Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 22/04468

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C. + C.C.C.F.E. délivrées le : à Me GUILLUY (C1100) C.C.C. délivrées le : à Me D’ALBERT DES ESSARTS (K0024) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 22/04468 N° Portalis 352J-W-B7G-CWUOF N° MINUTE : 3 Assignation du : 08 Avril 2022 ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 13 Novembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. LPT PARIS (LUNETTES POUR TOUS) (RCS de PARIS n°824 626 444) [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Delphine D’ALBERT DES ESSARTS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0024 DEFENDERESSE S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC (anciennement dénommée SNC VANDREZANNE - RCS de VERSAILLES n°879 643 989) [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Séverine GUILLUY de la SELARL LAWRIZON AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1100 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, assistée de Christian GUINAND, Greffier, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe. DEBATS A l’audience du 11 septembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024. ORDONNANCE Rendue publiquement Contradictoire Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile EXPOSÉ DU LITIGE : Vu l'assignation délivrée le 08 avril 2022 par la S.A.S. LPT PARIS (LUNETTES POUR TOUS) à la S.N.C. VANDREZANNE, devenue la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC ; Vu les conclusions d'incident du 19 mars 2024 de la S.A.S. LPT PARIS (LUNETTES POUR TOUS), et ses dernières conclusions d'incident du 03 juin 2024 saisissant le juge de la mise en état d'une demande d'expertise et concluant au rejet des demandes reconventionnelles de la défenderesse ; Vu les conclusions d'incident en réplique de S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC du 14 mai 2024 sollicitant à titre liminaire la disjonction de la demande d'incident portant sur une demande d'expertise et de l'instance principale portant sur le règlement d'impayés de loyers, ainsi que la clôture de l'instance principale, à titre reconventionnel le rejet de la demande d'expertise et à titre principal le paiement d'une provision de 690 167,49 €, à titre subsidiaire d'une provision de 575 854 €, plus subsidiairement la consignation des loyers à hauteur de 690 167,49 € ; Vu l'audience du juge de la mise en état du 11 septembre 2024 ; MOTIFS DE LA DÉCISION La demanderesse, titulaire d'un bail du 19 décembre 2019 portant sur un local n°185 sis au niveau -1 du [Adresse 5] à [Localité 6], a assigné sa bailleresse devant le tribunal en opposition à un commandement de payer une somme de 380 479,58 € au titre d'un arriéré locatif visant la clause résolutoire dudit bail et a saisi le juge de la mise en état d'une demande d'expertise, faisant état de nuisances et diverses pertes liés à des fuites d'eaux subies au cours de l'année 2023 et à des chutes de morceaux de béton du plafond et nuisances sonores causés par des travaux dans des locaux attenants et sollicitant que soit déterminé le dommage causé par le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et les travaux nécessaires pour y remédier, expliquant que sa demande doit être jugée avec la demande reconventionnelle de paiement des loyers avec lesquels des indemnités allouées pourraient être compensées ou que les désordres affectant l'exploitation contractuellement prévue des lieux pourraient rendre lesdits loyers sans objet. La défenderesse réplique que la demande d'expertise, présentée après deux ans de procédure et après trois échanges de conclusions au fond, sans lien avec la contestation initiale de loyers dits « covid », est dilatoire, que les travaux à l'origine de fuites d'eaux n'ont pas été réalisés sous sa maîtrise d'ouvrage, qu'ils ont été effectués dans des locaux qui ne lui appartiennent pas, que la locataire est censée être assurée contre les dégâts des eaux, que la chute d'une partie du plancher supérieur est un événement exceptionnel survenu dans le cadre de travaux de courte durée et géré avec l'entreprise de travaux et son assureur pour que ce dernier prenne en charge son indemnisation, et que le bail contient des clauses de renonciation à recours contre le bailleur pour ces types de dommages, ainsi qu'une clause de souffrance. Faisant valoir que l'incident est dilatoire, l'affaire étant en état d'être jugée, elle entend faire disjoindre les affaires et voir la demanderesse condamnée à lui payer une provision sur sa créance de loyers et charges ou à consigner les sommes dues. Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 3°Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; (...) 5°Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction (…). L'article 783 dudit code prévoit aussi que le juge de la mise en état procède aux jonctions et disjonctions d'instance. Sur la demande de disjonction L'article 367 du code de procédure civile dispose que : « Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs. » L'article 368 du même code prévoyant que la décision de jonction ou de disjonction d'instance est une mesure d'administration judiciaire, celle-ci n'est pas susceptible de recours. En l'espèce, dès lors que la demande reconventionnelle de paiement d'un arriéré de loyers formée par la bailleresse concerne des sommes échues sur la période pendant laquelle la locataire s'est plainte des désordres objets de la demande d'expertise, il n'apparaît pas opportun de juger séparément sa demande de paiement et les demandes en lien avec lesdits désordres. La demande de disjonction d'instances sera donc rejetée et par suite la clôture de l'instance « principale » ne sera pas prononcée. Sur la demande d'expertise Selon l'article 143 du dit code, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. En vertu de l'article 146 du même code, en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve. En l'espèce, il n'est pas justifié, en l'état, de l'opportunité d'ordonner une expertise pour trancher le litige. En effet, il est relevé que ; -la locataire n'a pas conclu au fond pour exposer ses prétentions liées aux désordres évoqués, de sorte qu'il ne peut être constaté qu'elle présente des demandes, notamment d'indemnisation, dont il conviendrait de rapporter la preuve, -si elle a subi des nuisances qui sont de nature à faire fuir sa clientèle, elle n'a pas produit le moindre élément de preuve des dommages allégués (notamment de pertes de stocks, du coût de remises en état, de perte d'image, de pertes d'exploitation mentionnés dans ses conclusions d'incident) justifiant de la nécessité d'une expertise, en ce qu'elle ne disposerait pas d'éléments suffisants pour établir ces dommages, et que cette mesure ne pallie pas sa défaillance dans la charge de la preuve lui incombant, -en outre, la bailleresse fait valoir divers moyens de défense au fond de nature à exclure qu'elle indemnise la locataire ou que les désordres lui soient jugés imputables. Ainsi, il convient qu'au préalable, le tribunal soit saisi de demandes en lien avec les nuisances évoquées et apprécie le bien-fondé des griefs contre la bailleresse et la valeur probante des pièces communiquées ; ce n'est qu'une fois cela fait que l'intérêt de l'expertise pourra être examiné. Par ailleurs, il est observé que la bailleresse s'opposant à la mesure d'instruction, et n'y ayant aucun intérêt, la provision à valoir sur la rémunération de l'expert n'aurait pu être mise qu'à la charge de la locataire, qui, sollicitant une consignation par la partie adverse, n'était visiblement pas prête à en supporter le coût. Il convient dès lors de rejeter, en l'état, la demande d'expertise et de renvoyer l'affaire à l'audience de mise en état du 29 janvier 2025 en faisant injonction à la demanderesse de conclure au fond pour cette date au plus tard, à défaut de quoi la clôture sera prononcée. Sur la demande de provision La bailleresse sollicite une provision à valoir sur les loyers et charges impayés, dont le montant est arrêté selon décompte du 13 mai 2024 à 690 167,02 €, soutenant que l'obligation de payer cette somme n'est pas sérieusement contestable et, subsidiairement, qu'il convient au moins de lui verser une somme « correspondant aux montants dus au titre des périodes non litigieuses et non contestées », soit aux échéances échues sur les périodes « hors covid ». La locataire lui oppose qu'elle émet une contestation sérieuse tant de l'obligation de payer ces sommes que de leur montant, faisant valoir que son obligation de payer les loyers et charges trouve son origine dans l'obligation de délivrance des locaux loués et d'en assurer sa jouissance paisible, ce dont elle a été privée tant pendant les périodes de fermeture administrative (« loyers dits covid ») que pendant les phases de travaux et de réaménagement du centre commercial. Il convient de rappeler qu'une provision ne peut être allouée que si elle ne fait l'objet d'aucune contestation sérieuse. La contestation sérieuse n'est pas un moyen qui permet de juger du mal fondé de la demande mais celui qui exige une appréciation avec le fond du litige, sur lequel il n'est pas statué dans la présente décision, rendue avant dire droit. Par ailleurs, le juge de la mise en état n'a vocation, avant dire droit sur le fond, qu'à accorder une provision, soit une avance sur une obligation de payer certaine, et non à allouer toute la somme réclamée. Il y a lieu en l'espèce de relever que le débat de fond sur l'exigibilité des loyers dits « covid » s'est épuisé depuis maintenant plus de deux ans, et que si la locataire a pu subir un trouble de jouissance liés aux travaux réalisés dans le centre commercial, dont le tribunal appréciera les conséquences, ce n'est qu'à partir du début de l'année 2023, de sorte qu'il y a lieu de considérer que l'obligation de payer les loyers dus sur les années 2020 à 2022 n'est pas sérieusement contestable. Il est observé que l'examen du décompte du 13 mai 2024 révèle notamment un défaut de règlement des échéances en 2020 et des règlements partiels des sommes dues sur les années 2021 à 2024. Dans ces conditions, il convient d'allouer à la bailleresse une avance sur l'arriéré de loyers et charges, pour sa partie non sérieusement contestable, qu'il convient de fixer à 120 000 €, compte tenu des divers paiement effectués par la locataire, qui se sont imputés sur la partie la plus ancienne de la dette. Sur les frais de procédure Il y a lieu, en l'état, de réserver les dépens, ainsi que les frais irrépétibles, sur lesquels il sera statué avec le fond. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant avant dire droit, par décision susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile, contradictoire et mise à disposition au greffe, Rejette la demande de disjonction d'instances ; Rejette en l'état la demande d'expertise ; Condamne la S.A.S. LPT PARIS (LUNETTES POUR TOUS) à payer à la S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2 SNC une provision d'un montant de cent-vingt-mille euros (120 000 €) à valoir sur sa créance de loyers et charges contractuels arrêtée au 13 mai 2024 ; Réserve les dépens de l'instance ainsi que les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Enjoint la S.A.S. LPT PARIS (LUNETTES POUR TOUS) de conclure au fond au plus tard le 29 janvier 2025 ; Renvoie l'affaire à la mise en état du 29 janvier 2025 ; Dit que la présente décision est exécutoire par provision. Faite et rendue à Paris le 13 Novembre 2024 Le Greffier Le Juge de la mise en état Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA