Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 24/03799

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 24 OCTOBRE 2024 N° RG 24/03799 - N° Portalis DB22-W-B7I-SGEW Code NAC : 30B T.LF. DEMANDERESSE : La société AVNER.A, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 512 350 877 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [B] [N], domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et Maîtres Jean-Daniel SIMONET et Linda SIMONET, avocats plaidants au barreau de PARIS. DÉFENDERESSE : La société MAIN TENDUE HABITAT [Localité 3]-MTHS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 429 773 336 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son Président en exercice, M. [U] [H], domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Alain RAPAPORT, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Chantal DE CARFORT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. ACTE INITIAL du 24 Juin 2024 reçu au greffe le 28 Juin 2024. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 03 Septembre 2024, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Juge désigné par le Président de la Chambre, Monsieur JOLY et Monsieur LE FRIANT, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Octobre 2024. MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ : M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint Monsieur LE FRIANT, Vice-Président Madame FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 7 juillet 2004, la société civile immobilière [Adresse 2] a donné à bail commercial à la société WEST HOTEL aujourd’hui dénommée MAIN TENDUE HABITAT [Localité 3]- MTHS, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] (78), à destination d’une activité d’hôtel-bar-restaurant pour une durée de neuf années. La S.C.I. AVNER.A a acquis le bien le 25 juin 2009 et a renouvelé le bail le 4 mars 2014 rétroactivement à compter du 1er janvier 2014 jusqu’au 31 décembre 2022. La société MTHS a, par courrier recommandé reçu le 15 juillet 2022, sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024 suite à une erreur matérielle, le renouvellement étant à compter du 1er janvier 2023. Par acte en date du 24 juin 2024, la S.C.I. AVNER.A a assigné la société MTHS à jour fixe en résiliation du bail, expulsion de la société MTHS et demande d’expertise pour l’audience du 3 septembre 2024. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, la S.C.I. AVNER.A demande au tribunal de : En vertu de l'article 8 du bail commercial du 7 juillet 2004 interdisant la "sous-location" ou la "simple occupation par un tiers à quelque titre que ce soit" sous peine de "résiliation immédiate du présent contrat de location", En vertu de l'article L. 145-8 du Code de commerce prescrivant l'exploitation effective du fonds de commerce, - Prononcer la résiliation sans délai du bail commercial du 7 juillet 2004 aux torts et griefs exclusifs de la société MTHS, - Ordonner l'expulsion sans délai de la société MTHS et de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, de l'immeuble à usage d'hôtel-bar-restaurant situé à [Localité 3] (Yvelines), [Adresse 2], et ce sous astreinte de 1.500 € par jour de retard à compter de l'expiration du délai de 30 jours qui suivra la date de signification du jugement à intervenir. - Se réserver la liquidation de l'astreinte. En vertu des articles 232 et suivants du Code de procédure civile, Nommer un technicien avec mission de : - constater et décrire l'état des lieux (parties communes et parties privatives) libérés par les occupants de l'immeuble à usage d'hôtel-bar-restaurant situés à [Localité 3] (Yvelines), [Adresse 2], - donner son avis sur les mesures techniques propres à assurer leur remise "en bon état d'entretien, de fonctionnement, sécurité et propreté, l'ensemble des locaux loués, et à remplacer, s'il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé", - en chiffrer le coût, - donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction qui sera éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis. Dire que l'expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivant du Code de procédure civile et déposera son rapport dans le délai imparti après en avoir soumis le projet aux parties pour recueillir leurs observations dans le respect du principe de la contradiction. Fixer le délai dans lequel l'expert devra exécuter sa mission et déposer son rapport. En vertu de l'article 269 du Code de procédure civile, fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert et désigner la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe dans le délai imparti. - Condamner la société MTHS au paiement d'une provision sur dommages-intérêts de DIX MILLE euros (10.000 €) dans l'attente des conclusions de l'Expert judiciaire. - Condamner la société MTHS au paiement d'une somme de DOUZE MILLE euros (12.000 €) en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, sauf à parfaire. - La condamner en outre en tous les dépens de l'instance et de l'expertise par application de l'article 696 du Code de procédure civile. - En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, dire que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire. - Débouter la société par actions simplifiée MTHS de l'ensemble de ses demandes abusives formées par ses conclusions reconventionnelles du 19 août 2024. Elle fait valoir que : - la société MTHS a introduit dans les lieux un « sous-locataire » en violation des stipulations de l’article 8 du bail commercial, - la société MTHS n’exploite plus le fonds de commerce depuis la mi-octobre 2016 et perd corrélativement le bénéfice du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement dès lors qu’il n’y a plus d’activité de restauration et les locaux sont confiés à des associations dans le cadre d’un hébergement social, - la société MTHS n’a pas satisfait à son obligation d’entretien des locaux en ce compris les grosses réparations mises à sa charge par l’article 5 du bail commercial, - la société MTHS a transformé une partie de l’espace affecté à la restauration en bureau sans obtenir l’accord préalable du propriétaire, - l’agent général du GAN ASSURANCES lui a notifié qu’il entendait résilier le contrat d’assurance car l’activité d’hébergement social ne rentre pas dans sa politique de souscription, - le bail ne s’est pas renouvelé, la société MTHS n’ayant pas accepté les conditions posées. Aux termes de ses conclusions notifiées le 19 août 2024, la société MTHS sollicite que le tribunal : - déboute la Société AVNER.A de l’intégralité de ses demandes. - condamne la Société AVNER.A à verser à la Société MAIN TENDUE HABITAT [Localité 3]–MTHS la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée. - condamne la Société AVNER.A à verser à la Société MAIN TENDUE HABITAT [Localité 3]–MTHS la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. - dise qu’il n’y a pas lieu à prononcer l’exécution provisoire. - condamne la Société AVNER.A aux entiers dépens dont le recouvrement s’opèrera au profit de Maître Chantal de CARFORT, Avocat à la Cour, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile. Elle fait valoir que : - le contrat qui la lie avec la CROIX-ROUGE FRANÇAISE est un contrat de mise à disposition et ne peut être analysé comme une sous-location, la CROIX-ROUGE ne jouant qu’un rôle d’intermédiaire entre elle et les personnes hébergées et qu’elle offre un certain nombre services à celle-ci comme la présence d’un veilleur de nuit, - la S.C.I. AVNER.A a renoncé à se prévaloir de cette éventuelle infraction n’ayant pas refusé le renouvellement pour motif grave et légitime, - il y a lieu de distinguer entre l’acceptation du principe du renouvellement dès lors que la bailleresse n’a pas refusé le renouvellement dans les trois mois et les conditions du renouvellement, - elle exploite les lieux depuis 2016 et il ne peut être prétendu qu’il existerait une sous-location et que les lieux ne seraient pas exploités, - elle n’a jamais été mise en demeure de réaliser les travaux et entend bien les réaliser. L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 septembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024. MOTIFS Sur la demande de résiliation du bail Sur la sous-location et l’occupation des lieux par un tiers Aux termes de l’article 8 du bail litigieux, « toute sous-location, même temporaire ou partielle, ou simple occupation des lieux par un tiers à quelque titre que ce soit (location gratuite, domiciliation, etc.) est interdite sous peine de résiliation immédiate du présent contrat de location, à la simple constatation de l’infraction et sans qu’il soit besoin de mise en demeure du preneur ». En l’espèce, il est constant que suivant contrat du 13 juillet 2021, la société MTHS a mis à disposition la majeure partie des locaux loués à l’association LA CROIX-ROUGE FRANÇAISE. Aux termes de ce contrat, la société MTHS met à disposition 32 des 33 chambres de l’hôtel dont 31 à vocation d’hébergement et 1 à vocation de bureau. En outre, la société MTHS assure selon les articles 7,8 et 10 du contrat un service de gardiennage 24h/24, la fourniture de mobilier, un accueil, le changement de linge tous les 15 jours, la mise à disposition d’une buanderie et d’une cuisine collective et l’entretien des parties communes. L’ensemble des prestations est facturé 41 000 euros TTC « pour la mise à disposition des locaux, le gardiennage, et l’accueil » selon les stipulations de l’article 7 du contrat versé aux débats. Or, lorsque la redevance est fixée globalement et rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que les prestations de services spécifiques recherchées par les clients, le contrat de mise à disposition n’est pas une sous-location. ("Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823"). Dès lors, qu’en l’espèce, le contrat prévoit une rémunération globale pour la mise à disposition des locaux mais également les prestations de services spécifiques, il ne saurait être regardé comme une sous-location et il ne saurait être considéré que la société MTHS