Cour d'appel, 21 novembre 2023. 20/00477

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE LEL/ND ARRET N°: AFFAIRE N° RG 20/00477 - N° Portalis DBVP-V-B7E-EUXS Jugement du 10 Septembre 2019 Tribunal d'Instance du MANS n° d'inscription au RG de première instance 19-000763 ARRET DU 21 NOVEMBRE 2023 APPELANTE : S.A.R.L. ASS SOCIAL HABITAT [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Audrey PAPIN substituant Me Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS INTIMES : Monsieur [T] [O] né le 23 Août 1975 à [Localité 8] (72) [Adresse 3] [Localité 5] Madame [D] [R] épouse [O] née le 19 Août 1979 à [Localité 8] (72) [Adresse 3] [Localité 5] Assignés, n'ayant pas constitué avocat COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 18 Septembre 2023 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente M. WOLFF, Conseiller Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée Greffière lors des débats : Mme LEVEUF ARRET : réputé contradictoire Prononcé publiquement le 21 novembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Leïla ELYAHYIOUI, vice-présidente placée, pour la Présidente empêchée et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE M. [T] [O] et Mme [D] [R] épouse [O] étaient propriétaires d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9]. Par jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance du Mans du 17 octobre 2017, cet immeuble a fait l'objet d'une adjudication au profit de la SARL Ass Social Habitat (la SARL). Cette société ayant mandaté un huissier de justice pour constater l'état des lieux, un procès-verbal du 28 mars 2018, a établi la survenance de dégradations dans l'immeuble cédé. Invoquant une occupation illicite des lieux par les anciens propriétaires ainsi que des dégradations dans l'immeuble, la SARL représentée par son gérant M. [I] [M] a fait assigner, par exploits du 7 juin 2019, M. et Mme [R] - [O], devant le tribunal d'instance du Mans aux fins notamment d'obtenir leur condamnation solidaire, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, à payer : - la somme 4.955,83 euros au titre des impayés d'indemnité d'occupation entre le 17 octobre 2017 et le 26 mars 2018, soit une indemnité mensuelle de 950 euros, - la somme de 3.951,78 euros au titre du préjudice matériel occasionné par les dégradations sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, - la somme de 1.000 euros au titre de la résistance abusive, - la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens comprenant le coût de la sommation et de l'assignation. Suivant jugement du 10 septembre 2019, le tribunal d'instance du Mans a débouté la SARL de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à supporter les dépens. Par déclaration déposée au greffe de la cour le 16 mars 2020, la SARL a interjeté appel de cette décision en son entier dispositif intimant dans ce cadre M. [O] et Mme [R] épouse [O]. Bien que s'étant vus signifier à leurs personnes tant la déclaration d'appel que les conclusions déposées le 6 août 2020 accompagnées de ses pièces, les intimés n'ont pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 juillet 2023 et l'audience de plaidoiries fixée au 18 septembre de la même année conformément aux prévisions d'un avis du 25 mai 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses uniques écritures déposées le 6 août 2020, la SARL Ass Social Habitat demande à la présente juridiction de : - la déclarer recevable et fondée en son appel, - infirmer le jugement du tribunal d'instance du Mans du 10 septembre 2020 en ce qu'il : - l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, - l'a condamnée à supporter les dépens d'instance, - condamner in solidum M. [T] [O] et Mme [D] [R] épouse [O], à lui payer une somme de 5.025,80 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 17 octobre 2017 au 26 mars 2018, - condamner in solidum M. [T] [O] et Mme [D] [R] épouse [O], à lui payer une somme de 3.951,78 euros au titre des travaux de remise en état, Subsidiairement : - condamner in solidum M. [T] [O] et Mme [D] [R] épouse [O], à lui payer une somme de 4.268,45 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 17 octobre 2017 au 1er mars 2018, En tout état de cause : - condamner in solidum M. [T] [O] et Mme [D] [R] épouse [O], à lui payer une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, - condamner in solidum M. [T] [O] et Mme [D] [R] épouse [O], à lui payer une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, - condamner in solidum M. [T] [O] et Mme [D] [R] épouse [O] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL LEXCAP (Me Philippe Rangé), conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes principales : En droit, l'article 1240 du Code civil dispose que : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. Le premier juge retenant que la demanderesse n'établissait pas le maintien dans les lieux des défendeurs au-delà de la date de la cession a rejeté la demande en paiement d'une indemnité d'occupation. Par ailleurs, s'agissant de la reprise des dégradations, il a été souligné que si le préjudice était partiellement démontré, faute pour la demanderesse d'établir le maintien dans les lieux des anciens propriétaires ou de produire tout autre élément démontrant les comportements fautifs invoqués, les prétentions indemnitaires devaient être rejetées. Aux termes de ses uniques écritures, l'appelante indique justifier du maintien dans les lieux des intimés, notamment au regard de l'envoi par son conseil de diverses missives recommandées postérieurement au jugement d'adjudication. Ainsi, elle souligne que ses contradicteurs se sont maintenus dans les lieux entre le 17 octobre 2017 et le 26 mars suivant, sans droit ni titre de sorte qu'elle est fondée à solliciter leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 950 euros (5.025,80 euros au total voire 4.268,45 euros en retenant un départ des lieux début mars). S'agissant des dégradations, l'appelante observe que la comparaison entre le procès-verbal descriptif de la maison dressé le 6 décembre 2016 et celui du mois de mars 2018 établit que les intimés ont dégradé le bien avant de le quitter de sorte qu'elle est fondée à solliciter leur condamnation au paiement d'une somme de 3.951,78 euros correspondant au coût des table de cuisson, four encastrable, pose d'alarme ainsi que de son devis du 3 avril 2018. Sur ce : En l'espèce, le jugement d'adjudication du juge de l'exécution du tribunal de grande instance du Mans du 17 octobre 2017 établit que la SARL est devenue propriétaire de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] (72) antérieurement propriété des intimés. Par ailleurs, l'appelante communique aux débats copie de trois courriers recommandés avec demandes d'avis de réception (dont deux du même jour), établissant que le : - 29 novembre 2017, - 1er mars 2018, les intimés accusaient réception de leurs courriers à l'adresse de l'immeuble adjugé au cours du mois d'octobre précédent. L'appelante établit ainsi que ses contradicteurs se sont maintenus dans les lieux, sans droit ni titre, entre les 17 octobre 2017 et 1er mars 2018. Un tel comportement justifie de l'indemnisation du préjudice du propriétaire illégitimement privé de sa propriété. S'agissant de l'appréciation de la valeur locative de l'immeuble, ce bien a ainsi été présenté aux termes de son adjudication, étant précisé que les surfaces mentionnées résultent du procès-verbal de description : 'sur la commune de [Localité 9] (72), une maison d'habitation située [Adresse 1], édifiée sur une parcelle cadastrée section ZX n°[Cadastre 6] pour une contenance de 766m², comprenant : - au rez-de-chaussée : un salon-salle à manger [environ 34,60m²], une cuisine [environ 10,60m²], une buanderie [environ 4,60m²], un wc [environ 1,10m²], une salle de bains [environ 5m²], cinq chambres [environ 9,40 + 11,40 + 12,20 + 12,10 + 14,30 m²]; - au-dessus : un grenier non aménageable ; - garage, abri de jardin, terrain, eau, électricité, chauffage électrique'. Par ailleurs, le procès-verbal de description expose que 'la commune de [Localité 9] se situe à environ 27km au nord de la ville du [Localité 8]. Le péage autoroutier de l'A28 se situe à environ 3km de la commune. La commune compte environ 900 habitants, et dépend de la communauté de commune du Pays Belmontais. Elle compte une école publique (maternelle/primaire). Le collège se trouve sur la commune de [Localité 7]. Les commerces, les banques et les administrations se trouvent sur la commune de [Localité 7] (environ 3km)'. Enfin, l'adjudication est intervenue pour un prix de 82.000 euros, qui ne peut à lui seul justifier de la valeur du bien, dès lors que les mises à prix dans le cadre de telles procédures visent notamment à assurer une certaine attractivité à l'opération. Compte tenu de ces éléments, la valeur locative de l'immeuble ne peut être fixée à la somme mensuelle de 950 euros au demeurant non justifiée par l'appelante, mais à celle de 600 euros. La décision de première instance doit donc être infirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes en paiement d'une indemnité d'occupation et les intimés doivent être condamnés au paiement à ce titre des sommes de : - (600€/30jours) x 15 jours (du 17/10/2017 au 31 de ce même mois) = 300 euros, - 600€ x 4 mois = 2.400 euros. Concernant les dégradations, l'appelante communique aux débats copie du procès-verbal de description dressé le 6 décembre 2016 et présentant globalement un immeuble en état correct d'entretien. Elle produit également un procès-verbal de constat du 28 mars 2018 établissant que : - 'dans la cuisine aménagée, il manque la plaque de cuisson et le four électrique' alors même que courant 2016, il était uniquement fait état d'une 'cuisine aménagée', - 'l'alarme incendie a été arrachée', ce qui n'était pas mentionné deux années plus tôt, - 'une cloison est cassée', ce qui ne figure aucunement au procès-verbal de description, - dans la 'salle à manger : la climatisation démontée et maintenue par le tuyau, la porte du local du ballon d'eau chaude est déposée, sur l'arche d'accès à la cuisine, j'observe que des pierres apparentes manquent en partie basse, à droite de cette arche, une applique murale est arrachée ; un fil électrique pendant subsiste, (...) un radiateur a été enlevé', aucune de ces difficultés ne figurant au procès-verbal de 2016, - globalement des déchets ont été abandonnés par les précédents occupants. Il résulte de ce qui précède que les intimés étant demeurés au moins jusqu'au 1er mars 2018 au sein de l'immeuble adjugé, ont dégradé ce bien et ont conservé la possession de biens dépendant de l'adjudication, ce qui constitue des comportements fautifs de nature à engager leur responsabilité quasi-délictuelle en application de l'article 1240 du Code civil. S'agissant du coût de la reprise de ces dégradations, l'appelante produit aux débats des éléments provenant du site de vente en ligne 'Cdiscount' établissant le coût d'une plaque de cuisson vitrocéramique à hauteur de 227,99 euros et celui d'un four encastrable à 599,99 euros. Concernant le document présentant le coût d'une alarme maison sans fil à hauteur de 449 euros, il doit être souligné que si le procès-verbal de constat de 2018, fait état d'une alarme incendie arrachée, celui de 2016 mentionne l'existence d'une 'alarme' sans la limiter au seul risque incendie. Il en résulte que l'élément arraché n'est pas une alarme incendie mais une alarme liée notamment au risque d'intrusion, dès lors que la photographie figurant au procès-verbal le plus récent ne fait pas figurer un élément qui aurait été ôté du plafond mais se trouvant sur un mur bordant une huisserie extérieure. De l'ensemble, il résulte que la décision de première instance doit être infirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes en indemnisation formées à ces trois titres étant souligné que l'indemnisation du préjudice lié à l'enlèvement de l'alarme ne peut inclure la somme de 228 euros, mentionnée de manière manuscrite sur le document correspondant à une impression de site internet et qui n'est donc aucunement justifiée. Concernant ce qui est présenté par l'appelante comme étant un devis aux termes de ses écritures, mais qui correspond à une facture qu'elle a adressée à l'intimé, et qui porte sur des travaux de cloison, de pose de chauffage, de repose du bloc de climatisation et de porte etc..., il ne peut qu'être souligné que cette pièce a été dressée par la SARL sans aucune autre pièce justificative, de sorte qu'il n'est aucunement démontré que les coûts qui y sont mentionnés correspondent au préjudice effectivement subi. La décision de première instance doit donc être confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande en réparation. Sur les demandes accessoires : Les intimés qui succombent et dont le comportement fautif a été établi, doivent être condamnés aux dépens tant de première instance que d'appel, de sorte que la décision de première instance doit être infirmée à ce titre. Enfin, l'équité commande de les condamner au paiement à l'appelante de la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, de sorte que le jugement sera également infirmé à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, INFIRME le jugement du tribunal d'instance du Mans du 10 septembre 2019 ; Statuant de nouveau et y ajoutant : CONDAMNE in solidum M. [T] [O] et Mme [D] [R] épouse [O] au paiement à la SARL Ass Social Habitat de la somme de 2.700 euros (deux mille sept cents euros) en indemnisation de leur occupation de l'immeuble adjugé le 17 octobre 2017, pour la période ayant couru entre cette dernière date et le 1er mars suivant ; CONDAMNE in solidum M. [T] [O] et Mme [D] [R] épouse [O] au paiement à la SARL Ass Social Habitat de la somme de 1.276,98 euros (mille deux cent soixante seize euros et quatre vingt dix huit centimes) en réparation des dégradations commises au sein de l'immeuble adjugé le 17 octobre 2017 ; CONDAMNE in solidum M. [T] [O] et Mme [D] [R] épouse [O] au paiement à la SARL Ass Social Habitat de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [T] [O] et Mme [D] [R] épouse [O] aux dépens ; ACCORDE au conseil de la SARL Ass Social Habitat le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE empêchée C. LEVEUF L. ELYAHYIOUI