les sociétés intimées, il s'agit pour elles de rapporter la preuve d'un fait positif qui peut être rapportée par tout moyen en sorte qu'il ne s'agit pas d'une preuve impossible au contraire de celle qui serait imposée à l'investisseur de ce qu'il n'aurait pas connu plus tôt les faits lui permettant d'agir. Or, les sociétés intimées sont défaillantes dans la preuve qui leur incombe de ce que le dommage se serait manifesté plus tôt, ne combattant pas utilement l'affirmation de l'appelant selon laquelle le dommage ne se serait manifesté à lui qu'à l'issue de la période maximale de défiscalisation de 15 ans lorsqu'il a repris possession de son bien et l'a fait évaluer en vue de sa revente. Enfin, le fait qu'un acquéreur ne peut ignorer que la valeur d'acquisition d'un bien immobilier est susceptible de variation est une question qui intéresse le fond du droit mais pas celle de la prescription. Et s'agissant du dol, l'article 1304 n'est pas applicable à l'action indemnitaire sur le fondement du dol laquelle relève du régime de la prescription des actions en responsabilité extra contractuelle, en sorte que la date de manifestation du dommage en présence de manoeuvres dolosives ne saurait être différente de celle retenue pour l'action entreprise sur le fondement du manquement au devoir d'information et de conseil. En conséquence, la manifestation du dommage résultant du dol doit également être fixée en 2019 à l'issue de la période d'investissement de 15 ans que M. [P] avait choisie et à l'issue de laquelle il a repris possession du bien et l'a fait évaluer en vue de la revente. L'action indemnitaire entreprise par M. [P], sur le fondement du dol ou du manquement au devoir de conseil, n'est en conséquence pas prescrite en sorte que l'ordonnance entreprise est infirmée, les parties étant renvoyées devant le tribunal judiciaire de Bordeaux saisi de l'action. Par voie de conséquence la société Stellium Immobilier supportera les dépens de première instance et d'appel et sera condamnée à payer à M. [P] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS: La Cour Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau : Déclare recevable comme non prescrite l'action indemnitaire en responsabilité extra contractuelle engagée par M. [O] [P] à l'encontre des sociétés Stellium Immobilier, Promotion Pichet et Cyrano, tant sur le fondement du manquement au devoir d'information et de conseil que sur celui des manoeuvres dolosives. Condamne la SAS Stellium Immobilier à payer à M. [O] [P] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SAS Stellium Immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel. Renvoie les parties devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. La présente décision a été signée par Madame Paule POIREL, présidente, et Madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE