Tribunal judiciaire, 26 août 2024. 23/00014

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION) ------------------------------------------ JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L'EXPROPRIATION ----------------------------------------- JUGEMENT DE FIXATION D'INDEMNITÉS DOSSIER N° N° RG 23/00014 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GM3R NAC : 70Z Jugement N° 24/00014 Projet : Fixation du prix d’un bien préempté - Parcelle AI [Cadastre 17] A l’audience du 26 Août 2024, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Juge de l'Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/072 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 1er mars 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière. Il a été rendu le jugement dont la teneur suit : ENTRE : Société ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA REUNION [Adresse 21] [Adresse 21] [Localité 18] Représentée par Maître Isabelle N GUYEN de la SELARL ING AVOCAT-CONSEIL, avocat au Barreau de STRASBOURG. D’UNE PART, ET DÉFENDEUR(S) M. [Z] [D] [E] [Adresse 8] [Localité 16] Mme [I] [E] [Adresse 8] [Localité 16] Mme [Y] [E] [Adresse 4] [Localité 15] M. [G] [E] [Adresse 23] [Localité 14] (ALLEMAGNE) Représentés par Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION D'AUTRE PART, En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement. FAITS ET PROCÉDURE Le 08 février 2023, la commune de [Localité 20] (Réunion) a reçu de [Z] [E], [Y] [E], [Z] [D] [E] et [G] [E] (ci-après les consorts [E]), via maître [H] [F] notaire à [Localité 25], une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) un bien immobilier situé [Adresse 9] sur la commune de [Localité 20], référencé au cadastre Section AI n° [Cadastre 17], d’une surface de 1560 m² supportant un bâti de 40 m², au prix de 170.000 euros dont une commission d’agence de 11.200 euros à la charge des vendeurs. L’Etablissement Public Foncier de la Réunion (EPFR) est titulaire du droit de préemption suivant délibération du conseil municipal de la mairie de la [Localité 20] en date des 12 juillet 2018, 03 août 2022 et 07 décembre 2022. L’EPFR a décidé d’exercer son droit de préemption sur le bien par décision du 02 mai 2023 au prix de 85.000 euros en valeur libre de tout occupant rappelant que la commission d’agence est à la charge des vendeurs. La décision a été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 02 mai 2023 aux consorts [E], via leur notaire. Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 juin 2023, reçue le 19 juin suivant par l’EPFR, [Z] [E] représentant les consorts [E] selon procurations jointes a indiqué qu’ils refusaient cette offre de prix et maintenaient le prix mentionné dans la DIA, soit 170.000 euros. C’est dans ces conditions que, suivant mémoire introductif du 30 juin 2023, reçu le 03 juillet 2023 au greffe, l’EPFR a saisi dans le délai de 15 jours le juge de l’expropriation du département de la Réunion aux fins de fixation du prix de vente du bien préempté. L’EPFR a notifié aux défendeurs la saisine de la juridiction de l’expropriation, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 30 juin 2023. Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 22 août 2023 reçu au greffe le 24 août 2023, l’EPFR justifie avoir consigné une somme de 12.750 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, correspondant à 15 % de l’évaluation du directeur départemental des Finances Publiques, suivant récépissé de consignation en date du 21 juillet 2023. Par une ordonnance rendue le 14 août 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au vendredi 13 octobre 2023. L’EPFR a notifié cette décision à chacun des consorts [E] par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 septembre 2023. Le transport sur les lieux s’est tenu le 13 octobre 2023 en présence des représentants de l’EPFR, de leur conseil et de la commissaire du Gouvernement. Aux termes de son mémoire en réplique reçu au greffe le 13 mars 2024, l’EPFR demande au juge de l’expropriation, à titre principal, de fixer le prix de la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 