Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
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Charges de copropriété
N° RG 23/00747
N° Portalis 352J-W-B7G-CYSE7
N° MINUTE :
Assignation du :
13 Janvier 2023
JUGEMENT
rendu le 12 Septembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS STARES FRANCE, S.A.S
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Me Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237
DÉFENDERESSE
S.C.P. CBF ET ASSOCIES, ès qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Emmanuel KATZ de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0889
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 12 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/00747 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSE7
DÉBATS
A l’audience publique du 16 Mai 2024
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI T&S est propriétaire du lot de copropriété n°2 d'un immeuble situé au [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 12 novembre 2018, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 8 juin 2021, il a été notamment procédé à la dissolution de la SCI T&S, prononcé la liquidation amiable de la société civile immobilière et désigné Maître [Z], associé de la SCP CBF, en qualité de mandataire liquidateur de cette société.
Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 1er décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a mis en demeure la société T&S de payer la somme de 20.985,30 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er décembre 2022.
Par exploit d'huissier signifié le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] a fait assigner la SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S, en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 10 mai 2023.
La SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S, a procédé à divers règlements en cours d’instance.
Par ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] demande au tribunal de :
“Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces versées aux débats,
RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en ses conclusions,
Y faisant droit,
CONDAMNER Maître [D] [Z] ès qualités de liquidateur amiable la SCI T&S à payer au syndicat des copropriétaires :
- 2.944,81 € au titre des charges impayées au 9 novembre 2023,
- 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- 5 000 € à titre de frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
DEBOUTER Maître [D] [Z] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S en toutes ses demandes, fins et conclusions,
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
CONDAMNER Maître [D] [Z] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S aux entiers dépens”.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que:
En dépit de diverses relances, qui ont difficilement abouti au versement d’une partie seulement de la somme de l’arriéré des charges de copropriété, il reste un reliquat non versé de 2.944,81 euros ;
L’exception d’inexécution que le mandataire liquidateur a fait valoir pour obtenir des renseignements dont le syndicat des copropriétaires n’était pas tenu de diffuser, et pour justifier le non paiement des charges, était totalement inappropriée et caractérise une résistance abusive ;
Ses demandes reconventionnelles sont également non justifiées, car il n’apporte aucune preuve d’une non conformité des parties communes s’agissant de l’alimentation en eau froide et il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de pallier aux lacunes du copropriétaire s’agissant d’une éventuelle autorisation de travaux.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, la SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S, demande au tribunal de :
« Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 514 et suivants et 700 du Code de procédure civile,
DECLARER la SCP CBF prise en la personne de Maître [Z] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S recevable et bien fondé en ses écritures,
En conséquence,
A titre principal,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la Société STARES FRANCE de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions,
A titre reconventionnel,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la Société STARES FRANCE à justifier des charges d’eau, des diligences pour remédier à l’absence d’eau froide ainsi qu’à l’autorisation de la copropriété pour installer un évacuateur d’air en façade, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,
En tout état de cause,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la Société STARES FRANCE au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Maître [Z] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S sera dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la Société STARES FRANCE aux entiers dépens, Maître [Z] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S sera dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
A titre subsidiaire,
ECARTER l’exécution provisoire au titre des condamnations qui seraient mises à la charge de la SCP CBF prise en la personne de Maître [Z] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S »,
Au soutien de ses prétentions, la SCP CBF prise en la personne de Maître [Z] ès qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S fait valoir que :
- l’action du syndicat des copropriétaires est sans objet dès lors qu’elle a réglé l’intégralité des sommes dues au 30 juin 2023 ;
- le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un quelconque préjudice économique au soutien de son action en indemnisation pour résistance abusive, et n’établit aucune faute imputable à la défenderesse ;
- la rétention d’information du syndicat des copropriétaires, qui refuse de communiquer les pièces utiles à la justification des charges, et son refus d’autorisation de travaux pour évacuation de l’air en façade, qui empêche la mise en vente du local commercial de restauration, justifie qu’il soit condamné à communiquer ces pièces sous astreinte et à procéder à des travaux pour la mise en place de cette évacuation, également sous astreinte.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 novembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 16 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S est propriétaire du lot n°2 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 décembre 2020, 8 septembre 2021, 19 mai 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 9 novembre 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 2.944,81 euros.
La SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
2 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S, de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S, a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès sa mise en liquidation amiable, soit en 2018.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S, a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés de mise en oeuvre de la procédure de liquidation amiable.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
3- Sur la demande reconventionnelle en justification des charges d’eau, des diligences pour remédier à l’absence d’eau froide et en autorisation d’installation d’un évacuateur d’air en façade de la SCP CBF et associés, es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S
3.1- Sur la demande de condamnation sous astreinte de justification des charges d’eau et des diligences accomplies pour remédier à l’absence d’eau froide
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »
Sur ce
Au soutien de sa demande de condamnation sous astreinte de justification des charges d’eau et des diligences pour remédier à l’absence d’eau froide dans le local n°2, la défenderesse ne verse aux débats aucune pièce objectivant ses déclarations, les mails communiqués faisant état de ces difficultés étant à cet égard insuffisamment probants.
Dès lors, la SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S sera déboutée de sa demande reconventionnelle en condamnation du syndicat des copropriétaires en justification des charges d’eau et des diligences accomplies pour remédier à l’absence d’eau froide.
3.2- Sur la demande de condamnation sous astreinte à délivrer une autorisation de travaux pour l’installation d’un évacuateur d’air en façade.
L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépense plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1 ci-dessus : le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».
En application de ce texte, les juges ne peuvent se substituer à l’assemblée générale pour accorder l’autorisation prévue par l’article 30 alinéa 4 qu’en cas de refus de l’assemblée générale et sous certaines conditions, qui doivent être démontrées par le demandeur à l’autorisation.
Sur ce
Faute pour la SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S, de verser aux débats la preuve d’un refus de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de procéder à de tels travaux, elle sera déboutée de sa demande.
4 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de :
- 2.944,81 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 9 novembre 2023 (4ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus) ;
- 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
DEBOUTE la SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S, de ses demandes reconventionnelles ;
CONDAMNE la SCP CBF Associés, prise en la personne de Maître [D] [Z], es qualités de liquidateur amiable de la SCI T&S, aux entiers dépens de l’instance ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 12 Septembre 2024
La Greffière La Présidente
