Cour d'appel, 24 juin 2025. 21/05887

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 24 JUIN 2025 N° 2025/ 308 Rôle N° RG 21/05887 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHJ5R S.C.I. DR IMMOBILIER C/ [Z] [X] épouse [B] [Y] [X] épouse [T] [E] [X] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Annabelle LEFEBVRE Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 15 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01430. APPELANTE S.C.I. DR IMMOBILIER, anciennement dénommée S.C.I. DR BOUSSADA Prise en la personne de son gérant en exercice demeurant de droit au siège social en cette qualité Demeurant [Adresse 2] représentée par Me Annabelle LEFEBVRE, avocat au barreau de TOULON INTIMES Madame [Z] [X] épouse [B] née le 06 Janvier 1965 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 3] Madame [Y] [X] épouse [T] née le 09 Septembre 1969 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 4] Monsieur [E] [X] né le 12 Septembre 1942 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 1] tous trois représentés par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Jean-louis SAVES, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 28 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de présidente Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Anastasia LAPIERRE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2025. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2025, Signé par Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE : Vu le jugement, réputé contradictoire, rendu en l'absence de comparution de la société DR immobilier, le 15 mars 2021, par le tribunal judiciaire de Toulon, ayant statué ainsi qu'il suit : ' prononce la résolution de la vente intervenue le 10 janvier 2014 entre Madame [L] et la société civile immobilière DR Boussada, aujourd'hui dénommée DR Immobilier, ' rappelle que conformément à l'acte de vente, les arrérages perçus par le crédit rentier et tous embellissements et améliorations apportés au bien vendu seront de plein droit et définitivement acquis au crédit rentier, sans recours, ni répétition de la part du débit rentier défaillant, à titre de dommages et intérêts et d'indemnités forfaitairement fixés, ' condamne la société civile immobilière DR immobilier à payer aux consorts [X] : *la somme de 12'128,61 euros au titre des arrérages échus au mois de novembre 2019, y compris les frais de l'acte, *ainsi que la somme de 2 386,82 euros au titre de la rente viagère due pour le mois de décembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ' condamne la société civile immobilière DR immobilier à verser aux consorts [X] à titre de dommages et intérêts la somme de 2 000 euros et par application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 euros, ' ordonne la publication du jugement à la publicité foncière, ' condamne la société civile immobilière DR immobilier aux dépens, ' dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Le jugement rappelle le contrat passé entre les parties, la signification du commandement de payer délivré par les crédit rentiers, restée vaine, et prononce la résolution du contrat avec les condamnations consécutives. Vu l'appel interjeté par la société civile immobilière DR immobilier le 20 avril 2021. Vu les conclusions de la société appelante, en date du 18 mars 2025, demandant de : ' infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon et statuant à nouveau, ' à titre principal, juger que la société civile immobilière DR immobilier a payé à Monsieur [E] [X], Madame [Z] [X], Madame [Y] [X] la somme de 12'128,61 euros correspondant à la rente viagère arrêtée au mois de novembre 2019 et la somme de 2 386,82 euros au titre de la rente due pour le mois de décembre 2019, ' en conséquence, rejeter la demande de résolution de plein droit de la vente du 10 janvier 2014, ' à titre subsidiaire, si la cour n'infirmait pas le jugement, ' juger que tous les arrérages perçus par le crédit rentier après le jugement du 15 mars 2021 et tous les embellissements et améliorations apportés aux biens vendus seront restitués à la société DR immobilier, ' en tout état de cause, rejeter toutes les demandes des consorts [X], ' ordonner la publication du présent arrêt, ' condamner les consorts [X] au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Vu les conclusions de Monsieur [E] [X], de Mme [Z] [X] épouse [B] et de Mme [Y] [X] épouse [T], en date du 20 mars 2025, demandant de : ' rejeter les demandes de la société DR immobilier, ' constater que malgré ses allégations consistant à soutenir qu'elle ne doit rien, elle a au contraire clairement reconnu le principe de sa dette en réglant pour l'année 2023 une somme de 21'813,27 euros pour les causes sus énoncées, ' confirmer le jugement qui a constaté la résolution de plein droit de la vente, qui a rappelé que les améliorations embellissements et arrérages sont définitivement acquis au crédit rentier et qui a condamné au paiement des sommes de 12 128,61 euros et 2 386,82 euros, ' en toute hypothèse, statuant à nouveau et y ajoutant, ' condamner la société DR immobilier à payer à Monsieur [X] [E] la somme de 127'109,01 euros au titre de l'indemnité d'occupation due, arrêtée au 28 mai 2024, date de la reprise des lieux, ' juger que la demande de condamnation formulée contre la société DR immobilier au titre de la dégradation des lieux ne constitue pas une demande nouvelle en appel, ' en conséquence, condamner la société DR immobilier à payer à Monsieur [X] [E] la somme de 10'208 euros au titre du montant de la remise en état des lieux dégradés, ' condamner la société DR immobilier à payer à [E] [X], [Z] [X], [Y] [X] la somme de 10'000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, ' en tout état de cause, ' condamner la société DR immobilier à payer à Monsieur [E] [X], Madame [Z] [X], Madame [Y] [X], la somme de 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ' ordonner la publication de l'arrêt, ' condamner la société DR immobilier aux entiers dépens d'appel, y compris les factures de l'huissier pour les actes du 15 mai 2024 et 29 mai 2024 pour les montants respectifs de 456,91 euros et 549,20 euros avec distraction. Vu l'ordonnance de clôture du 24 mars 2025. MOTIFS Par acte du 10 janvier 2014, auquel son mari, [E] [X], séparé de biens, est intervenu, Mme [P] [X] a conclu avec la société civile immobilière DR Boussada, ultérieurement devenue société civile immobilière DR immobilier, la vente avec paiement d'une rente viagère d'un immeuble comprenant des constructions d'habitation et des locaux à usage commercial, situé à [Localité 6]. La transaction est convenue moyennant le versement par l'acquéreur d'une rente annuelle viagère de 27'600 euros, soit 2 300 euros par mois. L'acte contient la clause suivante : « Par dérogation aux dispositions de l'article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera résolue de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue, (sic) et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration du crédit rentier de son intention d'user de la présente clause. » Madame [X] est décédée le 20 mars 2016, laissant pour lui succéder son époux, Monsieur [E] [X] ainsi que ses deux filles, Madame [Z] [X], épouse [B] et Madame [Y] [X], épouse [T]. Suite à des rentes laissées impayées de la part du débit-rentier et en exécution du contrat prévoyant en ce cas sa résolution de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté vain visant la clause résolutoire, un commandement de payer visant ladite clause était délivré par les crédirentiers le 10 décembre 2019 au titre des rentes viagères impayées, arrêtées au mois de novembre 2019 et comprenant les frais de l'acte, soit la somme totale de 12'128,61 euros. Au soutien de son appel, la société civile immobilière DR immobilier expose essentiellement qu'elle a connu des difficultés de paiement en 2018 et 2019, qu'elle a néanmoins mis fin à cette situation par plusieurs chèques dont un a, certes, fait l'objet d'un rejet pour défaut de provision au mois d'avril 2019, ce qu'il l'a amené à régulariser son débit de ce chef et à laisser la possibilité aux crédirentiers de représenter le chèque, ce qu'ils n'ont cependant pas fait ; que le commandement de payer du 10 décembre 2019 mentionnait l'obligation de régler dans le délai de deux mois et également qu'il convenait de satisfaire au présent commandement dans le délai d'un mois, de sorte que l'huissier a ainsi visé deux délais contradictoires ; qu'en toute hypothèse, elle a régularisé les impayés dans le délai de deux mois et qu'elle verse la preuve des virements faits pour le paiement des rentes des mois d'avril à décembre 2019 en pièce 7; elle prétend que le conseil des crédirentiers aurait confirmé que le commandement avait été régularisé correctement et souligne que les crédirentiers n'ont jamais contesté, à l'audience d'incident sur le défaut d'exécution du jugement, avoir perçu les sommes dues ; elle ajoute qu'ils sont de mauvaise foi car ils n'ont pas représenté le chèque qui s'était avéré sans provision ; qu'il est surprenant de lire dans la décision du juge de l'exécution qu'il n'y a aucune démonstration des paiements ; qu'il convient de rejeter la demande de paiement des rentes au 28 mai 2024 en ce qu'il s'agit d'une demande de paiement de rente alors que devrait être présentée une demande de paiement d'indemnités d'occupation ; que la demande relative à la remise en état des lieux est une demande nouvelle ; que le préjudice moral n'est démontré, ni dans son principe, ni dans son montant ; enfin, que les enfants de Madame [X] ne peuvent prétendre à aucun droit sur les rentes qui ne bénéficient qu'au conjoint survivant. Les consorts [X] lui opposent, en substance, que la Société DR Immobilier a fréquemment manqué à ses obligations pécuniaires les réglant notamment par un chèque se révélant sans provision en avril 2019 ; qu'ils ne sont pas tenus de représenter un chèque, une première