Cour d'appel, 26 novembre 2024. 23/02059

ARRET N° S.A.R.L. [Localité 7] EXPLOITATION C/ [L] AF/NP/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/02059 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IYGN Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU VINGT DEUX FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS PARTIES EN CAUSE : S.A.R.L. [Localité 7] EXPLOITATION immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Chambéry sous le numéro 493 834 857 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Dorothée FAYEIN BOURGOIS de la SCP FAYEIN BOURGOIS-WADIER, avocat au barreau d'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Me Bénédicte NOEL, avocat au barreau de DAX APPELANTE ET Madame [B] [L] née le 28 Décembre 1978 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Jean-Michel LECLERCQ-LEROY, avocat au barreau d'AMIENS Plaidant par Me Ataouia KRALFA-ROBERT, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMEE DEBATS : A l'audience publique du 24 septembre 2024, l'affaire est venue devant Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et Mme Anne BEAUVAIS, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024. La Cour était assistée lors des débats de Mme [N] [K], greffière placée en pré-affectation. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, Mme Graziella HAUDUIN, présidente de chambre et Mme Anne BEAUVAIS, conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 26 novembre 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et Mme [N] [K], greffière placée en pré-affectation. * * * DECISION : Par acte notarié du 7 mars 2007, Mme [L] a donné à bail commercial à la société [Localité 7] exploitation, dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 9] » situé à [Localité 7] (Somme), [Adresse 6], le lot n°42 correspondant à un appartement de deux pièces numéroté C201, situé au deuxième étage du bâtiment C, pour une durée de onze années expirant le 30 septembre 2019, moyennant le versement d'un loyer annuel d'un montant de 3 313,15 euros H.T., payable trimestriellement à terme échu les 15 janvier, 15 avril, 15 juillet et 15 octobre de chaque année. Par acte sous seing privé du 7 septembre 2013, Mme [L] et la société [Localité 7] exploitation ont signé un avenant au bail réduisant le montant du loyer fixe annuel à la somme de 2 876,12 euros H.T. à compter du 1er septembre 2013, et prévoyant un complément de loyer numéraire variable. Se prévalant de retards réguliers dans le versement des loyers, Mme [L] a, par acte du 13 février 2019, signifié à la société [Localité 7] exploitation son refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans paiement d'une indemnité d'éviction. Par lettre recommandée du 25 septembre 2019, la société [Localité 7] exploitation a contesté ce congé auprès de l'huissier instrumentaire. Constatant que la société [Localité 7] exploitation n'avait pas libéré les locaux à la date du 30 septembre 2019, Mme [L] l'a, par lettre recommandée du 22 novembre 2019, mise en demeure de lui restituer les clefs pour le 5 décembre 2019 et de lui communiquer un certain nombre de documents comptables. Par lettre recommandée du 24 août 2021, la société [Localité 7] exploitation a mis en demeure Mme [L] de lui verser sous huitaine la somme de 26 149,30 euros à titre d'indemnité d'éviction, puis, en l'absence de réponse, l'a, par acte du 29 septembre 2021, faite assigner devant le tribunal judiciaire d'Amiens, afin de voir ordonner une mesure d'expertise comptable destinée à déterminer le montant de ladite indemnité. Par jugement rendu le 22 février 2023, le tribunal judiciaire d'Amiens a : -validé le congé comportant refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction du contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 7 mars 2007 délivré par Mme [L] à la société [Localité 7] exploitation par exploit d'huissier en date du 13 février 2019, -débouté la société [Localité 7] exploitation de son action principale en paiement d'une indemnité d'éviction formée à l'encontre de Mme [L], -débouté la société [Localité 7] exploitation de sa demande subsidiaire d'expertise comptable judiciaire, -ordonné à la société [Localité 7] exploitation de quitter l'appartement de deux pièces situé au deuxième étage du bâtiment C au sein de l'ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 9] » sis [Adresse 6] à [Localité 7] (Somme) cadastré section BC numéro [Cadastre 3], objet du contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 7 mars 2007, et d'en restituer les clefs à Mme [L], et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée de six mois, en se réservant le pouvoir de liquidation de l'astreinte provisoire ordonnée, -ordonné, à défaut de restitution volontaire dans le délai susvisé, l'expulsion de la société [Localité 7] exploitation, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution, -fixé l'indemnité d'occupation due par la société [Localité 7] exploitation à Mme [L] à la somme de 500 euros par mois à compter du 1er octobre 2019 jusqu'à la date de libération effective des lieux, -condamné la société [Localité 7] exploitation à payer à Mme [L] la somme de 14 000 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période s'étendant du 1er octobre 2019 au 31 janvier 2022, et la somme de 500 euros par mois à compter du 1er février 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux, ainsi qu'à lui rembourser le montant des charges et taxes dues sur production de tous justificatifs, -condamné la société [Localité 7] exploitation à payer à Mme [L] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, -débouté la société [Localité 7] exploitation de sa demande d'indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la société [Localité 7] exploitation à payer à Mme [L] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la société [Localité 7] exploitation aux dépens, -rappelé que sa décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Par déclaration du 26 avril 2023, la société [Localité 7] exploitation a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées par le RPVA le 9 janvier 2024, la société [Localité 7] exploitation demande à la cour de : Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions querellées ; Et statuant à nouveau, Condamner Mme [L] à verser à la société [Localité 7] exploitation une indemnité d'éviction, Fixer le montant de cette indemnité d'éviction à la somme totale de 45 162 euros détaillée ainsi : - Indemnité principale : 38 876 euros - Indemnités accessoires : - Frais de remploi : 3 887 euros - Indemnité pour troubles commerciaux : 399 euros - Frais de déménagement : 2 000 euros Condamner Mme [L] à payer à la société [Localité 7] exploitation la somme de 40 362 euros (sic) au titre de l'indemnité d'éviction, Subsidiairement, Désigner tel expert qu'il plaira « au Tribunal », avec mission habituelle en la matière et notamment celle de : - Convoquer les parties et recueillir leurs explications, - Se rendre sur place, visiter les lieux et les décrire, - Se faire remettre l'ensemble des documents dont les parties entendent se prévaloir au cours de l'instance, - Évaluer l'indemnité d'éviction revenant à la société [Localité 7] exploitation en toutes ses composantes, en tenant compte de la nature de l'activité autorisée par le bail, tout élément permettant de déterminer l'indemnité compensatrice du préjudice résultant pour la société [Localité 7] exploitation de la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux, indemnité incluant notamment la valeur marchande du fonds (ou celle du droit au bail si elle est plus favorable) en tenant compte de la valeur globale de la résidence exploitée dans l'ensemble immobilier et en la ramenant aux locaux objets de l'éviction, augmentée des indemnités accessoires ; - Déterminer le montant de l'indemnité d'occupation annuelle due par la société [Localité 7] exploitation à compter du 1er octobre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle devra correspondre à la valeur locative des lieux loués en tenant compte de la période de la crise sanitaire en 2020 et 2021 avec application, en outre, d'un abattement de 15 % au titre de la précarité, - Entendre tous sachants que l'expert souhaite auditionner, En tout état de cause, Fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société [Localité 7] exploitation depuis le 31 octobre 2019 à la somme annuelle de 2 444,60 euros soit 203 euros par mois. Dire et juger que la société [Localité 7] exploitation est en droit de se maintenir dans les lieux dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction qui lui revient, Condamner Mme [L] à verser à la société [Localité 7] exploitation la somme de 6 000 euros chacune au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à assumer les entiers dépens de l'instance. Par conclusions notifiées par le RPVA le 13 octobre 2023, Mme [L] demande à la cour de : Confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions, Débouter la société [Localité 7] exploitation de l'ensemble de ses prétentions, À titre subsidiaire, s'il était fait droit à la demande de paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la société [Localité 7] exploitation : Rejeter la demande d'expertise judiciaire de la société [Localité 7] exploitation, Fixer à la somme de 8 400 euros, à défaut à la somme de 8 814 euros, le montant de l'indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, Ordonner la compensation entre les sommes que les parties seraient amenées à se devoir mutuellement, Débouter la société [Localité 7] exploitation de l'ensemble de ses prétentions À titre infiniment subsidiaire, s'il était fait droit à la demande d'expertise judiciaire de la société [Localité 7] exploitation : Dire que la mission de l'expert désigné devra évaluer l'indemnité d'éviction et compléter la mission habituelle de l'expert dans ce domaine notamment de la manière suivante : - Tenir compte des spécificités de l'activité para-hôtelière de la société [Localité 7] exploitation, - Exclure les usages de l'activité hôtelière, l'activité de sous-location para-hôtelière n'étant pas assimilée à celle d'un hôtel, - Prendre en considération le chiffre d'affaires d'hébergement sec net tel que convenu entre les parties dans l'avenant n°1 du 7 septembre 2013 pour évaluer le complément de loyer numéraire variable, - Tenir compte de la perte partielle du fonds de commerce liée directement au local objet du bail commercial notarié du 7 mars 2007, soit une perte de seulement 1% de l'activité de la société [Localité 7] exploitation, - Dire que le coefficient multiplicateur devra tenir compte de la situation géographique de la résidence para-hôtelière, du caractère saisonnier de l'activité de location touristique, du montant du loyer et des charges du bail, et de la spécificité de l'activité de la société [Localité 7] exploitation, - Dire que l'indemnité d'éviction devra être évaluée sur les années 2019, 2020 et 2021, soit les trois années précédant l'audience devant le tribunal et date à laquelle les comptes de résultat étaient connus par ce dernier. Mettre à la charge la société [Localité 7] exploitation les frais et provisions à valoir sur la rémunération de l'expert, En tout état de cause : Débouter la société [Localité 7] exploitation de toutes demandes plus amples ou contraires, Condamner la société [Localité 7] exploitation à payer à Mme [L] la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la société [Localité 7] exploitation aux entiers dépens en ce compris les éventuels frais d'expertise. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2024. MOTIFS 1. Sur le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction 1.1. Sur l'existence d'une clause d'échelle mobile La société [Localité 7] exploitation soutient qu'il y a lieu d'interpréter la clause de l'avenant au bail et de déterminer s'il s'agit d'une clause d'échelle mobile ou un simple rappel des dispositions relatives à la révision légale des loyers. Une lecture attentive de la clause querellée permet de constater qu'elle n'est autre qu'un rappel des principes de la révision légale énoncés à l'article L. 145-38 du code de commerce. Il n'est pas fait état d'une automaticité dans la révision du loyer aux échéances triennales, élément pourtant distinctif de la clause d'échelle mobile des clauses rappelant le principe de la révision légale. Il est, de surcroît, bien fait usage du terme révision et non d'indexation. L'attitude postérieure des parties témoigne également de ce qu'elles n'ont aucunement souhaité une indexation automatique, puisque précisément aucune indexation n'a été appliquée depuis la prise d'effet du bail. Dans le doute, la clause doit être interprétée en faveur de la société [Localité 7] exploitation. La révision du loyer n'a donc aucun caractère automatique et suppose une demande du bailleur ou du locataire. Or, force est de constater qu'il n'est justifié par Mme [L] d'aucune demande de révision respectant le formalisme prescrit par l'article R. 145-20 du code de commerce. Mme [L] répond que le bail initial du 7 mars 2007 prévoit expressément une clause de « révision du loyer », qui a valeur de clause d'échelle mobile, et que l'avenant n°1 rappelle la révision triennale. C'est donc à bon droit que le premier juge a estimé qu'ils font expressément référence à un indice précis et fixent une périodicité triennale, l'automaticité de l'indexation étant exprimée à la fois par le caractère impératif lié à l'emploi du futur de l'indicatif et par l'absence de prévision d'une quelconque formalité pour une mise en 'uvre. Il ne peut être tiré aucune conclusion contraire du comportement ultérieur des parties, dès lors qu'elle a été dissuadée par l'appelante de faire application de l'indexation, cette dernière ayant prétexté des aléas liés à son activité saisonnière pour la contraindre à une baisse de son loyer dès 2013. Cependant, elle a bien sollicité une régularisation du loyer en raison de son indexation à compter de l'année 2016, ainsi que cela ressort du commandement de payer du 2 novembre 2018. Sur ce, Aux termes