Cour d'appel, 31 octobre 2024. 23/04818

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04818 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHIZN Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 Janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 22/00018 APPELANTS Monsieur [I] [G] [Adresse 18] [Localité 21] représenté par Me Jérôme DOULET de la SELARL Société D'AVOCATS DMALEX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2316 Madame [O] [C] [Y] épouse [G] [Adresse 18] [Localité 21] représentée par Me Jérôme DOULET de la SELARL Société D'AVOCATS DMALEX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2316 INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS [Adresse 6] [Localité 22] représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131 INTIMÉE DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Division Missions Domaniales [Adresse 15] [Localité 20] représentée par Madame [E] [M], en vertu d'un pouvoir général Non comparante COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Valérie MORLET, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par mémoire valant offre visé par le greffe du Tribunal Jjudiciaire de Paris le 04 mars 2022, la Société du Grand Paris représentée par la SELARL LE SOURD DESFORGES a demandé au juge de l'expropriation du Tribunal Judiciaire de Paris de fixer l'indemnité due aux époux [G] au titre de l'expropriation des parcelles référencées sections G n°[Cadastre 11] et [Cadastre 12] sises [Adresse 18] à Rosny-Sous-Bois (93110). Par ordonnance du 31 mai 2022, le transport sur les lieux a été fixé au 29 juin 2022. Le PV de transport fait état d'une maison en R+1 avec sous-sol située dans un quartier résidentiel de maisons et d'immeubles, à 9 minutes à pied de la gare de RER E [27] et à proximité de plusieurs lignes de bus ainsi que de nombreux commerces et services. La maison fait face à moyenne distance à une barre d'immeuble et dispose d'un accès piéton et véhicule. Une grande cour aménagée à l'avant donne sur le RDC constitué d'une cuisine avec cheminée et d'un espace salon, d'un WC sous escalier, d'un espace rangement et de deux pièces situées au-dessus du garage. A l'arrière de la bâtisse se trouve une cour avec gazon artificiel de 60m². A l'étage se trouvent une salle d'eau avec toilettes et baignoires, deux pièces de vie mansardées, un espace rangement dans le couloir, quatre chambres dont deux mansardées. Le sous-sol se compose d'un garage tout en longueur pouvant accueillir deux véhicules ainsi que d'un local technique. Par jugement contradictoire du 05 janvier 2023 après transport sur les lieux le 29 juin 2022, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris a : FIXÉ à la somme de 705 526 euros l'indemnité principale en valeur libre à revenir aux époux [G] au titre de l'expropriation des parcelles référencées sections G n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12] et situées [Adresse 18] à [Localité 25] ; FIXÉ à la somme de 71 553,50 euros l'indemnité de remploi à revenir aux époux [G] au titre de l'expropriation des parcelles référencées sections G n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12] et situées [Adresse 18] à [Localité 25] ; FIXÉ à la somme de 7 314 euros l'indemnité pour frais de déménagement à revenir aux époux [G] au titre de l'expropriation des parcelles référencées sections G n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12] et situées [Adresse 18] à [Localité 25] ; DÉBOUTÉ la Société DU GRAND PARIS et les époux [G] du surplus de leurs demandes ; CONDAMNÉ la Société DU GRAND PARIS à payer 5 000 euros aux époux [G] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNÉ la Société DU GRAND PARIS aux dépens. Les époux [G] représentés par la SELARL DMALEX ont interjeté appel par lettre déposée au greffe du jugement le 07 mars 2023 sur l'indemnité principale, l'indemnité de remploi et du débouté de leurs demandes. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ Déposées au greffe le 02 juin 2023 par les époux [G], notifiées le 13/06/2023 (AR intimée et CG le 14/06/2023) aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Infirmer les dispositions du jugement selon lesquelles le Juge de l'expropriation a : FIXÉ à la somme de sept cent cinq mille cinq cent vingt-six euros (705 526,00 euros) l'indemnité principale en valeur libre à revenir à Monsieur [I] [G] et Madame [O] [Y] épouse [G], au titre de l'expropriation des parcelles référencées sections G n°[Cadastre 11] et [Cadastre 12] et situées [Adresse 18] à [Localité 25]; FIXÉ à la somme de soixante et onze mille cinq cent cinquante-trois euros et cinquante centimes (71 553,50 euros) l'indemnité de remploi à revenir à Monsieur [I] [G] et Madame [O] [Y] épouse [G], au titre de l'expropriation des parcelles référencées sections G n°[Cadastre 11] et [Cadastre 12] et situées [Adresse 18] à [Localité 25]; DÉBOUTÉ la Société DU GRAND PARIS, Monsieur [I] [G] et Madame [O] [Y] épouse [G] du surplus de leurs prétentions, Statuant à nouveau, Fixer à la somme de 1.469.460 euros l'indemnité principale de dépossession en valeur libre à revenir à Monsieur [I] [G] et à Madame [O] [Y] épouse [G] au titre de l'expropriation des parcelles référencées section G n°[Cadastre 11] et [Cadastre 12] situées [Adresse 18] à [Localité 25] ; Fixer à la somme de 147.946 eurosl'indemnité de remploi de dépossession à revenir à Monsieur [I] [G] et à Madame [O] [Y] épouse [G]; Condamner la SOCIETE DU GRAND PARIS à payer à Monsieur [I] [G] et à Madame [O] [Y] épouse [G] ensemble la somme de 3.600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner la SOCIETE DU GRAND PARIS aux dépens d'appel. 2/ Déposées au greffe le 1er septembre 2023, notifiées le 18 septembre 2023 (AR appelant et CG le 22/09/2023), par la Société du Grand Paris, intimée et formant appel incident, et aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Sur l'appel principal des expropriés : DÉBOUTER monsieur et madame [G] de l'ensemble de leurs demandes ; Sur l'appel incident de la Société du Grand Paris : INFIRMER le jugement rendu le 05 janvier 2023 par le juge de l'expropriation du Tribunal Judiciaire de Paris ; Statuant à nouveau, FIXER l'indemnité principale devant revenir à monsieur et madame [G] pour l'expropriation du bien cadastré G n°[Cadastre 11] et [Cadastre 12] et situé [Adresse 18] à [Localité 25] à la somme de 539 000 euros ; 'FIXER l'indemnité de remploi devant revenir à monsieur et madame [G] pour l'expropriation du bien cadastré G n°[Cadastre 11] et [Cadastre 12] et situé [Adresse 18] à [Localité 25] à la somme globale de 54 900 euros ; En tout état de cause, CONDAMNER monsieur et madame [G] aux entiers dépens d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. 3/ Déposées au greffe le 02 septembre 2024 par les époux [G], notifiées le 03 septembre (AR intimée le 05/09/2024, AR CG le 06/09/2024), aux termex desquelles, ils reformulent les mêmes demandes qu'en leurs premières écritures. Le Commissaire du Gouvernement, intimé, n'a pas adressé ou déposé de conclusions. Les époux [G] exposent que : -Concernant les faits et la procédure, les époux [G], âgés de 72 ans, ont été propriétaires de leur bien pendant 35 ans et y ont élevé leurs enfants. L'expropriation de leur bien était motivée par le besoin d'une surface de stockage pour des travaux. L'emplacement devait ensuite accueillir un parc, mais c'est finalement un projet de construction d'immeuble qui a été choisi. Depuis le jugement de première instance et après versement de l'indemnité prévue, les époux [G] ont reçu par Commissaire de Justice une sommation de quitter les lieux et ont déménagé le 07 juin 2024. Leur maison a été rasée. -Concernant le principe de réparation intégrale du préjudice, il correspond à l'article 1er du protocole additionnel de 1952 à la CSEDH, ainsi que d'autre part l'article 17 de la DDHC, l'article 545 du Code civil et l'article L.321-1 du Code de l'expropriation. -Concernant la date de référence, il ressort des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'expropriation que lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain, elle doit être fixée à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers la dernière modification du plan d'utilisation des sols ou plan local d'urbanisme. En l'espèce, le bien est soumis au droit de préemption urbain. La date de référence à prendre en compte pour les biens des époux [G] est donc le 9 juin 2020, date de la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 25]. C'est cette date qui a été retenue dans le jugement de première instance. -Sur la détermination de la valeur de l'indemnité principale  : Selon l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Le choix de la méthode d'évaluation relève du pouvoir souverain du juge, mais la méthode dite par comparaison demeure privilégiée par la jurisprudence. Selon cette dernière, le juge doit vérifier que les biens soumis à comparaison présentent des caractéristiques géographiques et d'entretien comparables. Dans son jugement du 5 janvier 2023, le juge de l'expropriation a rappelé de manière pertinente que « la valeur vénale d'un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation ». Sur la description et situation géographique du bien, il s'agit d'un pavillon d'habitation en R+1 composé de 9 pièces (salon, séjour, 2 bureaux, 5 chambres) au RDC et au 1er étage, ainsi que d'un garage au sous-sol. Il est édifié sur deux parcelles cadastrées section G n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12] contenant respectivement 204m² et 46m² pour un total de 250m². La maison est située dans le [Adresse 24] à [Localité 25], commune du Grand Paris. Sur la desserte routière, le bien est situé à 5 minutes à pied de la gare [27] du RER E et à une minute à pied de plusieurs ligne de bus. L'autoroute A86, accessible à 3 minutes en voiture, mène à plusieurs autoroutes majeures et au boulevard périphérique. Sur l'environnement du bien, il est situé à 10 minutes à pied du centre-ville et à 5 minutes à pied du centre commercial [26]. Il est aussi proche de petits commerces. Il n'y a pas de problèmes acoustiques à l'intérieur du pavillon, et à l'extérieur existe un bruit normal en zone urbaine. Sur le type de construction, il s'agit d 'une construction traditionnelle en agglo avec enduit et monocouche grattée. Les appuis de fenêtre sont en brique. La partie de 1996 possède une charpente traditionnelle et celle de 1988 une charpente en fermette. Les gouttières, les noues de la toiture, les habillages des lucarnes et descentes d'eau pluviale sont en cuivre. Sur la description de l'intérieur, un revêtement mural en pierre du Gard couvre l'entrée, le séjour et la salle à manger. La cuisine est moderne, aménagée et équipée et donne sur une buanderie cellier équipée d'étagères. Un chauffage électrique par radiateur à inertie équipe toutes les pièces du RDC et du 1er étage. Les bureaux sont carrelés au sol et possèdent un revêtement mural type peinture. Les chambres de la partie de 1988 sont parquetées, les autres sont carrelées. Une salle de bain possède un revêtement en marbre et un dispositif d'hydrothérapie, l'autre est entièrement carrelée. Sur les quatre WC, un dispose d'un revêtement sol et mur en marbre, les autres sont entièrement carrelés. Le tableau électrique possède une protection thermique. Toutes les menuiseries sont en bois peint, celles extérieures possèdent un double vitrage. Les équipements sanitaires sont en très bon état et équipés de mitigeur. Le bien est équipé d'un portier vidéo et d'un système de vidéo-surveillance. Comme relevé dans le PV de transport, le bien est en excellent état général et parfaitement entretenu. Ainsi, les éléments favorables à l'appréciation qualitative du bien sont le très bon état de la maison, le nombre de pièces et la surface globale, la proximité de commerces et transports et la présence d'un garage pouvant accueillir deux véhicules. Dans son dernier mémoire de 1ère instance, l'expropriant a tenté de déprécier le bien en invoquant la proximité de grands ensembles et l'absence de jardin. Ces éléments ne sont pas pertinents car, au contraire, le bien est situé dans un c'ur d'îlots pavillonnaires où la végétation est présente, et le bien des époux [G] possède une terrasse côté rue et un jardin avec exposition à l'est se trouve à l'arrière. Sur la situation locative, le bien n'est pas loué, il est occupé en totalité par ses propriétaires qui ont expressément renoncé à leur droit au relogement, de sorte qu'il n'y a pas lieu à appliquer un abattement pour occupation. Sur la surface utile à retenir, le premier juge a retenu une surface habitable de 149.6m², dont la Société du Grand Paris demande confirmation en appel. Or l'absence de prise en compte des surfaces additionnelles en plus de la surface habitable est critiquable. La jurisprudence de la Cour d'appel de Paris, comme le rappelle son arrêt du 9 mars 2023 n°22/03139, est de privilégier la surface utile définie par les articles R.311-2, R.311-10 et R. 111-12 du Code de la construction et de l'habitation. L'article 1er de l'arrêté du 9 mai 1995 du ministère du logement vient en préciser la définition. Les époux [G] ont fait appel à un géomètre expert (pièce n°11), ce qui a permis de rendre compte de 43.75m² de surface utile apportés par le garage, les resserres et la terrasse, qui viennent majorer la surface de 149.60m² habitable retenue par le premier juge. Il convient d'en tenir compte. Sur les termes de comparaison, le premier juge a retenu trois termes de comparaison pour une valeur moyenne de 3.930 euros/m², qu'il a majorée de 20% car le bien des époux [G] se situe « très largement dans la partie supérieure du marché ». Cependant, les époux [G] produisent six termes de comparaison avec fiches de renseignements et photographies (pièces 13 à 26). Toutes ces références concernent des mutations de 2021 et 2022, dans la même section du plan cadastral et à proximité immédiate du bien de l'espèce (pièces 15, 15bis et 27). Plusieurs de ces termes ont été retenus en référence par la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris. La valeur métrique moyenne de ces 6 termes s'élève à 6.107 euros. La qualité du bien des époux [G] reconnue dans le PV de transport et le jugement justifie que soit retenu le prix au mètre carré le plus élevé des termes de référence, à savoir celui du terme 5 de 7.600 euros/m². L'indemnité principale à revenir aux époux [G] doit donc s'établir à 7.600 euros x 193.35m² = 1.469.460 euros. -Concernant l'indemnité de remploi, elle doit en conséquence être de 147.946 euros. -Concernant les frais irrépétibles et les dépens, il serait inéquitable de laisser aux époux [G] les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'exposer. Ils sollicitent donc la condamnation de la Société du Grand Paris à leur payer la somme de 3.600 euros, selon la facture jointe (pièce 34), au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. La Société du Grand Paris rétorque que : Sur la situation et le descriptif de l'immeuble, les deux parcelles supportent un pavillon à usage d'habitation, comprenant un rez-de-chaussée et des combles, avec toiture en tuiles et volets bois, ainsi qu'une petite cour à l'avant et à l'arrière du pavillon. La surface habitable du pavillon est de 112.9m² et sa surface utile est de 36.7m², soit une surface totale de 149.6m². Concernant la situation locative, le bien est occupé par ses propriétaires qui ont renoncé à leur droit au relogement. Il pourra être évalué en valeur libre. Concernant la date de référence, le bien de l'espèce est soumis au droit de préemption urbain. Ainsi, et en vertu des dispositions des articles L.322-2 du code de l'expropriation, L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence doit être fixée à la date de la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 25], soit le 9 juin 2020. Sur l'indemnité principale, l'indemnité demandée par les expropriés en cause d'appel est déraisonnable et sans rapport avec les prix du marché du