Cour d'appel, 14 novembre 2023. 23/00704

ARRET N°469 CL/KP N° RG 23/00704 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GYLR S.A.S.U. JULES C/ S.C.I. AMR RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00704 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GYLR Décision déférée à la Cour : ordonnance du 09 février 2023 rendue par le Président du Tribuanl Judiciaire de NIORT. APPELANTE : S.A.S.U. JULES SASU, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Aymeric ANTONIUTTI, avocat au barreau de LILLE. INTIMEE : S.C.I. AMR S, prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège. [Adresse 2] [Adresse 2] Défaillante COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - REPUTE CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Les 13 et 25 novembre 2015, la société civile immobilière Amr (la société Amr) a consenti à la société par actions simplifiée unipersonnelle Brice un bail commercial pour des locaux situés à [Localité 3], sis [Adresse 5], lesquels dépendaient de la galerie marchande du centre commercial ' Géant [Localité 4] ', au loyer annuel initial de 128.600 euros, hors taxes et hors charges. Les 25 février et 29 avril 2020, la société Amr a accepté que la société à actions simplifiée Jules se substituât à la société Brice dans les droits et obligations du bail daté des 13 et 25 novembre 2015. Le 7 octobre 2022, la société Amr, visant la clause résolutoire, a fait délivrer à la société Jules un commandement de payer la somme de 208.243,57 euros en loyers, charges et accessoires. Le 12 décembre 2022, la société Amr a attrait la société Jules devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Niort. Dans le dernier état de ses demandes, la société Amr a demandé de : - constater que la société Jules n'avait pas exécuté les obligations issues du bail ; - constater que la créance de la société Amr n'était pas sérieusement contestable ; - constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 14 février 2022 était demeuré infructueux ; - condamner la société Jules à lui payer la somme de 188 927,71 euros, à titre conformément au décompte en date du 19 septembre 2022, et ce au titre des loyers, charges et accessoires du bail ; - juger que les sommes dues par la société Jules seraient majorées de 10%; - juger que les montants des condamnations seraient productifs d'intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points conformément au bail ; - condamner la société Jules aux entiers dépens afférents à la présente instance qui comprendraient le coût du commandement et des états des privilèges et nantissements ; - condamner la société Jules à payer la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles. Par ordonnance contradictoire en date du 9 février 2023, le tribunal judiciaire de Niort a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à compter du 8 novembre 2022 et l'existence de plusieurs échéances de loyers impayés ; - condamné la société Jules à payer 208.243,57€ à la société Amr, à titre provisionnel ; - rejeté la demande au titre du dépôt de garantie ; - rejeté la demande au titre de l'augmentation du taux des intérêts de retard; - condamné la société Jules aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2022, les frais de levée d'un état d'inscription prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits. Le 21 mars 2023, la société Jules a relevé appel de ce jugement, en intimant la société Amr. La société Amr n'a pas constitué avocat. Le 11 avril 2023, la société Jules a fait signifier sa déclaration d'appel à la société Amr à sa personne. Le 5 mai 2023, la société Jules a demandé d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait: - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à compter du 8 novembre 2022 et l'existence de plusieurs échéances de loyers impayées ; - l'a condamnée à payer 208.243,57€ à la société Amr, à titre provisionnel ; - rejeté la demande au titre du dépôt de garantie ; - rejeté la demande au titre de l'augmentation du taux des intérêts de retard ; - condamné la société Jules aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2022, les frais de levée d'un état d'inscription prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits. et statuant à nouveau, de : - constater que la demande de provision de la société se heurtait à plusieurs contestations sérieuses, notamment en ce qu'elle reposait sur un décompte erroné ; - déclarer en tant que de besoin, le commandement délivré le 7 octobre 2022 comme l'ayant été de mauvaise foi, et le déclarer nul et de nul effet ; En conséquence, - dire n'y avoir lieu à référé ; - renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, - débouter la société Amr de toutes ses demandes ; - condamner la société Amr à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances ; - condamner la société Amr à lui restituer les sommes indûment perçues de l'exécution provisoire de l'ordonnance déférée ; A titre subsidiaire, pour le seul cas par impossible où la cour donnât un quelconque effet à la clause résolutoire visée par le commandement du 7 octobre 2022 et jugeât que des sommes étaient dues par elle-même, - lui octroyer un délai courant de façon rétroactive à la date du commandement jusqu'à l'expiration d'un délai de 3 mois à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir pour s'acquitter des sommes dues ; - prononcer, si le commandement du 7 octobre 2022 dû pour une quelconque raison recevoir effet, la suspension des effets de la clause résolutoire sous condition de respect des délais qui seraient accordés. Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties déposées aux dates susdites. Le 5 septembre 2023 a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire. MOTIVATION : De manière liminaire, il sera observé que l'appelante n'a pas déféré à la cour les dispositions de l'ordonnance rejetant les demandes formées au titre du dépôt de garantie, d'une part, et au titre de l'augmentation du taux des intérêts de retard, d'autre part. Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Il ressort de l'exposé des prétentions de la société Amr en première instance que celle-ci n'a pas demandé au juge des référés de constater l'acquisition de la clause résolutoire, mais seulement de constater l'inexécution de ses obligations par la preneuse, le caractère infructueux du commandement payer visant la clause résolutoire, pour se borner à solliciter la condamnation à paiement provisionnel de la preneuse. Or, l'ordonnance déférée a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à compter du 8 novembre 2022 et l'existence de plusieurs échéances de loyers impayés. Le premier juge s'est ainsi prononcé sur une prétention qui ne lui avait pas été soumise. Il y aura donc lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et l'existence de plusieurs échéances de loyers impayés. Sur les demandes en paiement provisionnel du bailleur : Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code ajoute que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le juge des référés n'est pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ni pour allouer des provisions au titre des loyers et charges impayés, ou pour indemnité d'occupation. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail, prévoyant sa résiliation de plein droit, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement, à peine de nullité, doit mentionner ce délai. S'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. Lorsque l'existence d'une obligation n'est pas remise en cause, il appartient au juge des référés de fixer le montant de la provision dans la limite qui n'est pas sérieusement contestable. Dans ses écritures, la société Jules déclare ne pas nier être débitrice d'une partie des loyers des périodes de fermeture administrative, tout en déclarant ne pas être d'accord avec le décompte produit par le bailleur. De plus, il résulte des propres écritures de la société Jules que celle-ci reconnaît ne pas avoir réglé les loyers pour une durée totale de 191 jours correspondant aux fermetures successives de son établissement au public ordonnées par décret par suite de l'épidémie de covid 19, pour les périodes du 15 mars 2020 au 11 mai 2020, du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020, puis du 1er février 2021 au 17 mai 2021. Ainsi, la société Jules vient elle-même reconnaître, au moins pour partie, le bien fondé de la créance de la bailleresse au jour de la délivrance du commandement de payer. Mais la société Jules entend opposer une contestation sérieuse, motif pris du caractère selon elle totalement erroné du décompte présenté par la société Amr avec le commandement de payer du 7 octobre 2022. Plus précisément, elle soutient que le décompte transmis par le bailleur omettait certains de ses règlements, et concernerait des factures ne concernant pas le magasin objet du bail litigieux, étant observé qu'un bail portant sur un magasin distinct sis également à [Localité 4] liait également les parties. Selon les énonciations de l'ordonnance déférée, en l'absence de production de cette pièce à hauteur d'appel, le commandement de payer, délivré par la bailleresse à la preneuse le 7 octobre 2022, visait les sommes suivantes : - 188 927,71 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 16 septembre 2022 ; - 18 892,77 euros au titre de la clause pénale ; - 423,09 euros au titre des frais d'acte. Toutefois, la bailleresse a présenté un décompte rectifié du 20 mars 2023, faisant état d'une créance réduite à la somme de 42 099,47 euros à cette date. Dans ce décompte rectifié, le bailleur a fait état d'une créance de 139 511,07 euros arrêtée au 10 septembre 2022 Il ressort des divers échanges par mails entre parties sur le décompte rectificatif transmis par le bailleur en date du 20 mars 2023 que le montant des loyers impayés énoncé au commandement correspondait aux sommes réclamées par le bailleur avant le quatrième trimestre 2022 (139 511,07 euros ttc), mais encore à l'échéance du 4ème trimestre 2022 (49 416,64 euros). Or, il ressort de ces échanges entre parties que le montant du 4ème trimestre a été réglé par prélèvement automatique au bailleur dès le 10 octobre 2022. Cette somme n'était donc pas due au bailleur au 18 septembre 2022, ni ne l'était postérieurement au 10 octobre 2022, de telle sorte qu'il conviendra de l'ôter deux fois du décompte arrêté au 18 septembre 2022, annexé au commandement de payer. Le décompte du bailleur du 20 mars 2023 fait en outre état de 3 paiements reçus par le preneur de : - 16 047,69 euros ttc le 29 janvier 2021; - 16 002,51 euros ttc le 30 août 2021; - 16 002,51 euros ttc le 29 septembre 2021. Au regard de l'antériorité de leur paiement, ces sommes doivent être déduites du montant réclamé par le bailleur. En première analyse, il ressort manifestement de ces soustractions que le montant de la créance par la bailleresse de la preneuse se trouvait réduit à 42 042,14 euros au jour de la délivrance du commandement de payer. Or la seule lecture littérale du décompte rectificatif du 31 mars 2023 fait ressortir le report, au 18 décembre 2020, d'un impayé pour le troisième trimestre 2020 à hauteur de 42 517,92 euros, conforme aux stipulations du bail, et en cohérence avec les déclarations de la preneuse, qui reconnaît ne pas avoir payé ses loyers pendant les périodes de fermeture administrative liées à la pandémie de covid-19. Et l'examen de ce décompte rectificatif, s'il fait globalement état du paiement des échéances de loyers et de charges ultérieures, ne vient pas faire mention du règlement de ce solde