fois rejeté pour défaut de provision ; que le commandement de payer en litige a été délivré pour les rentes viagères dues sur la période juillet 2019 à novembre 2019 ; que le débiteur ne justifie pas des paiements de nature à éteindre cette dette ; qu'il est vain pour elle de prétendre rapporter cette preuve alors que la société DR Immobilier 'payait toujours en retard'et 'qu'on ne peut connaître l'affectation des paiements', les photos écrans des relevés de ses comptes bancaires n'en faisant pas la démonstration ; que l'incident devant le conseiller de la mise en état n'a été radié qu'à raison des différents renvois dont il a fait l'objet et qu'il ne peut rien en être déduit d'utile au soutien de la défense de l'appelante ; que seul, Monsieur [X] sollicite le paiement total de la somme de 127'109,01 euros qu'il réclame désormais à titre d'indemnités d'occupation depuis 2020 jusqu'au mois de mai 2024 ; qu'ils ont repris possession des lieux à la date du 28 mai 2024, mais que ceux-ci sont manifestement dégradés et que le montant de la remise en état s'élève à la somme de 10'208euros ; que la demande de ce chef n'est pas une demande nouvelle car elle est justifiée par l'évolution du litige ; que Monsieur [X] est âgé de 83 ans et que la procédure lui cause un trouble anormal dans ses conditions d'existence ainsi qu'à ses filles. Le premier moyen opposé par la société DR immobilier tend donc à critiquer la contradiction du commandement de payer qui mentionne, quant à la faculté de régularisation du débiteur, à la fois un délai de deux mois et également un délai d'un mois. Aucune conséquence relativement à la validité du commandement n'en est cependant tirée dans les demandes telles que formulées au dispositif des conclusions de la société DR Immobilier et les consorts [X] ne font, pour leur part, aucune observation sur le fait que la société DR Immobilier revendique le bon règlement des causes du commandement dans le délai de deux mois. A supposer donc que le commandement soit entendu comme laissant au débiteur le délai le plus favorable, soit un délai de deux mois pour sa régularisation, la question est de savoir, d'une part, s'il est bien fondé au regard de la dette en cause, et, d'autre part, dans l'affirmative, si les causes en ont été réglées ainsi que l'appelante le prétend lorsqu'elle écrit, page 4 :' la société DR immobilier prenait contact avec la conseil des consorts [X] et justifiait avoir régularisé les rentes impayées et ce dans le délai de deux mois...'elle 'justifiait des preuves des virements des rentes d'avril à décembre 2019 comme suit'....). Elle invoque alors les paiements suivants, en pages 4 et 8 de ses conclusions : ' rentes d'avril et de mai 2019 payées par les chèques N°12 et 13 réalisés le 1er juillet 2019 depuis le compte de la Société Générale, rente de juin 2019 payée par virement du 13 août 2019 depuis le compte de la banque populaire du Nord rente de juillet 2019 payée par virement du 27 novembre 2019 depuis le compte de la banque populaire du Nord rente d'août 2019 payée par virement du 13 décembre 2019 depuis le compte de la banque populaire du Nord rentes de septembre 2019 et octobre 2019 payées par virement le 28 janvier 2020 depuis le compte de la banque populaire du Nord rente de novembre 2019 payée par virement du 6 février 2020 depuis le compte de la Société Générale rente de décembre 2019 payée par virement du 10 mars 2020 depuis le compte de la société générale. » Et elle produit à cet égard, dans ses pièces, un tableau des règlements unilatéralement établi par elle auquel se trouvent joints des relevés bancaires de la société Générale ainsi que des relevés de la banque populaire du Nord. Il lui est donc opposé par les intimés qu'elle leur devait des échéances pour lesquelles ils produisent des courriers de relance qui lui étaient adressés en mars 2018, puis en novembre 2018, outre une mise en demeure du 29 janvier 2019 délivrée pour la somme de 7 484,30 euros ; que la société qui reconnaissait alors sa dette leur envoyait 3 chèques dont l'un restait impayé et que dans ces conditions, dès lors que l'on ne peut, à ce jour et vu les éléments versés, connaître 'l'affectation' des paiements invoqués, elle ne saurait se prévaloir de ce qu'elle rapporte la preuve de l'apurement des causes du commandement car « nul ne peut déterminer quel paiement règle tel mois de rente viagère » . La cour relève de ce chef au vu des éléments versés : - que le commandement du 10 décembre 2019 vise les seules rentes dues sur la période Juillet 2019- Novembre 2019, à l'exclusion de toute autre échéance, - que les relevés de comptes de la banque populaire des 30 août 2019 et 30 août 2020 ( pièces 11 et 12) couvrent la période 7 août 2019-16 août 2019 ( pièce 11) et 1er septembre 2020-29 septembre 2020 ( pièce12) et qu'il n'y figure pas les règlements invoqués comme couvrant les échéances commandées, lesquels sont donc cités par la société DR immobilier, pages 4 et 8 de ses