de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Lors de la signature d'un bail commercial, aucune règle ne s'impose s'agissant du montant du loyer, que les parties sont libres de déterminer. En revanche, la révision du loyer en cours de contrat est strictement encadrée par la loi. Ainsi, aux termes de l'article L. 145-37 du code de commerce « les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Aux termes de l'article L. 145-38, alinéas 1 et 2, du même code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. L'article R. 145-20 du code de commerce édicte que la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande. La révision triennale prévue par l'article L. 145-38 susvisé suppose donc la formation d'une demande, fixant la date à laquelle le nouveau prix est dû, et s'opère sous le contrôle du juge. Afin de ne pas recourir à ce mécanisme, les parties peuvent inclure dans les baux commerciaux qu'elles concluent une clause d'indexation automatique du loyer sur un indice. Ces clauses d'indexation, ou clauses d'échelle mobile, sont réglementées par les articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier. Le loyer indexé par le jeu de telles clauses peut lui-même être révisé par application de l'article L. 145-39 du code de commerce qui dispose que par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. En présence de clauses imprécises, il appartient au juge du fond de déterminer si le contrat comporte une clause d'échelle mobile ou procède à un simple rappel des règles de la révision légale. En l'espèce, le bail commercial conclu le 7 mars 2007 entre les parties stipule en sa page 6 : « REVISION DU LOYER Le loyer sera révisé triennalement, et pour la première fois le 1er mai 2011, en fonction des variations de l'indice National du Coût de la Construction, publié trimestriellement par l'INSEE. L'indice de base sera celui du 3ème trimestre 2008, et l'indice de référence celui du 3ème trimestre de chacune des années de révision. Les révisions de loyer seront égales à la variation de l'indice sus-indiqué plafonnée, à la hausse comme à la baisse, à 50% avec une variation annuelle maximale de 2 %. En cas de cessation de publication ou de disparition de l'indice choisi avant l'expiration du bail, et si un nouvel indice était publié afin de se substituer à celui actuellement en vigueur, le loyer se trouverait de plein droit indexé sur ce nouvel indice et le passage de l'ancien indice au nouveau s'effectuerait en utilisant le coefficient de raccordement nécessaire. Dans le cas où l'indice choisi ne pourrait être appliqué et si aucun indice de remplacement n'était publié, les parties conviennent de lui substituer un indice similaire choisi par accord entre elles, à défaut d'accord entre les parties, l'indice de remplacement sera déterminé par un expert désigné par les parties, faute d'accord entre les parties sur le nom de cet expert, celui-ci sera désigné par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble, à la requête de la partie la plus diligente. Dans tous les cas, l'expert aura tous les pouvoirs de mandataire commun des parties et sa décision sera définitive et sans recours. Le preneur reconnaît expressément que la clause d'indexation constitue une des conditions essentielles et déterminantes du présent bail et sans laquelle celle-ci ne serait pas conclue. » L'avenant signé le 7 septembre 2013 stipule, en son article 2 prévoyant que le loyer sera scindé en deux parties, l'une fixe, l'autre variable, qu'en ce qui concerne le loyer fixe : « Les parties conviennent également que ce nouveau loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction (IC.C.) publié par l'INSEE, plafonné à la hausse comme à la baisse à 50% avec une variation annuelle maximale de 2%, et cela à la date anniversaire d'entrée en vigueur du présent avenant. » Or trois critères cumulatifs, soit la référence à un indice, la définition d'une périodicité et l'automaticité de la révision, permettent de caractériser l'existence d'une clause d'échelle mobile. En l'espèce, les termes clairs et précis des stipulations en cause, l'emploi du futur, l'absence de formalités et le choix d'un indice impliquent le caractère automatique de la révision, de sorte qu'il s'agit bien de clauses d'échelle mobile, le premier juge ayant donc réalisé une juste appréciation des éléments de fait et du droit applicable. 