Tribunal judiciaire, 26 août 2024. 24/00377

N° RG 24/00377 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GI4X ============== ordonnance N° du 26 Août 2024 N° RG 24/00377 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GI4X ============== S.A.R.L. TORREFACTION DE LA FORGE C/ [V] [Z], [Y] [C] Copie exécutoire délivrée le 26 Août 2024 à -SELARL ISALEX -SELARL UBILEX AVOCATS Copie certifiée conforme délivrée le 26 Août 2024 à - contrôle expertises - expertises MI : 24/00000293 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 26 Août 2024 DEMANDERESSE : S.A.R.L. TORREFACTION DE LA FORGE, société à responsabilité limitée au capital social de 10.000 € immatriculée au RCS de CHARTRES sous le n° 510 559 438, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège représentée par Maître PAUL- LOUBIERE de la SELARL ISALEX, demeurant [Adresse 11], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53 DÉFENDEUR : Monsieur [V] [Z], [Y] [C] né le 04 Novembre 1946 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] représenté par Maître LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Nathalie DAL-ZOVO Greffier : Marie-Claude LAVIE DÉBATS : A l’audience publique du 24 Juin 2024. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 26 Août 2024 ORDONNANCE : - Mise à disposition au greffe le VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE - Contradictoire - En premier ressort - Signée par Nathalie DAL-ZOVO,, et par Marie-Claude LAVIE, Greffier * * * N° RG 24/00377 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GI4X EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing-privé en date du 29 avril 2013, la SARL TORREFACTION DE LA FORGE a acquis un fonds de commerce régulièrement exploité sous l’enseigne « CAFE DU CENTRE » afin d’y exercer, outre les activités prévues dans le bail commercial d’origine, les activités de « Torréfaction traditionnelle de café, vente de café, thé, tisane, chocolats, confitures, gâteaux secs, dégustation sur place et vente à emporter. Ce fonds comprend notamment le droit au bail des lieux servant à l’exploitation du fonds de commerce. Deux avenants ont été signés. Un procès-verbal de constat a été établi par la SELARL ATOUT HUISSIER [W] le 10 mai 2021. Selon Ordonnance de référé du 7 mars 2022, la Présidente du Tribunal Judiciaire de Chartres : - a condamné Monsieur [V] [C] à exécuter les travaux de remise en état de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], tels que décrits dans les devis des sociétés LEROY VINCENT et BATI COULEURS, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du 30 septembre 2022, - l’a condamné à payer à la société TORREFACTION DE LA FORGE par provision, la somme de 3.990,14 €, - a ordonné la compensation entre cette condamnation et les loyers courants - a condamné Monsieur [V] [C] à payer à la société TORREFACTION DE LA FORGE la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et les entiers dépens. Monsieur [V] [C] a déclaré s’être exécuté selon courrier officiel de Me LABROSSE, son conseil, du 21 mars 2022 des condamnations pécuniaires. De nouveaux désordres étant survenus (dégât des eaux), la SARL TORREFACTION DE LA FORGE a sollicité par courrier du 19 septembre 2023 l’intervention du bailleur. Un procès-verbal de constat a été établi le 25 avril 2024 par la SELARL ATOUT HUISSIER [Localité 7] [Localité 9] laquelle a constaté les désordres affectant le local commercial, donné à bail par Monsieur [V] [C]. Par courrier en accusé de réception en date du 5 avril 2024, le conseil de la SARLTORREFACTION DE LA FORGE, a mis en demeure Monsieur [V] [C] d’avoir à effectuer la reprise des désordres consécutifs à la vétusté de l’ensemble immobilier. Cette mise en demeure est restée infructueuse. Par acte, en date du 16 mai 2024, la SARL TORREFACTION DE LA FORGE a fait assigner M. [V] [C] devant le tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé. Elle sollicite : - la condamnation sous astreinte définitive de 1.000 € par jour de retard à courir dans un délai de 15 jours à compter de l’Ordonnance à intervenir, de Monsieur [V] [C] à exécuter les travaux de remise en état provisoire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], donné à bail à la société TORREFACTION DE LA FORGE, à titre de réparation d’urgence les travaux de reprise de la toiture, des fissures de la façades, des portes, et de réalisation des peintures intérieures du local commercial gravement dégradées du fait de l’humidité constante et récurrente afin de permettre à la société TORREFACTION DE LA FORGE de poursuivre son exploitation, - la condamnation par provision de Monsieur [V] [C] à lui payer la somme de 5.000 € à valoir sur ses troubles de jouissance, - la suspension du paiement du loyer dans l’attente de la réalisation des travaux, à charge pour la société TORREFACTION DE LA FORGE de procéder à leur consignation sur le compte CARPA de la SELARL ISALEX, à compter du prononcé de l’Ordonnance à intervenir jusqu’à la date de justification de la réalisation des travaux conservatoires de remise en état de la toiture, des façades, des portes et de la réalisation d’une expertise ayant pour objet de constater l’état des lieux, les travaux à y effectuer pour permettre une jouissance paisible des lieux loués, - une mesure d’expertise judiciaire, aux frais avancés du bailleur - la condamnation de M. [V] [C] au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC - la condamnation de M. [V] [C] aux entiers dépens, comprenant les frais du procès-verbal de constat établi par la société ATOUT HUISSIER en date du 25 avril 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2024. A l’audience, la SARL TORREFACTION DE LA FORGE, représentée par son conseil maintient les termes de son assignation, A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que de nouveaux désordres sont survenus dans les locaux donnés à bail en 2015, qu’ils troublent son exploitation commerciale et qu’elle a dû faire effectuer une recherche des fuites dans le local commercial par l’EURL NECTOUX NICOLAS Elle estime que le local commercial donné à bail comporte des graves désordres consécutifs à l’état de vétusté, le bailleur se refusant à des travaux d’ampleur pour lui assurer une jouissance paisible et normale des lieux et qu’une contrainte est nécessaire pour que des travaux a minima soient réalisés. Par conclusions envoyées par RPVA et oralement soutenues, M. [V] [C], représenté par son conseil, sollicite : - de le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions, - de débouter la société TORREFACTION DE LA FORGE de : - sa demande de provision, - sa demande de condamnation sous astreinte, - sa demande de consignation des loyers. - qu’il lui soit donné acte de ce qu’il ne s’oppose pas à la demande d’expertise sollicitée par la demanderesse à charge pour cette dernière d’en avancer les frais, - de débouter la société TORREFACTION DE LA FORGE de sa demande formulée au titre de d’article 700. - qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens. A l’appui de ses prétentions, il fait valoir qu’il a entrepris des travaux de grande ampleur pour un total de 41947,18 euros et qu’il a remis en état le bien, Il estime que certains désordres mentionnés dans le procès-verbal de constat relèvent en réalité de travaux d’entretien qui sont à la charge du preneur à bail et que certains travaux mentionnés ne concernent pas l’immeuble donné à bail. Il indique qu’il existe des contestations sérieuses dès lors qu’il a d’ores et déjà fait d’importants travaux , qu’il existe une contestation sur la nature des travaux éventuellement à réaliser et sur la charge de la personne sur qui ils devraient peser, ainsi par exemple les travaux de peinture intérieure sont des travaux d’entretien qui sont à la charge du preneur et que par ailleurs les travaux sollicités portent sur des parties de l’immeuble qui ne relèvent pas du bail signé entre les parties. Il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions pour un plus ample exposé des motifs. L’affaire a été mise en délibéré le 26 août 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de condamnation sous astreinte définitive d’exécution de travaux de remise en état provisoire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d'égale pertinence ou lorsqu'elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ; à l'inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s'impose avec évidence ou n'exige qu'un examen sommaire ou rapide des textes en cause. 2La loi impose au bailleur, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de faire pendant la durée du bail toutes réparations autres que locatives. En l’espèce, la SARL TORREFACTION DE LA FORGE produit un procès-verbal de constat en date du 25 avril 2024 qui mentionne « côté boutique, je constate que le pied du poteau en limite de la cuisine/boutique présente des traces d’humidité importante. Une fissure est visible en partie haute du poteau. Sur la poutre au plafond, je note la présence de petites auréoles jaunâtres sur environ 1m50 de long. Côté cuisine, le placo au mur présente des fissurations. Des traces d’humidité sont visibles au plafond au-dessus du plan de travail. Côté bar, une fissure est visible sur le mur derrière les étagères. Côté salle de restaurant, la peinture est écaillée le long des banquettes en pied de mur. Une démarcation des lattes de lambris au plafond est visible. Dans les WC, des fissures sont visibles dans l’encadrement de la porte et humidité en pied de mur droit. Dans la cage d’escalier menant à l’étage, des coulures brunâtres sont visibles sur le mur à proximité immédiate du tableau électrique. Le mur et le plafond présentent des éclats importants de peinture et fissurations. A l’extérieur, côté cour, des fissurations sont visibles sur l’enduit et le crépi, ainsi que sur le pourtour de la porte d’accès au logement surplombant le fonds de commerce. Des tuiles sont manquantes sur cette partie de toiture au-dessus du logement. ». Elle produit aussi une facture concernant la recherche de fuite côté boutique et côté escalier WC et un devis de remise en état de l’EURL NECTOUX NICOLAS. En réponse, M. [V] [C] qui justifie d’importants travaux de couverture et de réfection conteste la qualité du bailleur à devoir réaliser une partie de ces travaux qu’il estime relever du preneur et l’origine des désordres qui relèveraient de parties de l’immeuble non inclus dans le bail signé entre les parties. En l’état des pièces produites, le juge des référés n’est pas en mesure de déterminer notamment si le bas du mur niveau porte logement du 1er étage et le solin au niveau de la terrasse relèvent bien du bail signé entre les parties, d’autant que la SARL TORREFACTION DE LA FORGE n’a pas répondu sur ce point et que les photographies démontrent une imbrication entre différents immeubles. Compte tenu des travaux déjà réalisés, il n’apparaît pas avec une évidence suffisante que M. [V] [C] est responsable des désordres et que ces derniers résultent de dégradations sur l’immeuble, objet du bail commercial. L’origine et la nature des désordres ne sont pas encore établies et ne sauraient être déterminées par un constat d’huissier qui porte sur des désordres qui n’ont pas été constatés contradictoirement ainsi que sur simple devis produit à la présente instance. En conséquence, la demande de condamnation sous astreinte définitive à des travaux de la SARL TORREFACTION DE LA FORGE sera rejetée. Sur la demande de provision concernant les troubles de jouissance L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge des référés, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, la SARL TORREFACTION DE LA FORGE sollicite une somme provisionnelle au titre de ses troubles de jouissance à hauteur de 5000€. Il s’agit d’un préjudice qu’elle estime non sérieusement contestable dans son principe et son quantum. Cependant, il lui revient d'en faire la preuve avec l'évidence requise en référé. Or, si la SARL TORREFACTION DE LA FORCE s’est heurtée à la résistance de son bailleur pendant plusieurs années pour obtenir la réalisation des travaux de remise en état de l’immeuble, ce dernier justifie avoir réalisé des travaux d’importance. En outre, la demande apparait prématurée à ce stade de la procédure en ce que l’origine et la nature des désordres ne sont pas encore établies et ne sauraient être déterminées par un constat d’huissier qui porte sur des désordres qui n’ont pas été constatés contradictoirement ainsi que sur simple devis produit à la présente instance. Enfin, Aucun élément ne vient donc caractériser le préjudice de jouissance en l’absence de tout autre élément apporté aux débats. En conséquence, la demande de provision de la SARL TORREFACTION DE LA FORGE sera rejetée. Sur la demande de suspension du paiement du loyer dans l’attente de la réalisation des travaux, et de consignation sur le compte CARPA En application des dispositions de l'article 1728 dudit code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus mais il lui reste possible d' opposer au bailleur l'exception d'inexécution en cas de manquement de celui-ci à ses obligations entraînant une impossibilité d'exploiter les lieux loués. Il résulte des articles 835 et 836 du code de procédure civile que le président du tribunal de commerce statuant en référé peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut en outre, en application de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, sans avoir à constater l'urgence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ouvre au locataire le droit d'agir en exception d'inexécution, seule l'impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination contractuelle permet au locataire d'obtenir une suspension du paiement du loyer devant le juge des référés. En l’espèce, la SARL TORREFACTION DE LA FORGE ne produit aucun élément sur les conditions dans lesquelles elle exploite son fonds de commerce et n'établit ni une impossibilité d'exploiter les lieux mis à sa disposition ni une interruption de l'exploitation ni même une baisse de fréquentation imputables aux dommages affectant les lieux loués. En conséquence, la demande de suspension du paiement des loyers et de consignation de la SARL TORREFACTION DE LA FORGE est rejetée. Sur la demande d’expertise En application de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. La double condition pour obtenir une mesure d'instruction sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile tient à l'existence d'un litige et d'un motif légitime à conserver ou établir une preuve avant tout procès. La première est suffisamment caractérisée dès lors que le demandeur précise en quoi les parties sont en désaccord ou pourraient être en désaccord dans le cadre du litige à venir. La seconde est présumée, sauf au défendeur à démontrer que l'action au fond serait vouée à l'échec. En l’espèce, la SARL TORREFACTION DE LA FORGE justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d'un expert en vue d'établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige par la production d’un procès-verbal de constat en date du 25 avril 2024 (pièce n°7), d’une facture liée à une recherche de fuites (pièce n°8) et d’un devis de réparations conservatoires (pièce n°9), pièces rendant vraisemblables l’existence des désordres invoqués. Cette expertise apparaît nécessaire dès lors que des travaux ont déjà été réalisés par le bailleur et qu’ils auraient dû mettre fin à tout désordre. Il sera droit fait à la demande comme indiqué au dispositif. Sur les autres demandes Des considérations d’équité, inhérentes à la nature du litige et au stade procédural auquel il se trouve, commandent d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties. Les dépens seront mis à la charge de la SARL TORREFACTION DE LA FORGE. PAR CES MOTIFS NOUS, Nathalie DAL ZOVO, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe par décision contradictoire en premier ressort, AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés REJETONS la demande de condamnation sous astreinte définitive d’exécution de travaux de remise en état provisoire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] ; REJETONS la demande de provision concernant les troubles de jouissance ; REJETONS la demande de suspension du paiement du loyer dans l’attente de la réalisation des travaux, et de consignation sur le compte CARPA ; ORDONNONS une expertise confiée à M. [X] [T], expert près la cour d'appel de Versailles, demeurant [Adresse 5] : [XXXXXXXX01] ; Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 10] qui aura pour mission de : *Se rendre sur les lieux : [Adresse 6] *Se faire remettre tous documents et entendre toutes personnes qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission *Décrire les locaux, objet du bail commercial et dire s’il est affecté des désordres allégués *Décrire le siège, la nature et l’importance des dommages *Déterminer la cause des désordres constatés en précisant par référence aux pièces contractuelles et aux règles de l’art, s’ils résultent de la vétusté ou d’autres causes (vice de conception, de réalisation, d’utilisation ou d’entretien, vice de matériaux ou souci d’économie excessif notamment) *Décrire les travaux de reprise à entreprendre, en chiffrer le coût, et en indiquer la durée prévisible d’exécution *Chiffrer la perte de jouissance et les préjudices subis par la SARL TORREFACTION DE LA FORGE *De manière générale faire toutes les recherches et constatations techniques et de fait permettant à la juridiction éventuellement saisie ultérieurement d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subies DISONS que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises ; DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d'expertise et, en cas d'empêchement de l'expert, procéder d'office à son remplacement ; DISONS que l'expert devra tenir informé ce magistrat de l'exécution de sa mission et de toute difficulté qu'il pourrait rencontrer pour l'accomplir ; DISONS que l’expert soumettra aux parties un pré-rapport et leur impartira un délai d’au moins quatre semaines pour remettre leurs dires à l’issu duquel il déposera son rapport définitif ; DISONS qu'il devra déposer son rapport dans les six mois de sa saisine ; DISONS que dans le but de limiter les frais d’expertises, les parties sont invitées, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord express et préalable de l’ensemble des parties ; SUBORDONNONS l'exécution de l'expertise au versement au greffe du tribunal de ce siège par la SARL TORREFACTION DE LA FORGE d’une avance de 3.000 € (chèque de banque libellé à l’ordre de «TJ CHARTRES REGIE AV REC») dans les deux mois de la présente décision DISONS qu'à défaut de versement avant cette date, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; DISONS qu'à l'issue de la première réunion des parties, l'expert nous soumettra et communiquera aux parties un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance de la provision allouée, demandera la consignation d'une provision supplémentaire ; REJETONS la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNONS la SARL TORREFACTION DE LA FORGE aux entiers dépens RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Marie-Claude LAVIE Nathalie DAL ZOVO