Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/06984

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [D] [O] Le Préfet de [Localité 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Isabelle MARCAILLOU DEGASNE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/06984 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OOV N° MINUTE : 24/7 JUGEMENT rendu le 27 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. SA BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1773 DÉFENDEUR Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 3 décembre 2024 prorogé au 27 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré Décision du 27 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06984 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OOV EXPOSE DU LITIGE   Par acte sous seing privé du 10 mars 2021, la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE devenue la SA BATIGERE HABITAT a donné à bail à M. [D] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Le loyer actuel s'élève à 311,14 euros, outre 68,27 euros de provision sur charges.   Des loyers étant demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024 un commandement de payer la somme de 1 254,73 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif terme de mars 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.   Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : •    constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, •    ordonner l'expulsion sans délai de M. [D] [O] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, •    ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, •    condamner M. [D] [O] à lui payer les loyers, SLS et charges impayés, soit la somme de 4 781,75 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective des lieux égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, •    condamner M. [D] [O] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.   Au soutien de ses prétentions, la SA BATIGERE HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 mai 2024, et ce pendant plus de deux mois.   L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.   A l'audience, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 9 603,05 euros (3 512,65 euros hors SLS), échéance de septembre 2024 incluse.   Régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [D] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.   Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.   Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe avant l'audience.   Il sera référé à l’assignation de la SA BATIGERE HABITAT soutenue à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.   La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.    MOTIFS DE LA DECISION   Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.   Sur la recevabilité de l'action   Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 16 juillet  2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   Par ailleurs, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   L’action est donc recevable.   Sur la résiliation du bail   L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.   En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.   En l'espèce, le bail conclu le 10 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2024. Ce commandement comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.   Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.   Toutefois, le délai de six semaines, prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail en cause car reconduit sous l’empire de la nouvelle loi (dernière reconduction le 9 mars 2024), doit trouver à s’appliquer en l'espèce.   Si le délai de deux mois mentionné au commandement de payer du 13 mai 2024 est erroné, il convient de constater que ce délai est plus favorable au locataire et ne lui cause dès lors aucun grief, d'autant que d’après l'historique des versements la somme de 1 254,73 euros n’a pas été réglée par M. [D] [O] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, et que le demandeur n'a fait assigner le défendeur que le 15 juillet 2024, soit plus de deux mois après la signification dudit commandement.   La SA BATIGERE HABITAT est en conséquence bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juillet 2024. La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris.   Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [D] [O] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion.   Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [D] [O] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.   Sur l'indemnité d'occupation :   Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [D] [O] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [D] [O] au paiement de celle-ci. Il convient cependant de préciser que si le SLS trouve légalement à s’appliquer en cours d’exécution du contrat de bail, il ne peut concerner que le montant du loyer dû jusqu’à la résiliation du bail, soit le seul montant de dette arrêtée au 14 juillet 2024, et ne saurait être appliqué à l’indemnité d’occupation, qui elle sera fixée au montant du loyer courant soit 311,14 euros, majoré des charges. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif   L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.   S’agissant de l’application d’un supplément de loyer, l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose : « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. »   En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2024, M. [D] [O] lui devait la somme de 9 603,05 euros, soustraction faite des frais de procédure.   Il est établi que cette somme est constituée, pour la somme de 6 090,40 euros, d’un Supplément Loyer Solidarité, appliqué par la bailleresse à hauteur de 1 218,08 euros par mois à compter du 22 mai 2024, à défaut de réponse du défendeur à l’enquête obligatoire relative aux revenus et à la situation familiale, le défaut de réponse étant établi par les courriers avec avis de réception versés aux débats. Il convient cependant à nouveau de rappeler que si le SLS trouve légalement à s’appliquer en cours d’exécution du contrat de bail, il ne peut concerner que le montant du loyer dû jusqu’à la résiliation du bail, soit le seul montant de dette arrêtée au 14 juillet 2024, et ne saurait être appliqué à l’indemnité d’occupation, qui elle sera fixée au montant du loyer courant soit 311,14 euros, majoré des charges. Ainsi, M. [D] [O] sera condamné au paiement de la somme de 6 517,25 euros (9 603,05 euros - 3 085,80 euros de SLS (2 x 1 218,08 euros de SLS pour les mois de septembre et août 2024 + 649,64 euros pour 16 jours de SLS au mois de juillet 2024) au titre de l’arriéré de loyers, de SLS, de charges et d'indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 date du commandement de payer sur la somme de 1 254,73 euros y étant visée et à compter du présent jugement pour le surplus.   Cette somme inclut : - les loyers, SLS et charges impayés jusqu'au 14 juillet 2024, - les indemnités d’occupation à compter du 15 juillet 2024 ; somme arrêtée au 30 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.   Sur les demandes accessoires   M. [D] [O], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.   Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement duquel le défendeur sera condamné.   La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.   PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,   CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2021 entre la SA BATIGERE HABITAT et M. [D] [O] portant sur le local situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 juillet 2024, DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,   CONDAMNE M. [D] [O] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 6 517,25 euros au titre de l’arriéré de loyers, de SLS, de charges et d'indemnité d’occupation dûs au 30 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 1 254,73 euros y étant visée et à compter du présent jugement pour le surplus,   DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA BATIGERE HABITAT pourra faire procéder à l'expulsion de M. [D] [O], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,   AUTORISE la SA BATIGERE HABITAT à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [D] [O] à défaut de local désigné,   DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,   DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,   CONDAMNE M. [D] [O] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,   CONDAMNE M. [D] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 13 mai 2024,   RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,   ORDONNE la communication à M. Le Préfet de [Localité 3] de la présente décision.   Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.   Le greffier,                      Le juge des contentieux de la protection