1.2. Sur la gravité des manquements du preneur La société [Localité 7] exploitation plaide que les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain d'appréciation quant à la gravité et à la légitimité des motifs invoqués à l'appui du refus de renouvellement du bail sans indemnité. Or elle a parfaitement honoré les causes des commandements qui lui ont été délivrés par Mme [L], dans le délai d'un mois qui lui était imparti pour ce faire. Si aucun loyer variable n'a été versé à Mme [L] jusqu'à l'exercice 2019, c'est que les conditions pour y prétendre n'étaient pas remplies. Le retard dans le règlement qui aurait dû intervenir en avril 2020 est lié à la crise de la Covid-19. Au demeurant, s'il devait être considéré que le reliquat de 116 euros était bien dû, il ne saurait décemment être considéré que le non-paiement de cette somme constitue un manquement suffisamment grave pour priver la société [Localité 7] exploitation de son droit au versement d'une indemnité d'éviction. Mme [L] répond que les incidents de paiement ont débuté dès le premier trimestre de l'année 2014 et se sont poursuivis en 2017 et 2018, alors que les comptes d'exploitation de la preneuse présentent des résultats nets comptables de plus de 35 000 euros. La bailleresse ajoute que depuis la prise d'effet du bail commercial, la société [Localité 7] exploitation a refusé de faire application de la clause d'indexation. Elle s'est opposée au paiement des deux sommes relatives à la révision des loyers annuels des années 2016 et 2017. Elle a ainsi manqué à ses obligations, et lui est resté redevable la somme de 116,01 euros. La locataire n'ayant pas régularisé le paiement de la somme totale visée dans le commandement de payer dans le délai d'un mois et ni respecté les clauses du contrat et de l'avenant, la bailleresse était fondée à refuser le renouvellement du bail à son expiration, sans être tenue de lui payer une indemnité d'éviction. Mme [L] précise que depuis la délivrance du congé le 13 février 2019, elle a été contrainte de délivrer à la société [Localité 7] exploitation quatre mises en demeure, dont trois postérieurement à la résiliation du bail intervenue le 1er octobre 2019, et qu'elle n'a pas exécuté la clause portant « complément de loyer numéraire variable » en prenant pour prétexte la crise de la Covid-19. Sur ce, Aux termes de l'article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur, doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Aux termes de l'article L. 145-17, I, 1°, du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. En l'espèce, il est établi que Mme [L] a adressé le 13 juin 2017 à la société [Localité 7] exploitation une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, lui reprochant des retards systématiques dans le paiement des loyers, à savoir le paiement des loyers trimestriels dus à terme échus les 15 avril, 15 juillet, 15 octobre et 15 janvier de chaque année, aux dates suivantes : -année 2014 : T1 : le 5 mai ; T2 : le 19 août ; T3 : le 2 décembre ; T4 : le 4 février suivant ; -année 2015 : T1 : le 29 avril ; T2 : le 25 juillet ; T3 : le 3 décembre ; T4 : le 6 février suivant ; -année 2016 : T1 : le 29 avril ; T2 : le 10 août ; T3 : le 3 décembre ; T4 : le 5 février suivant ; -année 2017 : T1 : le 11 mai. En réponse, par lettre du 5 juillet 2017, la société [Localité 7] exploitation a invoqué les aléas liés à son activité saisonnière lui permettant « très difficilement, dans les circonstances économiques actuelles, de tenir une régularité exemplaire et de procéder au paiement des loyers à leur échéance ». Par la suite, Mme [L] a dû faire délivrer successivement à la société [Localité 7] exploitation : -par acte d'huissier du 18 octobre 2017, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, portant sur la somme de 790,93 euros, représentant le montant du loyer du troisième trimestre de l'année 2017, outre le coût de l'acte, soit la somme totale de 884,67 euros ; -par acte d'huissier du 2 novembre 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, portant sur la somme de 927,79 euros, représentant le montant du loyer du troisième trimestre de l'année 2018, ainsi que celui de la régularisation due au titre de la révision des loyers des années 2016 et 2017, outre le coût de l'acte, soit la somme totale de 1 027,38 euros ; -par acte d'huissier du 1er février 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme de 811,78 euros, représentant le montant du loyer du quatrième trimestre de l'année 2018, outre le coût de l'acte, soit la somme totale de 907,71 euros. Si la société [Localité 7] exploitation s'est acquittée dans les délais des causes du commandement du 18 octobre 2017, en adressant à l'huissier instrumentaire un chèque bancaire d'un montant de 884,67 euros par lettre recommandée du 24 octobre 2017, et du troisième commandement du 1er février 2019, en adressant à l'huissier instrumentaire un chèque bancaire d'un montant de 907,71 euros par lettre recommandée du 15 février 2019, elle n'a en revanche, sur les causes du deuxième commandement, adressé à l'huissier instrumentaire qu'un chèque bancaire d'un montant de 814,95 euros par lettre recommandée du 16 novembre 2018. Il ressort par ailleurs des termes non contestés du congé comportant refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction, signifié à la société preneuse le 13 février 2019, que celle-ci s'est acquittée du paiement des loyers trimestriels suivants systématiquement avec retard, soit : -2017 : T2 : le 14 août ; T3 : le 24 octobre ; T4 : le 15 février suivant ; -2018 : T1 : le 21 juin ; T2 : le 17 août ; T3 : fin octobre ; T4 : non payé au jour du commandement. Par lettre du 13 mai 2019, Mme [L] a de nouveau dû mettre en demeure sa locataire de lui régler le loyer du premier trimestre 2019, et par lettre du 4 novembre 2019, de lui payer le loyer du quatrième trimestre 2019. Elle lui a également fait délivrer un nouveau commandement de payer le 29 juillet 2020 portant sur le reliquat des loyers de 2019, outre les indemnités d'occupation dues. L'ensemble de ces éléments démontre que la société [Localité 7] s'est affranchie, sans motif légitime, du respect des stipulations du bail et de son avenant, contraignant Mme [L] à multiplier les démarches afin d'être remplie de ses droits. La société preneuse ne justifie pas, par les extraits de comptes annuels qu'elle produit aux débats, de la réalité des difficultés économiques qu'elle a invoqué auprès de la bailleresse pour expliquer ses retards de paiements. Ses manquements sont bien antérieurs au début de la pandémie de Covid-19, étant observé en tout état de cause que son résultat net comptable s'est élevé à 49 575,34 euros au 31 octobre 2013, 41 008,75 euros au 31 octobre 2014, 36 990,41 euros au 31 octobre 2015, 60 780,27 euros au 31 octobre 2016, 7 661,26 euros au 31 octobre 2017, 84 036,10 euros au 31 octobre 2018, 103 150,62 euros au 31 octobre 2019, 33 647,26 euros au 31 octobre 2020 et 209 106,97 euros au 31 octobre 2021. En outre, la société [Localité 7] exploitation s'est affranchie, de parfaite mauvaise foi, de l'application, pourtant automatique, de la clause d'échelle mobile stipulée entre les parties, dont elle avait parfaitement connaissance pour avoir tenté d'obtenir de Mme [L], le 30 juin 2021, la signature d'un projet d'avenant n°2, prévoyant que le nouveau loyer « pourra être révisé, en vertu de la révision triennale légale, en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l'INSEE, plafonné à la hausse comme à la baisse à 50% avec une variation annuelle maximale de 2%, et cela à compter de la date d'anniversaire d'entrée en vigueur du présent avenant », en lui faisant uniquement valoir que cet avenant venait modifier leurs relations en deux points, à savoir une revalorisation à la hausse de 14% des loyers et un engagement du bailleur à entreprendre des travaux de rénovation. La société preneuse ne saurait se prévaloir de la modicité des sommes dues, liée à celle du loyer, pour minimiser la gravité de ses infractions répétées au bail. La décision entreprise ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a : -validé le congé comportant refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction du contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 7 mars 2007 délivré par Mme [L] à la société [Localité 7] exploitation par exploit d'huissier en date du 13 février 2019, -débouté la société [Localité 7] exploitation de son action principale en paiement d'une indemnité d'éviction formée à l'encontre de Mme [L], -débouté la société [Localité 7] exploitation de sa demande subsidiaire d'expertise comptable judiciaire, -ordonné à la société [Localité 7] exploitation de quitter l'appartement de deux pièces situé au deuxième étage du bâtiment C au sein de l'ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 9] » sis [Adresse 6] à [Localité 7] (Somme) cadastré section BC numéro [Cadastre 3], objet du contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 7 mars 2007, et d'en restituer les clefs à Mme [L], et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée de six mois, en se réservant le pouvoir de liquidation de l'astreinte provisoire ordonnée, -ordonné, à défaut de restitution volontaire dans le délai susvisé, l'expulsion de la société [Localité 7] exploitation, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution. 2. Sur l'indemnité d'occupation La société [Localité 7] exploitation plaide que conformément aux dispositions de l'article L145-28 du code de commerce, elle est en droit de se maintenir dans les lieux tant que l'indemnité d'éviction lui revenant ne lui a pas été versée. Il convient donc de fixer le montant de l'indemnité d'occupation dont elle est redevable au titre de l'occupation des lieux depuis le 1er octobre 2019 et jusqu'à la libération complète de ceux-ci. Cette indemnité d'occupation doit être déterminée en fonction de la valeur locative des locaux loués avec application d'un abattement de précarité à laquelle l'appelante évincée est confrontée qui ne saurait être inférieur à 15 %. La valeur déterminée par l'agence immobilière produite par Mme [L] est dénuée de toute pertinence puisque l'évaluation est réalisée comme s'il s'agissait d'un local d'habitation classique. L'indemnité devra donc être fixée à 203 euros par mois. Mme [L] répond que la société [Localité 7] exploitation est occupante sans droit ni titre depuis le 1 er octobre 2019. Ne pouvant pas prétendre à une indemnité d'éviction en raison de l'inexécution de ses obligations, elle est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun. Aucun abattement ne peut être appliqué dès lors que ses manquements ont contraint le bailleur à mettre un terme au bail commercial. Sur ce, Dans la mesure où il a été jugé qu'elle ne pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, la société [Localité 7] exploitation n'est pas fondée à se prévaloir des termes de l'article L. 145-28 du code de commerce, selon lesquels aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. C'est donc de manière parfaitement adaptée que le premier juge a retenu l'estimation réalisée par la société Saint Valery immobilier réalisée le 21 septembre 2021, pour un montant de 500 euros, en considération de la surface et de l'emplacement de l'appartement dont Mme [L] est propriétaire au sein de l'ensemble immobilier. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a : -fixé l'indemnité d'occupation due par la société [Localité 7] exploitation à Mme [L] à la somme de 500 euros par mois à compter du 1er octobre 2019 jusqu'à la date de libération effective des lieux, -condamné la société [Localité 7] exploitation à payer à Mme [L] la somme de 14 000 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période s'étendant du 1er octobre 2019 au 31 janvier 2022, et la somme de 500 euros par mois à compter du 1er février 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux, ainsi qu'à lui rembourser le montant des charges et taxes dues sur production de tous justificatifs. 3. Sur les dommages et intérêts La société [Localité 7] exploitation plaide qu'il n'y a pas lieu à l'allocation de dommages et intérêts au bénéfice de Mme [L] pour les retards de paiement exceptionnels rencontrés après plus de onze années d'exploitation du bien. Mme [L] répond que la locataire était en mesure de payer ses loyers sans retard, et qu'elle a été contrainte de la mettre en demeure à de nombreuses reprises. Sa mauvaise foi est donc caractérisée et justifie l'allocation de dommages et intérêts. Sur ce, Il s'impose de constater que les retards en paiement reprochés à la société [Localité 7] exploitation, loin d'être exceptionnels, ont été systématiques. Ce comportement de la locataire a nécessairement causé à la bailleresse des difficultés de trésorerie et contrainte à multiplier les démarches pour faire valoir ses droits. Ainsi, dans sa lettre du 13 mai 2019, Mme [L] a pu préciser être « fatiguée de devoir à chaque échéance [lui] faire parvenir une mise en demeure de payer ou un commandement de payer, procédure qui de plus occasionne pour [sa] part des frais supplémentaires. ». Il sera rappelé à cet égard que Mme [L] est un simple particulier, propriétaire d'un bien représentant seulement 1% de la capacité d'accueil de l'ensemble immobilier pris à bail par la société [Localité 7] exploitation, dont le gérant a quant à lui une grande expérience de la gestion et de l'exploitation de résidences hôtelières pour être également le président de la société Eurogroup. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société [Localité 7] exploitation à payer à Mme [L] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts. 4. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la société [Localité 7] exploitation aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance. En application de l'article 700 du code de procédure civile, la société [Localité 7] exploitation sera par ailleurs condamnée à payer à Mme [L] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 22 février 2023 par le tribunal judiciaire d'Amiens en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la société [Localité 7] exploitation aux dépens d'appel ; Condamne la société [Localité 7] exploitation à payer à Mme [B] [L] la somme de 8 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; Déboute la société [Localité 7] exploitation de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE