Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/01349

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A3 JUGEMENT N° du 26 Septembre 2024 Enrôlement : N° RG 24/01349 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4O46 AFFAIRE : S.C.I. HEVEN ( Me Lionel MOATTI) C/ S.D.C. [Adresse 3] () A l’audience publique d’orientation tenue le 24 juin 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, présidente, assistée de Madame Sylvie Hobesserian, greffier, l’ordonnance de clôture a été rendue fixant la date limite du dépôt du dossier de plaidoirie au 07 juillet 2024 et la date du délibéré au 26 septembre, Maître MOATTI a déposé son dossier de plaidoirie le 05 juillet 2024, acceptant ainsi une procédure sans audience, PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024 Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier NATURE DU JUGEMENT réputée contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE LA S.C.I. HEVEN, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 852 194 133 et dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice représentée par Maître Lionel MOATTI, avocat au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDEUR Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société GESPAC IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 810 100 149 et dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice défaillant *** EXPOSE DU LITIGE : En décembre 2020, la SCI HEVEN a fait l’acquisition des lots 9, 10, 11 d’un immeuble en copropriété, sis [Adresse 3] [Localité 6], totalisant 499/1000 des tantièmes. L’immeuble est constitué de 3 niveaux sur rez-de-chaussée et cave. Les lots 9 et 10 ont été donnés à bail commercial à la société PARCEL ALIMENTATION, qui après réalisation de travaux d’aménagement, y exploite un commerce ouvert au public depuis mi-septembre 2023. A l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2023, les copropriétaires présents ont voté à l’unanimité les résolutions 4 et 5 relatives à des travaux urgents de renforcement structurel du plancher haut du rez-de-chaussée de l’immeuble et des travaux du hall d’entrée. La SCI HEVEN a procédé au règlement des appels de fonds par virement en date du 3 novembre 2023. Par lettre recommandée en date du 13 novembre 2023, Madame [X] agissant en qualité de représentante du conseil syndical a écrit au syndic pour solliciter de toute urgence la tenue d’une assemblée générale avec la mise à l’ordre du jour de plusieurs résolutions. Ce courrier précise que la demande est portée par l’ensemble des copropriétaires « exceptée la SCI HEVEN, non concertée ». L’assemblée générale s’est tenue le 29 novembre 2023. Par assignation au fond en date du 1er février 2024 la société HEVEN a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER aux fins de : ANNULER la résolution 8, votée à l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2023, en ce qu’elle a décidé « que le surcoût qui découle de la non-réactivité de l’architecte et du non-paiement des quotes-parts de travaux par l’ensemble des copropriétaires ne soit pas à la charge du syndicat des copropriétaires », CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, distraits au profit de Me Lionel MOATTI ; La procédure a été enrôlée sous le numéro RG24/01349. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice GESPAC IMMOBILIER, cité à étude, est défaillant. **** La procédure a été clôturée à l’audience d’orientation du 24 juin 2024, et une procédure sans audience a été proposée à la SCI demanderesse qui l’a acceptée. Celle-ci bénéficiait d’un délai jusqu’au 7 juillet 2024 pour déposer son dossier. Le dossier de plaidoirie a été déposé le 5 juillet 2024. Le délibéré a été fixé au 26 septembre 2024. MOTIFS : Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a été régulièrement cité à étude selon les modalités de l’article 656 du Code de procédure civile. Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile. En application de l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 29 novembre 2023 a été notifié à la SCI HEVEN le 5 décembre 2023, dès lors son action le 1er février 2024 a été introduite dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. La société HEVEN était représentée à l’assemblée générale et a voté contre la résolution litigieuse. L’action de la SCI HEVEN est recevable. Sur la demande d’annulation de la résolution 8 de l’assemblée générale du 29 novembre 2023 : Résolution 8 : « décision à prendre sur la demande de plusieurs copropriétaires (signataires du courrier joint en annexe), concernant la prise en charge du surcoût des travaux d’urgence du plancher haut du rez-de-chaussée voté à l’assemblée générale du 20 juin 2023, qui n’ont pas été effectués du fait du non-versement par la société HEVEN de sa quote-part, selon demande jointe en annexe. Condition de majorité de l’article 24. Le syndic précise que la société HEVEN a réglé sa quote-part et que l’accord a été passé à la société AME BATIMENT. L’assemblée générale après avoir : Pris connaissance de l’avis du conseil syndical, Et après avoir délibéré, Décide de :L’assemblée demande à ce que l’architecte Monsieur [D] [I] soit de nouveau interrogé pour déterminer la nécessité des travaux urgents d’ordre structurel qui ont été votés en juin 2023. Et l’assemblée demande à ce que le surcoût qui découle de la non-réactivité de l’architecte et du non-paiement des quotes-parts de travaux par l’ensemble des copropriétaires ne soit pas à la charge du syndicat des copropriétaires. Votes Pour : 7 copropriétaires totalisant 501/1000 tantièmes Votes Contre : 1 copropriétaire totalisant 499/1000 tantièmes Ont voté contre la SCI HEVEN représentée par Monsieur [M]. Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. » Il ressort de cette résolution qu’elle a pour objet de faire peser sur la société HEVEN des charges supplémentaires qui ne lui incombent pas en application du règlement de copropriété. Elle soutient qu’en votant favorablement à cette résolution les copropriétaires sont partis du postulat erroné que les travaux de renforcement de la structure du plancher vont être réalisés avec retard, c’est-à-dire après la fin des travaux d’aménagement intérieur du locataire, et que ce retard lui est imputable au motif qu’elle aurait payé tardivement les appels de fonds. Il ressort des pièces produites que suite à l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2023 qui entérinait le principe de travaux urgents à réaliser, une nouvelle visite technique complémentaire a eu lieu le 13 juillet 2023 par l’architecte, qui a établi son rapport le 21 septembre 2023. Ce dernier a été communiqué à la SCI HEVEN le 22 septembre 2023. La SCI HEVEN produit de nombreux échanges avec le syndic, ainsi que des échanges entre copropriétaires afin de démontrer qu’elle n’a eu de cesse de s’intéresser aux constats de l’architecte dont elle était en attente du rapport. Il n’est pas contesté qu’elle a réglé les appels de fonds des travaux le 3 novembre, cela est d’ailleurs précisé dans la résolution par le syndic. Toutefois il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2023 que le syndic était autorisé à procéder aux appels de fonds nécessaires aux paiements : un appel de fonds exigible à la notification du procès-verbal. Ce qui sous-entend que les appels de fonds ont été envoyés dans le courant de l’été 2023. Cependant, en l’absence d’éléments sur ce point, notamment sur la date de la notification du procès-verbal, ou de l’envoi des appels de fonds, le tribunal ne peut pas se prononcer sur un paiement tardif qui serait à l’origine d’un début différé des travaux, et donc de la réalité d’un surcoût financier imputable uniquement à la SCI HEVEN, que l’ensemble des copropriétaires devrait supporter. En outre, le rapport de l’architecte vient mettre en évidence que dans tous les cas les travaux n’auraient jamais pu être réalisés avant l’achèvement des travaux d’aménagement du local commercial. De plus, le fait de mettre à la charge d’un copropriétaire des frais, alors même que le règlement de copropriété ne le prévoit pas, génère un déséquilibre entre les copropriétaires et un abus de droit. Il n’est pas contestable que l’assemblée générale a été utilisée dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans un intérêt qui lui est contraire, ou encore dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire. A cet égard, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler la définition d’un abus de majorité qui s’entend :  Soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ;  Soit d’une décision adoptée dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;  Soit d’une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts collectifs des copropriétaires ; L’action en abus de majorité implique ainsi que le demandeur fournisse la preuve du caractère abusif, mais aussi d’un préjudice strictement personnel, ou du moins l’existence d’un préjudice injustement infligé à une minorité, ou encore d’une absence d’égalité de traitement entre les membres de la copropriété. En l’absence des conditions susmentionnées et de la preuve d’un préjudice, le copropriétaire ne saurait se prévaloir de l’existence d’un abus de majorité et solliciter en conséquence la nullité de la résolution litigieuse. En l’espèce, il n’est pas contestable que la décision adoptée favorise les intérêts collectifs de la majorité des copropriétaires, au détriment de la SCI HEVEN, seule concernée. Cette résolution créée un déséquilibre réel qui lui est préjudiciable. Enfin, en l’état de la défaillance du syndicat des copropriétaires il n’est aucunement démontré la réalité dudit surcoût, ni la faute de la SCI HEVEN, et encore moins le fait que cette résolution serait conforme au règlement de copropriété et respecterait les droits de la SCI HEVEN. En, conséquence, et au regard de ce qui précède, il sera fait droit à la demande la SCI HEVEN, la résolution 8 de l’assemblée générale du 29 novembre 2023 créant une rupture d’égalité entre les copropriétaires. Sur les demandes accessoires : Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI HEVEN les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER supportera la charge des dépens liés à la présente instance. En application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au regard de l’ancienneté de la dette, sera ordonnée. PAR CES MOTIFS : Statuant en premier ressort, après recours à la procédure sans audience, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal : ANNULE la résolution 8 de l’assemblée générale du 29 novembre 2023, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI HEVEN, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER aux entiers dépens, distraits au profit de Me Lionel MOATTI ; ORDONNE l’exécution provisoire Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 26 septembre 2024. Le Greffier Le Président