aurait violé les stipulations du contrat de bail à ce titre. S’agissant de la « simple occupation des lieux par un tiers à quelque titre que ce soit », cette stipulation ne saurait être considérée que comme visant tout autre occupation par un tiers autre que celle résultant de l’hébergement dans les chambres de l’hôtel objet du bail commercial suivant les stipulations de l’article 3 du bail litigieux. Or, l’objet du contrat de mise à disposition étant précisément de permettre l’hébergement de personnes dans les chambres de l’hôtel, il ne peut être considéré que cette occupation contreviendrait aux stipulations combinées des articles 3 et 8 du bail commercial. Il n’y a donc pas lieu de considérer que la société MTHS a manqué à ses obligations prévues par l’article 3 du bail précité et les moyens à ce titre seront écartés. Sur la cessation de l’exploitation du fonds de commerce Aux termes des dispositions de l’article 3 du bail litigieux « le preneur déclare qu’il utilisera les locaux objets du présent bail, savoir : « exploitation de tous hôtels, restaurants, bars, organisation et mise à disposition de services de prestations diverses pour séminaires, congrès réunions publiques, noces, banquets… ; ventes à emporter, rôtisserie, vins, liqueurs… ; location de salles. La destination ci-dessus est stipulée à l’exclusion de tout autre et sans que le preneur puisse soit envisager cette affectation par substitution ou addition d’activités, soit exiger aucune exclusivité ni réciprocité de la part du bailleur, en ce qui concerne les autres locataires de l’immeuble ». L’article 5 point 4 du bail prévoit également que le preneur « devra exercer dans les lieux loués son activité de façon continue ». Aux termes des stipulations du contrat, le preneur est tenu d’exercer l’une des activités prévues à l’article 3 mais non l’ensemble des dites activités. Il ne saurait donc être considéré que l’abandon de l’activité de restauration constituerait à elle seule une cessation d’exploitation du fonds de commerce. Par ailleurs, il résulte des éléments du contrat de mise à disposition précité que la société MTHS fournit un hébergement dans des chambres meublées non pourvues d’une cuisine individuelle, un service de gardiennage et d’accueil, le changement du linge régulier, le remplacement du matériel usé dans les chambres, l’entretien des parties communes. L’ensemble de ces prestations relèvent d’une activité hôtelière et par conséquent, il ne saurait être considéré que la société MTHS aurait cessé toute exploitation du fonds de commerce. Les manquements invoqués n’étant pas établis, le moyen présenté par le bailleur à ce titre sera écarté. Il en résulte que les moyens invoqués au soutien de la demande de résiliation judiciaire n’étant pas fondés, il y a lieu de débouter la S.C.I. AVNER.A de l’ensemble de ses prétentions en ce compris sa demande d’expertise et de provision en l’absence d’expulsion et sans qu’il soit nécessaire d’évoquer les autres moyens soulevés (y compris les autres manquements allégués : défaut d’entretien, modification des lieux) qui ne sont pas présentés expressément au soutien de la demande de résiliation. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive Aux termes de l'article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 € sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. L'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, il n'est pas démontré que la saisine du tribunal procède d'une intention de nuire ou d'une quelconque légèreté blâmable. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas constitutive d'une faute en elle-même et la société MTHS ne produit aucun élément supplémentaire pour démontrer le caractère abusif ou dilatoire de l’action de la S.C.I. AVNER.A. En conséquence, en l'absence de démonstration d'une faute, la société MTHS sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les autres demandes Sur les dépens Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La S.C.I. AVNER.A, qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens de l'instance avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Chantal de CARFORT pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La S.C.I. AVNER.A, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société MAIN TENDUE HABITAT [Localité 3]-MTHS la somme qu'il est équitable de fixer à 3.000 € au titre des frais exposés pour la défense de ses droits. Sur l'exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, DEBOUTE la S.C.I. AVNER.A de l’ensemble de ses prétentions ; DEBOUTE la société MAIN TENDUE HABITAT [Localité 3]-MTHS de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNE la S.C.I. AVNER.A aux dépens de l'instance avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Chantal de CARFORT pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.C.I. AVNER.A à payer à la société MAIN TENDUE HABITAT [Localité 3]-MTHS la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 OCTOBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY