Cour d'appel, 12 novembre 2024. 23/11996

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11996 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5UB Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juin 2023-Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de NOGENT S/ MARNE- RG n° 11-23-000080 APPELANTE Société civile FONCIÈRE 01 2003 Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 447 511 346 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 Ayant pour avocat plaidant, Me Philippe DE LA GATINAIS de la SELARL CABINET DLG, avocat au barreau de PARIS, toque : C 2028, substitué à l'audience par Me Clara MAGNAN, même cabinet, même toque INTIMÉE Madame [O] [W] [I] divorcée [U] Née le 08 mai 1979 à [Localité 5] (Cuba) [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 Ayant pour avocat plaidant, Me Ariel GOLDMANN, avocat au barreau de PARIS, présent à l'audience COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT,présidente à la chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de bail signé le 20 juin 2006, prenant effet le 1er août 2006, la société civile immobilière foncière 01 2003 a donné en location à M. [M] [U] et Mme [W] [I] divorcée [U] un logement à usage d'habitation au 2ème étage ainsi qu'une cave et un emplacement de stationnement au sous-sol situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 464,51 euros, augmenté des provisions sur charges. Par jugement contradictoire rendu le 6 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a : - rejeté la demande de résiliation du contrat de bail précité ; - débouté la Société civile immobilière foncière 01 2003 de ses demandes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation et l'a condamnée aux dépens ; - rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties de leurs autres demandes et prétentions ; - rappelé que le jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. La société civile immobilière foncière 01 2003 a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de la seule Mme [W] [I] divorcée [U], par déclaration reçue au greffe le 6 juillet 2023 et par ses dernières conclusions déposées le 2 septembre 2024, elle demande à la cour de l'infirmer en ce qu'il : - rejette la demande de résiliation du contrat de bail précité ; - la déboute de ses demandes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation formulées à l'encontre de Mme [O] [W] [I] ; - la condamne aux dépens de l'instance ; - rejette ses demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; statuant à nouveau, - prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [W] [I] ; - prendre acte du fait que M. [M] [U] a expressément informé le mandataire de son bailleur, à savoir le cabinet GTF, par mail en date du 25 octobre 2022, qu'il ne réside plus dans l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4] depuis le 15 janvier 2009 ; - ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [W] [I] des lieux loués et de tout occupant dans les lieux de son chef, notamment de Mme [U] [Z] et de M. [J] [H] [K], et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée s'il y a lieu ; - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourraient lui être dues ; - condamner Mme [W] [I] divorcée [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer charges comprises, conformément aux clauses du bail, et qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux de tout occupant par la remise des clefs, ou subsidiairement ; - condamner Mme [W] [I] divorcée [U] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant actuellement indexé du loyer et du montant actualisé des charges provisionnelles, tout mois commencé étant dû en totalité, à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir à payer ; y ajoutant, - condamner Mme [W] [I] divorcée [U] à lui payer une indemnité de procédure de 5 000 euros et aux dépens d'instance, qui comprendront notamment les frais du constat d'huissier des 6 et 13 septembre 2022. Mme [W] [I] divorcée [U], par ses dernières conclusions déposées le 9 septembre 2024 demande à la cour de : - constater que M. [M] [U] ne réside plus dans le logement depuis plus de 12 ans en l'espèce depuis le 15 janvier 2009 ; - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en conséquence, - débouter la Société civile immobilière foncière 01 2003 de l'intégralité de ses demandes; y ajoutant, - juger que les pièces adverses n°14, 15 et 16 ont été obtenues illégalement et, en conséquence, les écarter des débats ; - condamner la Société civile immobilière foncière 01 2003 à lui payer une indemnité de procédure de 12 000 euros et aux dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Il n'y a lieu pour la cour de procéder à la prise d'acte concernant M. [M] [U] demandée par la société civile immobilière foncière 01 2003 ni au constat le concernant demandé par Mme [W] [I] divorcée de ce dernier par jugement du 21 mars 2006 (pièces 12-13 appelante), lesquels ne sont pas des prétentions au sens de l'article 954 du code de procédure civile. Ce d'autant que M. [M] [U] n'est pas intimé. 1 - Sur la demande relative aux pièces 14 à 16 du bailleur Il s'agit, respectivement : - de la candidature de M. [M] [U] pour un autre logement - le nouveau contrat de bail de M. [M] [U] - une quittance locative de M. [M] [U] Mme [W] [I] divorcée [U] soutient à bon droit, sans réponse de La société civile immobilière foncière 01 2003 d'ailleurs, que ces documents qui concernent M. [M] [U] dont il est acquis aux débats qu'il n'habite plus dans les lieux loués depuis le 15 janvier 2009 et qui n'est pas intimé, sont étrangères aux débats. Elles doivent donc être écartées des débats. 