Tribunal judiciaire, 27 février 2026. 25/07562

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Marine PARMENTIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Liz CAJGFINGER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 25/07562 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAUU5 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 27 février 2026 DEMANDERESSE Madame [P] [Z] [C], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0283 DÉFENDERESSE Madame [T] [V], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Liz CAJGFINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0161 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-003708 du 21/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]) COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Anaïs RICCI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 décembre 2025 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 février 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier Décision du 27 février 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/07562 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAUU5 EXPOSE DU LITIGE Mme [P] [Z] est propriétaire d'un appartement situé [Adresse 3]. Par acte sous seing privé, celle-ci a conclu un bail d'habitation sur ce bien avec Mme [T] [V], le bail ayant été conclu pour une durée d'un an renouvelable, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 150 euros. Mme [P] [Z] a notifié à Mme [T] [V] un congé pour vente le 12 juillet 2024 aux fins de libérer l'appartement le 31 juillet 2025. Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, Mme [Z] a assigné Mme [T] [V] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de sommer, à titre de demande principale, sa locataire à communiquer le contrat de bail portant sur le logement et à titre de demande subsidiaire, constater l'existence d'un bail verbal. En tout état de cause elle sollicite que soit prononcé la résiliation du bail du fait des manquements répétés de Mme [T] [V], ordonner son expulsion, la condamner à verser la somme de 1 050 au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 29 février 2024 ainsi qu'à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant de 1 150 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux. Enfin elle sollicite la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et de la condamner au paiement des entiers dépens. Le dossier a été successivement renvoyé aux audiences des 11 octobre 2024 et 20 février 2025. Le dossier a ensuite fait l'objet d'une radiation pour défaut de diligences des parties le 18 juin 2025. Une ordonnance refusant le rétablissement au rôle a été rendu le 18 juillet 2025, avant de finalement réinscrire l'affaire le 26 août 2025. A l'audience du 12 décembre 2025, Mme [P] [Z], représentée par son conseil, a sollicité du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris de : In limine litis, déclarer recevable l'assignation délivrée par Mme [P] [Z] [C] à Mme [T] [V] ; A titre de demandes principales : - Constater les manquements répétés de Mme [T] [V] à ses obligations contractuelles de règlement des loyers et de provision sur charges aux dates convenues ; - Prononcer en conséquence la résiliation du bail portant sur le local d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2] aux torts exclusifs de Mme [T] [V]; - Ordonner l'expulsion immédiate de Mme [T] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance du Commissaire de Police, de la [Localité 3] publique et/ou d'un serrurier; - Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de la débitrice ; - juger régulier le congé pour vente délivré par Mme [P] [Z] [C] à Mme [T] [V] le 12 juillet 2024 à effet au 31 juillet 2025 ; - juger que depuis le 1er août 2025, Mme [T] [V] est déchue de tout titre d'occupation des lieux loués ; - ordonner l'expulsion immédiate de Mme [T] [V] et de tout occupant et/ou d'un serrurier ; de son chef, au besoin avec l'assistance du Commissaire de Police, de la [Localité 3] publique ; - rappeler que le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux se fera dans un garde-meubles qu'elle désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Mme [T] [V] ; - supprimer le délai de deux mois, prévu par l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, suivant la notification du commandement d'avoir à quitter les lieux et dire que ce commandement pourra être exécuté immédiatement ; En tout état de cause : - débouter Mme [T] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - condamner Mme [T] [V] à verser à Mme [P] [Z] [C] la somme de : o 8 953 euros au titre des loyers et charges impayés, selon compte arrêté au 10 décembre 2025, avec intérêts de droit au taux légal à dater de l'assignation, sauf à parfaire le jour de l'audience ; o une indemnité au titre de l'occupation sans droit ni titre du local d'habitation, égale au montant du loyer, soit la somme mensuelle de 1 150 euros mensuel, à compter à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clefs, établissement d'un procès-verbal d'expulsion ou de reprise et à titre subsidiaire à compter de la validation du congé délivré ; o 1 500 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens, en application de l'article 696 du même code. Elle rejette la requalification en bail meublé soutenant que si aucun inventaire n'a été versé, il est constant que cet élément est insuffisant à dire que le bail n'était pas meublé, cette preuve pouvant être rapportée par tous moyens. Elle verse à ce titre des photographies antérieures à la prise à bail dont elle assure qu’elles témoignant de la présence du mobilier requis. Elle rejette l'indécence du logement soutenant que l'attestation d'un électricien mandaté par la défenderesse et dépourvu de compétences techniques est inopérant à établir la réalité des faits. Elle ajoute que la ville de [Localité 1] n'a pas davantage constaté d'insalubrité mais des désordres, notamment imputables à la copropriété voisine et ajoute que la défenderesse échoue à démontrer par des éléments probants de l'indécence qu'elle allègue. Quant à ses obligations en tant que bailleresse, elle précise n'avoir commis aucun manquement à son obligation de délivrance et avoir à l'inverse, compte tenu des bonnes relations initiales avec sa locataire et des difficultés financières de sa locataire, consenti de manière temporaire une réduction de loyer à la somme de 800 euros jusqu'en décembre 2023. Elle ajoute que chaque fois que sa locataire a signalé des défectuosités au sein de l'appartement elle a réagi de manière adéquate. Elle précise avoir ainsi rempli ses obligations au titre du contrat de bail ce qui n'a pas été le cas de la défenderesse laquelle a manqué à son devoir de régler régulièrement ses loyers, y compris lorsque celui-ci a été réduit. Elle reproche également à sa locataire d'avoir contribué à son propre préjudice, du fait de la suroccupation du logement et de l'aménagement du sous-sol comme chambre. Elle ajoute que les nombreuses plantes qu'elle a installées au sein du logement ont également favorisé l'humidité au sein de celui-ci, de même que l'encombrement qu'elle a elle-même généré du fait de la suroccupation. Elle ajoute que la locataire ne saurait se plaindre de l'absence de travaux alors qu'elle ne répond pas à ses sollicitations aux fins de faire intervenir des professionnels, et n'a pas signé le constat amiable avec la voisine permettant d'enclencher les réparations nécessaires notamment au niveau des infiltrations et de l'humidité de la paroi mitoyenne. Elle rejette la demande d'indemnisation en l'absence de manquement de sa part, de même que la demande de réalisation de travaux lesquels ne sont pas justifiés et témoignent de la mauvaise foi de la locataire. En rejet de l'exception d'inexécution, elle soutient que la locataire ne justifie nullement d'une impossibilité d'utiliser les lieux loués qu'elle occupe d'ailleurs actuellement. En défense, Mme [T] [V] était représentée par son conseil. Elle a sollicité du juge des contentieux et de la protection de la dire et juger recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. A titre de demandes principales : - Requalifier le contrat de bail en bail non meublé, - Condamner Mme [P] [Z] [C] à verser à Mme [T] [V] la somme de 9 384,90 euros au titre de la surévaluation injustifiée du montant du loyer, - Fixer le montant du loyer à la somme de 826,55 euros par mois à compter de la décision à intervenir, hors diminution en raison de la non décence du logement, - Constater l'absence de créance certaine, liquide et exigible, - Constater l'existence de désordres affectant le logement et le rendant non décent, - Débouter Mme [P] [Z] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre de demandes subsidiaires : - dire et juger que le montant de la créance locative réclamée devra être épuré de tout montant indu ; - ordonner la compensation des sommes mises à la charge de chacune des parties ; Décision du 27 février 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/07562 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAUU5 - préciser qu'à défaut de paiement de l'arriéré, la procédure d'expulsion ne pourra reprendre que quinze jours après la réception par Mme [V] d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse, A titre de demandes reconventionnelles : - condamner Mme [P] [Z] [C] à payer à Mme [T] [V] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner Mme [P] [Z] [C] à faire réaliser les travaux nécessaires, par une entreprise dûment qualifiée, et assurée comme telle, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, et sans qu'il y soit précisé de terme ; - dire et juger que la Juridiction de Céans demeurera compétente pour procéder à la liquidation de l'astreinte, - ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu'à parfaite réalisation des travaux, A titre de demande infiniment subsidiaire, accorder