Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/01989

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 23/01989 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XIQD N° de MINUTE : 24/00412 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 6], pris en la personne de Maître [G] [S] administrateur provisoire désigné suivant ordonnance initale en date du 27 janvier 2016 et ordonnances successives de prorogation de mission [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0074 C/ DEFENDEUR SCI FOZAILE, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 15 Janvier 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE La SCI FOZAILE est propriétaire du lot 128 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte en date du 8 février 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI FOZAILE devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par commissaire de justice le 11 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de : -condamner la SCI FOZAILE à lui payer la somme de 6 723,12 euros au titre des appels impayés au 3ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020, -condamner la SCI FOZAILE à lui payer la somme de 255,12 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 -condamner la SCI FOZAILE à lui payer la somme de 733,88 euros au titre des frais de la procédure de saisie immobilière -condamner la SCI FOZAILE à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts -condamner la SCI FOZAILE à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, -rappeler l'exécution provisoire de droit. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens. La clôture est intervenue le 8 novembre 2023 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 15 janvier 2024 et mise en délibéré au 11 mars 2024. La SCI FOZAILE, régulièrement assignée dans les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant : -la matrice cadastrale -les procès-verbaux des décisions de l’administrateur judiciaire approuvant les comptes -un décompte des impayés arrêté au 29 août 2023 -des appels de provisions et régularisations de charges. Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 255,12 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte. En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la SCI FOZAILE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 723,12 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 29 août 2023. La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023, date de l’assignation, le syndicat des copropriétaires ne produisant pas la sommation de payer du 17 mars 2020. Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées. Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 255,12 euros au titre d’une sommation de payer du 17 mars 2020. Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de sommation de payer ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance, ils ne seront pas retenus. Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, il ressort des jugements du 18 février 2014, du 31 mars 2015 et du 13 janvier 2021 que la SCI FOZAILE a déjà été condamnée à trois reprises suite à des impayés de ses charges de copropriété. Ces condamnations précédentes caractérisent sa mauvaise foi. Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires, y compris de saisie immobilière, pour obtenir le paiement de sa créance, dans un contexte de difficultés financières de la copropriété ayant conduit à son placement sous administration provisoire. La SCI FOZAILE sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la demande au titre des frais de saisie immobilière Le syndicat des copropriétaires indique avoir dû engager une procédure de saisie immobilière du fait de la persistance des impayés de la SCI FOZAILE malgré les jugements l’ayant condamnée au paiement de son arriéré de charges. Il expose s’être désisté de la procédure de saisie immobilières suite aux paiements de la SCI FOZAILLE. Il sollicite dès lors le remboursement des frais de saisie, s’élevant à 733,88 euros. Ces frais étant inclus dans les dommages réparés au titre de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande. Sur les dépens et les frais irrépétibles En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SCI FOZAILE, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, -Condamne la SCI FOZAILE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) la somme de 6 723,12 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 29 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023, -Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, -Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) de sa demande en remboursement des frais de saisie immobilière, -Condamne la SCI FOZAILE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, -Condamne la SCI FOZAILE aux dépens de l’instance, -Condamne la SCI FOZAILE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93) la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. -Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire. La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé. LE GREFFIERLE JUGE MADAME SEGHIRMADAME CORON