2 - Sur l'inoccupation des lieux loués par Mme [W] [I] divorcée [U] Un procès-verbal de constat a été établi les 6 et 13 septembre 2022 par l'huissier de justice commis par ordonnance du 2 août 2022 du président du tribunal judiciaire de Créteil pour décrire les conditions réelles d'occupation de l'appartement loué à Mme [W] [I] divorcée [U] par la société civile immobilière foncière 01 2003. Celle-ci soutient vainement que Mme [W] [I] divorcée [U] n'a pas occupé les lieux loués de façon continue d'août 2021 à septembre 2022, ainsi que le retient exactement le jugement entrepris, après avoir relevé que ne suffisent pas à rapporter cette preuve : - la seule absence de Mme [W] [I] divorcée [U] à son domicile les 6 et 13 septembre 2022, date du constat précité (pièce appelante 10). - et l'indication 'du voisinage' sans plus de précision sur les voisins concernés, selon laquelle Mme [W] [I] divorcée [U] aurait quitté les lieux depuis longtemps, alors que cette dernière communique divers documents administratifs portant son identité et l'adresse du logement (déclaration de revenus 2021 plus quatre factures ou courriers d'octobre 2022 outre ses pièces 1,5,6 et 7 pour 2023 et 14 à 16 pour 2024, produites en appel). A cet égard, la circonstance que Mme [Z] dont le nom figure sur la boîte aux lettres de l'appartement litigieux ait payé le loyer en lieu et place de la locataire pendant deux ans, n'établit pas l'inoccupation des lieux par cette dernière pendant cette période, dès lors que la société civile immobilière foncière 01 2003 ne justifie pas de la résidence principale dans un autre logement de la locataire, qui a repris le paiement du loyer depuis octobre 2022 et qui fait valoir auprès de l'huissier, par téléphone, qu'elle était en vacances au Portugal, ce que la date du constat, en septembre, tend à rendre plausible. Elle ajoute en appel devoir effectuer de nombreux voyages professionnels à l'étranger (ses pièces 9 à 11). 3 - Sur la sous-location des lieux loués Le jugement entrepris admet la sous location, onéreuse et sans l'accord du bailleur, des lieux à Mme [Z], hébergée avec son fils, à compter de septembre 2021 jusqu'en septembre 2022. Mais il retient que ce manquement à l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 repris au contrat de bail (pièce 1) n'est pas suffisamment grave pour en justifier la résiliation judiciaire dès lors que Mme [W] [I] divorcée [U] continuait d'occuper les lieux. Toutefois, la société civile immobilière foncière 01 2003 est fondée à soutenir le contraire, faisant au surplus observé : - que cet arrangement illicite est rendu nécessaire par l'insuffisance des revenus déclarés de Mme [W] [I] divorcée [U], soit 10 800 euros par an, ce qui ne lui permet pas de s'acquitter seule du paiement de son loyer mensuel de 861,77 euros - et que le logement aidé de Mme [W] [I] divorcée [U] a une vocation sociale que cette sous location illicite méconnaît frontalement. A cet égard, Mme [W] [I] divorcée [U] ne soutient pas utilement au vu de la présente procédure, que la société civile immobilière foncière 01 2003, en acceptant de percevoir de Mme [Z] le paiement du loyer, a tacitement admis cette sous location dont elle a connaissance depuis septembre 2021. Le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions et : - le bail litigieux sera résilié à compter de l'arrêt - l'expulsion de Mme [W] [I] divorcée [U] et de tous occupant de son chef, en particulier Mme [Z] et son fils sera, au besoin, ordonnée. - Mme [W] [I] divorcée [U] sera condamnée à payer à la société civile immobilière foncière 01 2003, à compter de l'arrêt jusqu'à libération des lieux loués, une indemnité d'occupation mensuelle égale à 130% du montant actuellement indexé du loyer, charges provisionnelles en sus. 4 - Sur les demandes accessoires Le sens de l'arrêt conduit à l'infirmation du jugement entrepris des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure. Mme [W] [I] divorcée [U], partie perdante, doit supporter les dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du constat d'huissier des 6 et 13 septembre 2022 et l'équité commande de la condamner à payer l'indemnité de procédure qui suit. PAR CES MOTIFS La cour, statuant sur les chefs du jugement critiqués, Ecarte des débats les pièces de la société civile immobilière foncière 01 2003 n° 14 à 16 ; Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Prononce la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de Mme [W] [I] du bail conclu entre elle et la société civile immobilière foncière 01 2003 le 20 juin 2006 portant sur un logement à usage d'habitation au 2ème étage, avec cave et emplacement de stationnement au sous-sol, situés [Adresse 2] à [Localité 4], Ordonne en conséquence l'expulsion de Mme [W] [I] divorcée [U] des lieux loués et de tout occupant de son chef, notamment de Mme [U] [Z] et de son fils, et ce, avec l'assistance du commissaire de police la force publique e s'il y a lieu, Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourraient lui être dues, Condamne Mme [W] [I] divorcée [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 130 % du montant indexé à ce jour du loyer, outre les charges provisionnelles, conformément aux clauses du bail, à compter du présent arrêt jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, Condamne Mme [W] [I] divorcée [U] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du constat d'huissier des 6 et 13 septembre 2022, Condamne Mme [W] [I] divorcée [U] à payer à la société civile immobilière foncière 01 2003 une indemnité de procédure de 3 000 euros et rejette toute autre demande. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,