Cour d'appel, 11 décembre 2024. 22/03270

11/12/2024 ARRÊT N°523/2024 N° RG 22/03270 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O7OM JCG/IA Décision déférée du 26 Juillet 2022 Tribunal de proximité de MURET ( 1121000294) F.CROUZATIER-DURAND [V] [T] [A] [R] [M] [X] C/ [U] [D] [G] [D] [S] [W] [C] [W] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU ONZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTS Monsieur [V] [T] [A] [Adresse 1] [Localité 7] Représenté par Me Emilie TOUSSAINT de la SELARL CABINET SAMALENS TOUSSAINT, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [R] [M] [X] [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Me Emilie TOUSSAINT de la SELARL CABINET SAMALENS TOUSSAINT, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉS Monsieur [U] [D] [Adresse 2] [Localité 7] Représenté par Me Jean-paul COTTIN de la SCP D'AVOCATS COTTIN - SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [G] [D] Veuve [W] [Adresse 2] [Localité 7] Représentée par Me Jean-paul COTTIN de la SCP D'AVOCATS COTTIN - SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [S] [W] [Adresse 3] [Localité 7] Représentée par Me Jean-paul COTTIN de la SCP D'AVOCATS COTTIN - SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [C] [W] [Adresse 6] [Localité 4] Représenté par Me Jean-paul COTTIN de la SCP D'AVOCATS COTTIN - SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre P. BALISTA, conseiller J.C. GARRIGUES, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E. VET, présidente, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCEDURE M. [N] [D] a donné à bail à M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] par contrat de bail en date du 11 juin 2015, moyennant un loyer mensuel de 644,84 euros, outre 30 euros de charges. Cet appartement est situé au premier étage d'une villa. M. [N] [D] étant décédé, ses héritiers M. [U] [D], Mme [G] [D], Mme [S] [W] et M. [C] [W] ont décidé de vendre ce bien. Par acte d'huissier en date du 10 février 2021, un congé pour vente a été adressé à M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X]. Le 4 avril 2021, par lettre recommandée avec accusé de réception, M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] ont contesté la validité du congé ainsi donné. Par acte d'huissier en date du 6 août 2021, M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] ont assigné M. [U] [D], Mme [G] [D], Mme [S] [W] et M. [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret afin d'entendre prononcer la nullité du congé qui leur a été délivré le 10 février 2021. Par jugement contradictoire en date du 26 juillet 2022, le tribunal a : - prononcé la validité du congé pour vente signifié par acte d'huissier en date du 10 février 2021 à M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] ; - ordonné en conséquence à M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] de libérer les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement; - dit qu'à défaut pour M. [V] [T] [A] et Mme [R] [M] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et de restituer les clés dans ce délai, M. [U] [D], Mme [G] [D], Mme [S] [W] et M. [C] [W] pourront deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - condamné solidairement M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] à payer à M. [U] [D], Mme [G] [D], Mme [S] [W] et M. [C] [W] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; - fixé cette indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit en l'espèce la somme e 674,84 € comprenant 30 € de charges ; - débouté M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] de leurs demandes ; - condamné solidairement M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] à payer à M. [U] [D], Mme [G] [D], Mme [S] [W] et M. [C] [W] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - condamné solidairement M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] aux dépens de l'instance. Par déclaration en date du 02 septembre 2022, M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] ont relevé de appel de la décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 11 décembre 2023 et la clôture de l'instruction est intervenue le 27 novembre 2023. Par conclusions en date du 21 décembre 2023, M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] ont demandé la révocation de l'ordonnance de clôture devant le magistrat de la mise en état de la cour d'appel de Toulouse. Par une ordonnance en date du 19 janvier 2024, le magistrat a rejeté la demande de révocation de clôture. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 24 novembre 2022, M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X], appelants, demandent à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de : - infirmer en toute ses dispositions le jugement rendu le 26 juillet 2022 par le tribunal de proximité de Muret ; statuant de nouveau, - prononcer la nulité du congé pour vente délivré aux demandeurs le 10 février 2021 par la SCP Jean-Claude Cabrol - Eric Cuckier ; - condamner solidairement M. [U] [D], Mme [G] [D], Mme [S] [W] et M. [C] [W], au paiement de la somme 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que les consorts M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] ont été contraints d'exposer pour faire valoir leurs droits et qu'il serait illégitime de laisser à leur charge ; - condamner solidairement M. [U] [D], Mme [G] [D], Mme [S] [W] et M. [C] [W] aux entiers dépens. Les appelants soutiennent que le tribunal a fondé sa décision sur des textes non applicables en l'espèce. Ils font valoir que contrairement à ce qu'a pu considérer le tribunal, congé pour vente et droit de préemption sont deux notions distinctes qui ne se confondent pas, que le litige se situe dans le cadre strict de l'application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que pour résilier un bail d'habitation, en dehors de tout manquement du locataire à ses obligations contractuelles, le bailleur ne dispose que de deux possibilités : le congé pour reprise et le congé pour vente, et que les bailleurs ayant décidé de mettre un terme au bail préalablement à la mise en vente du bien en utilisant un congé pour vendre, la seule question est celle de savoir si ce congé était régulier au regard des exigences posées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils invoquent cinq irrégularités affectant la validité du congé qui leur a été délivré : - une première irrégularité concernant la consistance des lieux vendus, laquelle n'était ni déterminée ni déterminable tel qu'est libellé le congé, contrairement à ce qu'a pu considérer le tribunal ; - la deuxième irrégularité affectant le congé concerne les modalités de paiement du prix de vente ; - la troisième irrégularité a trait au prix lui-même qui est volontairement dissuasif, le prix de 250.000 € proposé ne correspondant pas à la réalité du marché pour un appartement de 102 m² , dépourvu d'isolation et dont l'assainissement n'est pas aux normes ; - la quatrième irrégularité concerne la qualité des auteurs du congé pour vente dès lors que le bail avit été conclu avec M. [N] [D] et que le congé a été délivré par quatre personnes dont les locataires ignorent tout, n'ayant pas été informés d'un changement de propriétaire ; - la dernière irrégularité concerne la date d'effet du congé, le bail liant les parties pour une durée de trois ans ayant pris fin le 14 août 2018 et s'étant ensuite poursuivi par tacite reconduction à compter du 15 août 2018 pour expirer le 15 août 2021. Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 13 décembre 2022, M.[U] [D], Mme [G] [D], Mme [S] [W] et M. [C] [W] , intimés, demandent à la cour au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, et des articles 114 et 700 du code de procédure civile, de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué ; - débouter les consorts [V] [T] [A] et [R] [M] [X] de l'intégralité de leurs demandes ; - les condamner au paiement de la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Les consorts [D] rappellent tout d'abord que la notice d'information visée à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 a bien été jointe au congé, contrairement à ce que soutenaient les locataires en première instance. Ils confirment qu'ils projettent la vente en une seule fois de la totalité de la villa au prix de 250.000 €. Ils soutiennent que dès lors qu'il est question de la vente en bloc d'un immeuble, à savoir de la vente de la totalité d'un bien en une seule fois, c'est à l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 qu'il faut se référer pour déterminer si les locataires d'un logement peuvent bénéficier d'un droit de préemption, mais que faute de comporter le nombre de logements prévu (cinq), la vente portant sur l'ensemble d'un immeuble n'est pas soumise aux articles 10 et 10-1 de cette loi. Selon eux, les locataires ne disposent d'aucun droit de préemption puisqu'ils ne peuvent bénéficier : - ni du droit de préemption prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 puisque ses dispositions relatives à un congé pour vente ne sont pas applicables à la vente d'un bien immobilier en bloc, à savoir en totalité et en une seule fois ; - ni du droit de préemption visé à l'article 10-1 dela loi du 31 décembre 1975 puisque le bien immobilier dont la vente est projetée comporte moins de cinq logements. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas applicable, ils estiment que c'est de manière inopérante que les locataires soulèvent des irrégularités à ses dispositions. Les locataires soutenant en appel que les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public et qu'aucune décision de jurisprudence ne serait jamais venue consacrer l'exclusion de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans l'hypothèse des ventes d'immeubles en bloc, ils répliquent qu'en vertu de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité d'un acte pour vice de forme ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public, preuve qui n'est pas rapportée en l'espèce. Enfin, les consorts [D] précisent qu'ils ont acquis la propriété de la villa par voie de succession et qu'il est de jurisprudence constante que la validité d'un congé ne peut être remise en cause pour la seule raison que la date visée serait erronée, à condition que celui-ci ait été délivré plus de six mois avant l'expiration du bail. MOTIVATION DE LA DECISION L'article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 dispose : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être notifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. L'article15 II. de la loi dipose : 'Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. En l'espèce, les consorts [D] ont fait signifier le 10 février 2021 à M. [T] [A] et à Mme [M] [X], domiciliés [Adresse 1], un acte intitulé 'Congé aux fins de vente - Article 15 de la loi 89-462 du 06/07/1989", ainsi libellé : 'Que vous êtes locataires des lieux sus indiqués aux termes d'un contrat de location sous seing privé signé à [Localité 5] en date du 11 juin 2015 pour une durée de 3 années ayant commencé à courir à compter du 14 août 2015 pour venir à expiration le 13 août 2018, renouvelable pour une période de 3 ans. Que les requérants entendent vous donner congé pour le 13 août 2021, date à laquelle votre bail viendra à expiration, ce congé étant justifié par leur décision de vendre cette propriété, ainsi que le permettent les dispositions de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 96 juillet 1989, les requérants vous informent des conditions de la vente qui sont les suivantes : Conditions ordinaires et de droit en pareille matière. Le prix de vente est fixé à DEUX CENT CINQUANTE MILLE EUROS (250.000 €), payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique, le transfert de propriété n'intervenant qu'après le paiement effectif du prix, non compris les frais et droits de l'acte de vente à la charge de l'acquéreur. Pour le cas où vous n'accepteriez pas la présente offre de vente, vous devrez pour la date du 13 août 2021, avoir libéré les lieux loués et fait procéder aux réparations locatives, et en général avoir satisfait à toutes les obligations du locataire sortant. Par ailleurs, en application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il vous est également remis en annexe du présent une 'notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement'. Conformément à la loi, il vous est rappelé les termes des 5 premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 06 juillet 1989". Il est indiqué à l'article 2-2-3 de la notice d'information annexée au congé : 'Mentions obligatoires La notification du congé pour vendre doit comporter plusieurs mentions spécifiques : - la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour le vendre ; - le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. A cet effet, le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail ; - le congé doit décrire avec exactitude les locaux loués et quelles sont leurs dépendances éventuelles. En revanche, il n'est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé ; (...)' Les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public. Contarirement à ce que soutiennent les consorts [D], les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à un congé pour vente sont applicables à la vente d'un bien immobilier en bloc. Au demeurant, le congé délivré aux locataires est expressément fondé sur les dispositions de l'article 15 de la loi 89-462 du 06/07/1989. Il ne peut qu'être constaté que le congé tel qu'il est libellé ne permet absolument pas de connaître la consistance du bien vendu puisqu'il se contente d'indiquer 'Que vous êtes locataires des lieux sus indiqués aux termes d'un contrat de location sous seing privé signé à [Localité 5] en date du 11 juin 2015" alors qu'il devrait décrire avec exactitude les locaux vendus et qu'il était dès lors impossible pour les locataires de déterminer si l'offre de vente concernait seulement l'appartement du premier étage qu'ils occupaient ou bien la maison en totalité avec tout ou partie du terrain sur lequel elle est implantée, hypothèse envisageable au vu du prix mentionné dans le congé. Une telle irrégularité cause un grief au sens de l'article 114 du code de procédure civile aux locataires qui ont été empêchés de prendre utilement parti dans le délai légal. Sans qu'il soit utile d'examiner les autres irrégularités invoquées par les locataires, il y a lieu de déclarer nul le congé pour vente qui leur a été délivré le 10 février 2021. Le jugement dont appel doit en conséquence être infirmé dans son intégralité. - - - - - - - - - - Les consorts [D] - [W], parties principalement perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. M. [T] [A] et Mme [M] [X] sont en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'ils ont dû exposer à l'occasion de cette procédure. Les consorts [D] - [W] seront donc tenus in solidum de leur payer la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce fondement. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de proximité de Muret en date du 26 juillet 2022. Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare nul le congé pour vente qui délivré à M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] le 10 février 2021. Condamne M. [U] [D], Mme [G] [D] veuve [W], Mme [S] [W] et M. [C] [W] in solidum aux dépens de première instance et d'appel. Condamne M. [U] [D], Mme [G] [D] veuve [W], Mme [S] [W] et M. [C] [W] in solidum à payer à M. [V] [T] [A] et à Mme [R] [M] [X] la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les déboute de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER E.VET