17], d’une surface de 1560 m² bâtie d’une maison vétuste à l’abandon sise à [Localité 20] à la somme de 85.000 euros en valeur libre de tout occupant, étant rappelé que la commission d’agence est à la charge des vendeurs, et à titre subsidiaire, de fixer le prix à la somme de 108.523,25 euros en valeur libre de tout occupant, étant rappelé que la commission d’agence est à la charge des vendeurs, et en tout état de cause, et de débouter les consorts [E] de leurs demandes. Aux termes de leur mémoire en défense n°2, les consorts [E] demandent au juge de l’expropriation de : à titre principal, - déclarer que la maison située sur la parcelle castrée AI [Cadastre 17] est en état de vétusté, - déclarer que, compte tenu de cet état de vétusté, la méthode par récupération foncière doit être appliquée, - déclarer que la parcelle AI [Cadastre 17] est entièrement accessible en véhicule automobile ce qui ne permet pas d’effectuer un abattement de 50 % de sa valeur, - déclarer que, compte tenu de l’emplacement exceptionnel de la parcelle AI [Cadastre 17], une majoration de 18 % doit être appliquée au prix de 148.496,4 euros ce qui correspond à 175.225,8 euros pour le terrain, - déclarer que, compte tenu de l’infirme encombrement de la construction sur le terrain et, en l’absence de toute justification, le coût de la démolition doit être fixé à 40 euros le m², - fixer en conséquence le prix au montant de 173.625,8 euros, à titre subsidiaire, à supposer le coût de la démolition de 40 euros le m² ne soit pas retenu et que le juge retienne le coût de démolition fixé par la commissaire du Gouvernement, - déclarer que la maison située sur la parcelle castrée AI [Cadastre 17] est en état de vétusté, - déclarer que, compte tenu de cet état de vétusté, la méthode par récupération foncière doit être appliquée, - déclarer que la parcelle AI [Cadastre 17] est entièrement accessible en véhicule automobile ce qui ne permet pas d’effectuer un abattement de 50 % de sa valeur, - déclarer que, compte tenu de l’emplacement exceptionnel de la parcelle AI [Cadastre 17], une majoration de 18 % doit être appliquée au prix de 148.496,4 euros ce qui correspond à 175.225,8 euros pour le terrain, - déclarer que le coût de la démolition doit être fixé à 80 euros le m², - fixer en conséquence le prix au montant de 172.025,8 euros, à titre infiniment subsidiaire, à supposer le coût de la démolition de 80 euros le m² ne soit pas retenu et que le juge retienne le coût de démolition de 9.276,75 euros correspondant au devis produit par l’EPFR, - déclarer que la maison située sur la parcelle castrée AI [Cadastre 17] est en état de vétusté, - déclarer que, compte tenu de cet état de vétusté, la méthode par récupération foncière doit être appliquée, - déclarer que la parcelle AI [Cadastre 17] est entièrement accessible en véhicule automobile ce qui ne permet pas d’effectuer un abattement de 50 % de sa valeur, - déclarer que, compte tenu de l’emplacement exceptionnel de la parcelle AI [Cadastre 17], une majoration de 18 % doit être appliquée au prix de 148.496,4 euros ce qui correspond à 175.225,8 euros pour le terrain, - déclarer que le coût de la démolition doit être fixé à 9.276,75 euros, - fixer en conséquence le prix au montant de 165.949,05 euros, en tout état de cause, - condamner l’EPFR à leur verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Par dernières conclusions reçues au greffe le 29 septembre 2023, la commissaire du Gouvernement demande au juge de fixer pour le bien immobilier cadastré AI [Cadastre 17], terrain à bâtir, le prix de 95,19 euros le m², soit un prix total de 145.296,40 euros (après déduction des coûts de démolition et de remise en état du terrain). En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. Initialement fixée à l’audience du 11 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à celle du 08 avril 2024. Au cours de cette audience, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, al. 1er du code de l’expropriation. L’EPFR a précisé qu’il n’existe aucun titre concernant une servitude et que l’accès à la