Cour de cassation, 06 juin 2019. 18-17.130

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 juin 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10196 F Pourvoi n° S 18-17.130 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. M... N..., 2°/ Mme F... N..., 3°/ M. S... N..., tous trois domiciliés [...], agissant tant en leur nom personnel qu'en qualité d'héritiers d'V... N..., décédé, contre l'arrêt rendu le 22 décembre 2017 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige les opposant : 1°/ à M. J... L..., domicilié [...] , 2°/ à la société Les Lauriers d'Or, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 7 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Carbonnier, avocat des consorts N..., de la SCP Alain Bénabent , avocat de M. L... et de la SCI Les Lauriers d'Or ; Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts N... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts N... ; les condamne à payer à la société civile immobilière Les Lauriers d'Or et à M. L... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour les consorts N.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la nullité du bail conclu le 26 juin 2007 entre la SCI Les Lauriers d'Or et les consorts N... ; AUX MOTIFS QUE « La SCI Les Lauriers d'Or et M. L... fondent leur demande de nullité du bail du 26 juin 2007 principalement sur l'absence d'objet du contrat. Ils estiment à cet égard que les consorts N... ont consenti un bail dont la destination exclusive est le stockage de matériel ; que la SCI Les Lauriers d'Or a conclu ce contrat au regard de cette destination spécifique convenue entre les parties ; que dans la mesure où les règles d'urbanisme locales applicables à l'immeuble loué n'autorisent aucun dépôt et donc aucun stockage de matériel, l'économie du contrat de location est atteinte, l'objet du contrat étant manifestement impossible à remplir ; que le contrat est donc nul. En application de l'article 1108 du code civil, l'une des conditions essentielles à la validité d'une convention est l'existence d'un objet certain qui forme la matière de l'engagement. L'article 1126 précise que tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'engage à donner ou qu'une partie s'oblige à faire ou à ne pas faire. Il est constant que pour que le contrat soit valable, l'objet de l'obligation doit exister avec certitude. Le contrat est donc annulé faute d'objet lorsque la chose ou le droit n'ont en fait jamais existé. L'objet doit également être possible. L'impossibilité doit s'apprécier in concreto, doit tenir à la chose et non à la personne du débiteur. Il importe en outre que cette impossibilité absolue n'ait pas été connue du débiteur lui-même lors de la conclusion du contrat. Enfin, l'impossibilité doit exister avant la conclusion du contrat. En l'espèce, il résulte clairement des termes du contrat de location du 26 juin 2007 que les lieux loués étaient exclusivement destinés au stockage de matériel et qu'il ne pouvait être affecté à aucun autre usage. Le contrat précisait d'ailleurs dans ses conditions générales (18°) qu'en application de l'article 1717 du code civil, le locataire aurait le droit de sous-louer l'immeuble en totalité ou en partie, "mais dans le respect de la destination prévue". Les consorts N... soutiennent que l'objet du contrat ne faisait pas défaut dès lors : - que l'objet du contrat était simplement la remise du terrain nu "en l'état", - que c'est M. L..., gérant de la SCI Les Lauriers d'Or, qui avait pris l'initiative de cette location en adressant le 16 décembre 2006 aux consorts N... une proposition détaillée et chiffrée de location du terrain qu'il disait connaître parfaitement ainsi que rappelé dans le bail ; que dans cette proposition de location, il faisait d'ailleurs référence à la désignation cadastrale du terrain, - que le contrat met toutes les démarches et formalités administratives à la charge du locataire, - que la société locataire avait pu occuper le terrain, entreprendre des travaux d'aménagement et de terrassement et en sous-louer une partie. Cependant, sur le premier moyen, il ne peut être fait abstraction de l'usage de la location du terrain tel que voulu par le preneur et convenu entre les parties. Il est en effet acquis au vu des termes non équivoques du contrat que l'opération juridique que les parties avaient en vue et autour de laquelle s'ordonnait l'économie du contrat était la location d'un terrain nu à usage de stockage de matériel. La possibilité de stocker du matériel constituait ainsi une caractéristique fondamentale du terrain devant faire l'objet de la location et dès lors que cette destination ne pouvait être envisagée, le contrat devenait sans objet. Or, il n'est pas contesté que le 3 janvier 2008, par courrier de la mairie de Saint-Paul en réponse à sa demande d'autorisation de stockage de tuyaux en fonte et PVC faite par elle pour le compte d'un sous-locataire, la SCI Les Lauriers d'Or a appris que la totalité de la parcelle [...] étant située en zone NDb au POS de la commune, tout dépôt était interdit. Aux termes de l'article ND1 de la zone ND du POS sont en effet interdit "les établissements industriels et dépôts, classés ou non". Il en résulte que la SCI Les Lauriers d'Or était dans l'impossibilité d'exercer sur le terrain loué l'activité prévue au bail. Il est constant que cette impossibilité existait avant la conclusion du contrat de bail. Sur là connaissance qu'avait ou aurait dû avoir le locataire de cette impossibilité, celle-ci ne peut être déduit du fait que M. L... était à l'initiative de la location et qu'il ait précisé parfaitement connaître les lieux pour les avoir visités géographiquement. De même, le fait de mentionner dans son offre de location la désignation cadastrale du terrain et sa destination antérieure (ancienne station Oméga) ne signifie pas qu'il connaissait les caractéristiques urbanistiques et administratives du terrain. Il n'est donc pas rapporté. la preuve selon laquelle le preneur connaissait l'interdiction, qui existait lors de la formation du bail, de stocker du matériel sur le terrain loué. Les consorts N... ne peuvent pas non plus valablement opposer au preneur la clause intitulée "Autorité administrative" selon laquelle "Le locataire devra faire son affaire personnelle, sans pouvoir exercer de ce fait aucun recours contre le bailleur et le notaire, de toute réclamation ou injonction émanant des autorités compétentes concernant, compte tenu de la destination ci-dessus définie, les modalités d'occupation par lui de l'immeuble loué. Il en sera de même de toutes les autorisations administratives éventuelles afférentes à l'aménagement et/ou à l'utilisation de l'immeuble loué. En conséquence, le bailleur et le notaire ne pourront encourir aucune responsabilité en cas de refus ou de retard dans l'obtention de ces autorisations. Si le locataire venait à ne pas ou à ne plus pouvoir exploiter son activité suite à une disposition réglementaire ou légale, à une décision municipale ou émanant de toutes administrations ou autre collectivité publique, ou encore suite à l'existence d'une servitude légale ou réglementaire, le présent bail sera résilié de plein droit et sans indemnité, immédiatement et si bon semble au locataire". En effet, dans la mesure où le locataire se trouve dans l'impossibilité d'obtenir les autorisations administratives nécessaires à une exploitation conforme à la destination contractuelle prévue au bail, il est constant que le bailleur ne peut se décharger de son obligation de délivrance en stipulant que le locataire s'oblige à faire son affaire personnelle de l'obtention des autorisations administratives nécessaires à l'utilisation des locaux, sans aucune garantie de sa part dès lors que le locataire s'est trouvé dans l'impossibilité d'obtenir ces autorisations. L'obligation pesant sur le bailleur de délivrer un bien conforme à sa destination contractuelle étant essentielle à la formation du contrat et étant d'ordre public, aucune disposition contractuelle ne peut en effet l'en exonérer dès lors que toute exploitation conforme à la destination contractuelle s'avère impossible, malgré les démarches du preneur. En outre, le dernier paragraphe de la clause précitée ne saurait conduire à priver le preneur du droit de contester les conditions de formation du contrat, telle une demande de nullité pour défaut d'objet du contrat comme en l'espèce. Sur l'exécution par le preneur du contrat, il est établi que des sous-locations à usage de stockage de matériel ont été consenties dès la signature du bail sur une partie du terrain et que parallèlement, le locataire a entrepris des travaux sur la partie inexploitable de la parcelle afin d'aplanir la surface et de la sous-louer, à usage de stockage, au fur et à mesure des aménagements. L'exécution des actes ne peut faire échec à la nullité absolue d'une convention dépourvue d'objet au jour de sa conclusion. En l'espèce, l'exécution du bail ne peut donc faire obstacle à la nullité absolue du contrat de location conclu entre les parties. Dans ces conditions, au regard de l'impossibilité pour le locataire d'exercer sur le terrain loué l'activité prévue au bail, de l'existence de cette impossibilité avant la conclusion du contrat et de l'absence de preuve selon laquelle le preneur aurait eu connaissance de cette impossibilité lors de la conclusion du contrat, il convient de considérer que le contrat de location du 26 juin 2007 est nul, de nullité absolue. Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé et la nullité du bail prononcée. La nullité emporte effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale. Dans le cas où un contrat de bail nul a été exécuté, comme en l'espèce, la partie qui a bénéficié d'une prestation qu'elle ne peut restituer, comme la jouissance du bien loué, peut être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, Or, en l'espèce, il sera constaté que les consorts N... ne formulent, à titre subsidiaire, aucune demande tirée de la nullité du contrat de bail (demande indemnitaire d'occupation ou restitution du terrain) » ; 1°) ALORS QUE les juges du fond ne doivent pas interpréter les clauses claires et précises des actes juridiques, à peine de dénaturation ; Qu'en l'espèce, pour retenir que la possibilité de stocker du matériel constituait une caractéristique fondamentale du terrain devant faire l'objet de la location et que, si cette destination ne pouvait être envisagée, le contrat devenait sans objet, la cour d'appel a considéré qu'il résulte clairement des termes du contrat de bail du 26 juin 2007 que les lieux loués étaient exclusivement destinés au stockage de matériel et qu'ils ne pouvaient être affectés à aucun autre usage, qu'il ne peut être fait abstraction de l'usage de la location du terrain tel que voulu par la SCI Les Lauriers d'Or et convenu entre les parties et qu'il est ainsi acquis au vu des termes non équivoques du contrat que l'opération juridique que les parties avaient en vue et autour de laquelle s'ordonnait l'économie du contrat était la location d'un terrain nu à usage de stockage de matériel, quand, dans la partie relative à l'identification du bien loué du bail litigieux, seul était mentionné un terrain nu de 5ha 55a et 00ca sans précision de sa destination et que, dans la partie relative aux conditions générales de ce bail, il était seulement précisé que « Le locataire devra[it] utiliser l'immeuble loué à usage de stockage de matériel » (production n° 4, p. 3) et non que les bailleurs étaient obligés de fournir au locataire un terrain à usage de stockage de matériel ; Qu'en dénaturant de la sorte le bail litigieux, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2°) ALORS, subsidiairement, QUE les juges du fond ne doivent pas interpréter les clauses claires et précises des actes juridiques, à peine de dénaturation ; Qu'en l'espèce, pour retenir que la preuve selon laquelle la SCI Les Lauriers d'Or connaissait, au moment de la conclusion du bail, l'interdiction de stocker du matériel sur le terrain loué, la cour d'appel a considéré, d'une part, que cette connaissance ne peut être déduite du fait que M. L... était à l'initiative de la location et qu'il ait précisé parfaitement connaître les lieux pour les avoir visités géographiquement et, d'autre part, que le fait de mentionner dans son offre de location la désignation cadastrale du terrain et sa destination antérieure ne signifie pas qu'il connaissait les caractéristiques urbanistiques et administratives du terrain, quand dans le bail du 26 juin 2007, dans la partie relative à l'identification du bien loué, les parties avaient précisé que « Le locataire déclare l'avoir préalablement visité [le terrain, objet du bail] en vue de la présente location, et en connaître parfaitement l'état actuel » (production n° 4, p. 2) ; Qu'en dénaturant de la sorte le bail litigieux, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; Qu'en l'espèce, pour prononcer la nullité du bail conclu le 26 juin 2007, la cour d'appel a, en substance, considéré que la SCI Les Lauriers d'Or était dans l'impossibilité d'exercer sur le terrain loué l'activité prévue au bail, que cette impossibilité avait existé avant la conclusion du contrat et que la preuve selon laquelle la SCI Les Lauriers d'Or aurait eu connaissance de cette impossibilité lors de la conclusion du contrat n'était pas apportée, sans répondre aux conclusions d'appel des consorts N... qui faisaient valoir que la réglementation du plan d'occupation des sols de Cambaie n'édictait pas une « impossibilité absolue » d'utiliser les lieux loués, que l'article ND2 autorise expressément des « installations et constructions nécessaires à la réalisation et au fonctionnement du projet d'irrigation du Littoral Ouest (réservoirs, stations de pompage, chambres de vannes, locaux ou équipements techniques divers liés au projet d'irrigation) », et que, par conséquent, la SCI Les Lauriers d'Or avait incontestablement la possibilité d'utiliser les lieux loués y compris pour stocker du matériel en relation avec les activités autorisées ; Qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire des conclusions d'appel des consorts N..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS, en tout état de cause, QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; Qu'en l'espèce, pour ne pas ordonner l'expulsion de la SCI Les Lauriers d'Or du terrain litigieux et ne pas la condamner à verser aux consorts N... une indemnité d'occupation, la cour d'appel a considéré que les consorts N... ne formulent aucune demande tirée de la nullité du contrat de bail, quand ces derniers demandaient dans leurs conclusions d'appel, à titre subsidiaire, d'« ordonner en tout état de cause l'expulsion de la SCI Les Lauriers d'Or et de tous occupants de son chef dans les 8 jours de la signification de l'arrêt, à peine d'une astreinte de 1 000 € par jour de retard à l'expiration de ce délai » et de « dire que celle-ci restera tenue au paiement du loyer contractuellement prévu jusqu'à complet délaissement des lieux, à titre d'indemnité d'occupation, outre l''indemnité de 50 € par jour prévue à l'article VI 2° du contrat de bail, solidairement avec Monsieur L... » (p. 18) ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts N... de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les consorts N... sollicitent la condamnation solidaire de la SCI Les Lauriers d'Or et de M. L... au paiement de la somme de 233.100 € à titre de dommages et intérêts équivalents à 6 mois de loyers, compte tenu du comportement fautif de la locataire. Cependant, les intimés ne rapportent pas la preuve d'un comportement fautif de la locataire justifiant sa condamnation à des dommages et intérêts. Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point » ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« En revanche les défendeurs ne rapportent pas la preuve d'un comportement fautif de la SCI justifiant sa condamnation à des dommages et intérêts équivalents à 6 mois de loyer et seront par conséquent déboutés de ce chef » ; ALORS QUE la contradiction entre les motifs équivaut à un défaut de motifs ; Qu'en l'espèce, la cour d'appel a d'abord observé que « la locataire a sous-loué sans l'agrément préalable des bailleurs pourtant conventionnellement prévu » (arrêt attaqué, p. 9, § 1) pour ensuite retenir que les consorts N... n'apportaient pas « la preuve d'un comportement fautif de la locataire justifiant sa condamnation à des dommages et intérêts » (arrêt attaqué, p. 9, § 5) ; Qu'en se contredisant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.