Cour d'appel, 31 mai 2023. 21/05057

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 3 - Chambre 1 ARRET DU 31 MAI 2023 (n° 2023/ , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/05057 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDJVY Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2020 - Juge aux affaires familiales de BOBIGNY - RG n° 19/05803 APPELANT Monsieur [W] [Y] né le 08 Mai 1959 à [Localité 10] (ESPAGNE) [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 ayant pour avocat plaidant Me Philippe SACKOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : D414 INTIMEE Madame [S] [N] née le 22 Avril 1962 à [Localité 8] (ALGERIE) [Adresse 1] [Localité 7] représentée et plaidant par Me Naïke BALAYA GOURAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Patricia GRASSO, Président Mme Sophie RODRIGUES, Conseiller Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier. *** EXPOSE DU LITIGE : Pendant leur concubinage, M. [W] [Y] et Mme [S] [N] ont acquis en indivision, par acte du 17 mai 2005, un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7] (93), à proportion de la moitié chacun. Il a été mis fin à la vie commune au mois d'octobre 2015. Depuis la séparation des concubins, le bien indivis est occupé par Mme [S] [N]. Par acte d'huissier du 21 mai 2019, M. [W] [Y] a assigné Mme [S] [N] devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Bobigny, désormais dénommé tribunal judiciaire, aux fins de partage et licitation du bien indivis. Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué dans les termes suivants : -ordonne qu'il soit procédé aux opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de M. [W] [Y] et Mme [S] [N], -désigne pour poursuivre les opérations de comptes, liquidation et partage Me [F] [H], notaire à [Localité 9] (93), -déboute M. [W] [Y] et Mme [S] [N] de leur demande d'expertise, -déboute M. [W] [Y] de sa demande de licitation. M. [W] [Y] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 16 mars 2021. La déclaration d'appel vise comme chefs critiqués du jugement, ceux qui l'ont débouté de sa demande de licitation et d'expertise sur l'estimation de la valeur vénale et locative du bien indivis, en vue de la fixation de sa mise à prix dans le cadre de sa licitation et de la fixation d'une indemnité d'occupation. Par une ordonnance du 23 novembre 2021, le magistrat en charge de la mise en état a envoyé les parties en médiation. Par courrier du 17 mars 2022, le conseil de l'appelant a demandé la fixation de l'affaire en raison de l'échec de la médiation. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 février 2023, l'appelant demande à la cour de : -recevoir M. [W] [Y] en son appel et l'y dire bien fondé, -confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné les opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de Mme [S] [N] et de M. [W] [Y] et en ce qu'il a désigné pour y procéder Me [F] [H], notaire à [Localité 9], -confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a désigné tout magistrat de la 1ère chambre 2ème section, en qualité de juge commis pour surveiller le déroulement des opérations de liquidation, -réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau : -fixer l'indemnité d'occupation à la charge de Mme [S] [N] à la somme de 1 000 € par mois à compter du 1er novembre 2015 jusqu'à la libération effective des lieux par elle, -préalablement aux opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de Mme [S] [N] et de M. [W] [Y], et pour y parvenir, ordonner qu'il sera aux requête, poursuites et diligences de M. [W] [Y] et en présence de Mme [S] [N], ou elle dûment appelée, procédé à la vente par licitation, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Bobigny, de l'immeuble suivant: à [Localité 7] (93), [Adresse 4], un pavillon à usage d'habitation figurant au cadastre section AU n° [Cadastre 2], lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de 8a 28ca, sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par Me David Levy, avocat, -dire que la vente aura lieu à la mise à prix de 210 000 €, -ordonner que la publicité judiciaire préalable à la vente sera celle prévue par les dispositions des articles R. 388-31 à R. 322-35 du code des procédures civiles d'exécution, -dire que, conformément aux dispositions des articles R. 321-3 10ème et R. 322-10 4ème un huissier pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal descriptif de l'immeuble, -désigner en tant que de besoin, Me [E] [V], huissier de justice à [Localité 6], ou tout huissier du choix du requérant, en cas d'empêchement de l'huissier désigné, aux fins de faire, conformément aux articles R. 322-2 et R. 322-3 du code des procédures civiles d'exécution, la description détaillée des biens dont s'agit, en se faisant accompagner par tout géomètre ou homme de l'art de son choix, à l'effet de faire dresser les attestation et diagnostics nécessaires ainsi qu'un relevé de superficie, -dire que l'huissier pourra pénétrer à cette fin dans les lieux, en faisant ouvrir les portes par un serrurier, avec l'assistance de la force publique ou de deux témoins s'il y a lieu, -dire que les modalités de visite de l'immeuble en vue de l'audience d'adjudication s'exerceront de la manière suivante : « la visite s'effectuera dans la quinzaine qui précèdera la vente, pendant une durée d'une heure avec l'assistance, si besoin est, d'un serrurier, de la force publique ou de deux témoins, s'il y a lieu, notification de la visite devant être faite six jours avant, par lettre simple et lettre recommandée AR comportant indication des jour et heure de visite », -désigner à cet effet Me [E] [V], huissier de justice à [Localité 6], ou tout huissier du choix du requérant, en cas d'empêchement de l'huissier désigné, à l'effet de faire visiter l'immeuble dont s'agit, -dire que l'arrêt à intervenir sera publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 6], subsidiairement, -désigner tel expert en estimations immobilières de son choix aux frais avancés et partagés des parties, avec mission notamment : *de visiter le pavillon sis [Adresse 4] à [Localité 7], *estimer sa valeur vénale ; proposer une mise à prix, *estimer sa valeur locative, en vue de la fixation d'une indemnité d'occupation à la charge de Mme [S] [N], en vertu de l'article 815-9 du code civil, en toute hypothèse, -débouter Mme [S] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions, -condamner Mme [S] [N] à payer à M. [W] [Y] une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, -dire que les dépens de première instance et d'appel seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l'indivision. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2023, Mme [S] [N], intimée, demande à la cour de : -déclarer Mme [S] [N] recevable en ses demandes, à titre principal : -déclarer irrecevable la demande de M. [Y] tendant à obtenir la fixation du montant d'une indemnité d'occupation, -débouter M. [Y] de l'ensemble de ses demandes, -confirmer le jugement rendu le 17 décembre 2020 par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Bobigny en toutes ses dispositions, à titre subsidiaire : -débouter M. [Y] de l'ensemble de ses demandes, -fixer l'indemnité d'occupation à 600 € mensuels, -confirmer le jugement rendu le 17 décembre 2020 par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Bobigny en toutes ses dispositions, en tout état de cause : -condamner M. [Y] à verser à Mme [N] la somme de 1 500 € pour procédure dilatoire, -condamner M. [Y] à verser à Mme [N] la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles, -condamner M. [Y] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 4 avril 2023. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile « l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. ». Eu égard aux termes circonscrits de la déclaration d'appel, seuls ont été dévolus à la cour les chefs du jugement ayant débouté M. [W] [Y] de sa demande de licitation et de sa demande d'expertise du bien indivis. Les développements que ce dernier consacre à sa demande de partage judiciaire, à la désignation d'un notaire et d'un juge commis sont par conséquent inopérants, s'agissant de chefs du jugement qui n'ont pas été dévolus à la cour. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur des chefs qui n'ont pas été dévolus à la cour. Sur la demande de vente par adjudication du bien indivis L'article 815 du code civil pose le principe que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, le partage pouvant toujours être provoqué. L'article 1377 du code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution. L'article 1272 auquel renvoie l'article 1377 prévoit que le tribunal détermine la mise à prix des biens à vendre. Alors que devant le premier juge les parties s'étaient accordées sur le principe de l'ouverture des opérations de comptes liquidation partage, que l'appel principal ne porte pas sur le chef du jugement ayant ordonné cette ouverture et que Mme [S] [N] n'a pas formé d'appel incident sur ce même chef, la cour relève que le partage du bien indivis n'est pas intervenu à ce jour. Le premier juge après avoir retenu que le bien indivis ne pouvait pas faire l'objet d'un partage en nature, a débouté M. [W] [Y] de sa demande de licitation à laquelle Mme [S] [N] s'opposait au motif qu'il ne versait aucune estimation du bien et ne proposait aucune mise à prix, le déboutant également ainsi que Mme [S] [N] de leur demande de désignation d'un expert ayant mission d'estimer la valeur vénale et la valeur locative du bien indivis, ayant considéré qu'une expertise aurait pour seules conséquences de retarder d'avantage l'issue de la liquidation alors que les parties sont séparées depuis 2015, et de les exposer à des frais supplémentaires. Ni M. [W] [Y] ni Mme [S] [N] ne remettent en cause l'appréciation du premier juge selon lequel le bien indivis ne peut pas être partagé en nature entre eux deux ; en effet tant pour des raisons matérielles tenant à la composition du bien indivis qui est un pavillon d'habitation composé d'un unique logement que pour des raisons psychologiques liées à la rupture, le partage en nature du bien