Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01664 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFC35
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2021 - Tribunal judiciaire de Paris - RG n° 20/04056
APPELANTS
Madame [C], [H], [B] [T] épouse [I] née le 21 juin 1956 à [Localité 13] (72)
[Adresse 10]
[Localité 2]
Monsieur [H], [M], [O] [T] né le 30 mars 1951 à [Localité 8] (92)
[Adresse 9]
[Localité 6]
Tous deux représentés par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
NTIMÉS
Madame [W] [R] épouse [V] née le 31 juillet 1943 à [Localité 14]
[Adresse 1]
[Localité 12]
Monsieur [G] [V] né le 12 octobre 1944 à [Localité 11],
[Adresse 1]
[Localité 12]
Tous deux représentés par Me Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029 substitué par Me Claude HUCHET, avocat au barreau de PARIS, toque : B1023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Le 4 juillet 2019, M. [H] [T] et Mme [C] [T] épouse [I] (ci-après les consorts [T]) propriétaires indivis, ont mis en vente, par l'intermédiaire de l'agence immobilière Schuss Immobilier, un chalet, sis [Adresse 3], édifié sur une parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 5].
Par acte authentique du 9 octobre 2019, une promesse unilatérale de vente a été signée à [Localité 12] entre les consorts [T], promettants, et M. [G] [V] et Mme [W] [R] épouse [V] (ci-après les époux [V]), bénéficiaires.
La promesse était consentie pour une durée expirant le 15 janvier 2020 à 16 heures.
Les parties y ont convenu de fixer le montant d'une indemnité d'immobilisation à hauteur de 61.500 €.
Cette promesse était faite sous diverses conditions suspensives, notamment la condition qu'il soit constitué une servitude de passage sur le fonds voisin.
Les bénéficiaires ont versé la somme de 30.750 €, sur le compte de Me [J] [X], désigné comme séquestre, tel que prévu par la promesse.
Le 21 janvier 2020, le notaire des époux [V] a informé le notaire des consorts [T] de la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation, au motif de la caducité de la promesse, en raison de la défaillance de la condition suspensive relative à la servitude de
passage.
Par exploits d'huissiers en date du 18 mai 2020, les consorts [T] ont assigné les époux [V] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de constater l'absence de caducité de la promesse de vente et de condamner les époux [V] au paiement d'une somme de 61.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Par jugement du 3 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :
- ordonne la restitution à M. [G] [V] et Mme [W] [R] épouse [V] de la somme de 30.750 €, versée au titre de l'indemnité d'immobilisation et conservée entre les
mains de Me [J] [X], notaire à [Localité 7] (28), désigné comme séquestre, qui pourra opérer ce versement sur présentation du présent jugement,
- déboute M. [H] [T] et Mme [C] [T] épouse [I] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamne in solidum M. [H] [T] et Mme [C] [T] épouse [I] aux dépens,
- condamne in solidum M. [H] [T] et Mme [C] [T] épouse [I] à verser à M. [G] [V] et Mme [W] [R] épouse [V], la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelle que la présente décision est exécutoire de droit, par provision.
Mme [C] [T] épouse [I] et M. [H] [T] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 janvier 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 4 octobre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 13 septembre 2023, par lesquelles Mme [C] [T] épouse [I] et M. [H] [T], appelants, invitent la cour à :
Infirmer le jugement en ce qu'il a :
- Ordonné la restitution à M. [G] [V] et Mme [W] [R] épouse [V] de la somme de 30.750 €, versée au titre de l'indemnité d'immobilisation et conservée entre les mains de Me [J] [X], notaire à [Localité 7] (28), désigné comme séquestre, qui pourra opérer ce versement sur présentation du jugement,
- Débouté M. [H] [T] et Mme [C] [T] épouse [I] de l'ensemble de leurs demandes,
- Condamné in solidum M. [H] [T] et Mme [C] [T] épouse [I] aux dépens,
- Condamné in solidum M. [H] [T] et Mme [C] [T] épouse [I] à verser à M. [G] [V] et Mme [W] [R] épouse [V], la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau :
- Débouter M. et Mme [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Condamner M. et Mme [V] au paiement d'une somme de 61.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuellement due,
- Constater le dépôt des fonds à hauteur de 30.750 € sur le compte séquestre du notaire des acquéreurs,
- Condamner M. et Mme [V] à verser directement le solde de l'indemnité d'immobilisation contractuellement due, soit 30.750 €, aux consorts [T]-[I],
- Autoriser le notaire sur le compte séquestre duquel les fonds se trouve à verser la somme de 30.750€ consignée à titre d'indemnité d'immobilisation aux consorts [T]-[I],
- Condamner M. et Mme [V] au paiement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêt au vu de la résistance abusive opposée à la prétention légitime des consorts [T]-[I],
- Condamner M. et Mme [V] au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Vu les conclusions en date du 21 septembre 2023, par lesquelles Mme [W] [R] épouse [V] et M. [G] [V], intimés, invitent la cour à :
Vu les articles 637, 686, 687,691, 1103 et 1190 et suivants, 2263 du code civil,
- Déclarer les consorts [T]-[I] irrecevables et mal fondés en leur appel,
- Les déclarer irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter purement et simplement,
En conséquence,
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- Condamner in solidum les consorts [T] à verser à M. [G] [V] et Mme [W] [R] épouse [V] la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel,
- Les condamner avec la même solidarité que dessus à payer à M. et Mme. [V] la somme de 3.075 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau de leur argumentation,
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Au préalable, il convient de préciser que si dans le dispositif de leurs conclusions les intimés sollicitent de déclarer les appelants 'irrecevables en leur appel' et 'irrecevables en leurs demandes', ils ne motivent pas ces irrecevabilités dans le corps de leurs conclusions et qu'en l'absence d'élément les justifiant, il y a lieu de rejeter ces demandes ;
Sur la caducité de la promesse de vente
Aux termes de l'article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les faits' ;
Sur la défaillance de la condition suspensive tentant à la constitution d'une servitude de passage
Aux termes de l'article 686 du code civil, 'Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.
