Cour d'appel, 14 décembre 2023. 22/02408

ARRET N° S.A.R.L. NOGO RESIDENCE C/ S.A.S DU 8 MAI OG COUR D'APPEL D'AMIENS CHAMBRE ÉCONOMIQUE ARRET DU 14 DECEMBRE 2023 N° RG 22/02408 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IOI6 JUGEMENT DU TRIBUNAL DE COMMERCE DE COMPIEGNE EN DATE DU 12 AVRIL 2022 PARTIES EN CAUSE : APPELANTE S.A.R.L. NOGO RESIDENCE agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Marc BACLET de la SCP MARC BACLET AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS et ayant pour avocat plaidant Me Migjen CEKAJ, Avocat au Barreau de Nancy ET : INTIMEE S.A.S DU 8 MAI agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Pascal BIBARD de la SELARL CABINETS BIBARD AVOCATS, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 94 Plaidant par Me Alexis CATTEAU avocat au barreau de PARIS substituant Me Marc DELASSUS de la SELARL D&V avocat plaidant, avocat au Barreau de Paris DEBATS : A l'audience publique du 12 Octobre 2023 devant : Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre, Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère, et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023. Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile. GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Diénéba KONÉ PRONONCE : Le 14 Décembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Diénéba KONÉ, Greffier. DECISION Par acte authentique en date du 5 février 2013 la société Edia a fait l'acquisition auprès de la SAS du 8 mai d'un terrain d'une surface de 1 ha 61 a 74 ca sur le territoire de la commune de [Localité 6] pour un prix de 1.100.000 euros. Cette surface avait vocation à être lotie afin de permettre la réalisation de plusieurs programmes immobiliers. Ainsi le lot n° 1 a accueilli un programme livré à l'organisme Oise habitat, deux autres en cours de réalisation étaient destinés à l'organisme Picardie Habitat et à la Fondation des Apprentis d'Auteuil et le dernier était affecté à la réserve foncière de la commune de [Localité 6]. La parcelle devant servir d'assiette à une opération de promotion immobilière au profit de l'organisme Picardie habitat a fait l'objet d'un acte authentique de vente entre la société Edia et la société Nogo résidence le 18 mars 2019, faisant référence expressément aux démarches engagées par la société EDIA à l'encontre de la SAS du 8 mai à la suite du rapport d'une étude environnementale ayant conclu le 6 septembre 2018 en particulier pour le terrain d'assiette du projet immobilier de la société Nogo résidence à des concentrations en éléments traces métalliques supérieures à la valeur haute de la gamme des valeurs données par l'INRA ainsi qu'à un spot de pollution aux BTEX dans la partie septentrionnale du site. La société Nogo résidence a fait effectuer les travaux de dépollution nécessaires sur sa parcelle qui ont représenté un coût de 292800 euros TTC outre 97200 euros et a fait réaliser des études complémentaires. Venant aux droits de la société Edia la société Nogo résidence a par exploit d'huissier en date du 17 août 2020 fait assigner la SAS Du 8 mai devant le tribunal de commerce de Compiègne afin de la voir condamner à lui verser la somme de 451 375,20 euros au titre d'une restitution d'une partie du prix de vente par elle versé sur le fondement de l'article L 514-20 du code de l'environnement, à titre subsidiaire de la voir condamner à lui payer la même somme sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et à titre infiniment subsidiaire la même somme à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Par jugement en date du 12 avril 2022 le tribunal de commerce de Compiègne a déclaré la société Nogo résidence irrecevable en ses demandes sur les trois fondements pour cause de prescription et l'a condamnée à payer à la SAS Du 8 mai la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 16 mai 2022 la société Nogo résidence a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions remises le 4 janvier 2023 la société Nogo résidence demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau à titre principal de condamner la SAS Du 8 mai à lui payer la somme de 451 375,20 euros au titre d'une restitution d'une partie du prix de vente par elle versé sur le fondement de l'article L 514-20 du code de l'environnement, à titre subsidiaire de la voir condamner à lui payer la même somme sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et à titre infiniment subsidiaire la même somme à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil et de la voir condamner au paiement d'une somme de 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de l'instance et y ajoutant de condamner la SAS Du 8 mai à lui payer à hauteur d'appel une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions remises le 10 mai 2023 la SAS Du 8 mai demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, de débouter la société Nogo résidence de ses demandes et de la condamner à lui payer une somme de 10000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue la 5 octobre 2023. SUR CE Sur la recevabilité des demandes formées par la société Nogo résidence Les premiers juges ont considéré que l'action fondée sur les articles L 514-20 et L125-7 du code de l'environnement se prescrivait conformément à l'article 2224 soit dans un délai de cinq années à compter du jour de la découverte de la pollution et retenant que l'acte authentique du 5 février 2013 mentionnait les pollutions dont le terrain était affecté et dont il était fait état aux termes d'un rapport technique annexé à l'acte elle a considéré que l'action engagée le 17 août 2020 était prescrite et qu'au demeurant il était incertain que l'article L 514-20 trouve à s'appliquer faute d'établir la présence d'une installation classée pour la protection de l'environnement. S'agissant de la prescription biennale de l'article 1641 du code civil elle a de même retenu sa prescription en prenant comme point de départ l'acte du 5 février 2013 et a enfin retenu la prescription quinquennale de l'action fondée sur l'article 1240 au motif que la société Nogo résidence a été parfaitement informée de la situation du terrain qu'elle entendait acquérir. La société Nogo résidence soutient que sur la surface du terrain acquis en 2013 par la société Edia avaient été exploités un garage automobile ' Grand garage des Obiers' et une station-service Elf qui sont deux installations classées pour la protection de l'environnement et qu'en conséquence la SAS Du 8 mai avait procédé à diverses études géologiques en 2011 et 2012 et à un diagnostic complémentaire pour le lot n° 1 avant la vente. Elle fait observer que l'acte authentique en date du 5 février 2013 en sa partie protection de l'environnement se concentre quasi exclusivement sur le lot n° 1 qui accueillait l'activité sensible de station-service alors que la SAS Du 8 mai déclarait par ailleurs qu'elle n'avait constaté aucune pollution ni aucun désordre ou inconvénients pour la santé ou l'environnement pouvant résulter de l'exercice d'activités antérieures relevant de la règlementation des installations classées pour la protection de l'environnement et qu'aucune installation de ce type n'avait été exploitée dans l'immeuble ou les immeubles voisins mais que l'étude environnementale effectuée en 2018 révèle le contraire et qu'elle ne pouvait ignorer sur son propre terrain les activités de garage-réparation et de station-service ni les conséquences de ces activités au droit même des installations mais également pour les portions directement voisines. Elle considère que la SAS Du 8 mai a économisé une étude de sol détaillée et exhaustive de toute sa parcelle limitant l'étendue à la seule assiette de l'installation classée. Elle précise que le lot n° 1 désigné dans l'acte de cession ne correspond pas à un lotissement ou aménagement urbanistique mais au découpage en trois lots effectué par la société Egis Structures et environnement dans son étude de 2012 le plan des lots permettant de constater que l'assiette foncière de sa propriété est totalement en dehors du lot n°1 et se superpose sur le lot n°2. Elle soutient qu'en conséquence l'ensemble de la défense de la SAS Du 8 mai consistant à soulever une prescription sur la base des informations sur la pollution contenues dans l'acte authentique de 2013 est hors sujet dès lors que ces informations concernaient une seule et unique portion de la parcelle cédée à Edia qui ne se recoupe aucunement sur la portion lui appartenant désormais. Elle ajoute que le lot n° 1 au sens de l'étude de 2012 correspond en réalité à la portion destinée à l'organisme Oise habitat. Elle fait valoir que s'agissant du lot n° 2 les informations sont inexistantes dans l'acte authentique de 2013. Elle soutient qu'ainsi l'engagement de la société Edia de faire son affaire personnelle de la situation environnementale dans laquelle l'immeuble se trouve et de décharger le vendeur de toute responsabilité à ce sujet et à supporter le cas échéant tous les frais de dépollution éventuels ne concerne que le lot n° 1. Enfin elle soutient que les autres rapports invoqués par la SAS Du 8 mai soit le rapport de la société Tesora du 29 août 2008 , le rapport du cabinet royal Haskoning du 29 juin 2010 et le rapport de la société Egis structures et environnement du 17 novembre 2011ne portent que sur le lot n° 1 ou bien n'ont pas été annexés à l'acte authentique et ne pouvaient être de nature à cristalliser un point de départ du délai de prescription s'agissant de la connaissance d'une quelconque pollution sur le lot n° 2. La SAS Du 8 mai rappelle que dès la promesse de vente du terrain sur lequel elle avait exploité une activité de garage automobile et de station-service il était clairement convenu que l'acheteur ne pourrait exercer aucun recours contre le vendeur pour cause de mauvais état du sol ou du sous-sol et notamment au niveau de la nappe phréatique , que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol et que l'acquéreur fera son affaire personnelle de la situation environnementale dans laquelle l'immeuble se trouve et supportera les frais de dépollution éventuels sans recours contre le vendeur. Elle indique que l'acte authentique de cession du 5 février 2013 rappelle les éléments apportés par le rapport technique établi par la société Egis structures et environnement et les études réalisées par la société Tesora à la suite de travaux de dépollution et l'évaluation des risques réalisée par la société Haskoning révèlant un impact sur la qualité des sols par des hydrocarbures puis le rapport de 2010 de la même société montrant un net impact des anciennes activités et que cette information indique clairement que les risques pour le site sont inacceptables dans une perspective de construction de logements d'habitation. Elle conteste ainsi toute dissimulation de la pollution du terrain et fait valoir que la société Edia était parfaitement avisée du rapport de la société Egis structures et environnement mais a entendu faire son affaire personnelle de la situation environnementale et décharger le vendeur de toute responsabilité. Elle fait valoir que l'acte authentique identifie l'immeuble en son intégralité sans aucune considération de lots et que l'engagement de l'acheteur est pris pour la globalité de l'immeuble. Elle fait observer que pour sa part la société Nogo résidence a acquis un immeuble en toute connaissance de cause de la nécessité de dépolluer le site. Elle soutient que le délai d'action sur le fondement de l'article L 514-20 du code de l'environnement est enfermé dans un délai maximum de cinq ans à compter du jour de la découverte de la pollution et qu'en l'espèce les énonciations de l'acte authentique du 5 février 2013 et les rapports qui lui sont annexés permettaient de connaître la pollution majeure du site et qu'ainsi l'action en manquement au respect de l'obligation d'information sur le fondement de l'article L 514-20 du code de l'environnement se prescrivait le 5 février 2018 et qu'ainsi la société Edia ne pouvait transférer à la société Nogo résidence un droit d'action atteint de prescription . Elle fait valoir en particulier que l'acte authentique fait référence au diagnostic réalisé par la société Tesora qui porte tant sur l'ancienne station-service que sur la concession Citroën mais aussi à l'étude géotechnique réalisée en 2011 par le cabinet ICSEO portant sur la totalité de l'immeuble qui note la possibilité de rencontrer des terrains pollués compte tenu de l'occupation du site par un garage automobile mais encore l'étude Royal Haskoning portant sur trois années et l'ensemble du terrain et rapportant une pollution des lots n° 2 et 3 ,ces deux derniers rapports étant annexés à l'acte authentique. De même elle soutient que l'action en garantie des vices cachés est prescrite depuis le 6 février 2018 la société Edia ayant eu connaissance de l'état de pollution depuis l'acte authentique du 5 février 2013. Enfin de même s'agissant de l'action en responsabilité elle fait valoir que l'acte du 5 février mentionnant les pollutions découvertes par les analyses et études effectuées, la société Edia était dès lors parfaitement informée de l'état de pollution des sols et a décidé d'en faire son affaire personnelle et qu'en conséquence la clause de décharge de responsabilité doit recevoir application et qu'à défaut la prescription est acquise. La société Nogo Résidence entend exercer à titre principal une action fondée sur l'article L 514-20 du code de l'environnement selon lequel lorsqu'une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain , le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur et l'informe également pour autant qu'il les connaisse des dangers ou inconvénients importants résultant de l'exploitation et si le vendeur est l'exploitant de l'installation il doit indiquer par écrit à l'acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives , l'acte de vente attestant de l'accomplissement de cette formalité. A défaut l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix, il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. A titre subsidiaire elle entend exercer une action en garantie des vices cachés qui peut être intentée dans les deux années à compter de la découverte du vice et à titre infiniment subsidiaire elle met en cause la responsabilité de la SAS Du 8 mai sur le fondement de l'article 1240 du code civil qui se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il convient de retenir que la société Nogo résidence exerce ainsi les droits de la société Edia cocontractant de la SAS Du 8 mai qui lui ont été transmis aux termes de l'acte de vente du 18 mars 2019. L'appréciation de l'acquisition de la prescription de l'action engagée sur ses différents fondements nécessite que soit établie la date à laquelle la société Edia a pu avoir connaissance de l'existence d'une pollution de la parcelle acquise ensuite