Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 13 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. HARMONIE HABITAT
8, avenue des Thébaudières Etage 16
BP 70344
44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX
représentée par Madame [L] [Z], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [C] [S]
Logement 657 Etage 2
4 Avenue Louis Blériot
44340 BOUGUENAIS
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 18 avril 2024
date des débats : 18 avril 2024
délibéré au : 13 juin 2024
RG N° N° RG 24/00053 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MW2B
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à HARMONIE HABITAT
CCC à Monsieur [C] [S] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 7 octobre 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [C] [S] un logement lui appartenant sis, 4 avenue Louis Bleriot - 2ème étage - Logement n°657 - 44340 BOUGUENAIS, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 297,51 €, outre une provisions sur charges de 62,96 €.
Le 27 octobre 2023, HARMONIE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.343,82 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 19 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 28 décembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir:
- déclarer recevable et bien fondée ses demandes ;
- constater la résiliation du bail signé le 07/10/2022 entre les parties par le jeu de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 07/10/2022 entre les parties, pour non-paiement des loyers et charges ;
En toutes hypothèses,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [S], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- condamner Monsieur [C] [S] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 1.952,30 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
- condamner Monsieur [C] [S] à payer à HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 308,22 € à compter du 09/12/2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner Monsieur [C] [S] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [C] [S] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
- ordonner l’exécution provisoire.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 avril 2024, lors de laquelle la société HARMONIE HABITAT, valablement représentée par Madame [L] [Z] munie d’un mandat en ce sens, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 3.451,26 € selon le décompte arrêté au 15 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Régulièrement assigné à étude, Monsieur [C] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
HARMONIE HABITAT a déclaré n’avoir pas d’information à ce propos.
Le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.
La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
Monsieur [C] [S] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 28 décembre 2023, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
En outre, HARMONIE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 24 février 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».
En l'espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [C] [S] le 27 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.343,82 €.
Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.
Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 décembre 2023.
Dès lors, Monsieur [C] [S], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Monsieur [C] [S] sera par ailleurs condamné à payer à HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.451,26€ au 15 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Apparaissent toutefois au décompte des pénalités d’enquête sociale (2 x 7,62 €) qu’il convient de déduire de la dette dès lors qu’elles ne sont pas justifiées par le bailleur, lequel ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.
Non comparant, Monsieur [C] [S] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.
En outre, en l’absence d’éléments sur la situation du locataire, le Juge n’est pas en mesure d’apprécier sa possibilité de s’acquitter de sa dette dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales, ce d’autant plus qu’il apparaît que son dernier règlement remonte au mois d’août 2023.
En conséquence, Monsieur [C] [S] sera condamné à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 3.436,02 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 1.952,30 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [C] [S] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 27 octobre 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [C] [S] sera condamné à payer à HARMONIE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT à l’encontre de Monsieur [C] [S] ;
CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 28 décembre 2023, du contrat de bail conclu le 7 octobre 2022, portant sur le logement situé 4 avenue Louis Bleriot - 2ème étage - Logement n°657 - 44340 BOUGUENAIS ;
DIT que Monsieur [C] [S] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [C] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT les sommes suivantes ;
- 3.436,02 € (TROIS MILLE QUATRE CENT TRENTE SIX EUROS ET DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 1.952,30 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;
- une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 308,22€ par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois d’avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [C] [S] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 27 octobre 2023 ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET
