Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 23/00066

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 NOVEMBRE 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 23/00066 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XEKW N° de MINUTE : 24/01550 DEMANDEUR La Société SEQENS SA D’HLM, prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744 C/ DEFENDEUR S.A.R.L. HEMMA PHONE [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Renaud MONTINI de l’AARPI WAGRAM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0175 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA , greffier. DÉBATS Audience publique du 23 Septembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 3 janvier 2002, la SA D’HLM SOCOFAM aux droits de laquelle se trouve la société SEQENS, a donné à bail à l’EURL PRATIQUE IMMOBILIERE, en cours de constitution et d’immatriculation, un local à usage commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93), « d’une superficie de 15 m² environ, sans garantie de surface, celle-ci n’étant indiquée qu’à titre de renseignement », ledit bail devant prendre effet à compter du 7 juin 2002. Par acte sous signature privée du 7 juin 2002, la SA D’HLM SOCOFAM, aux droits de laquelle vient la société SEQENS, a donné à bail à la SARL CALL WEB CENTER un local au sein du même immeuble, constitué d’ « une boutique d’une surface de 57 m² environ, sans garantie de surface, celle-ci n’étant ici indiquée qu’à titre de renseignement ». Par acte du 27 décembre 2004, la SARL CALL WEB CENTER a cédé son droit au bail à la SARL HEMMA PHONE. Le 31 janvier 2022, un procès-verbal de constat a été dressé, à la requête de la société SEQENS, aux fins de voir constater l’occupation par la société HEMMA PHONE du local préalablement occupé par la SCI PRO FI (anciennement PRATIQUE IMMOBILIERE). Par acte extrajudiciaire du 15 février 2022, un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à payer la somme de 7 059,21 euros a été signifié par la société SEQENS à la société HEMMA PHONE. Par acte du 26 avril 2022, la société SEQENS a fait assigner la SARL HEMMA PHONE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 17 octobre 2022, le juge des référés a condamné la SARL HEMMA PHONE à payer à la société SEQENS la somme provisionnelle de 974,54 euros, et a suspendu les effets de la clause résolutoire à condition que la SARL HEMMA PHONE se libère de cette somme en trois versements mensuels de 300 euros suivis d’une quatrième mensualité majorée du solde. Par acte du 27 décembre 2022, la société SEQENS l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir du tribunal la résiliation judiciaire du bail. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 février 2024, la société SEQENS sollicite du tribunal de : -Rejeter l’exception de procédure soulevée par la SARL HEMMA PHONE -Prononcer la résiliation du bail -Condamner la SARL HEMMA PHONE à lui payer la somme de 6 726,44 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 décembre 2022, échéance de novembre 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2022 -Ordonner l’expulsion de la SARL HEMMA PHONE des locaux précédemment loués à la société PRO FI, si besoin avec l’aide de la force publique -Condamner la SARL HEMMA PHONE à reboucher l’ouverture effectuée sous astreinte de 150 euros par jour passé un délai de 8 jours après la signification de la décision à intervenir -Condamner la SARL HEMMA PHONE à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer si un bail avait été consenti majoré de 20 %, en sus des charges, jusqu’à la libération effective des lieux indûment occupés -Rejeter l’ensemble des demandes de la SARL HEMMA PHONE -La condamner aux dépens d’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 31 janvier 2022 et la sommation de quitter les lieux du 15 février 2022 -Condamner la SARL HEMMA PHONE à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 avril 2024, la SARL HEMMA PHONE sollicite du tribunal de : In limine mitis, -Déclarer la société SEQENS irrecevable en son action -Dire nul et de non effet le commandement de payer du 15 février 2021 (sic) A titre principal, -Débouter la société SEQENS de l’ensemble de ses demandes Reconventionnellement, -Condamner la société SEQENS à lui payer la somme de 3 153,24 euros en répétition de l’indu Subsidiairement, -Ordonner la compensation de la somme de 3 153,24 euros avec toute autre somme que la Société HEMMA PHONE serait condamnée à payer à la société SEQENS -Suspendre l'acquisition de la clause résolutoire -Lui accorder deux ans de délais de paiement A titre infiniment subsidiaire, en l’absence de compensation -Suspendre l'acquisition de la clause résolutoire -Lui accorder deux ans de délais de paiement En tout état de cause, -Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire -Condamner la société SEQENS à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile -Condamner la société SEQENS aux entiers dépens. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2024 et mise en délibéré au 18 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont été expurgées de l’exposé du litige. Sur l’exception de procédure Sans préciser le fondement juridique de sa demande, la SARL HEMMA PHONE sollicite que l’ensemble des demandes formées par la société SEQENS soient jugées irrecevables au motif qu’aucune diligence n’a été entreprise par cette dernière en vue de parvenir à une résolution amiable du litige. L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. En l’espèce, le présent litige n’est pas soumis à l’obligation de tentative préalable de résolution amiable du litige prévue par les dispositions précitées. La SARL HEMMA PHONE sera donc déboutée de son exception de procédure. Sur la demande en annulation du commandement de payer du 15 février 2022 Se fondant sur l’article 1104 du code civil, la SARL HEMMA PHONE sollicite la nullité du commandement de payer du 15 février 2022, qu’elle date erronément au 15 février 2021 dans le dispositif de ses conclusions. Elle fait valoir que le décompte annexé au commandement manquait de clarté, n’explicitant pas la nature des sommes réclamées ni la période visée, s’agissant notamment de la somme de 5 404,67 euros appelée le 31 décembre 2021 sous l’intitulé « CMC 348503 06/21 11/21 ». La société SEQENS s’oppose à cette demande, faisant valoir qu’elle avait informé sa locataire de l’indexation des loyers par courrier du 1er décembre 2021, et qu’en tout état de cause le commandement restait valable pour les autres sommes non payées, soit les loyers des mois de décembre 2021 et janvier 2022. Selon l'article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués. En l’espèce, le commandement de payer du 15 février 2022 contient un décompte chronologique allant du 30 novembre 2020 au 31 janvier 2022. Du 30 novembre 2020 au 31 novembre 2021 apparaissent les appels de loyers pour un montant de 332,77 euros, ainsi que les sommes acquittées par la locataire. Le 31 décembre 2021 sont appelées : -la somme de 5 404,67 euros sous l’intitulé « CMC 348503 06/21 11/21 » -la somme de 455,27 euros sous l’intitulé « CMC 348503 12/21 » -la somme de 735,06 euros sous l’intitulé « CMC 348503 12/21 ». Si la société SEQENS produit une lettre datée du 1er décembre 2021 aux termes de laquelle elle informe sa locataire de l’indexation du loyer à compter du 7 juin 2021, et du rappel des sommes dues au titre des indexations antérieures qui n’avaient pas été appliquées pour la période allant du 7 juin 2017 jusqu’au 30 novembre 2021 pour un montant total de 5 404,67 euros hors taxes, et du complément de dépôt de garantie d’un montant de 735,06 euros, il n’est pas démontré que cette lettre ait été adressée à la SARL HEMMA PHONE dans la mesure où son accusé de réception n’est pas produit. Par conséquent, le commandement de payer, en ce qu’il comportait des appels insuffisamment explicités, ne permettait pas à la SARL HEMMA PHONE de régulariser sa situation locative et d'écarter ainsi le jeu de la clause résolutoire. Il sera dès lors déclaré nul et de non effet. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et l’indexation du loyer Sans préciser le fondement juridique de sa demande, la société SEQENS sollicite la résiliation judiciaire du bail. Elle fait valoir que la SARL HEMMA PHONE ne s’acquitte pas du loyer actualisé, ce alors que le bail contient une clause d’indexation. Elle se prévaut de la validité du commandement de payer du 15 février 2022, sans préciser si elle sollicite le constat de l'acquisition de la clause résolutoire suite à ce commandement de payer, ou le prononcé de la résiliation judiciaire pour faute grave. Elle sollicite que la SARL HEMMA PHONE soit condamnée à lui payer la somme de 6 726,44 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2022. La SARL HEMMA PHONE se prévaut de la mauvaise foi de la bailleresse. Elle soutient n’avoir jamais reçu la lettre du 1er décembre 2021. Elle indique qu’elle n’a jamais signé le contrat de renouvellement du bail prévoyant une indexation annuelle, et que ladite indexation ne doit donc trouver à s’appliquer qu’à compter du 1er janvier 2022, date à laquelle elle a commencé à s’acquitter du loyer indexé. En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L'article 1184 du code civil dans sa version applicable au litige prévoit que la résolution peut être demandée en justice en cas d'inexécution par une des parties de ses obligations. En l’espèce, les parties ne produisent pas de contrat de renouvellement du bail, dont il se comprend qu’il n’a jamais été signé par la locataire. Le bail du 7 juin 2002 liant les parties prévoit en sa page 8 que « Le loyer ci-dessus fixé sera soumis à révision annuelle et sera augmenté ou diminué de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire, chaque année,à la date d’entrée anniversaire d’entrée en jouissance, proportionnellement à la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE ». Contrairement à ce qu’indique la SARL HEMMA PHONE, le bail comportait donc une clause d’indexation. Pour autant, la société SEQENS n’explicite pas les modalités de calcul par lesquelles elle aboutit à un rappel d’indexation de 5 404,67 euros HT sur la période allant du 7 juin 2017 au 30 novembre 2021. Un tel calcul impliquerait en effet de tenir compte des indices INSEE sur les années 2017, 2018, 2019 et 2020, ce qu’elle ne semble pas avoir fait, lesdits indices n’étant en tout état de cause pas produits. La somme de 735,06 euros correspondant au complément de dépôt de garantie après indexation doit néanmoins être retenue. Il ressort du décompte du 13 février 2023 qu’à la date du 12 décembre 2022 la SARL HEMMA PHONE était débitrice de la somme de 5 962,23 euros, chèque du 12 décembre 2022 inclus. Après déduction du rappel d’indexation d’un montant de 5 404,67 euros, la somme due s’élève à la somme de 557,56 euros. La SARL HEMMA PHONE sera donc condamnée à payer à la société SEQENS la somme de 557,56 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2022, étant précisé que cette condamnation est prononcée en deniers et quittances et qu’il appartiendra aux parties de tenir compte des échéances et versement intervenus après cette date. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, le commandement de payer ayant été annulé. Au regard des imprécisions du rappel d’indexation sollicité par la société SEQENS, le retard de paiement de la somme de 1 321,77 euros ne constitue pas une faute suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat. La société SEQENS sera par conséquent déboutée de sa demande en ce sens. Sur les demandes relatives au local précédemment occupé par la société PRATIQUE IMMOBILIERE Sans préciser le fondement juridique de ses demandes, la société SEQENS sollicite que soit ordonnée l’expulsion de la SARL HEMMA PHONE du local de 15 m² précédemment loué à la société PRATIQUE IMMOBILIERE, la condamnation de la locataire à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle « égale au montant du loyer si un bail avait été consenti majoré de 20 % en sus des charges », ainsi que sa condamnation à reboucher l’ouverture effectuée, sous astreinte de 150 euros par jour passé un délai de huit jours après la signification de la décision à intervenir. Se prévalant d’un procès-verbal de constat du 31 janvier 2022 et d’une sommation de quitter les lieux du 15 février 2022, elle fait valoir que ce n’est qu’à compter de 2010 que la SARL HEMMA PHONE s’est plainte de la surface réelle du local qu’elle occupait, et qu’elle n’a diligenté aucune procédure à l’encontre de la cédante du droit au bail, la société CALL WEB CENTER, ce alors qu’elle connaît la surface des lieux loués depuis un procès-verbal du 10 novembre 2010. Elle soutient que la SARL HEMMA PHONE ne démontre pas que l’ouverture entre les deux locaux préexistait à son entrée dans les lieux. Se fondant sur les articles 606 et 1302 à 1302-3 du code civil, la SARL HEMMA PHONE sollicite la condamnation de la société SEQENS à lui payer « la somme de 3 153,24 euros en répétition de l’indu correspondant au paiement du loyer acquitté sans en avoir reçu la contrepartie de pouvoir occuper le local correspondant avant le 31 janvier 2022 ». Se prévalant d’un procès-verbal de constat du 10 novembre 2010, elle fait valoir que les deux locaux donnés à bail en 2002 comptabilisent ensemble une superficie de 57 m² correspondant à celle visée au bail du 7 juin 2002, et qu’elle n’a pas procédé à l’ouverture entre les locaux, qui préexistait à son entrée dans les lieux. Elle ajoute que le local de 15 m² ne comporte aucun sanitaire ni compteur électrique, et qu’il ne peut donc constituer un local indépendant. Elle en conclut que ce local fait partie de l’assiette du bail. Elle expose que le local de 15 m² était loué à la société PRO FI pour un loyer mensuel de 87,59 euros et sollicite qu’il lui soit restitué la somme de 3 153,24 euros correspondant à trois ans de loyers (36 * 87,59) pendant lesquels elle n’a pu jouir de la surface totale des locaux. En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. En l’espèce, le bail du 7 juin 2022 désigne ainsi les lieux loués : « Une boutique d’une surface de 57 mètres carrés environ, sans garantie de surface, celle-ci n’étant ici indiquée qu’à titre de renseignement, pour y exercer l’activité d’import-export dans la téléphonie et l’informatique, à l’exclusion de toute autre activité, ainsi que le tout s’entend, se poursuit et comporte, sans plus ample désignation, le preneur déclarant-les parfaitement connaître. » Il ressort du procès-verbal de constat du 10 novembre 2010 que le local occupé par la SARL HEMMA PHONE comporte une superficie totale de 31 mètres carré. Il est connecté au local adjacent, occupé par la société FORMADOME, par une baie de porte aménagée dans le mur séparatif. Le fait que ce local adjacent ne comporte pas de sanitaires ni de compteur électrique est sans portée sur l’assiette du bail liant les parties. Il est constant qu’à son arrivée dans les lieux et jusqu’à 2022, la SARL HEMMA PHONE a occupé ce local de 31 mètres carré. Il doit donc être considéré que le local désigné par le bail du 7 juin 2022 était ce local de 31 mètres carré et non l’assemblage des deux locaux adjacents, dans la mesure où les stipulations contractuelles prévoient que le preneur déclare connaître les lieux et que la SARL HEMMA PHONE a occupé dix-huit années durant ce local en s’acquittant du loyer prévu au bail. La SARL HEMMA PHONE ne conteste pas occuper le local adjacent de 15 mètres carré. Etant occupante sans droit ni titre dudit local, son expulsion en sera ordonnée dans les termes du dispositif. Elle sera dès lors déboutée de ses demandes en répétition de l’indu et en compensation des créances. S’agissant de la demande de travaux, les parties ne produisent pas d’état des lieux d’entrée. Il n’est donc pas démontré que l’ouverture ait été réalisée par la SARL HEMMA PHONE ou avant elle par la SARL CALL WEB CENTER, et qu’elle n’ait pas préexisté à la formation des baux en 2002, étant observé que le bail du 3 janvier 2002 portant sur le local de 15 mètres carré porte en première page la mention manuscrite « Réserve : 15 m2 », ce qui semble suggérer que ce local était dépendant d’un local principal. La société SEQENS sera par conséquent déboutée de cette demande. S’agissant de la demande au titre de l’indemnité d’occupation, faute pour la société SEQENS de la chiffrer, elle ne pourra qu’en être déboutée. Sur la demande de délais de paiement L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, il ressort du décompte que la SARL HEMMA PHONE s’acquitte régulièrement de ses loyers, le solde débiteur étant lié à son refus de payer le rattrapage d’indexation. Il y a par conséquent lieu de lui accorder trois mois de délais pour s’acquitter de la somme de 557,56 euros. Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de suspensions des effets de la clause résolutoire, sans objet du fait de l’annulation du commandement de payer. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société HEMMA PHONE, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 31 janvier 2022 et la sommation de quitter les lieux du 15 février 2022. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société SEQENS l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société HEMMA PHONE sera donc condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire qui est de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, -Déboute la SARL HEMMA PHONE de son exception de procédure, -Déclare nul et de non effet le commandement de payer délivré par la société SEQENS à la SARL HEMMA PHONE le 15 février 2022, -Condamne la SARL HEMMA PHONE à payer à la société SEQENS la somme de 557,56 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2022, chèque du 12 décembre 2022 inclus, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, -Dit que la SARL HEMMA PHONE pourra s’acquitter de cette somme en trois mensualités consécutives égales, le premier versement devant intervenir un mois après la signification du présent jugement, ce en sus du terme courant à la date contractuelle, -Déboute la société SEQENS de sa demande de résiliation judiciaire, -Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SARL HEMMA PHONE et de tous occupants de son chef du local de 15 mètres carré précédemment loué à la société PRO FI, -Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, -Déboute la SARL HEMMA PHONE de sa demande en répétition de l’indu, -Déboute la SARL HEMMA PHONE de sa demande de compensation, -Déboute la société SEQENS de sa demande de travaux, -Déboute la société SEQENS de sa demande d’indemnité d’occupation, -Condamne la société HEMMA PHONE à payer à la société SEQENS la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamne la société HEMMA PHONE aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 31 janvier 2022 et la sommation de quitter les lieux du 15 février 2022, -Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier, présente lors de son prononcé. LE GREFFIER LE JUGE Madame HAFFOU Madame CORON