par la société Nogo Résidence. Il convient de relever qu'aux termes de l'acte du 5 février 2013 la société Edia a acquis l'ensemble du terrain sis [Adresse 3] à [Localité 6] appartenant à la SAS Du 8 mai pour une surface de 1ha 61 a 74 ca. Il échet également de retenir que la société Edia s'est formellement présentée comme un professionnel de l'immobilier. Si le vendeur a été amené à effectuer des déclarations quant à l'absence de pollution ou de désordres pour la santé ou l'environnement pouvant résulter d'activités antérieures dans l'immeuble ou les immeubles voisins relevant de la réglementation sur les installations classées pour la protection de l'environnement, cette déclaration a été corroborée par la consultation des bases de données Basias. Il est de surcroît précisé à l'acte qu'une étude géotechnique a été établie en 2011 par ICSEO agence Nord pour l'ensemble du terrain et une seconde en 2012 pour le lot n° 1 ainsi qu'un diagnostic complémentaire le 11 avril 2012 par la société EGIS Structures et environnement toujours pour le lot n° 1 et l'acquéreur a reconnu avoir pris connaissance de ces documents. Aux termes de l'étude du 14 juin 2011 effectuée par ICSEO sur l'ensemble du terrain il était expressément relevé que le site était occupé par le passé par un garage automobile et il était formellement noté la possibilité d'une pollution. Par ailleurs le rapport technique Egis structures et environnement annexé à l'acte authentique et détaillé au sein de celui-ci faisait directement référence aux études antérieures et notamment l'étude Tesora et les études Haskoning qui portaient à la fois sur le site de l'ancienne station-service Elf et de la concession Citroën . L'acte authentique précisait les résultats de ces études et notamment que le rapport Haskoning de 2010 établissait un net impact des anciennes activités et qu'il spécifiait que la campagne de gaz du sol montrait sur les emprises de l'ancienne station-service de nettes traces de composés d'hydrocarbures tout comme sur les emprises de l'ancien garage soit le lot n° 2 . Ces précisions démontraient que les études avaient porté sur l'ensemble du terrain et que la pollution ne concernait pas seulement le lot n° 1 Il était fait état de plusieurs rapports de la société Egis structures et environnement l'un en date du 11 avril 2012 portant sur le lot n° 1 et intitulé diagnostic complémentaire dont la société Edia a reconnu avoir pris connaissance et le second intitulé rapport technique d'évaluation des risques sanitaires en date du 28 juin 2012 également annexé à l'acte . La société Nogo Résidence fait état d'un troisième rapport Egis structures environnement en date du 17 novembre 2011 portant spécifiquement sur les lots 2 et 3 mais qui ne fait état d'aucun résultat significatif et qu'en tout état de cause elle dit ne pas avoir été annexé à l'acte authentique du 5 février 2013 Ainsi avec ces éléments la société Edia ne pouvait ignorer que si l'accent avait été mis sur le site présentant le plus de risques sanitaires soit le lot n° 1 ayant abrité la station-service le risque de pollution concernait également le lot n° 2 ayant abrité l'activité de garagiste réparation et plus généralement l'ensemble du terrain. Ainsi elle a déclaré faire son affaire personnelle de la situation environnementale dans laquelle l'immeuble se trouve et non pas seulement de la situation du lot n°1 et décharger le vendeur de toute responsabilité à cet égard mais aussi supporter tous les frais de dépollution éventuels et la dépollution étant sans conteste nécessaire pour le lot n° 1, elle visait en cela l'éventuelle dépollution des autres lots. Il en résulte que la société Edia professionnel de l'immobilier qui faisait l'acquisition d'un terrain sur lequel avait été exploité non seulement une station service mais également un garage automobile et à qui le vendeur n'avait pas dissimulé les différentes études faisant état du risque de pollution était à même de connaître dès le 5 février 2013 le risque de pollution affectant l'immeuble en cause. Elle ne peut soutenir avoir découvert seulement en 2018 la pollution affectant le lot n° 2 à la faveur d'une étude technique dont elle pouvait apprécier cinq ans auparavant la nécessité. Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit prescrites l'action en remboursement d'une partie du prix fondée sur l'article L et à titre subsidiaire sur l'article 1641 du code civil ainsi que l'action aux fins d'obtenir des dommages et intérêts fondée sur l'article 1240 du code civil , Il convient de condamner la société Nogo Résidence aux entiers dépens d'appel et de la condamner à payer à la SAS Du 8 mai la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe, Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Condamne la société Nogo résidence aux entiers dépens d'appel ; Condamne la société Nogo résidence à payer à la SAS Du 8 mai la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, La Présidente,