à Mme [T] [V] un délai de 12 mois pour quitter les lieux qu'elle occupe actuellement ; En tout état de cause : - débouter Mme [P] [Z] [C] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner Mme [P] [Z] [C] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 de la Loi du 10 Juillet 1991, somme qui sera recouvrée directement par Maitre Liz CAJGFINGER ; - condamner Mme [P] [Z] [C] aux entiers dépens. Au soutien de sa demande de requalification du contrat de bail meublé en bail non meublé, elle soutient qu'il est constant que pour être considéré comme bail meublé, un inventaire et un état du mobilier doivent être annexés au contrat de bail selon les dispositions de l'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que les photos versées par la bailleresse n'ont aucune valeur probante d'autant qu'il n'est pas possible d'identifier l'appartement concerné ni de déterminer la date des photographies. Du fait de la requalification du bail, elle soutient que le loyer dépasse les dispositions de l'encadrement des loyers et que celui-ci ne pouvait dépasser la somme de 926,55 euros mensuel, raison pour laquelle la bailleresse lui est débitrice d'une somme indue et sollicite la fixation du loyer à la somme de 826,55 euros mensuelle à compter de la décision à intervenir. Au soutien de voir déclaré le logement indécent elle s'appuie sur les dispositions de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient que cette indécence a été constatée par un électricien courant 2023 puis à l'issue d'une visite réalisée par le service technique de l'Habitat, situation qui a perduré ce jour. Elle ajoute qu'une audience devant le tribunal de police est prévue le 5 janvier 2026 au regard des nombreux désordres constatés qu'elle soutient avoir signalé de longue date. Elle ajoute que la bailleresse ne démontre nullement qu'elle aurait elle-même contribué à causer son propre préjudice en refusant notamment l'intervention de professionnels. Elle ajoute que la diminution du loyer à la somme de 800 euros a été convenu d'un commun accord en raison des divers désordres constatés, que la présente procédure aux fins de réclamer une dette de loyer n'est que pure invention aux fins de résilier le bail, que la bailleresse est de mauvaise foi, raison pour laquelle elle rejette la demande de voir constater une dette de loyer. Elle ajoute que la dette n'est pas certaine et est contestée, et devra par conséquent être rejetée. Elle ajoute que le congé délivré ne respecte pas les dispositions légales, que par conséquent il devra être déclaré nul. Au soutien de sa demande d'indemnisation, elle précise que la bailleresse a manqué à ses obligations, qu'elle a de ce fait subi des troubles de jouissance en raison de l'indécence du logement. Pour soutenir sa demande de réalisation de travaux et sa demande d'inexécution de ses obligations contractuelles, notamment de ne pas payer les loyers le temps de la réalisation des travaux, elle se fonde sur les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1217 du code civil. Enfin, pour soutenir sa demande infiniement subsidiaire de délais de grâce, elle précise être au RSA, non imposable, âgée de 52 ans, percevoir une allocation logement et avoir un fils atteint d'un handicap sévère reconnu par la MDPH. Elle précise avoir fait une demande de logement social au titre du DALO qu'elle doit compléter avec son assistante sociale. Elle ajoute que sa situation de santé est précaire et craint d'être expulsée avant d'avoir eu le temps de compléter toutes les démarches. Il sera référé à la note d'audience et aux conclusions visées par les parties pour plus ample exposé du litige. La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la requalification du bail La loi du 6 juillet 1989 tendant à l'amélioration des rapports locatifs prise en son article 25-4 définit les logements meublés comme étant "un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ", la liste des éléments que doit comporter ce mobilier étant fixée par décret. L'article 25-5 de la même loi ajoute que " un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location ". Par ailleurs, il incombe au bailleur de rapporter la preuve du bail meublé et donc de démontrer que le local est normalement meublé et équipé d'objets mobiliers en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y vivre convenablement. En outre, l'article 140 IV de la loi du 23 novembre 2018, dans sa version applicable au litige, précise par ailleurs que le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés. En l'espèce le contrat de bail versé au dossier a été signé entre les parties le 10 juillet 2017 (pièce adverse 1). Il précise qu'il s'agit d'un bail meublé à usage d'habitation convenu pour une durée de un an renouvelable, comprenant une cuisine équipée. Toutefois, aucun inventaire de meubles n'est annexé à ce bail, et aucun état des lieux d'entrée n'est davantage annexé au contrat, de sorte qu'il n'est pas avéré que le mobilier est en nombre et qualité suffisante pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. Certes, la bailleresse verse quelques clichés photographiques (pièce 18, demandeur) qu'elle soutient être de l'appartement, ces clichés, en nombre insuffisants, ne permettent nullement d'identifier si le mobilier pour l’ensemble du logement requis est présent, d'autant qu'ils ne sont pas datés et contestés par la défenderesse. Il convient donc de requalifier le contrat de bail litigieux en location non meublée soumis aux dispositions de la loi de 1989 et par conséquent, au dispositif d'encadrement des loyers. Sur la demande de remboursement du trop-perçu de loyer Selon les dispositions combinées des articles 140 III et IV de la loi du 23 novembre 2018, dans les territoires où s'applique l'encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut toutefois être appliqué au loyer de base tel que pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. L'article 140 V de la loi du 23 novembre 2018 dispose que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions. En l'espèce, le contrat de bail fixait initialement à la somme de 1 150 euros le loyer mensuel, ce montant étant révisable annuellement au 1er août et pour la première fois au 1er août 2018. Le contrat de bail précise la surface du bien à savoir 47m2 outre 7m2 en sous-sol. Il conviendra de retenir la surface de 47m2. Alors que l'encadrement des loyers s'applique, la défenderesse verse une simulation de la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) établissant que le loyer de référence au m2 pour un bail non meublé est de 19,9 euros (pièce adverse 4). Ainsi pour une surface de 47m2, le loyer de référence aurait dû être de 47 x 19,9 = 935,30 euros. En effet, en l'absence d'état des lieux d'entrée ni d'autres éléments à la date de prise de bail sur les caractéristiques du logement, seul le loyer de référence doit être retenu. S'il n'est pas démontré par la défenderesse que le montant du loyer doit s'établir à la somme de 826,55 euros en tout état de cause le loyer sera réévalué à la somme de 935,30 euros, établissant un différentiel à la baisse de 214,70 euros avec le loyer initialement fixé. La dette locative réclamée par la bailleresse de 8 953 euros n'est ainsi pas certaine et exigible et celle-ci sera rejetée. Par ailleurs la locataire ne justifie pas davantage de ce qu'elle a réglé régulièrement ses loyers depuis 2017 et de ce que la bailleresse lui serait également redevable du trop perçu qu'elle allègue. Sa demande ne sera pas davantage accueillie. Leurs demandes respectives de voir constatée une dette locative d'une part et un trop perçu de loyer d'autre part seront ainsi tous deux rejetés et la demande de compensation subséquente également écartée. Sur la demande de résiliation de bail pour manquements répétés En application des articles 1224, 1227, 1229, 1729 et 1741 du code civil, le contrat de bail peut être résilié, en cas d'inexécution suffisamment grave des obligations, par décision de justice. L'article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Si la bailleresse verse un décompte pour l'appartement litigieux il vient d'être vu ci-avant que sa dette n'est ni certaine ni exigible du fait que le loyer, en raison de l'application de l'encadrement des loyers, ne pouvait être fixé à un prix dépassant 935,30 euros mensuellement. Compte tenu que la bailleresse ne verse qu'un décompte partiel et non l'historique des versements et que le loyer fixé était supérieur à ce qu'il aurait dû être en réalité, il ne peut être imputé un manquement à la locataire. Ainsi la bailleresse se verra déboutée de sa demande de résiliation du bail pour manquement de sa locataire dans le paiement de ses loyers. Sur la validité du congé pour vente En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Par ailleurs lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. En l'espèce le congé pour vendre délivré par la bailleresse, du fait de la requalification du bail en bail non meublé, ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux meublés et seules les dispositions ci-dessus s'applique. En l’espèce il sera constaté que le congé pour vendre délivré par la bailleresse le 12 juillet 2024 (pièce 4 demandeur), ne répond pas aux dispositions légales des bails non meublés et doit être déclaré nul, n'indiquant pas le prix de vente projetée. Or l'absence de cette mention fait nécessairement grief au locataire qui ne peut se prévaloir de son droit de préemption. Le congé pour vendre devra ainsi être déclaré nul. A défaut de résiliation de bail, les demandes subséquentes d'expulsion et de voir condamner la défenderesse à payer une indemnité d'occupation seront également rejetées. Sur l'indécence, la demande de travaux, l'exception d'inexécution et la demande indemnitaire L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose en outre que le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Aux termes de