Tribunal judiciaire, 03 septembre 2024. 24/00302

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00302 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXSS MINUTE N° : 24/00129 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL -------------------- JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Monsieur [V] [M] [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Maître BESSUDO Thibaut, avocat au barreau de Saint-Denis DÉFENDEURS : Monsieur [W] [G] [R] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] comparant en personne Madame [I] [E] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Madeline ROYO, Assistée de : Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 02 Juillet 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition le 03 septembre 2024 par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière. Copie exécutoire délivrée aux parties le 03/09/2024 EXPOSE DU LITIGE Par contrat conclu le 12 janvier 2018 par l'intermédiaire de son mandataire, la SARL DIRECT IMMOBILIER, Monsieur [V] [M] a donné à bail à Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 1 095 euros et une somme de 34 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 1 095 euros versé à la conclusion du contrat. Les sommes dues au bailleur n’étant pas réglées de manière régulière, le mandataire dudit bailleur, la SAS CITYA France IMMOBILIER, et Monsieur [W] [G] [R] ont, par contrat daté du 13 décembre 2023, conclu un protocole d’accord aux termes duquel le locataire s’engageait à rembourser sa dette locative en trois mensualités de 1 730,40 euros. Les termes du protocole d’accord n’ayant pas été respectés, Monsieur [V] [M] a, par exploit délivré par commissaire de justice en dates des 2 décembre 2023 et 11 janvier 2024, fait signifier à Monsieur [W] [G] [R] et à Madame [I] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de six semaines qui leur était imparti, Monsieur [V] [M] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-PAUL pour voir dire recevables ses demandes, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et du fait que les locataires sont occupants sans droit ni titre du logement loué depuis le 23 février 2024, être autorisé à faire procéder à l’expulsion des locataires ainsi que des occupants de leur chef sous astreinte, et si nécessaire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, être autorisé à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et risques des défendeurs et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable, ces diverses sommes étant augmentées des intérêts au taux légal, de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. À titre subsidiaire, elle demandait au juge de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges dus par les locataires et lui allouer les sommes précédemment réclamées. L'affaire a été appelée à l'audience du 2 juillet 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée. A l'audience, au visa de son exploit introductif d'instance, Monsieur [V] [M], représenté par Maître [K], maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s'élève à la somme de 7 488,67 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2024. En réponse, Monsieur [W] [G] [R] justifie avoir versé la somme de 2 000 euros entre les mains du mandataire de son bailleur le 25 juin 2024 et sollicite l'octroi des plus larges délais de paiement mais aussi la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail. Il indique également que Madame [I] [E] a quitté le logement sans laisser d’adresse le 4 avril 2022 et qu’il vit désormais seul avec son fils dans le logement loué. Bien que régulièrement assignée par exploit délivré par commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile le 17 mai 2024, Madame [I] [E] n’a ni comparu, ni été représentée. La décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 17 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. Par ailleurs, Monsieur [V] [M] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de manière électronique le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en dates des 15 et 17 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail d'habitation conclu le 12 janvier 2018 par Monsieur [V] [M], d’une part, et Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E], d’autre part, prévoit une clause résolutoire selon laquelle « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ». En l'espèce, le 2 décembre 2023 et le 11 janvier 2024, Monsieur [V] [M] a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer, dans le délai de six semaines, une dette locative d'un montant de 4 992,79 euros. Dans cet acte d'huissier qui comporte les mentions prévues par les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [V] [M] se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail. Toutefois, il doit être rappelé que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Dès lors, au vu de la clause résolutoire contractuelle et du renvoi à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 alors applicable, les locataires avaient jusqu’au 2 février et 11 mars 2024 pour apurer leur dette locative. Or, il ressort du décompte produit par le demandeur à l’audience que tel n’a pas été le cas. En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E] d'apurer leur dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 2 février 2024 pour le premier et du 11 mars 2024 pour la seconde. Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En outre, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du décompte de créance locative daté du 2 juillet 2024 que, compte tenu du versement par le locataire de la somme de 2 000 euros le 20 juin 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 6 704,69 euros à la date du 30 juin 2024. Compte tenu de ces éléments, Monsieur [W] [G] [R] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. De ces éléments, il résulte que les demandes de libération des lieux, d'expulsion ainsi que celles qui sont relatives au sort des meubles présents dans les lieux seront rejetées. Sur le montant de l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il ressort du décompte arrêté au 2 juillet 2024 que les défendeurs sont redevables, sous déduction des frais de mise en demeure et de procédure, de la somme 6 524,81 euros à l'égard de Monsieur [V] [M]. Dès lors que Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E] ne justifient pas d'un paiement libératoire et qu'ils n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de Monsieur [V] [M] est établie. Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6 524,81 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 2 décembre 2023 pour le premier et 11 janvier 2024 pour la seconde, sur la somme de 4.992,79 euros. Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part ou des sommes dues au titre du règlement de l'arriéré d’autre part justifiera la condamnation de Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 216,02 euros. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant. Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer aux débiteurs le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation. Compte tenu de la clause de solidarité prévue par le contrat de bail, ces condamnations seront prononcées de manière solidaire entre les défendeurs. Sur les demandes accessoires Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure et non des dépens d’exécution de la présente décision. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (196,33 euros TTC) et de l’assignation (96,47 et 68,18 euros TTC). Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés non compris dans les dépens. Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E] devront donc lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et ce, in solidum. Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, DIT Monsieur [V] [M] recevable en ses demandes, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2018 entre Monsieur [V] [M], d’une part, et Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E], d’autre part, concernant la maison d’habitation située [Adresse 4] sont réunies à la date du 2 février 2024 à l’égard de Monsieur [W] [G] [R] et du 11 mars 2024 à l’égard de Madame [I] [E], CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E] à verser à Monsieur [V] [M] la somme de 6 524,81 euros (six mille cinq cent vingt-quatre euros et quatre-vingt-un centimes) selon décompte arrêté au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2023 à l’égard de Monsieur [W] [G] [R] et du 11 janvier 2024 à l’égard de Madame [I] [E] sur la somme de 4.992,79 euros, Vu l'article 24, alinéas 3 et 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiée par l'article 114 de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, AUTORISE Monsieur [W] [G] [R] à s’acquitter de cette somme en 32 mensualités de 200 euros (deux cents euros) chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, le loyer et les charges courants devant être payés en sus, DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera, sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire, * que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [V] [M] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, * que Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E] soient condamnés à verser à Monsieur [V] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 1 216,02 euros (mille deux cent seize euros et deux centimes), courant jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et augmentée des intérêts légaux à compter de chaque indemnité, que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant, qu'elle ne donnera lieu ni à indexation, ni à paiement d'une régularisation de charges, CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E] à payer à Monsieur [V] [M] la somme de 500 euros (cinq cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [G] [R] et Madame [I] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (196,33 euros TTC) et de l’assignation (96,47 et 68,18 euros TTC), DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes, différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris, Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, LA GREFFIERE LA JUGE