Texte intégral
DU 13 Septembre 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00242 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NVBH
Code NAC : 30B
S.C.I. 2CSV
C/
E.U.R.L. [E] [I]
S.A.R.L. ANBU ALIMENTATION
Madame [E] [I]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Christelle SIMON, lors des plaidoiries
Isabelle PAYET, lors du prononcé par mise à disposition
LES PARTIES :
DEMANDEUR
S.C.I. 2CSV,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10, et Me Frédéric LEVADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L007
DÉFENDEURS
E.U.R.L. [E] [I],
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me ILANKO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 296, et Me Magali LEVY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 279
S.A.R.L. ANBU ALIMENTATION,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me François ILANKO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 296, et Me Magali LEVY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 279
Madame [E] [I],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me François ILANKO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 296, et Me Magali LEVY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 279
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Débats tenus à l’audience du 04 septembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 13 Septembre 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 22 octobre 2018, la société PROPOLIS a consenti un bail commercial à Monsieur [N] [G] portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 11 955 euros hors taxes et hors charges.
Selon acte authentique du 15 juillet 2020, Monsieur [N] [G] a cédé son fonds de commerce comprenant les droits au bail commercial à Madame [E] [Y] épouse [I], entrepreneuse individuelle. Madame [E] [Y] épouse [I] s’est portée caution personnelle pour le règlement des loyers et charges à concurrence de 11 955 euros.
Par acte authentique du 5 janvier 2021, Madame [E] [Y] épouse [I] a cédé son fonds de commerce à la société ANBU ALIMENTATION représentée par ses gérants Madame [E] [Y] épouse [I] et Monsieur [Y] [T].
Le 28 décembre 2022, la société 2CSV, venant aux droits de la société PROPOLIS, a délivré un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire, à l’encontre de la société ANBU ALIMENTATION portant sur la somme totale de 3 847,40 euros. Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [E] [Y] épouse [I] en sa qualité de caution.
Par actes séparés de commissaire de justice en date du 18 avril 2023, la société 2CSV a fait assigner en référé la société ANBU ALIMENTATION, Madame [E] [Y] épouse [I] à titre d’entrepreneuse individuelle et en sa qualité de caution, devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, ordonner l’expulsion et le transport des meubles, condamner les défendeurs à verser une indemnité d’occupation et une provision au titre des loyers et charges impayées.
L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juin 2023 et renvoyée à plusieurs reprises puis retirée du rôle à la demande des parties le 27 octobre 2023. L’affaire a été rétablie au rôle et renvoyée à l’audience du 3 avril 2024 à laquelle le juge des référés a enjoint les parties de rencontrer un médiateur. Après l’échec de la médiation, l’affaire a été rappelée à l’audience du 4 septembre 2024 à laquelle les parties étaient représentées.
Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société 2CSV sollicite du juge des référés de :
Déclarer la société 2CSV recevable et bien fondée en son action,Débouter la société ANBU ALIMENTATION et Madame [E] [Y] épouse [I] à titre personnel en sa qualité de caution et en sa qualité d’entrepreneuse individuelle de leurs demandes, fins et conclusions,Déclarer acquise au profit de la société 2CSV la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 22 octobre 2018 et ordonner en conséquence l’expulsion de la société ANBU ALIMENTATION, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 4], et ce avec 1'assistance du commissaire de police et d'un serrurier si besoin,Ordonner le transfert du mobilier garnissant les lieux loués aux frais et risques exclusifs de la société ANBU ALIMENTATION,Condamner in solidum la société ANBU ALIMENTATION et Madame [E] [Y] épouse [I] à titre personnel en sa qualité de caution et en sa qualité d’entrepreneuse individuelle, à payer à la société 2CSV, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 1 500 euros, en tous cas égale au montant du loyer normalement exigible et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,Condamner in solidum la société ANBU ALIMENTATION et Madame [E] [Y] épouse [I] à titre personnel en sa qualité de caution et en sa qualité d’entrepreneuse individuelle, à payer à titre provisionnel à la société 2CSV la somme de 6 622,61 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022 et jusqu’au parfait paiement, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de l’ordonnance à intervenir, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner in solidum la société ANBU ALIMENTATION et Madame [E] [Y] épouse [I] à titre personnel en sa qualité de caution et en sa qualité d’entrepreneuse individuelle, à payer à la société 2CSV la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum la société ANBU ALIMENTATION et Madame [E] [Y] épouse [I] à titre personnel en sa qualité de caution et en sa qualité d’entrepreneuse individuelle, à payer à la société 2CSV tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Au visa de leurs conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société ANBU ALIMENTATION et Madame [E] [Y] épouse [I] demandent au juge des référés de :
In limine litis,Dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 28 décembre 2022, par la société 2CSV à la société ANBU ALIMENTATION est nul, invalide et non avenu,A titre principal,Débouter la société 2CSV de ses demandes fondées sur le grief du défaut d’assurance, et renvoyer la société 2CSV à mieux se pourvoir,Débouter la société 2CSV de ses demandes fondées sur le grief de la dette locative, et renvoyer la société 2CSV à mieux se pourvoir,
A titre subsidiaire,Accorder à la société ANBU ALIMENTATION ainsi qu’à Madame [E] [Y] épouse [I] un délai de grâce de 24 mois pour apurer la dette locative subsistante,Dire que la société ANBU ALIMENTATION ainsi qu’à Madame [E] [Y] épouse [I] ne seront déchus du bénéfice du délai de grâce que si elles viennent à manquer au paiement de deux échéances consécutives,Suspendre la résiliation et les effets de la clause résolutoire,Dire que la clause résolutoire n’aura pas joué si le preneur se libère dans les conditions fixées par l’ordonnance à venir,A titre reconventionnelCondamner la société 2CSV à délivrer à la société ANBU ALIMENTATION les quittances des loyers et charges perçus sur la période de janvier 2022 à juillet 2023,En tout état de cause,Dire qu’il n’y a pas lieu à la mise en œuvre de la clause résolutoire, au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion du preneur,Rejeter l’ensemble des demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions de la société 2CSV, lesquelles sont autant irrecevables qu’infondées,Condamner la société 2CSV à payer à la société ANBU ALIMENTATION et à Madame [E] [Y] épouse [I] la somme de 2 000 euros chacune, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société 2CSV aux entiers dépens de l’instance.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
Sur la nullité du commandement de payer du 28 décembre 2022
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
En l’espèce, les défenderesses font valoir que le commandement de payer du 28 décembre 2022 ne mentionne pas le montant total des loyers et charges impayés à la date de sa délivrance et ne comprend pas de décompte précis. Elles prétendent qu’il est imputé à la locataire des frais non justifiés, à savoir les frais d’avocat, d’huissier de justice ou encore des loyers dérogeant au loyer conventionnel notamment celui retenu pour le mois de juillet 2022. En outre, les défenderesses soulignent, au visa de l’article 6 du bail commercial, que le commandement ne précise pas le délai d’un mois dont bénéficiait la locataire pour justifier de l’assurance des locaux. Elles ajoutent que le décompte oublié dans le premier commandement de payer versé aux débats, et annexé au second commandement de payer produit en cours de procédure, ne porte pas le sceau de l’huissier de justice instrumentaire.
En réponse, la société 2CSV fait valoir que la deuxième version de l’original du commandement de payer délivré aux défenderesses, et versé aux débats, mentionne bien le délai d’un mois pour justifier de l’assurance et comprend un décompte.
S’agissant des moyens tirés du grief relatif au défaut de justification de l’assurance, il convient de souligner que le commandement de payer du 28 décembre 2022 ne mentionne pas l’obligation de justifier d’une assurance ni les conséquences du défaut de justification. Ainsi, il ne peut être reproché à la locataire de ne pas avoir justifié de son assurance et, partant, en tirer des conséquences sur la résiliation du contrat.
Il convient de souligner que le commandement de payer versé aux débats par la société 2CSV reproduit la clause résolutoire du contrat de bail prévoyant le délai d’un mois imparti à la locataire pour régler les sommes réclamées. Toutefois, le commandement de payer versé initialement aux débats ne comprenait pas de décompte. Si la bailleresse verse un second commandement de payer aux débats, annexé d’un décompte, prétendant avoir sollicité l’original complet auprès de l’huissier instrumentaire, elle ne justifie pas avoir sollicité l’huissier en ce sens, et rien sur l’acte ne permet de s’assurer que le décompte était réellement annexé au commandement de payer reçu par les défenderesses au jour de la délivrance. En effet, il n’est pas mentionné sur le commandement de payer, qu’un décompte y est annexé. Or, en l’absence de décompte détaillant les sommes réclamées, notamment en distinguant les loyers et les charges impayées, les défenderesses ont subi un grief en ce qu’elles ne pouvaient s’assurer de la nature des sommes à verser dans le délai d’un mois ni en vérifier le montant.
Dès lors, il y a lieu de déclarer nul le commandement de payer du 28 décembre 2022. Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des locaux et le transport des meubles et condamner la locataire et la caution à régler une indemnité d’occupation.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats par la bailleresse que le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 6 622,61 euros arrêtée au 1er septembre 2024.
Les défenderesses contestent une partie des sommes réclamées, en ce l’état récapitulatif des charges n’aurait pas été communiqué, ni les quittances de loyer, et que la TVA aurait été appliquée à tort sur les provisions sur charge. Les défenderesses soulignent que le montant réclamé au titre du mois de juillet 2022 n’est pas justifié et que des frais de courrier d’avocat et d’huissier de justice ont été inclus au décompte.
Il convient de souligner que le dernier décompte produit par la demanderesse ne mentionne pas de frais d’avocat ou d’huissier. En outre, il n’est pas contestable que la TVA puisse être appliquée sur les provisions sur charge, accessoire du loyer. S’agissant de la communication de l’état récapitulatif des charges, la bailleresse n’a pas apporté d’argument en contradiction sur ce point et n’a pas versé aux débats un tel état récapitulatif permettant de vérifier le montant des provisions pour charge retenu. Enfin, il n’est pas non plus justifié par la bailleresse du montant du loyer principal variable selon les mois.
Dès lors, il résulte de ces éléments que l’obligation pour la locataire de régler la somme de 6 622,61 euros au titre de l’arriéré locatif souffre de contestations sérieuses.
Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayées.
Sur la communication des quittances de loyer
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
En l’espèce, les défenderesses sollicitent la production des quittances de loyer par la bailleresse en vertu de son obligation contractuelle.
En réponse, la société 2CSV prétend qu’aucun élément n’est apporté pour justifier de cette demande. Elle précise toutefois qu’elle ne s’oppose pas à cette demande.
La bailleresse ayant la charge de la preuve qu’elle s’est acquittée de son obligation de délivrer les quittances de loyer à la locataire, il convient de faire droit à la demande et d’enjoindre à la société 2CSV de communiquer les quittances des mois de janvier 2022 à juillet 2023 aux défenderesses.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La société 2CSV, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.
Il convient de condamner la société 2CSV, partie succombante, à payer à la société ANBU ALIMENTATION et Madame [E] [Y] épouse [I] la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société 2CSV sera déboutée de sa demande sur ce point.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DECLARONS nul le commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance des locaux visant la clause résolutoire, adressé le 28 décembre 2022 à la société ANBU ALIMENTATION et dénoncé le 28 décembre 2022 à Madame [E] [Y] épouse [I], par la société 2CSV ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des locaux et le transport des meubles et condamner la locataire et la caution à régler une indemnité d’occupation ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des arriérés de loyers et des charges ;
ENJOINGNONS à la société 2CSV de communiquer à la société ANBU ALIMENTATION et Madame [E] [Y] épouse [I] les quittances de loyer pour la période du mois de janvier 2022 au mois de juillet 2023 ;
DEBOUTONS la société 2CSV de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNONS la société 2CSV à payer à la société ANBU ALIMENTATION et Madame [E] [Y] épouse [I], en sa qualité de caution, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS la société 2CSV au paiement des dépens ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance a été signée par la présidente et la greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