conclusions, comme ayant été faits les 27 Novembre 2019, 13 décembre 2019, 28 janvier 2020, 6 février 2020, outre celui du 10 mars 2020 en ce qui concerne la rente du mois de décembre, - qu' au vu de la pièce 7 à laquelle sont donc joints divers feuillets consistant dans des relevés de la société Générale et de la banque populaire du Nord, * les deux premiers chèques listés sur le relevé comme les chèques 'N°12 et 13' avec pour date de paiement ' 01/07/2019' y sont notés comme correspondant aux rentes de 'Mars et avril 2019', lesquelles ne sont pas les échéances commandées, * le virement du 13 août 2019 concerne aussi l'échéance de juin, non commandée, * les autres virements sont notés sur les extraits de compte comme destinés à [E] [X], mais ne comportent aucune imputation du règlement qu'ils recouvrent ; il s'agit de ceux des 27 novembre 2019 (pour 2 386,82 euros, l'appelante affirmant qu'il règle l'échéance de juillet 2019), 13 décembre 2019 (pour 2 386,82 euros, l'appelante prétendant qu'il règle le mois d' août 2019), 6 février 2020 (pour 2 386,82 euros invoqué par l'appelante comme réglant l'échéance de novembre 2019), enfin du 28 janvier 2020 (pour 4 773,64 euros, ce virement mentionnant, en revanche, qu'il est fait au titre des échéances de septembre et octobre), * le virement du 10 mars 2020 fait pour la somme de 2 386,82 euros sur ce même compte, qui est hors délai est, de toute façon, invoqué comme le paiement de la rente du mois de décembre 2019, non commandé. En l'état des débats, alors que les consorts [X] font valoir, sans contester la réalité de ces écritures bancaires, que les virements ainsi invoqués n'étant pas affectés, ils ne peuvent, de ce fait, démontrer le paiement des causes du commandement, la question qui se pose à la cour est celle de leur efficacité sur l'extinction de la dette litigieuse. En droit, lorsque comme en l'espèce, il n'y a pas eu l'établissement de quittances portant mention d'une imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt à acquitter entre celles qui sont pareillement échues, sinon sur la dette échue quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Or, les paiements invoqués concernant bien, en l'espèce, des dettes toutes échues, il doit, dès lors, être jugé que celles que la société DR Immobilier a le plus d'intérêt à acquitter sont celles qui sont la cause du commandement l'exposant à la résolution de plein droit de son contrat, de sorte que les virements dont il est ainsi justifié sont, à bon droit, revendiqués par l'appelante comme à imputer aux causes dudit commandement. Il en résulte que les règlements sus-cités totalisant la somme de 11 934,10 euros correspondant exactement à la dette de rentes poursuivie aux termes du commandement, hors le coût de celui-ci (194,51 euros), celle-ci s'est donc effectivement trouvée apurée à la date du 6 février 2020, soit dans le délai de deux mois de la délivrance dudit commandement. Le jugement sera, en conséquence, infirmé en ce qu'il a constaté la résolution de plein droit de la vente consentie le 10 janvier 2014, en ce qu'il a condamné la société DR immobilier à payer aux consorts [X] les sommes de 12'128,61 euros au titre des rentes commandées et de 2 386,82 euros au titre de la rente du mois de décembre 2019, outre intérêts au taux légal, également en ce qu'il a rappelé que conformément à l'acte, les arrérages perçus par le crédirentier et les embellissements et améliorations apportés au bien seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier sans recours, ni répétition de la part du débirentier défaillant à titre de dommages et intérêts et d'indemnités forfaitairement fixés, en ses dispositions relatives à la condamnation de la société DR immobilier à titre de dommages-intérêts au bénéfice des consorts [X], aux dépens, à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de résolution et toutes les demandes subséquentes des consorts [X] seront rejetées. En raison de leur succombance, les consorts [E] [X], [Z] [X] épouse [B] et [Y] [X] épouse [T] supporteront les dépens de la procédure de première instance et d'appel et verseront, en équité, à la société appelante la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. La publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent sera ordonnée. Par ces motifs La cour, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau : Juge que la société DR Immobilier a réglé les causes du commandement du 10 décembre 2019 et la rente du mois de décembre 2019 dans le délai imparti et rejette, en conséquence, toutes les demandes des consorts [E] [X], [Z] [X], épouse [B] et [Y] [X], épouse [T], Condamne les consorts [E] [X], [Z] [X], épouse [B] et [Y] [X], épouse [T] à verser à la société DR Immobilier la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière territorialement compétent, Condamne les consorts [E] [X], [Z] [X], épouse [B] et [Y] [X], épouse [T] à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel. La greffière La Présidente