indivis entre les deux coïndivisaires n'est pas envisageable. Par ailleurs, aucun des deux n'a proposé de racheter la part de l'autre, l'appelant indiquant sans être démenti que ni lui ni Mme [S] [N] ne disposent de liquidités ou n'ont la capacité d'emprunter une somme suffisante pour acquérir la pleine-propriété du bien indivis en versant une soulte au copartageant ; il suit donc que c'est seulement par la vente du bien indivis que le partage pourra intervenir sur les liquidités issues du prix qui sera versé par l'acquéreur. Il résulte des pièces versées aux débats que divers promoteurs se sont montrés intéressés par l'acquisition du bien indivis, pouvant apparemment être réalisée une opération immobilière sur l'emprise foncière du bien indivis et sur une autre parcelle contigüe. Alors qu'il n'appartient pas à la cour de se prononcer sur le sérieux de ces propositions et les raisons pour lesquelles ces propositions n'ont pas abouti à ce jour, la poursuite du partage judiciaire ne saurait être subordonnée à la réalisation d'une opération immobilière, à ce stade purement éventuelle, étant relevé toutefois qu'en application de l'article 842 du code civil « à tout moment, les copartageants peuvent abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage amiable » de sorte qu'elles ont toujours la possibilité de s'accorder sur une offre qui servirait leurs intérêts respectifs. M. [W] [Y] explique l'absence de production par lui d'une estimation de la valeur vénale du bien indivis par le fait qu'il n'a pu y avoir accès depuis la séparation. Devant la cour, Mme [S] [N] produit une estimation en date du 1er février 2023 émanant d'une agence immobilière de [Localité 9], commune mitoyenne à celle de [Localité 7] où est situé le bien indivis, proposant une fourchette « prix de marché entre 470 000 € et 490 000 € ». M. [W] [Y] demande que la mise à prix soit fixée à la somme de 210 000 €. Le montant de cette estimation émane d'un professionnel de l'immobilier exerçant à proximité du bien indivis ce qui permet à ce dernier d'avoir une bonne connaissance du marché immobilier du secteur ; il est en conséquence retenu que cette estimation donne une approximation sérieuse de la valeur vénale du bien indivis ; par ailleurs, à l'inverse de la première instance, la cour se trouve saisie du montant de la mise à prix proposé par l'appelant. Afin de conserver l'attractivité des enchères par la présence d'un grand nombre d'enchérisseurs susceptibles de les faire monter, il est habituel de fixer le montant de la mise à prix en deçà de la valeur vénale du bien immobilier vendu aux enchères, la mise à prix n'ayant vocation qu'à être un prix plancher. Partant, infirmant le jugement entrepris, la vente par adjudication du bien immobilier indivis situé à [Localité 7], [Adresse 4] est ordonnée sur une mise à prix de 300 000 € avec baisse successive du quart et du tiers en l'absence d'enchères, les autres conditions étant fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande d'indemnité d'occupation Mme [S] [N] soulève l'irrecevabilité en raison de son caractère nouveau en appel de la demande de M. [W] [Y] tendant à voir fixer l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à la somme de 1 000 € par mois à compter du 1er novembre 2015 jusqu'à la libération effective des lieux. L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En vertu de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. Aux termes de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Or, en première instance, M. [W] [Y] demandait la désignation d'un expert avec mission notamment d'estimer la valeur locative du bien indivis « en vue de la fixation d'une indemnité d'occupation à la charge de Mme [S] [N] ». L'expertise sollicitée devant le premier juge, étant une mesure d'instruction, avant dire-droit, elle constituait un préalable « avant dire-droit » destiné à l'éclairer sur le montant d'une indemnité d'occupation dont la demande de fixation était déjà annoncée. Appel ayant été formé du jugement qui a notamment débouté M. [W] [Y] de sa demande d'expertise, la formalisation devant la cour d'une demande en fixation d'une indemnité d'occupation à la charge de Mme [S] [N] est le complément de la demande d'expertise dont il avait saisi le premier juge. Cette demande est en conséquence recevable devant la cour d'appel. L'article 815-9 du code civil dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. En l'espèce, Mme [S] [N] occupant à titre privatif et exclusif le bien indivis est redevable en application de l'article précité en contrepartie de cette jouissance d'une indemnité. Mme [S] [N] met aux débats deux estimations de la valeur locative du bien indivis émanant de deux agences immobilières situées en Seine-Saint-Denis. L'une propose un montant de loyer hors charges de 1 200 € par mois, l'autre un montant de loyer charges comprises entre 1 180 € et 1 250 € par mois. En l'espèce, le bien indivis étant une maison individuelle, l'existence de charges locatives qui renvoie à celles générées par l'immeuble dont dépend le bien loué