l'article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions en cas d'indécence : la première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes ; la deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer ou la suspension du paiement. En application de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, bien qu'aucun état des lieux ne soit annexé au contrat de bail permettant de constater l'état du logement lors de sa prise à bail en 2017, la défenderesse verse plusieurs mails adressés à sa bailleresse dès le mois de novembre 2021 faisant état de divers désordres (pièce adverse 9), et notamment des problèmes d'humidité venant du mur extérieur mais aussi des problèmes liés à la fermeture des fenêtres. La locataire justifie avoir adressé des courriels à sa bailleresse en ce sens le 5 novembre 2021, le 2 et 16 janvier 2023, une réduction de loyer étant évoquée du fait de ces désordres et non du fait des difficultés financières de la locataire comme l’allègue la bailleresse, la locataire faisant même état à la bailleresse dans un courriel du 16 janvier 2023 " Je t'ai demandé de réviser le loyer à la baisse. De me donner un loyer décent pour un appartement indécent. " Si la défenderesse justifie avoir signalé les désordres à sa bailleresse, la bailleresse pour sa part ne verse aucun justificatif de ce qu'elle a pris la mesure des désordres. A l'inverse, Mme [T] [V] verse un courrier du service technique de l'habitat de la ville de [Localité 1] en date du 15 septembre 2025 (pièce adverse 21) attestant qu'après une visite de contrôle, des infractions aux règles d'hygiène et de salubrité ont été constatées, des mesures de mise en conformité ayant été sollicitées auprès du bailleur en lui demandant notamment de réaliser dans un délai de trois mois les travaux suivants : - exécuter tous travaux nécessaires pour assurer l'aération générale et permanent dans le logement, - réparer le dispositif d'ouverture/ fermeture des impostes dans la chambre et la pièce de vie, - assurer la compatibilité du système aux installations de gaz ou appareils de combustion éventuellement existants. Si la bailleresse se défend de tout manquement, elle ne justifie toutefois nullement s'être libérée de cette obligation en justifiant des travaux entrepris. Elle ne justifie pas davantage de ce que sa locataire aurait fait obstruction aux rendez-vous nécessaires pour lancer et exécuter les travaux. Dès lors d'une part, les désordres au sein du logement seront effectivement constatés, et d'autres part, il sera fait injonction à la bailleresse de réaliser les travaux sollicités par la direction technique de l'habitat. La demande d'astreinte sera écartée dès lors qu'il est justifié que la bailleresse a déjà été convoquée par le tribunal de police et que la non-exécution de ces travaux sera le cas échéant déjà sanctionnée (pièce adverse 23). En revanche, l'exception d'inexécution sera accueillie et la défenderesse sera dispensée de versement de loyer le temps de la réalisation des travaux. S'agissant de la demande indemnitaire, compte tenu du trouble de jouissance subi par la locataire, il conviendra de faire partiellement droit à sa demande en la ramenant à de plus justes proportions. Ainsi la somme de 2 000 euros lui sera allouée à ce titre. Sur les mesures accessoires En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [P] [Z], qui perd le procès, est condamnée aux dépens. En application de l'article 37 de la Loi du 10 Juillet 1991, Mme [P] [Z] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros, somme qui sera recouvrée directement par Maitre Liz CAJGFINGER. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux et de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe: REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail, REJETTE la demande de voir constatée une dette locative ; REJETTE la demande de voir constaté un trop perçu locatif ; DECLARE nul le congé pour vendre délivré le 12 juillet 2024, CONSTATE que le montant du loyer s'élève à la somme de 935,30 euros ; ORDONNE à la bailleresse de réaliser les travaux suivants : - exécuter tous travaux nécessaires pour assurer l'aération générale et permanent dans le logement, - réparer le dispositif d'ouverture/ fermeture des impostes dans la chambre et la pièce de vie, - assurer la compatibilité du système aux installations de gaz ou appareils de combustion éventuellement existants ; DISPENSE Mme [T] [V] d'avoir à régler les loyers jusqu'au parfait achèvement des travaux ; CONDAMNE Mme [P] [Z] [C] à régler à Mme [T] [V] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et inétrêts ; CONDAMNE Mme [P] [Z] [C] aux entiers dépens de l'instance ; CONDAMNE Mme [P] [Z] [C] à payer la somme de 1 500 euros, somme qui sera recouvrée directement par Maitre Liz CAJGFINGER ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Ainsi fait et jugé à [Localité 1], le 20 février 2026, décision prorogée au 27 février 2026. le greffier le Président