Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 24/00966

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 6] [Localité 3] JUGEMENT DU 30 Juillet 2024 N° RG 24/00966 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZZW Jugement du 30 Juillet 2024 [T] [H] C/ [X] [V] [E] [B] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 30 juillet 2024 à monsieur [H] CERTIFIE CONFORME DELIVRE LE 30 juillet 2024 à monsieur [V] et madame [B] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 30 Juillet 2024 ; Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 06 Juin 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR M. [T] [H] [Adresse 5] [Localité 4] comparant en personne ET : DEFENDEURS M. [X] [V] [Adresse 1] [Localité 3] comparant en personne Mme [E] [B] [Adresse 1] [Localité 3] comparante en personne EXPOSE DU LITIGE Selon contrat du 13 février 2015, [T] [H] donnait à bail à [X] [V] et [E] [B] une habitation située [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 530 euros outre une provision sur charges de 50 euros par mois. Un état des lieux contradictoire d’entrée était dressé le 13 février 2015 entre les parties et un état des lieux de sortie le 5 mai 2023 par clerc de commissaire de Justice. Se prévalant de dégradations locatives, le bailleur sollicitait la prise en charges de certains postes de réfection auxquels s’opposaient les anciens locataires. Aucune solution amiable n’étant trouvée même par l’interface obligatoire du Conciliateur de Justice, [T] [H] saisissait par requête reçue le 8 janvier 2024 le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de RENNES à l’encontre de [X] [V] et [E] [B] aux fins de les condamner à lui payer la somme de 2006 euros correspondant selon lui au coût de remise en état incombant à ses anciens locataires après déduction du dépôt de garantie conservé. A l’audience du 6 juin 2024, [T] [H], présent, maintient sa demande en la développant et l’explicitant. Au soutien de sa position, il indique avoir mis à disposition un bien refait à neuf ; que différents postes de remise en état de son bien doivent être supportés par les défendeurs ; que sa demande finale comprend la retenue du dépôt de garantie. En défense, [X] [V] et [E] [B], présents, sollicitent le rejet des demandes de leur ancien propriétaire estimant devoir uniquement des frais de ménages, de remplacement de roulettes du dressing, des travaux minimes inhérents à la chambre 1 et la cuisine, au rebouchage de trous dans le WC, pour un montant quasi-équivalent à celui du dépôt de garantie soit 546.63 euros. A l’appui de leurs prétentions, les défendeurs font valoir la nécessaire application d’un taux de vétusté au regard de la durée d’occupation des lieux ; qu’ils ont toujours entretenu la chaudière ; que la peinture apposée dont il leur ait fait grief l’a été suite à l’apparition de moisissures ; qu’il n’existe aucune discordance singulière entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Suite aux débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS I-Sur la procédure Vu l’article 750-1 du code de procédure civile ; En l’espèce, il est produit un procès-verbal du 10 octobre 2023 constatant l’échec de conciliation. Dès lors, il convient de dire et juger la demande formulée par [T] [H] recevable. II-Sur le fond Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées. L’article 22 de cette même loi prévoit notamment que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. L’article 1728 du code civil indiquant que le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 1732 du même code retient que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En outre, l’article 4 du décret 2016-382 du 30 mars 2016 affirme qu’en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. Les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclu conformément à l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord. Les parties peuvent également convenir de l'application d'une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local conclu en application de l'article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l'accord. Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. Enfin, il est rappelé que l’article 9 du code de procédure civile retient qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, il appert des données de la cause et des débats de l'audience que l’état des lieux d’entrée retient un très bon état pour l’entrée, le séjour, la chambre 1, la chambre 2, la cuisine avec quelques marques sur la plaque et la présence d’un four encastré, la salle d’eau, le WC, un état passable pour la cave et un très bon état pour l’équipement et les éléments de rangement sauf concernant la plaque de cuisine mentionnée comme en bon état. L’état des lieux de sortie effectué par un auxiliaire de Justice en présence des défendeurs sur soixante et onze pages contre trois pour l’état des lieux d’entrée, contient de nombreuses photographies lesquelles conjuguées aux écrits du clerc assermenté n’établissent nullement l’existence d’un état dirimant des éléments minutieusement examinés. C’est ainsi que doit-être mis en exergue que l’usure normal du bien trouve sa contrepartie dans le loyer versé par les locataires sans que le bailleur puisse retrouver à la sortie des lieux un bien dans un état identique à celui présent à l’entrée sauf à retenir un enrichissement de sa part, sans cause. Il suit de là que la durée d’occupation des lieux induit nécessairement l’application d’un coefficient de vétusté. Par ailleurs, le grief tiré de l’apposition d’une peinture non pas noire comme exposée injustement par le bailleur mais anthracite selon les photographies produites par lui-même, ne peuvent donner lieu à une quelconque indemnisation en ce qu’il est constant et non querellé que cette pose de peinture l’a été aux frais et au temps exclusifs des locataires pour remédier à des traces de moisissures dont la réfaction incombe au propriétaire qui en a été averti selon SMS du 11 janvier 2022. Il s’ensuit que les postes mis en compte au titre des peintures anthracites de la chambre 1, des peintures blanches, et des revêtements de sol dans la cuisine et une chambre ne sont pas fondés. A l’opposé, les postes inhérents à la porte de placard de la cuisine, et les roulettes du dressing sont justifiés outre l’enlèvement des marques sur l’ensemble du logement correspondant à un nettoyage complet. Concernant le justificatif d’entretien de la chaudière, il s’avère des pièces de la procédure une absence de démonstration par le bailleur d’une quelconque demande en ce sens pendant les très nombreuses années du bail écoulé supposant raisonnablement, l’existence de la réalisation d’une telle vérification de manière idoine par les défendeurs, étant ici encore ajouté l’absence d’élément objectif étayant le chiffrage avancé à ce titre. Enfin, doit être retenue non pas l’existence d’une perte de loyer assurée mais d’une simple perte de chance de pouvoir loué durant les travaux à accomplir dont il est tenu compte de la nature et de l’étendue somme toute limitée. En conséquence, tout en rappelant l’impossibilité pour la juridiction de statuer en deça de ce qui est reconnu, le quantum des réparations incombant aux défendeurs doit être fixé à la somme totale de 546.63 euros. A cette somme doit être déduit le dépôt de garantie de 530 euros. Il en échet que le montant de créance du bailleur est de 16.63 euros. Dès lors, il convient de condamner [X] [V] et [E] [B] à payer à [T] [H] la somme de 16.63 euros au titre des réparations locatives. III-Sur les demandes accessoires A- Sur les dépens Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’occurrence, la solution du litige commande de laisser la charge des dépens à la partie les ayant exposés. B- Sur l’exécution provisoire Il résulte des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 dudit code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. En l'espèce, nul élément ne commande de voir écarter l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE [X] [V] et [E] [B] à payer à [T] [H] la somme de 16.63 euros (seize euros soixante-trois centimes) au titre des réparations locatives ; REJETTE toute demande supplémentaire ou complémentaire ; LAISSE les dépens à la partie les ayant exposés ; MAINTIENT l’exécution provisoire. Ainsi dit et jugé les an, mois et jours susdits. La Greffière Le Vice-Président