secteur. L'indemnité fixée par le juge en première instance est elle-même très élevée par rapport à la valeur vénale réelle du bien. Les expropriés versent 6 termes de référence dont les valeurs métriques sont erronées. L'indemnité de remploi est souvent intégrée dans le prix du bien, tandis que les surfaces mentionnées sur la base des impôts sont largement inférieures aux surfaces réelles, ce qui gonfle artificiellement le prix/m². Après correction, la valeur moyenne des 6 termes des expropriés est de 3.891 euros/m² et la valeur médiane de 3.839 euros/m². La Société du Grand Paris verse les actes de vente et avis des domaines en attestant. Concernant le terme n°3, les expropriés citent un jugement du tribunal judiciaire de Paris justifiant une surface de 70m². Il s'agit d'une erreur et le bien fait en réalité 110m². S'il mesurait 70m², il serait écarté car non similaire au bien de l'espèce. Concernant la surface retenue, le jugement sera confirmé sur ce point. Un géomètre expert avait à la demande de l'expropriante et avec l'accord des expropriés mesuré la surface d'habitation et la surface utile à 149.6m². Les expropriés ont inutilement fait appel à une nouvelle expertise qui a produit des résultats très similaires. Les expropriés ont donc décidé d'ajouter certaines surfaces annexes pour arriver à un total de 193.35m². Cela ne peut être pris en compte car les différents termes cités par les parties possédaient eux aussi des surfaces annexes qui n'ont pas été prises en compte dans la surface retenue. C'est le cas à titre d'exemple pour les biens situés [Adresse 7] [Adresse 1] et [Adresse 8]. En plus des six termes précités et corrigés, qui sont issus d'accords amiables et doivent être considérés comme des références privilégiées, la Société du Grand Paris verse au débat trois termes issus d'une étude de marché. Il s'agit de termes de 2021, dans un rayon de 500 mètres autour du bien de l'espèce et portant sur des surfaces de plus de 100m². Il en ressort une valeur moyenne de 3.707 euros/m² et une valeur médiane de 3.457 euros/m². Le commissaire du Gouvernement retenait en 1ère instance quatre termes de comparaison. L'un d'entre eux concernait un bien vendu neuf et doit donc être écarté, et il y avait erreur sur la surface d'un autre terme. Cette surface corrigée et le terme portant sur un bien neuf écarté, on arrive à une valeur métrique moyenne de 3.813 euros, proche de la proposition de l'expropriante. Deux éléments de moins-value grèvent le bien : la proximité de grands ensembles visibles depuis la rue et l'absence de jardin, le bien ne disposant que de terrains artificialisés avec vis-à-vis immédiat sur la maison voisine. La valeur de 4.716 euros/m² a donc été retenue à tort en 1ère instance et le jugement sera infirmé sur ce point. Il sera retenu une valeur de 3.600 euros/m², ce qui correspond à une indemnité principale de 3.600 euros x 149.6m² = 538.560 euros arrondis à 539.000 euros. SUR CE, LA COUR - Sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 7 mars 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions des époux [G] du 2 juin 2023, de la Société du Grand Paris du 1er septembre 2023 adressées ou déposées dans les délais règlementaires sont recevables. Les conclusions des époux [G] du 2 septembre 2024 étant de pure réplique à celles de la Société du Grand Paris, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux. - Sur le fond Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel des époux [G] porte sur l'indemnité principale et l'indemnité de remploi ; ils contestent la surface retenue par le premier juge. Ils demandent une indemnité de dépossession de 1 469 460 euros. L'appel incident de la Société du Grand Paris concerne l'indemnité principale et l'indemnité de remploi, pour voir ramener l'indemnité de dépossession à la somme de 593 900 euros. L'indemnité de déménagement de 7 314 euros allouée aux époux [G] ne fait pas l'objet des appels. S'agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge, en application de l'article L322-1 du code de l'expropriation et des articles L 213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme l'a fixé au 9 juin 2020, date de la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 25]. S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence, le bien exproprié est situé en zone UB du PLU qui est une zone mixte, dédiée aux tissus urbains de transition entre le centre ville élargi et les quartiers pavillonnaires. Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agissait, celui-ci ayant été démoli, d'un pavillon d'habitation édifié en R+1 à [Localité 25] dans le [Adresse 24]. Les époux [G] soulignent que : ' la commune de [Localité 25] est très bien desservie, la gare de RER desservant [Localité 25], à 5 minutes de la gare [27] avec plusieurs bus accessibles à une minute à pied, avec l'autoroute A85 à 3 minutes en voiture ; ' leur bien était situé à 10 minutes à pied du centre-ville, à 5 minutes à pied du RER E ; ' il s'agissait de construction traditionnelle en Agglo avec enduit et monocouche gratté, les appuis de fenêtres étant en brique ; sur la partie de 1998, la charpente était en fermette et sur la partie de 1996, la charpente était traditionnelle ; les gouttières, et noues de la toiture, les habillages des lucarnes et les descentes d'eau pluviale étaient en cuivre ; ' le pavillon était en excellent état général, ayant été parfaitement entretenu . Les époux [G] font état des éléments favorables suivants : ' un très bon état de la maison ; ' nombre de pièces et surface globale ; ' proximité des commerces et des transports ; ' garage pour accueillir deux véhicules. Ils indiquent que la Société du Grand Paris tente, en vain de déprécier leur bien en faisant valoir qu'il serait situé à proximité de grands ensembles et qu'il ne disposait pas de jardin, puisque leur pavillon était situé dans un c'ur d'îlots pavillonnaires où la végétation était présente et il disposait de deux terrasses côté façade rue et d'un jardin à l'arrière, jouissant d'une exposition Est. Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 5 janvier 2023. - Sur l'indemnité principale La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée en appel, ni la fixation de l'indemnité en valeur libre, le bien exproprié étant occupé par ses propriétaires. L'appel des époux [G] concerne la superficie, le premier juge ayant retenu la surface habitable de 149, 6 m² en excluant les annexes et les termes de référence à retenir pour une valeur unitaire de 7600 euros/m², tandis que l'appel incident de la Société du Grand Paris concerne uniquement la valeur unitaire à retenir soit 3600 euros/m². 1° Sur les références des parties Le premier juge a retenu les trois termes de références suivants : -[Adresse 3] [Adresse 2] [Adresse 1] pour une moyenne de 3103,07 euro/m², et au regard d'un bien de grande qualité se situant très largement dans la partie supérieure du marché considéré, a retenu une majoration de 20 % soit une valeur unitaire de 4716,08 euro/m². Il convient en conséquence d'examiner les références des parties, le commissaire du gouvernement n'ayant pas conclu en appel : a) Les références des époux [G] Ils indiquent qu'ils ont procédé à une recherche auprès de la base de données de l'administration fiscale (pièce n° 13) et de la base ETALAB (pièce n° 14) de mutations récentes portant sur des biens en caractéristiques comparables à l'intérieur du périmètre dans lequel se trouve leur bien : N° du terme Date de vente Adresse Surface utile/m² Prix en euros Prix en euros/m² Observations T1 26 avril 2022 [Adresse 19] G n° [Cadastre 10] et G n° [Cadastre 13] 100 563'525 5635,25 pièces 13, 14 et 16 T2 16 décembre 2021 [Adresse 1] G 287 et 290 145 778'138 5366,47 pièces 13,14 , 17 et 18 T3 7 mai 2021 [Adresse 9] G235 70 452'451 6463,59 pièces 13, 14,19 et 20 jugement définitif du 6 octobre 2022 (pièce n° 33) T4 7 mai 2021 [Adresse 14] G55 81 445'000 5493,38 pièces 13 , 14 21 et 22 T5 8 mars 2021 [Adresse 17] G54 60 456'000 7600 pièces 13, 14,23 et 24 T6 26 avril 2022 [Adresse 4] G 48 112 680'532 6085,11 pièces 13,14 et 26 moyenne 6107,37 Les époux [G] indiquent que ce prix de 6107,37 euros/m² doit être ajusté, puisque leur pavillon est de plus haute qualité, et que le premier juge a exactement retenu une majoration de 20 %. La Société du Grand Paris rétorque que ces termes correspondent tous à des acquisitions amiables par elle et sont retenus pour des montants erronés, puisque l'indemnité de remploi est bien souvent intégrée dans le prix du bien et que les surfaces mentionnées sur la base des impôts sont largement en deçà des véritables surfaces et elle produit à l'appui les actes de vente. Au regard des actes de vente produits, la cour procèdera aux rectifications de surface et en conséquence retiendra les valeurs unitaires comme suit : T1 : au regard de l'acte de vente du 26 avril 2022 (pièce n°6), l'indemnité principale est de 500 000 euros, pour une surface de 126,2 m² soit 3 962 euros/m² retenus. T2 : au regard de l'acte de vente du 16 décembre 2021 (pièce n°8), l'indemnité principale est de 700 000 euros pour une surface de 170 m², soit 4118 euros/m² retenus. T3 : au regard de l'acte de vente du 7 mai 2021 (pièce n°5), l'indemnité principale est de 403 000 euros pour une surface de 111m² soit 3 611 euros/m² retenus. T4 : au regard de l'acte de vente du 7 mai 2021 (pièce n°4), l'indemnité principale est de 445 000 euros pour une surface de 110 m² soit 4 045 euros/m² retenus. T5 : au regard de l'acte de vente du 8 mars 2021( pièce n°3), l'indemnité principale est de 407 000 euros pour une surface de 100 m² soit 3 700 euros/m² retenus. T6 : au regard de l'acte de vente du 27 avril 2022( pièce n°7), l'indemnité principale est de 600 000 euros pour une surface de 161, 7 m² soit 3 711 euros retenus. Ces termes comparables en localisation et consistance seront retenus. b) Les références de la Société du Grand Paris Elle reprend les termes ci-dessus des expropriés avec les corrections susvisées correspondant à une moyenne de 3 891 euros/m² et une médiane de 3 839 euros/m². Elle indique qu'elle a procédé à une nouvelle étude de marché, en retenant des ventes intervenues en 2021 dans un périmètre de 500 m autour du bien exproprié, en excluant les biens d'une surface inférieure à 100 m², correspondant aux termes suivants avec les références cadastrales et de publication : N° du terme Date de vente Adresse Surface utile/m² Prix en euros Prix en euros/m²/SU I1 26 août 2021 [Adresse 23] [Adresse 23] 145 499'000 3441 I2 2 juillet 2021 [Adresse 16] [Adresse 5] 110 464'850 4225 I3 2 juillet 2021 [Adresse 5] 105 363'000 3457 Moyenne 3707 médiane 3457 Ces trois termes comparables en localisation et consistance, non critiqués par les époux [G] seront retenus. La moyenne des termes retenus est donc de : termes des époux [G] (3962+4118+3631+4045+3700+3711) + termes de la Société du Grand Paris (3441+4225+3457)= 34 020 euros/9=3780 euros/m². 2° Sur les surfaces Le premier juge a retenu la surface habitable de 149,6 m². Les époux [G] demandent l'infirmation du jugement qui n'a pas pris en compte les surfaces additionnelles ; sur le fondement de l'article premier de l'arrêté du 9 mai 1995, ils demandent de retenir la surface utile en produisant un mesurage effectué par le cabinet De Quentain, géomètre expert, comme suit : ' surface habitable : 149,60 m² ' surfaces annexes (garage de 32 m²+ resserres de 2,75 m²= 34,75 m²)+ terrasse de 9 m²) Total : 193,35 m² La Société du Grand Paris demande la confirmation du jugement en indiquant que les termes de comparaison cités par les parties disposent également de superficies annexes (caves, garage, grenier, terrasse, balcon) qui ne sont pas comptabilisés pour le calcul de leur superficie : '[Adresse 7], un garage, une cave et une terrasse, outre des combles aménageables mais non aménagées ; 'au [Adresse 1], un garage, terrasse et un balcon avec escalier donnant sur le jardin, outre des combles aménageables mais non aménagées ; 'au [Adresse 8], un garage, cave une terrasse, outre des combles aménageables mais non aménagées. Le cabinet ATGT, géomètre expert (pièces n°1et2) missionné par la Société du Grand Paris retient : 'certificat mesurage superficie habitable maison d'habitation : pavillon : 112,9 m², autres éléments constitutifs des locaux non pris en compte au titre de la surface habitable : 56,1 m². 