Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/00279 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2U25
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 FEVRIER 2025
MINUTE N° 25/00391
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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 Février 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La société H2P DIFFUSION
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 5]
représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :A0436
ET :
La société SAS [Localité 4] PILIER
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Maître Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301
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EXPOSE DU LITIGE
Le 26 novembre 2012, la société GNVS, à présent la SAS [Localité 4] PILIER, a donné à bail à la SARL H2P DIFFUSION des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], centre commercial « centre d'affaires du Pilier », pour une durée de douze années à effet au 1er décembre 2012, pour un loyer annuel de 90.000 euros hors charges et hors taxes.
Un litige est survenu avec certains preneurs des locaux notamment concernant la fermeture du site par une barrière et sa surveillance par un agent de sécurité.
Par ordonnance rendue le 7 avril 2023, le juge des référés de ce siège, saisi par la société FRAMS FRANCE, a notamment :
Rejeté la demande d'enlèvement de la barrière considérant qu'il importait, pour donner force au contrat conclu, de permettre un accès libre et sans entrave aux locaux loués par la société FRAMS FRANCE, en application du règlement annexé au contrat de bail ;
Rejeté la demande tendant à mettre fin à la mission de l'agent de sécurité embauché, dès lors que ce dernier ne doit en aucune manière restreindre l'accès au site et doit assurer le respect du règlement annexé au contrat ;Rappelé que l'accès au site pour les exploitants, usagers et public qui viennent déposer ou remettre de la marchandise ne saurait être restreint au motif que la ou les places de parking seraient occupées ;Condamné la société [Localité 4] PILIER à maintenir les rideaux métalliques ouverts à l'entrée du site pendant les heures d'ouverture ;Assorti cette dernière mesure d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du lendemain de la signification de l'ordonnance à venir.
Par un arrêt rendu le 8 décembre 2023, la Cour d'appel de Paris a confirmé la décision précitée.
Par ordonnance rendue le 15 mai 2023 à la demande de la la SARL H2P DIFFUSION, le juge des référés de ce siège a notamment :
rejeté la demande de dépose de la barrière, tout en rappelant que la SAS [Localité 4] PILIER doit permettre, pendant les heures d'ouverture, un accès libre et sans entrave aux locaux loués par la SARL H2P DIFFUSION, en application du règlement annexé au contrat de bail ;condamné la SAS [Localité 4] PILIER à maintenir les rideaux métalliques ouverts à l'entrée du site pendant les heures d'ouverture, et ce dès le lendemain de la signification de la présente ordonnance.
Le 30 décembre 2024, la SAS [Localité 4] PILIER a donné congé avec refus de renouvellement à la SARL H2P DIFFUSION et a commencé des travaux importants sur le site.
Par acte du 25 octobre 2024, la société FRAMS FRANCE a fait assigner la SAS [Localité 4] PILIER à jour et heure indiqués devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et de l'article 1719 du code civil, aux fins de :
Condamner la société [Localité 4] PILIER à :procéder au retrait des bennes, containers, engins de chantiers et obstacles présents et/ou stationnés sur le Site ;procéder au retrait des gravats et déchets de chantier présents sur le Site et à maintenir le Site entretenu ;maintenir les éclairages du site allumés sur les heures d'ouverture en l'absence de luminosité naturelle ;ne pas couper l'accès à internet au sein du Site et du local de la société FRAMS FRANCE;cesser les travaux entrepris de démolition au sein du Site.Assortir chacune des mesures propres à faire cesser les troubles de jouissance, d'une astreinte de 2.000 euros chacune, par jour de constatation de leur violation, a compter du lendemain de la signification de l'ordonnance à venir.Se réserver la liquidation de l'astreinte.
En tout état de cause :
Condamner la société [Localité 4] PILIER à payer à la société FRAMS FRANCE la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société [Localité 4] PILIER aux entiers dépens.
Par ordonnance rendue le 9 janvier 2025, le juge des référés de ce siège a ordonné une médiation et a désigné pour y procéder Monsieur [G] [H].
Par exploit du 3 février 2025 et suivant autorisation du 31 janvier 2025, la SARL H2P DIFFUSION a également fait assigner la SAS AUBERVILLIERS PILIER à jour et heure indiqués à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins de voir :
Vu les articles 834, 835 et 489 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1709 et 1719 du Code civil, Vu l'article L145-28 du Code de commerce,
Vu les PV de constats,
RECEVOIR l'intégralité des moyens et prétentions de la société H2P DIFFUSION.ORDONNER à la SAS [Localité 4] PILIER de cesser tous travaux de démolition et d'assurer la mise en sécurité du site sous astreinte de 50.000 euros par jour de retard, et ce, et ce dès le lendemain du prononcé de l'ordonnance à intervenir, afin de permettre à la société H2P DIFFUSION de poursuivre son activité dans des conditions normales et de permettre l'accès à ses locaux en véhicule et à pied dans des conditions de sécurité normales.CONDAMNER la SAS [Localité 4] PILIER à verser une provision de 30.000 euros à la société H2P DIFFUSION au titre des manquements à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués.DECLARER l'ordonnance à intervenir exécutoire au vu de la minute.CONDAMNER la SAS [Localité 4] PILIER à payer la somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER la SAS [Localité 4] PILIER aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de délivrance de la présente assignation et des procès-verbaux de constat des 3 décembre 2024, 13 décembre 2024 et 7 janvier 2025.
Enfin, par exploit du 4 février 2015, la SAS [Localité 4] PILIER a fait assigner la SARL H2P DIFFUSION devant le Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction.
L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 14 février 2025 et la décision mise en délibéré au 20 février 2025 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.
A l’audience, le conseil de la SARL H2P DIFFUSION a soutenu sa demande expliquant que :
le bailleur a entrepris des opérations de démolition sur le site en vue de la réalisation d'un important projet immobilier ;
du fait des travaux entrepris, l'accès au site est particulièrement difficile ;elle est entravée dans son activité et subit diverses nuisances anormales et un trouble de jouissance, outre le fait que le site est dangereux pour les usagers ; sont caractérisés tant un trouble manifestement illicite qu'un dommage imminent.
Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SAS [Localité 4] PILIER demande au juge des référés de :
Vu l'article 835 du Code de procédure civile,
Vu le contrat de bail du 26 novembre 2012 et le règlement intérieur y annexé,
Vu les pièces versées aux débats,
CONSTATER l'existence de contestations sérieuses,DEBOUTER la société H2P DIFFUSION l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,REJETER la demande d'astreinte de 50.000 euros par jour de retard formée par la société H2P DIFFUSION pour chacune de ses demandes ;REJETER la demande de provision de 30.000 euros formée par la société H2P DIFFUSION ;CONDAMNER la société H2P DIFFUSION à payer à la société [Localité 4] PILIER la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
La société bailleresse considère notamment que :
les travaux sont parfaitement licites ;l'accès au site est préservé ;la SARL H2P DIFFUSION ne justifie pas qu'elle est empêchée d'exploiter ;la SARL H2P DIFFUSION a refusé toute résiliation amiable du bail alors que les autres preneurs du site ont accepté de partir moyennant une indemnité d'éviction ; elle est contrainte de réaliser ses travaux en deux tranches, occasionnant des coûts supplémentaires et de faire délivrer à la SARL H2P DIFFUSION un congé avec refus de renouvellement de bail.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Législation applicable
Conformément aux dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Il y a urgence toutes les fois qu'un retard dans la décision qui doit être prise serait de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur ou conduirait à un préjudice irrémédiable pour l'une des parties.
Par ailleurs, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.
Enfin, aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Réponse du juge des référés
Il est acquis aux débats que la SAS [Localité 4] PILIER procède actuellement au centre commercial « centre d'affaires du Pilier » situé [Adresse 1] à [Localité 5], concerné par la demande, à d'importants travaux qui ont pour objet de le réhabiliter en totalité.
La SARL H2P DIFFUSION soutient que du fait des travaux entrepris, l'accès au site est particulièrement difficile, qu'elle est entravée dans son activité et subit diverses nuisances anormales et un trouble de jouissance, précisant que le site est dangereux. Pour rapporter la preuve de ses affirmations, elle produit trois procès-verbaux de constats réalisés par un commissaire de justice les 3 et 13 décembre 2024 et le 7 janvier 2025.
Il ressort des constats ainsi produits que des travaux sont effectivement réalisés sur le site puisqu'apparaissent sur les photos annexés aux procès-verbaux des engins et des bennes destinées à évacuer les matériaux. Pour autant, il ne ressort pas de ces mêmes photos que le site soit totalement fermé et que l'accès aux locaux loués par la SARL H2P DIFFUSION soit impossible.
À cet égard, cette dernière ne verse aux débats aucune attestation, par exemple émanant de ses clients et de ses fournisseurs, mentionnant qu'ils n'auraient pas pu accéder à ses locaux. Elle ne produit pas plus un extrait de sa comptabilité, par exemple sur les mois de janvier 2024 et 2025, permettant de montrer une baisse d'activité significative que l'absence d'accès à ses locaux pourrait expliquer.
Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 6 février 2025 à la demande de la SAS [Localité 4] PILIER que le site est accessible.
Enfin, le fait qu'à l'entrée du site soit apposé un panneau portant la mention « chantier interdit au public » n'apparaît pas, faute d'autres éléments attestant que les clients et fournisseurs de la SARL H2P DIFFUSION n'ont aucun accès à ses locaux, constituer un élément de preuve suffisant caractérisant un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent, ni que la société bailleresse ne respecterait pas son obligation de délivrance à l'égard du preneur ni le droit de ce dernier à exercer son activité, faute de paiement l'indemnité d'éviction.
En conséquence, et à défaut de rapporter la preuve qui lui incombe, la SARL H2P DIFFUSION sera déboutée de l'ensemble de ses demandes.
Sur les demandes accessoires
Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En conséquence, la SARL H2P DIFFUSION qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par suite, il sera dit n'y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des Référés,
Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,
DEBOUTONS la SARL H2P DIFFUSION de l'ensemble de ses demandes ;
DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
DISONS n'y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SARL H2P DIFFUSION aux entiers dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 24 FEVRIER 2025.
LE GREFFIER
Tuatahi LEMAIRE
LE PRÉSIDENT
Stéphane UBERTI-SORIN