parcelle constitue une simple tolérance, ce que reflètent ses demandes principales. L’avocat des consorts [E] soutient, au contraire, qu’il n’existe aucun enclavement et qu’il a appliqué la méthode d’évaluation qui convient au vu de plusieurs parcelles non bâties alentours. La commissaire du Gouvernement indique avoir appliqué la méthode d’évaluation selon le prix de terrains constructibles en centre-ville de [Localité 20]. L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en fixation du prix Selon les dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption, ou le délégataire, peut exercer son droit de préemption à un prix autre que celui mentionné dans la Déclaration d’intention d’aliéner. Le propriétaire peut alors accepter ou refuser de céder son bien au prix offert. A défaut d’accord amiable entre les parties, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Aux termes de l’article R.213-11, 1er alinéa, du code de l’urbanisme, « Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R.213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. (...). A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit (…) ». Le prix des biens préemptés, à défaut d’accord entre les parties, est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les règles applicables en la matière, conformément aux dispositions des articles L.211-5 et L. 213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme. L’article L. 321-1 du code de l’expropriation, dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l’expropriation. Toutefois, l’article L.213-4, 1er alinéa, in fine, du code de l’urbanisme précise que le prix d’acquisition fixé par la juridiction de l’expropriation est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme et de l’article L.331-2 du code de l’expropriation. Sur la description du bien Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ». Lorsqu’il s’agit d’une préemption, dès lors qu’aucune ordonnance d’expropriation n’est rendue, la consistance des biens s’apprécie, selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, « à la date de la décision de première instance », soit à la date du présent jugement en fixation du prix. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation. En l’espèce, la parcelle AI [Cadastre 17] d’une contenance cadastrale de 1560 m² est située en centre-ville de [Localité 20], soit donc en zone urbaine et dont l’environnement proche est composé d’habitations, de commerces et d’équipements publics mais aussi de sites touristiques comme notamment [Adresse 22]. Il ressort du procès-verbal de transport judiciaire sur les lieux en date du 13 octobre 2023 que la parcelle est en friche ce qui ne permet pas d’en faire le tour. Un bâtiment est visible et en ruine. Il est noté également la présence d’un éperon rocheux en bas du terrain lequel offre une vue sur [Adresse 22], sans végétation gênante, et sur le clocher de l’église. Des arbres fruitiers sont présents sur la parcelle, notamment sur le piton. Hormis le piton duquel partent des descentes à pic, la parcelle est plate. Il est relevé que l’accès à la parcelle se fait par un chemin cimenté, carrossable, d’environ 2,90 mètres de large et de 4 mètres si l’on comprend les friches. Mais, l’EPFR souligne que cette desserte est privée, que selon le notaire et l’acte de vente de 1975, le chemin n’est pas réglementé, que le passage ne représente que de 1,50 m de large et qu’il existe donc un problème d’enclavement, faute de servitude légale, ce qui induit une diminution du prix. La commissaire du Gouvernement dit quant à elle ne pas envisager d’abattement, la parcelle n’étant pas enclavée du fait d’un chemin d’accès qui y conduit. Sur l’usage effectif de la parcelle Sur la date de référence Les articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme dispose que « lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD), la date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ». Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates de référence suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation du prix du bien préempté. S’agissant de la date de référence, le bénéficiaire de la préemption se réfère à l’article L.213-4 du code de l’urbanisme. Les consorts [E] n’ont adressé aucun mémoire à ce titre. Le commissaire du gouvernement indique, en application des articles L.211-1, L.211-5, R.213-11 alinéa 1, L.213-4 du code de l’urbanisme et L.322-1 et L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que la date de référence est en l’espèce celle du PLU de la commune de [Localité 20] dont le règlement en vigueur a été approuvé le 06 février 2018. En l’absence d’ordonnance d’expropriation, la consistance des biens s’apprécie à la date du présent jugement. La parcelle AI [Cadastre 17] dont s’agit est classée dans la zone urbaine UB selon le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune de [Localité 20]. La date de référence est, en l’espèce, celle de l’opposabilité du PLU de la commune du [Localité 26] dont le règlement en vigueur a été approuvé le 06 février 2018. Sur la qualification de terrain à bâtir L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : « 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ; 2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. ». La parcelle AI [Cadastre 17], en forme de quadrilatère, est classée dans la zone urbaine UB selon le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune de [Localité 20], soit une zone d’extension urbaine à vocation d’habitats. Cette parcelle, desservie par une voie d’accès bitumée sur environ 220 m de long et environ 305 m de large est accessible aussi bien aux piétons qu’aux automobiles. La parcelle dont il s’agit répond donc aux dispositions légales précitées, notamment le 2°, même si la servitude de passage, desservant la parcelle en litige et plusieurs autres parcelles construites voisines, n’est pas encore juridiquement établie. Il y a donc lieu au vu de ses caractéristiques et de sa nature urbanistique de dire que la parcelle AI [Cadastre 17] doit être qualifiée de terrain à bâtir. Sur la détermination du prix Selon l’article L.322-2 al. 1er du code de l’expropriation, « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance », soit à la date du jugement en fixation du prix. Sur la méthode d’évaluation du bien Il convient de dire que la détermination du prix ne pourra s’effectuer que selon la méthode de la récupération foncière dans la mesure où la valeur du terrain, d’une superficie de 1560 m² est incontestablement supérieure à celle du bâti, lequel est d’une superficie d’environ 40 m² et à l’état de ruine, soit dans un état de vétusté avancé et dont la valeur vénale est sans commune mesure avec celle du terrain qui la supporte. Cette méthode s’applique lorsque le bâti doit être démoli, ce qui en l’espèce ne souffre d’aucune contestation sur le principe par les parties. Il convient donc d’analyser différents termes de référence constitués par des transactions récentes de parcelles pouvant présenter des caractéristiques pertinentes mais d’analyser, au préalable, les demandes tendant à la diminution et à la majoration du prix. Sur l’abattement de 50 % demandé par l’EPFR S’agissant de l’accès à la parcelle AI [Cadastre 17], il a été déjà développé plus haut l’existence d’une desserte complète et aisée jusqu’à la parcelle en cause tant pour les piétons que les véhicules via un chemin carrossable privé, tel que représenté au demeurant, de manière visible et claire, sur le cliché reproduit notamment en page 6 des conclusions de l’EPFR. Le fonds, parfaitement desservi, ne peut en aucun cas être qualifié d’enclavé et, dès lors, aucun abattement ne saurait être appliqué. Il sera d’ailleurs observé que l’EPFR a acquis dans la même zone UB des biens dont l’accès se fait par un chemin privé sans servitude établie, et sans incidence à ce titre sur le prix. Sur la majoration de 18 % demandée par les consorts [E] Les défendeurs allèguent que la parcelle AI [Cadastre 17] bénéficie d’une situation exceptionnelle justifiant une majoration de 18 % du prix au m². Il est à relever que ce faisant, ils augmentent le prix initialement décidé dans leur DIA. Ils font ainsi valoir que la superficie de leur parcelle est très importante et qu’elle bénéficie d’un emplacement exceptionnel outre un fort potentiel de constructibilité en comparaison des autres parcelles du secteur. Toutefois, et ainsi que le souligne l’EPFR, la parcelle en cause n’est pas homogène puisqu’elle comprend un piton rocheux qui occupe une surface importante, plus de 600 m² de la parcelle, et qui présente des pentes à pics ce qui constitue une contrainte non négligeable précisément eu égard à l’aspect constructible avancé. S’il est vrai que l’éperon offre une vue sur un site touristique prisé, il implique toutefois d’y grimper pour en bénéficier. Le terrain dispose d’une pente moyenne de presque 10 % avec un dénivelé de 5,64 mètres, ce qui est très important, ce dénivelé étant de loin le plus important des termes de comparaisons, excepté le terme n°10 qui est identique. Si le terrain offre malgré tout une grande superficie constructible, à proximité immédiate du centre-ville, une bonne orientation avec une vue agréable, ces éléments sont toutefois insuffisants pour qualifier l’emplacement d’exceptionnel. Les consorts [E] seront en conséquence déboutés de leur demande de majoration à ce titre. Sur la détermination du prix du terrain non bâti L’EPFR indique qu’au regard des 10 termes de références retenus par la commissaire du Gouvernement, le prix moyen des parcelles de moins de 500 m² s’établit à 116 euros, tandis que celui des parcelles de 700 à 800 m² s’élève à 87,64 euros pour atteindre 83,73 euros pour des surfaces de 900 à 1.000 m², ce qui démontre selon lui qu’une grande surface n’a pas d’impact sur le prix eu égard à un effet de tassement du prix. L’EPFR précise que sur les deux termes de référence concernant une surface de plus de 1.000 m², le terme de référence TC 6 qui porte sur un terrain de 2.240 m² pour un prix de 90 euros le m² doit être écarté comme étant un terme isolé et non cohérent avec l’ensemble proposé. Il dit retenir comme terme pertinent le TC 10 qui concerne un terrain de 1.589 m², peu éloigné de la parcelle litigieuse de 1.560 m², dont le prix s’établit à 81,81 euros le m² et que s’il ajoute le terme de référence TC 6 - qu’il a pourtant demandé d’écarter - le prix moyen serait de 85,90 euros le m², soit une valorisation bien inférieure à la valorisation artificielle et non homogène retenue par la commissaire du Gouvernement de 95,19 euros le m², admis par les consorts [E], qu’il demande d’écarter. Il propose de retenir un prix de 80 euros le m² au regard du bien litigieux dont une partie n’est pas utilisable du fait de la nature du sous-sol et de l’enrochement existant soit, 108.523,25 euros (1560 m² x 80 = 124.800) en ce compris le coût de la démolition. S’il indique que l’abattement habituellement retenu est de 50 % - ce qui porterait la somme à 53.262 euros - il dit avoir retenu une somme arrondie satisfactoire de 85.000 euros qu’il demande au juge de retenir. Les consorts [E] déclarent être d’accord avec les termes de comparaison retenus par la commissaire du Gouvernement et le prix moyen au m² qui s’en dégage soit, 95,19 euros. La commissaire du Gouvernement a retenu 10 termes de référence (TC). . TC1 : vente le 25/02/2021 – Parcelle AI [Cadastre 7] – 420 m² – 140,48 euros/m², . TC2 : vente le 29/05/2020 – Parcelle AI [Cadastre 1] – 791 m² – 72,06 euros/m², . TC3 : vente le 17/11/2020 – Parcelle AI [Cadastre 3]– 435 m² – 114,94 euros/m², . TC4 : vente le 04/12/2020 – Parcelle AI [Cadastre 13] – 771 m² – 102,46 euros/m², . TC5 : vente le 29/04/2022 – Parcelle AI [Cadastre 12] – 699 m² – 88,70 euros/m², . TC6 : vente le 05/05/2022 – Parcelle AI [Cadastre 10] – 2240 m² – 90,00 euros/m², . TC7 : vente le 08/06/2022 – Parcelle AI [Cadastre 19]-2003 – 9800 m² – 73,47 euros/m², . TC8 : vente le 22/04/2022 – Parcelle AH [Cadastre 11] – 463 m² – 94,00 euros/m², . TC9 : vente le 22/04/2022 – Parcelle AH [Cadastre 6]-[Cadastre 5] – 940 m² – 94,00 euros/m², . TC10 : vente le 30/09/2022 – Parcelle AI [Cadastre 2] – 1589 m² – 81,81 euros/m², Le TC1 est pertinent comme se situant dans le quartier de [Adresse 22] tout comme le bien dont s’agit et il est également desservi par un chemin privé. La cession entre des particuliers et l’EPFR s’est réalisée au prix de 140,48 euros le m² au vu du plan de bornage, soit à un prix élevé. Le TC 2, entièrement classé dans le zonage UB et situé à moins de 300 mètres du bien à évaluer et il est également desservi par un chemin privé, sans servitude établie. Le TC3 est dans le même zone et se trouve à moins de 300 mètres ; il bénéficie d’une servitude. Le TC 4 : est situé dans le même zonage à 380 mètres environ de la parcelle en cause et l’accès se fait par un chemin privé malgré un prix élevé. Le TC 5 : situé à environ 410 mètres de la parcelle AI [Cadastre 17] a été vendu avec un accès par un chemin traversant plusieurs parcelles, sans servitude établie. Sur ce bien, l’EPFR a exercé son droit de préemption au prix de 94,08 euros le m² selon la surface cadastrale et 88,70 euros le m² selon la surface réellement mesurée. Le TC6 situé à 467 mètres du bien en cause bénéficie également d’un chemin d’accès non établi par une servitude et l’EPFR s’est porté acquéreur dans le cadre d’une convention de portage pour la commune de [Localité 20]. Le bien a été vendu 90 euros le m² selon la surface arpentée avec une pente de 21 % et un dénivelé de 2,5 m. Le TC7 : constitue deux parcelles également acquises par l’EPFR selon une convention d’acquisition foncière et de portage pour la commune à 73,47 euros le m² pour une surface de 980 m², les biens étant situés à 100 mètres de la parcelle AI [Cadastre 17]. Le TC8 : situé à 300 m de la parcelle AI [Cadastre 17] a été acquise par l’EPFR de la même manière que le TC7 au prix de 94 euros le m² selon le cadastre ; le bien bénéficie quant à lui d’une servitude de passage. Le TC9 : situé à 280 mètres du bien en cause, le bien dispose d’un pente de 10 % avec un dénivelé de 3,91 mètres et a été vendu 94 euros le m². L’EPFR a été acquéreur aux termes d’une selon une convention d’acquisition foncière et de portage pour la commune. Ce bien se situe en centre-ville comme la parcelle AI [Cadastre 17] avec une pente de 10 % aussi mais un dénivelé de 3,91 mètres. Il n’est pas concerné par un chemin, donnant directement sur la [Adresse 24] de [Localité 20]. Enfin, le TC10, terme retenu par l’EPFR, porte sur une surface importante, 1658 m², dans le quartier de [Adresse 22] comme la parcelle AI [Cadastre 17]. Il a été vendu au prix de 81,81 euros et bénéficie d’une servitude légale. Il dispose d’une pente de 10 % et d’un dénivelé moindre de 5,64 mètres. Il résulte de ces descriptions que la présence ou non d’une servitude n’a pas d’incidence sur le prix de vente final, même lorsque l’EPFR est acquéreur. Il est à relever que chacun des termes de comparaison se situe dans un rayon de moins d’un kilomètre de la parcelle en question et dans le même zonage. Si les prix de ces différents termes ne sont pas homogènes, tout comme leur superficie d’ailleurs, leur pertinence s’analyse autrement. Il s’agit en effet de retenir à la fois les prix les plus élevés compte tenu des atouts indéniables de la parcelle AI [Cadastre 17] et les prix plus faibles pour tenir compte de ses contraintes. Si le TC1 est comme le TC10 situé au plus près de la parcelle à évaluer, il est à noter que le premier terme concerne une petite surface, 420 m², tandis que celle du second est très vaste, 1589 m². Si pour les deux, les pentes sont de 10 %; le dénivelé est de 2,5 mètres pour le premier et de 5,64 mètres pour le TC10 alors que la parcelle AI [Cadastre 17] comprend une pente de 15 % et d’un dénivelé important d’au moins 8 mètres pour une superficie de 1560 m2. Sa hauteur rocheuse, qui est une contrainte, permet cependant d’accéder à une vue sur [Adresse 22] et l’église ce qui constitue une plus-value à prendre également en compte. Ainsi, les écarts de prix entre chacun de ces termes permettent de considérer au plus près le prix exact de la parcelle AI [Cadastre 17] dont la moyenne équitable s’établit à 95,19 euros le m². Force est de relever que sans l’abattement demandé, l’EPFR aurait retenu un prix au m² bien plus élevé. Il n’y a donc aucune difficulté à retenir un prix moyen de 95,19 euros le m² qui tient compte des 600 m² environ d’enrochement, de la pente et du dénivelé importants mais aussi de la vue sur un site touristique prisé, de l’emplacement privilégié à proximité immédiate du centre-ville et de ses commodités mais aussi de la superficie plate qui reste conséquente sur la parcelle AI [Cadastre 17]. Il sera dès lors retenu le prix de 95,19 euros le mètre carré, prix d’ailleurs accepté par les consorts [E] avant majoration et de fixer le prix de la parcelle à 148.496,40 euros (1560 m² x 95,19 euros le m²). Sur le coût de la démolition Le bâti à démolir concerne une surface de 40 m². Si la surface est faible, la construction se situe à [Localité 20] et comporte de l’amiante. L’EPFR dit que selon les ratio dont il dispose les prix vont de 10.000 à 15.000 euros. Il produit un devis d’un montant de 9.276,75 euros auquels sont ajoutés, pour tenir compte de l’amiante, de 7.000 euros de surcoût outre 400 euros le m² de matériaux à traiter. L’EPFR propose donc que le prix de la démolition du bâti amianté soit fixé à 16.276,75 euros. Les consorts [E] demandent que le coût de la démolition soit de 40 euros le m² (1.600 euros), subsidiairement 80 euros le m² (3.200 euros) et plus subsidiairement encore, au prix de 9.276,75 euros, soit au coût du devis produit par l’EPFR (hors amiante), soit des prix diamétralement différents. La commissaire du Gouvernement propose de retenir un coût classique forfaitaire de 80 euros le m², soit un coût total de 3.200 euros. Il ne pourra être retenu un prix forfaitaire de 80 euros le m², a fortiori de 40 euros, en présence d’un devis et d’une démolition présentant des contraintes d’accès et d’amiante. Le devis versé par l’EPFR de la SASU Sud Terrassement est précis et sera pris en compte. Toutefois, le surcoût concernant l’amiante paraît disproportionné et n’est étayé par aucun devis précis outre que le métrage des matériaux à recycler dans les règles de l’art est inconnu. Il conviendra alors de retenir un surcoût pour l’amiante de 1.500 euros. Le coût de la démolition sera donc fixé à 10.776,75 euros. *** Il résulte de tout ce qui précède que le prix de la parcelle AI [Cadastre 17] dû par l’Etablissement Public Foncier de la Réunion à [Z] [E], [Y] [E], [Z] [D] [E] et [G] [E] sera fixé à 137.719,65 euros (148.496,40 - 10.776,75). Sur les honoraires d’agence La déclaration d’intention d’aliéner concernait un prix de 170.000 euros dont une commission d’agence de 11.200 euros à la charge des vendeurs. Il y a donc lieu de dire que le paiement des honoraires d’agence immobilière restera à la charge des consorts [E]. Sur les autres demandes L’équité commande d’allouer aux consorts [E] une somme au titre des frais non répétibles qu’ils ont dû engagés pour faire valoir leurs droits en justice au vu de la préemption dont ils ont fait l’objet. Il sera donc fait droit à leur demande. L’EPFR sera donc condamné à payer aux consorts [E] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. L’EPFR supportera, en outre, les dépens de la présente procédure conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, FIXE à la somme de 137.719,65 euros (cent trente-sept mille sept cent dix-neuf euros et soixante-cinq centimes) le prix dû par l’Etablissement Public Foncier de la Réunion à [Z] [E], [Y] [E], [Z] [D] [E] et [G] [E] pour la parcelle référencée au cadastre Section AI n° [Cadastre 17], située [Adresse 9] sur la commune de [Localité 20] (Réunion) d’une contenance de 1560 m² ; DIT que le paiement des honoraires d’agence immobilière est à la charge de [Z] [E], [Y] [E], [Z] [D] [E] et [G] [E] ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE l’Etablissement public foncier de la Réunion à payer à [Z] [E], [Y] [E], [Z] [D] [E] et [G] [E] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile; CONDAMNE l’Etablissement public foncier de la Réunion aux dépens de la présente procédure ; La présente décision a été signée par le juge de l’expropriation et le Greffier. LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION