Tribunal judiciaire, 26 février 2025. 24/00942

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] N° RG 24/00942 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGFV Minute : 25/00146 L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971 C/ Monsieur [S] [U] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2025 DEMANDEUR : L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 8] représenté par Maître Patricia ALMEIDA, substituant Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [S] [U] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 24 Janvier 2025 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 5 février 2014, l'OPH de [Localité 7] a consenti à M. [S] [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 5], à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 481,16 euros, outre une provision mensuelle sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 481 euros. Le 16 novembre 2023, l'OPH de [Localité 7] a fait délivrer à M. [S] [U] un commandement de payer la somme en principal de 4159,74€ arrêtée à la date du 18 octobre 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 20 mars 2024, l'OPH de Drancy a fait citer M. [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins : o de constater l'acquisition de la clause résolutoire, o d'ordonner l'expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin, o de le condamner au paiement de la somme de 4560,81€ au titre de la dette locative échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, o d'ordonner le transport et la séquestration des meubles dans un garde meuble qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie des sommes dues, aux frais, risques et périls du locataire, o de le condamner à lui verser la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer. A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. Après deux renvois, à l'audience du 24 janvier 2025, l'OPH de [Localité 7], représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 339,67€ arrêtée à la date du 10 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que des suppléments de loyer de solidarité ont été effacés excepté celui de septembre 2024, que le locataire a repris le paiement du loyer courant et qu'il n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. M. [S] [U], comparant, a expliqué gagner 2000 euros par mois. Il a demandé l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d'apurer sa dette par des versements de 50 euros par mois en sus du loyer courant. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 20 mars 2024 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 24 mai 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, l'OPH de [Localité 7] justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 20 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur la demande en paiement Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L'article L 441-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. L'OPH de [Localité 7] produit un décompte indiquant que M. [S] [U] reste devoir la somme de 339,67 € arrêtée à la date du 10 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, somme correspondant à un reliquat de supplément de loyer de solidarité facturé au locataire avec l'échéance du mois de septembre 2024. Il ressort des pièces produites par l'OPH de [Localité 7] que celle-ci s'abstient de produire la demande faite à M. [U] de communiquer son avis d'imposition, ainsi qu'une mise en demeure qui serait restée infructueuse lui permettant de liquider provisoirement le supplément de loyer. Dans ces conditions, la demande visant à se faire régler la somme de 339,67 euros sera rejetée. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Le bail du 5 février 2014 contient en son article 5.e une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 novembre 2023, pour la somme en principal de 4159,74 euros arrêtée au 18 octobre 2023, au titre de l'arriéré locatif. Force est de constater que le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2024. En l'espèce, M. [S] [U] a toutefois apuré l'ensemble de sa dette locative à la date de l'audience et il n'est pas contesté par le bailleur qu'il a repris le paiement des loyers courants à cette date. Le paiement intégral de la dette avant l'audience ne permet pas, par une application strictement textuelle de la loi, de lui octroyer des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Néanmoins, la résiliation de plein droit du bail ne saurait être constatée en l'espèce, dans la mesure où le paiement intégral de la dette de loyer par le locataire avant l'audience le placerait dans une situation moins favorable que celle d'un locataire n'ayant pas réglé intégralement sa dette de loyer au jour de l'audience et obtenant de ce fait la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement. Dès lors, la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire sera rejetée, de même que les demandes d'expulsion du locataire, de séquestration de ses meubles en garantie du paiement des loyers en découlant et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Sur les demandes accessoires M. [S] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'OPH de [Localité 7], M. [S] [U] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, DÉCLARONS recevable la demande de l'OPH de [Localité 7] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; REJETONS la demande en paiement de la somme de 339,67 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 10 janvier 2025 ; CONSTATONS que la dette locative de M. [S] [U] a été intégralement payé à la date du 10 janvier 2025 ; REJETONS en conséquence la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire ; REJETONS la demande d'expulsion et la demande de séquestration des meubles laissés dans les locaux loués ainsi que la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; CONDAMNONS M. [S] [U] à verser à l'OPH de [Localité 7] une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS M. [S] [U] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 26 février 2025. La greffière, Le juge