Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/00048

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE JUGE DE L'EXÉCUTION JUGEMENT D’ORIENTATION STATUANT SUR UN INCIDENT ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE Le 24 Septembre 2024 N° RG 24/00048 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NT7D 78A Jugement rendu le 24 septembre 2024 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée d’Anne-Laure MARETTE, greffière, lors de l’audience et de Magali CADRAN, greffière, lors du délibéré CREANCIER POURSUIVANT S.A. CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, Société Anonyme de droit Portugais au capital de 3.844.143.735 euros dont le siège social est sis à [Localité 9] (Portugal) [Adresse 8], prise en sa succursale française inscrite au RCS de Paris sous le numéro 306 927 393, sise [Adresse 4] - [Localité 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Me Robert DUPAQUIER, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE, Me Francis BONNET DES TUVES, avocat plaidant au barreau de PARIS PARTIE SAISIE Monsieur [V] [Z] né le [Date naissance 3] 1957 à [Localité 10] (PORTUGAL) [Adresse 1] [Localité 7] assisté par Me Christophe BASTIANI, avocat au barreau du VAL D’OISE PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE Madame [X] [O] épouse [Z] née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 11] (ALGERIE) [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Me Christophe BASTIANI, avocat au barreau du VAL D’OISE EXPOSE DU LITIGE Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 21 novembre 2023 publié le 11 janvier 2024 volume 2024 S n°7 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2, la SA CAIXA GERAL DE DEPOSITOS a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers consistant en une maison d'habitation sise [Adresse 1] [Localité 7], cadastrés section BC [Cadastre 5], appartenant à M. [V] [Z]. Ce commandement a été dénoncé à Mme [X] [Z] son épouse le 22 novembre 2023 et cette dénonciation a été mentionnée en marge le 11 janvier 2024. Par exploit du 23 février 2024 délivré par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice, dénoncé à Mme [Z] [X] le même jour, la SA CAIXA GERAL DE DEPOSITOS a fait assigner M. [V] [Z] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 27 février 2024. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, la SA CAIXA GERAL DE DEPOSITOS demande au juge de l'exécution de : - déclarer Mme [Z] [X] irrecevable en son intervention volontaire en toutes ses prétentions, subsidiairement l'en débouter - débouter M. [Z] [V] de toutes ses prétentions au titre des intérêts majorés et de l'indemnité forfaitaire - débouter M. [Z] [V] de toutes ses demandes relatives à la consignation des frais de vente et frais taxés auprès de la CARPA - le débouter de ses demandes subsidiaires sur la modification de la mise à prix - mentionner le montant de sa créance à la somme totale de 282.637,91 euros arrêtée au 20/11/2023 outre les frais et intérêts échus et à échoir au taux conventionnel de 5,25% l'an à compter du 20/11/2023 jusqu'à parfait paiement - ordonner la vente amiable du bien au prix plancher de 220.000 euros sollicitée par M. [Z] et en déterminer les modalités - subsidiairement, à défaut de vente amiable, débouter M. [Z] de sa demande de fixation de la mise à prix à 220.000 euros, ou plus subsidiairement, ordonner qu'à défaut d'enchères le bien sera remis en vente sur baisses successives jusqu'au montant de la mise à prix initiale de 170.000 euros fixée par le créancier poursuivant au cahier des conditions de vente - en cas de vente forcée en déterminer les modalités - en tout état de cause, condamner M. et Mme [Z] à lui verser 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dans leurs conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, M. [V] [Z] et Mme [X] [Z] demandent au juge de l'exécution de : - autoriser la vente amiable du bien saisi au prix minimum de 220.000 euros - fixer le montant de la créance de la banque à la somme totale de 250.000 euros en y ajoutant les intérêts majorés échus ou à échoir au taux conventionnel majoré de 5,25% et le cas échéant une indemnité de déchéance du terme minorée - ordonner à l'avocat poursuivant de communiquer au notaire les pièces nécessaires pour préparer la vente - ordonner la consignation du prix de vente à la caisse des dépôts et consignations et que les frais de vente et frais taxés seront consignés auprès de la CARPA - subsidiairement en cas de vente forcée fixer la mise à prix à 220.000 euros. Après renvois, l'affaire a été appelée à l'audience du 4 juin 2024, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et conclusions. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'intervention de Mme [Z] [X] : La CAIXA GERAL DE DEPOSITOS soutient que l'intervention volontaire de Mme [Z] [X] est irrecevable car elle n'est pas débitrice ni propriétaire du bien saisi, n'a pas été assignée dans la procédure de saisie immobilière et n'y est donc pas partie, le commandement lui ayant seulement été dénoncé pour l'informer de la procédure en tant que conjoint occupante du domicile de la famille, elle ,n'a donc pas qualité pour émettre des contestations ou des demandes. Selon les articles à 330 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est accessoire ou principale. Elle est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est alors recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. L'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie . Elle est recevable si son auteur a intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir cette partie. En application de l'article R321-1 du code des procédures civiles d'exécution, dans le cas où l'immeuble appartenant en propre à l'un des époux constitue le logement de la famille le commandement est dénoncé à son conjoint (…). Cette disposition est destinée à assurer l'information du conjoint non propriétaire afin de lui permettre, le cas échéant, de prendre toutes dispositions de nature à protéger le logement familial. En l'espèce, M. et Mme [Z] ne précisent pas la nature de l'intervention de Mme [Z]. Ils formulent la totalité des demandes au nom des époux [Z]. Ils évoquent le bien immobilier appartenant aux époux [Z], le prêt contracté par les époux [Z] et la créance de la SA CAIXA GERAL DE DEPOSITOS à leur encontre. Les demandes sont donc formées au profit des deux époux. Il s'en déduit que l'intervention de Mme [Z] est principale. Il ressort des pièces produites que M. [Z] [V] est devenu propriétaire indivis avec un tiers du bien immobilier sis [Adresse 1] [Localité 7] à la suite du décès de leur auteur, que par acte notarié du 10 décembre 2018 M. [Z] [V] avec l'intervention de son épouse [X] [Z] (en application des articles 1408 et 1415 du code civil) ont contracté un prêt auprès de la SA CAIXA GERAL DE DEPOSITOS pour financer l'acquisition par licitation faisant cesser l'indivision de la moitié indivise du bien immobilier dont s'agit (v. mentions de l'acte notarié). L'acte précise que Mme et M. sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Les prorogations du prêt relais ainsi contracté ont été signées par M.[Z] et Mme [Z] respectivement emprunteur et coemprunteur. Les lettres recommandées de mise en demeure ont été adressées à chacun d'eux. Le relevé de formalités mentionne le 10/12/2018 une licitation faisant cesser l'indivision au profit de [Z] bénéficiaire avec la qualité de propriétaire indivis et la mention particulière suivante : « cession de la moitié indivise au bénéficiaire déjà propriétaire du surplus ». Une hypothèque conventionnelle a été consentie sur l'immeuble au profit de la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS par M.[Z] [V]. Le commandement de payer valant saisie immobilière mentionne que le prêt a été souscrit auprès de la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS par M. et Mme [Z]. L'article 1408 du code civil dispose que l'acquisition faite à titre de licitation ou autrement de portion d'un bien dont l'un des époux était propriétaire par indivis ne forme point un acquêt sauf la récompense due à la communauté pour la somme qu'elle a pu fournir. Au vu de tout ce qui précède, si M. [Z] [V] est bien propriétaire du bien immobilier dont s'agit pour l'avoir acquis par licitation faisant cesser l'indivision avec un tiers, Mme [Z] [X] a emprunté avec lui pour financer cette licitation. Elle a donc qualité et intérêt à intervenir volontairement à la présente procédure de saisie immobilière tant pour discuter la créance du créancier poursuivant que pour proposer la vente amiable de ce bien, et même pour discuter le montant de la mise à prix en cas de vente forcée, afin de prendre toutes dispositions pour protéger le logement familial. L'intervention volontaire de Mme [Z] [X] sera donc déclarée recevable. Sur la créance du créancier poursuivant : Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. L'article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation. En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance de la SA CAIXA GERAL DE DEPOSITOS résulte des pièces versées aux débats, notamment : - de la copie exécutoire de l'acte notarié de prêt pour l'acquisition faisant cesser l'indivision du bien dont s'agit, en date du 12 décembre 2018 par lequel la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS a consenti à M. et Mme [Z] un prêt relais de 25 mois d'un montant de 250.000 euros remboursable in fine au taux de 2,25% l'an au plus tard le 10 janvier 2021, - d'un avenant de prorogation du 22 décembre 2020 prévoyant le remboursement du prêt en 11 mensualités de 462,33 euros à compter du 10/1/2021et une dernière échéance de 250.462,33 euros le 10 janvier 2022 - des mises en demeure du 18 novembre 2022 distribuées le 25/11/2022 à chacun des emprunteurs - d'une affectation hypothécaire consentie par M.[Z] au profit du prêteur publiée le 13 mai 2022 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET. Le décompte produit par le créancier poursuivant présente un solde débiteur de 282.637,91 euros arrêtée au 20/11/2023. S'ils estiment qu'il a le caractère d'une clause pénale, M.et Mme [Z] ne contestent pas l'application du taux d'intérêt majoré de 3 points à 5,25% prévu par le contrat de prêt en cas de défaillance de l'emprunteur et n'en sollicitent donc pas la réduction. M.et Mme [Z] demandent toutefois la réduction de l'indemnité forfaitaire de 6% réclamée par le créancier à hauteur de 15.027,74 euros, aux motifs qu'il s'agit d'une seconde clause pénale et que son montant est manifestement excessif puisque le préjudice du créancier est déjà réparé par la majoration des intérêts de trois points. La banque objecte que la majoration du taux d'intérêts et l'indemnité de résiliation n'ont pas la même finalité, que la première, ici inférieure à la majoration de 5 points prévue par le code monétaire et financier, indemnise le préjudice né du retard de paiement, l'indemnité forfaitaire répare la rupture des obligations contractuelles. En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire). Au cas présent, l'indemnité forfaitaire de 6% réclamée par le créancier poursuivant, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive au regard de la nature du prêt et de sa courte durée, qu'elle n'indemnise pas une rupture anticipée d'un prêt de longue durée, et au regard du fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel d'un montant majoré. Il y a lieu également de prendre en compte la bonne foi de emprunteurs et les circonstances indépendantes de leur volonté qui ont fait obstacle à la vente d'un terrain à un promoteur dont le projet d'urbanisme a été d'abord retardé puis abandonné. L'indemnité forfaitaire de 6% sera réduite à 1 euro. La créance de la SA CAIXA GERAL DE DEPOSITOS sera donc mentionnée pour la somme de 267.610,17 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 20/11/2023, sans préjudice des intérêts à courir postérieurement. Sur la demande de vente amiable : Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. M.[V] [Z] et Mme [X] [Z] sollicitent l'autorisation de vendre amiablement le bien saisi, au prix minimum de 220.000 euros. Ils produisent trois mandats de vente qu'ils ont signés ensemble : - l'un consenti à l'agence ALAIN en date du 4/4/2024 modifié par un avenant du 30/4/2024 offrant le bien à la vente au prix net vendeur de 260.000 euros - un autre consenti à l'agence Century 21 offrant le bien à la vente au prix net vendeur de 280.000 euros (signé électroniquement à une date non indiquée) - le dernier consenti à l'agence OPERA IMMOBILIER au prix net vendeur de 280.000 euros (signé électroniquement à une date non indiquée). Ces éléments attestent de l'intention sérieuse des débiteurs de vendre le bien. Le créancier poursuivant ne s'oppose pas à la demande de vente amiable ainsi formulée. Les parties s'accordent sur un prix plancher de 220.000 euros. Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel mais aussi pour permettre une marge de négociation aux fins d'en favoriser l'aboutissement, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 220.000 euros net vendeur. Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour et présente un état de frais de 4149,87 euros arrêté au 17/4/2024. La somme de 1224,01 euros mentionnée pour « confection du cahier des conditions de vente » correspond à des honoraires d'avocat selon la facture jointe. Seul est taxable et est à la charge de l'acquéreur le coût de rédaction du cahier des conditions de vente mentionné dans l'état de frais pour 60 euros, de son dépôt au greffe et de la rédaction des dires complémentaire également chiffrés dans l'état de frais pour 23,08 euros et 69,23 euros. La somme de 1224,01 euros correspondant à des honoraires non taxables et qui ne sont pas supportés par l'acquéreur sera déduite. Il y a donc lieu de taxer les frais de poursuites exposés à ce jour à la somme de 2925,86 euros arrêtée au 17 avril 2024, et qui seront à la charge de l'acquéreur. Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente. Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre, aucune consignation supplémentaire n'étant exigée par la loi, et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée. Sur la contestation de la mise à prix en cas de vente forcée : M.[Z] et son épouse sollicitent qu'en cas de vente forcée la mise à prix soit portée à 220.000 euros correspondant selon elle à la valeur minimale du bien. Il y a lieu de statuer sur cette demande qui a son intérêt en cas d'échec de la vente amiable. La mise à prix est destinée à attirer le plus d'amateurs possibles aux fins de faire monter les enchères et n'a pas pour objet de refléter la valeur réelle du bien. M.et Mme [Z] estiment que leur bien ne doit pas être vendu en deçà de 220.000 euros correspondant à la valeur minimale du bien saisi. Mais la valeur minimale ne doit pas être confondue avec le montant de la mise à prix pour attirer des acheteurs potentiels aux enchères publiques. La mise à prix évaluée par le créancier poursuivant sur une base de 170.000 euros est tout à fait adaptée. La demande de modification de la mise à prix en cas de vente aux enchères publiques sera donc rejetée. Sur les autres demandes : L'équité et les circonstances du litige ne commandent pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS présentée à ce titre sera donc rejetée. PAR CES MOTIFS Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; Déclare recevable l'intervention volontaire de Mme [X] [Z] ; Mentionne que la créance de la SA CAIXA GERAL DE DEPOSITOS à l'égard de M. [V] [Z] et de Mme [X] [Z] est de 267.610,17 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 20/11/2023 ; Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier consistant en une maison d'habitation sise [Adresse 1] [Localité 7], cadastrés section BC [Cadastre 5], appartenant à M. [V] [Z] ; Fixe à 220.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ; Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ; Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 2925,86 euros selon décompte arrêté au 17 avril 2024 et seront à la charge de l'acquéreur ; Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ; Rejette la demande tendant à augmenter la mise à prix du bien saisi en cas de vente forcée ; Dit n’y avoir lieu à application del’article 700 du code de procédure civile ; Fixe au mardi 21 janvier 2025 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ; Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 21 novembre 2023 publié le 11 janvier 2024 volume 2024 S n°7 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2 ; La greffière La Juge de l’exécution Magali CADRAN Fabienne CHLOUP