Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/00010

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET [Courriel 6] Tél. [XXXXXXXX01] N° RG 24/00010 - N° Portalis DB22-W-B7I-SDSM MINUTE : /2024 5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion JUGEMENT Du : 17 Décembre 2024 contradictoire premier ressort DEMANDEUR(S) : [F] [C] DEFENDEUR(S) : [I] [R] expédition exécutoire délivrée le à Me Gondard copies délivrées le à Me Gondard à M. [R] JUGEMENT REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE et le 17 Décembre : Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 12 Novembre 2024 ; Sous la présidence de Madame Léonore FASSI, juge placée, déléguée par ordonnance de M. le Premier Président de la cour d'appel de Versailles en date du 18/07/2024 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ; le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ; ENTRE : DEMANDEUR(S) : M. [F] [C] [Adresse 2] [Localité 3], représenté par Me Valérie GONDARD, avocat au barreau de PARIS, ET : DEFENDEUR(S) : M. [I] [R] [Adresse 5] [Localité 4], comparant RAPPEL DES FAITS Par un contrat du 09 avril 2010, M. [C] [F] a donné à bail à M. [R] [I] et Mme [W] [N] une maison située au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1000 €. Par courrier du 13 mai 2017, Mme [W] [N] a informé le bailleur qu’elle prenait congé du logement. M. [R] [I] est ainsi devenu le seul locataire de ladite maison. Des loyers étant demeurés impayés, M. [C] [F] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il a ensuite fait assigner M. [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par un acte du 21 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l’audience du 12 novembre 2024, M. [C] [F], représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de : -constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; -d'ordonner sans délais l’expulsion de M. [R] [I] et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; -d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; -et de condamner M. [R] [I] au paiement de la somme actualisée à l’audience de 25000 € (mois de novembre 2024 inclus) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d'une somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Il convient de se référer à l'assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile. A l’audience, le conseil de M. [C] [F] précise qu’il n’y a plus aucun paiement depuis le mois de novembre 2022 : les chèques envoyés par le locataire sont tous sans provision. M. [R] [I] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande des délais de paiement pour reprendre le paiement des loyers à compter de janvier 2025. Il explique être entrepreneur et avoir eu des difficultés financières outre diverses charges (crédit à la consommation et pension alimentaire). . Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions. L'affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 22 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l'avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n 24-70.002). Par ailleurs, M. [C] [F] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 09 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . L'article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". S'agissant d'une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l'espèce. Enfin, l'article 24 VII dans sa version issue de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce pour les mêmes raisons, précise que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article." Le bail conclu le 09 avril 2010 contient une clause résolutoire en son article Article X et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 08 février 2024, pour la somme en principal de 16000 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 08 avril 2024. L'expulsion de M. [R] [I] sera ordonnée, en conséquence, aucun délai ne pouvant être accordé, les loyers courants n'étant pas réglés dans leur intégralité au jour de l'audience. M. [R] [I] sera donc débouté de sa demande en ce sens. Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [R] [I] pour organiser son départ et assurer son relogement. Au regard de l’anciennté de la dette locative et de son importance, il est nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [R] [I] de quitter les lieux. En conséquence il y a lieu d’ordonner à M. [R] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours de la signification du présent jugement, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai de huit jours. II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT M. [R] [I] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter du 09 avril 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. En outre, M. [C] [F] produit un décompte démontrant que M. [R] [I] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 25000 € à la date de l’audience incluant le loyer de novembre 2024. M. [R] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 25000 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 16000 € à compter du commandement de payer (08 février 2024) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Aucun délai de paiement ne peut être accordé, le loyer courant n'étant pas intégralement payé. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES M. [R] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [C] [F], M. [R] [I] sera condamné à lui verser une somme de 1300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 avril 2010 entre M. [C] [F] et M. [R] [I] concernant la maison située au [Adresse 5] sont réunies à la date du 08 avril 2024 ; ORDONNE en conséquence à M. [R] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours de la signification du présent jugement, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai de huit jours ; DIT qu'à défaut pour M. [R] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [C] [F] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ; CONDAMNE M. [R] [I] à verser à M. [C] [F] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 09 avril 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE M. [R] [I] à verser à M. [C] [F] la somme de 25000 € ( incluant le loyer de novembre 2024, et incluant novembre 2022), avec les intérêts au taux légal à compter du 08 février 2024 sur la somme de 16000 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; DIT qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'office à M. [R] [I] des délais de paiement ; CONDAMNE M. [R] [I] à verser à M. [C] [F] une somme de 1300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [R] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n'y avoir lieu de l'écarter ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 17 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Léonore FASSI, juge, et par Mme Edeline EYRAUD, greffière. La greffière, La juge,