L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après' ;
Aux termes de l'article 688 du même code, '... Les servitudes discontinues ... tels sont les droits de passage ...' ;
Aux termes de l'article 691 du même code, 'Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres';
En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 9 octobre 2019 stipule qu'elle est faite notamment sous la condition suspensive suivante : 'Constitution d'une servitude de passage : qu'il soit constitué une servitude de passage ayant pour fonds servant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 4] et pour fonds dominant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 5] sur la bande longeant le chemin de la joux' ;
Il est constant que la parcelle cadastée section B n°[Cadastre 4] appartient à M. [K] [U] ;
Il n'y a pas lieu de déterminer si la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 5] est enclavée et si le fonds de M. [U] est assujetti à une servitude légale de passage puisque la promesse stipule une condition suspensive relative à la constitution d'une servitude conventionnelle et précise que seul le bénéficiaire peut renoncer à cette condition suspensive ;
Les consorts [T] produisent :
- une attestation signée par M. [K] [U] le 4 décembre 2019 (pièce 5 [T]), par laquelle il 'confirme le droit de passage sur la partie de sa parcelle contre le chemin de la joux à la parcelle B [Cadastre 5]",
- une procuration signée par M. [K] [U] le 18 janvier 2020 (pièce 6 [T]), intitulée 'procuration pour accepter une servitude' par laquelle il 'déclare qu'il n'y a aucune opposition à la constitution de la présente servitude' et qu'il 'constituera au profit du fonds dominant appartenant actuellement aux consorts [T] un droit de passage ...' ;
Or ces documents ne constituent pas un titre constituant une servitude de passage, en ce qu'ils ne fixent pas l'étendue de la servitude et ses modalités d'exercice entre les propriétaires des fonds dominant et servant, et ne sont qu'un accord et un engagement unilatéral de M. [U] pour constituer un droit de passage ;
Les consorts [T] ne justifient donc pas qu'à la date d'expiration de la promesse, le 15 janvier 2020 à 16h, une servitude de passage était constituée ;
Sur la prorogation des délais
En l'espèce, la clause de la promesse unilatérale de vente du 9 octobre 2019 relative au délai stipule 'La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 15 janvier 2020 à 16 heures. Toutefois si, dix jours avant cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puis excéder trente jours. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée' ;
Cette clause ne vise pas les 'conditions suspensives' mais uniquement 'les documents nécessaires à la régularisation de l'acte' ;
En tout état de cause, les consorts [T] ne justifient pas avoir produit au notaire la constitution de la servitude de passage, à l'échéance du délai de 30 jours suivant la date du 15 janvier 2020, soit à l'échéance du vendredi 14 février 2020 à minuit ;
Par conséquent, en l'absence de réalisation de la condition suspensive de constitution d'une servitude de passage dans le délai prévu à la promesse de vente et en l'absence de levée de l'option par le bénéficiaire, la promesse est caduque aux torts des promettants, les consorts [T] ;
Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation
En l'espèce, la clause de la promesse unilatérale de vente du 9 octobre 2019 relative à l'indemnité d'immobilisation stipule 'Elle (la somme à verser de 30.750 €) sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes : ... dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants : si l'une au moins des conditions suspensives ci-dessous stipulées venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant' ;
Ainsi la non réalisation de la vente résultant de la défaillance de la condition suspensive et étant imputable au seul promettant, la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation doit être intégralement restituée aux bénéficiaires ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a :
- ordonné la restitution à M. [G] [V] et Mme [W] [R] épouse [V] de la somme de 30.750 €, versée au titre de l'indemnité d'immobilisation et conservée entre les mains de Me [J] [X], notaire à [Localité 7] (28), désigné comme séquestre, qui pourra opérer ce versement sur présentation du présent jugement,
- débouté M. [H] [T] et Mme [C] [T] épouse [I] de l'ensemble de leurs demandes ;
Sur les demandes de dommages et intérêts respectives des parties pour procédure abusive
En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ;
En l'espèce, les consorts [T] succombant en l'instance, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
M. et Mme [V], ne rapportant pas la preuve de ce que l'action des consorts [T] aurait dégénéré en abus du droit de former un recours, doivent être déboutés de leur demande en appel de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les consorts [T], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. et Mme [V] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les consorts [T] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Rejette les demandes en appel de Mme [W] [R] épouse [V] et M. [G] [V] de déclarer les appelants irrecevables en leur appel et irrecevables en leurs demandes ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Déboute M. [G] [V] et Mme [W] [R] épouse [V] de leur demande en appel de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne in solidum Mme [C] [T] épouse [I] et M. [H] [T] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [G] [V] et Mme [W] [R] épouse [V] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,