et qui sont comprises le plus souvent dans les charges de copropriété n'a pas grand sens. Il en ressort que la valeur locative peut être appréciée à hauteur de 1 200 €. Il s'agit cependant d'une valeur locative de marché qui correspond au prix du montant du loyer que pourrait verser un locataire en fonction du marché locatif ; or la situation d'un coïndivisaire qui occupe le bien indivis n'est pas identique à celle d'un locataire tant sur le plan juridique que sur les conditions matérielles auxquelles doivent répondre les biens loués en terme de décence et de mise aux normes. Doit en conséquence être pratiqué sur cette valeur locative un abattement en raison notamment de la précarité de l'occupation par [S] [N] du bien indivis. Partant, il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [S] [N] à la somme de 900 € par mois à compter du 1er novembre 2015 jusqu'à la libération par cette dernière du bien indivis, l'appelant faisant justement remarquer que cette indemnité est due à l'indivision sur laquelle la quote-part des deux coïndivisaires est équivalente. Etant fait droit aux demandes principales présentées par M. [W] [Y], sa demande subsidiaire d'expertise est vidée d'objet. *** Le prononcé d'une amende civile qui relève du seul pouvoir du juge ne peut être réclamé par une partie. Il convient en conséquence de déclarer Mme [S] [N] irrecevable en cette demande. Les dépens du présent appel seront employés en frais privilégiés de partage. Compte-tenu de cette répartition des dépens, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant dans les limites de l'appel, Infirme le jugement rendu le 17 décembre 2020 par le juge aux affaires familiales près le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a débouté M. [W] [Y] de sa demande de licitation ; Statuant à nouveau de ce chef : Préalablement aux opérations de comptes liquidation partage des intérêts patrimoniaux de Mme [S] [N] et de M. [W] [Y], et pour y parvenir, ordonne  qu'il sera aux requête, poursuites et diligences de M. [W] [Y] et en présence de Mme [S] [N], ou elle dûment appelée, procédé à la vente par licitation, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Bobigny, de l'immeuble suivant : à [Localité 7] (93), [Adresse 4], un pavillon à usage d'habitation figurant au cadastre section AU n° [Cadastre 2], lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de 8a 28ca, sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par Me David Levy, avocat, -dit que la vente aura lieu à la mise à prix de « 300 000 € avec faculté à défaut d'enchères de baisse du quart, puis e du tiers, -ordonne que la publicité judiciaire préalable à la vente sera celle prévue par les dispositions des articles R. 388-31 à R. 322-35 du code des procédures civiles d'exécution, -dit que, conformément aux dispositions des articles R. 321-3 10ème et R.322-10 4ème un huissier pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal descriptif de l'immeuble, -désigne en tant que de besoin, Me [E] [V], huissier de justice à [Localité 6], ou tout huissier du choix du requérant, en cas d'empêchement de l'huissier désigné, aux fins de faire, conformément aux articles R. 322-2 et R. 322-3 du code des procédures civiles d'exécution, la description détaillée des biens dont s'agit, en se faisant accompagner par tout géomètre ou homme de l'art de son choix, à l'effet de faire dresser les attestation et diagnostics nécessaires ainsi qu'un relevé de superficie, -dit que l'huissier pourra pénétrer à cette fin dans les lieux, en faisant ouvrir les portes par un serrurier, avec l'assistance de la force publique ou de deux témoins s'il y a lieu, -dit que les modalités de visite de l'immeuble en vue de l'audience d'adjudication s'exerceront de la manière suivante : « la visite s'effectuera dans la quinzaine qui précèdera la vente, pendant une durée d'une heure avec l'assistance, si besoin est, d'un serrurier, de la force publique ou de deux témoins, s'il y a lieu, notification de la visite devant être faite six jours avant, par lettre simple et lettre recommandée AR comportant indication des jour et heure de visite », -désigne à cet effet Me [E] [V], huissier de justice à [Localité 6], ou tout huissier du choix du requérant, en cas d'empêchement de l'huissier désigné, à l'effet de faire visiter l'immeuble dont s'agit, Y ajoutant : Déclare recevable la demande de M. [W] [Y] en fixation d'une indemnité d'occupation à la charge de Mme [S] [N] en contrepartie de l'occupation du bien indivis sis à [Localité 7], [Adresse 4] ; Fixe le montant de l'indemnité d'occupation dont est redevable Mme [S] [N] à l'égard de l'indivision au titre de l'occupation du bien indivis sis à [Localité 7], [Adresse 4] à la somme mensuelle de 900 € à compter du 1er novembre 2015 jusqu'à la libération effective par cette dernière du bien indivis ; Déclare irrecevable la demande d'amende civile présentée par Mme [S] [N] ; Dit que les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de partage ; Déboute M. [W] [Y] et Mme [S] [N] de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,