antérieur, dont la preneuse par ailleurs ne démontre pas le paiement. La bailleresse soutient que la somme de 188 927,71 euros du décompte initial ne tiendrait pas compte de sommes semblant provenir d'une remise à niveau fictive du compte du bailleur, sans doute liées à des sommes mentionnées à tort à son crédit dans le reste du décompte, telles que les factures correspondant à l'autre magasin, objet d'un bail distinct, comme par exemple une somme de 70 060,26 euros, ne provenant pas d'un paiement qui lui est propre à cette date, datée du 15 mars 2023, attribuée à son crédit. Mais l'examen du décompte de la société bailleresse ne démontre pas, comme elle l'affirme, en quoi celui-ci comporterait des factures dues au titre du magasin objet du contrat de bail distinct, extérieur au périmètre du présent litige. Car il sera rappelé que hormis les 3 paiements susdits, la preneuse ne vient justifier d'aucun paiement tant au titre du contrat de bail litigieux qu'au titre de l'autre bail, en se contentant sur ce point de renvoyer à ses seules affirmations. Ainsi, en énonçant elle-même que les sommes susdites figurant dans son décompte rectificatif auraient été portées à tort à son propre crédit par le bailleur, sans par ailleurs justifier du moindre paiement, la société Jules vient elle-même dénier tout sérieux à sa propre contestation. En tout état de cause, la cour retiendra l'absence de sérieux de cette contestation. Ainsi, la créance de la preneuse au titre des loyers impayés doit-elle être fixée à 42 099,47 euros. Au regard de l'article 26-2 du contrat, la clause pénale de 10 %, ayant pour assiette le montant des loyers et accessoires impayés à leur échéance, dus au bailleur par le preneur en cas de retard ou de défaut de paiement, est-elle acquise à ce dernier, de même que les frais afférents à la délivrance du commandement de payer, soit à hauteur de 423,09 euros. Il y aura donc lieu de condamner la société Jules à payer à la société Amr une provision de 47 032,06 euros (42 099,47 euros + 4209,50 euros+ 423,09 euros) et l'ordonnance sera infirmée de ce chef. Sur la demande tendant à constater la nullité du commandement de payer délivré le 7 octobre 2022 : L'application de la clause résolutoire, insérée dans un contrat de bail par application de l'article L. 145-41 du code de commerce susdit, nécessite deux conditions d'application, à savoir d'une part la violation d'une obligation expressément prévue au bail, et d'autre part une mise en demeure. Et à défaut pour le preneur de régulariser sa situation dans le délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit, le juge ne pouvant que la constater même si la sanction apparaît disproportionnée eu égard à la gravité du manquement. Mais la mise en demeure, qui, quoique répondant aux conditions légales, est délivrée de mauvaise foi par le bailleur, ne peut pas produire effet. Et lorsque le locataire invoque la mauvaise foi du bailleur, il appartient au juge du fond de rechercher si la mise en 'uvre effective de la clause a été faite de bonne foi par le bailleur. La société Jules soutient que le commandement litigieux lui a été délivré de mauvaise foi par la société Amr. Mais d'une part, il ressort des développements figurant plus haut que la société Amr n'a pas sollicité le constat tenant à l'acquisition de la clause résolutoire. Et au regard de l'ancienneté susdite des impayés de loyers, et du caractère non contestable de la créance du bailleur à ce titre à hauteur de 42 099,47 euros, au jour de la délivrance du commandement, la société Jules défaille à démontrer en quoi le commandement litigieux aurait été délivré de mauvaise fois par la bailleresse. Il y aura donc lieu de rejeter la demande de la preneuse relative à la nullité du commandement de payer litigieux. * * * * * Il sera observé que la preneuse n'avait sollicité de délais de paiement que dans l'hypothèse, présentement écartée, où la cour retînt les effets de la clause résolutoire, de telle sorte qu'il n'y pas lieu d'examiner sa demande de délais de paiements. Il y aura lieu de rappeler que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes allouées en exécution de l'ordonnnance déférée. Il conviendra donc de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la société Jules aux entiers dépens de première instance, incluant le coût du commandement de payer et les frais de levée d'un état des inscriptions au greffe du tribunal de commerce, et les frais de notification des éventuels créanciers inscrits, et à payer à la société Amr la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. Mais succombante à hauteur d'appel, la société Jules sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles des deux instances et sera condamnée aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a: - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à compter du 8 novembre 2022 et l'existence de plusieurs échéances de loyers impayés ; - condamné la société à actions simplifiée Jules à payer 208 243,57 euros à la société civile immobilière Amr, à titre provisionnel ; Infirme l'ordonnance déférée de ces seuls chefs ; Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant : Condamne la société à actions simplifiée Jules à payer 47 032,06 euros à la société civile immobilière Amr à titre provisionnel ; Rejette la demande de la société à actions simplifiée Jules tendant à prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 7 octobre 2022 ; Rappelle que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes allouées en exécution de l'ordonnance déférée ; Déboute la société à actions simplifiée Jules de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Condamne la société à actions simplifiée Jules aux entiers dépens d'appel ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,