'certificat mesurage utile de locaux d'activité : 36,7 m². Le cabinet De Quentain, géomètre expert, missionné par les époux [G] (pièce n°11) retient une surface habitable de 149,05 m², pour les annexes 11,75 m², pour les hors annexes 156,65 m² ,pour les embrasures marches 26,35 m² le total au sol de 212,80 m². Si l'usage est de retenir la surface utile pour les locaux d'habitation en matière d'expropriation, cela exige dans le cadre de la méthode par comparaison que les termes proposés soient également en surface utile. Or, en l'espèce, s'agissant les termes proposés par les expropriés, au regard des actes de vente produit, la surface correspond à la surface habitable. La Société du Grand Paris mentionne dans son tableau que ses trois références aboutissent à un prix/m² en surface utile, mais les actes de vente ne sont pas produits pour déterminer s'il s'agit bien de la surface utile ou de la surface habitable ; ce point n'est pas critiqué par les époux [G]. Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement retenu la surface habitable soit 149,6 m². La moyenne des termes retenus par la cour correspond à une moyenne de 3780 euros/m². Cependant, il convient en outre de tenir compte : ' des éléments de plus-value : bien exproprié avec des matériaux de grande qualité ,très bon entretien, annexes fonctionnelles, jardin agréable, garage pour accueillir deux voitures ; ' de l'ancienneté des termes et de l'évolution du marché. En conséquence, il sera retenu une valeur supérieure à la moyenne soit 4500 euros/m² . L'indemnité principale est donc de : 149,6 m² X 4500 euros/m²= 673'200 euros en valeur libre. Le jugement sera infirmé en ce sens. - Sur l' indemnité accessoire de remploi Elle est calculée comme suit, en l'absence de contestation sur le barême habituel : 20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros 15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros 10% sur le surplus soit : ( 673 200 - 15 000 ) x 10% = 65 820 euros soit un total de 68 320 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. L'indemnité totale de dépossession valeur libre est donc de : 673'200 euros (indemnité principale) +68'320 euros (indemnité de remploi) +7 314 euros (indemnité de déménagement non contestée) =748'834 euros. - sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation. Les époux [G] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel. - Sur l'article 700 du code de procédure civile Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la Société du Grand Paris à payer aux époux [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de débouter les époux [G] et la Société du Grand Paris de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Statuant dans la limite des appels ; Infirme partiellement le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, Fixe l'indemnité principale à la somme de 673 200 euros ; Fixe l'indemnité de remploi à la somme de 68 320 euros ; Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ; Dit en conséquence que l'indemnité totale de dépossession due par la Société du Grand Paris à M. [I] [G] et Mme [O] [Y] épouse [G] est d'un montant de 748 834 euros en valeur libre au titre de l'expropriation des parcelles référencées sections Gn°[Cadastre 11] et [Cadastre 12] situées [Adresse 18] à [Localité 25] se décomposant comme suit : - indemnité principale : 673 200 euros ; - indemnité de remploi : 68 320 euros ; - indemnité de déménagement : 7 314 euros ; Condamne M. [I] [G] et Mme [O] [Y] épouse [G] aux dépens d'appel ; Déboute la Société du Grand Paris et M. [I] [G] et Mme [O] [Y] épouse [G] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT