Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/04594

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [N] [R] Madame [Y] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabienne MOUREAU-LEVY Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04594 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YHD N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 septembre 2024 DEMANDERESSE Société HOMYA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Fabienne MOUREAU-LEVY de l’AARPI MLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0073 DÉFENDEURS Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 2] comparant en personne Madame [Y] [R], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 juin 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 24 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04594 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YHD EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 22 août 2007, la société GECINA aux droits de laquelle vient la société GEC25 désormais dénommée HOMYA a consenti un bail d'habitation à Mme [Y] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3]. M. [N] [R] époux de Mme [Y] [R] est cotitulaire du droit au bail. Par actes de commissaire de justice du 2 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1681,81 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [R] et Mme [Y] [R] le 3 janvier 2024. Par assignations du 10 avril 2024, la société HOMYA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [N] [R] et Mme [Y] [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du double du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 2812,47 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 11 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur ses causes et de l'assignation pour le surplus, - 281,24 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale, - 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 24 juin 2024, la société HOMYA précise que la dette locative, actualisée au 1er juin 2024, s'élève désormais à 2352,47 euros et déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur et la suspension des effets de la clause résolutoire. M. [N] [R] demande le bénéfice de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Y] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait representer. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société HOMYA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1681,81 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 mars 2024. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et les charges et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la société HOMYA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er juin 2024, terme de juin inclus, M. [N] [R] et Mme [Y] [R] lui devaient la somme de 1416,5 euros, soustraction faite des frais de procédure et du paiement de 697,99 euros intervenu le 18 juin 2024. M. [N] [R] et Mme [Y] [R] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement ayant été réglées par les paiements postérieurs. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [N] [R] et Mme [Y] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur les clauses pénales Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la demanderesse demande l'application de deux clauses pénales du contrat de bail lesquelles prévoient en cas de manquements à l'exécution du contrat de bail le paiement d'une somme de 10% du montant des sommes impayées et le versement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer quotidien. Toutefois, l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'"est réputée non écrite toute clause : (...) i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ". Par ailleurs, toute clause pénale est susceptible de modération par le juge en application de l'article 1231-5 du code civil. Ainsi, l'application des clauses pénales prévues au contrat de bail excède les pouvoirs du juge des référés limités à l'obligation non sérieusement contestable en paiement du loyer et des charges et d'une contrepartie à l'occupation des lieux, et cette demande en paiement au titre des clauses pénales est rejetée. 4. Sur l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du bail En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef dans l'hypothèse de la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement, la solidarité étant également prévue au contrat pour le paiement de l'indemnité d'occupation, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce jusqu'à la libération effective des locaux. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [N] [R] et Mme [Y] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 janvier 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat du 22 août 2007 entre la société HOMYA, d'une part, et M. [N] [R] et Mme [Y] [R], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 3 mars 2024, CONDAMNE solidairement M. [N] [R] et Mme [Y] [R] à payer à la société HOMYA la somme de 1416,50 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 18 juin 2024, terme de juin inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, AUTORISE M. [N] [R] et Mme [Y] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 28 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que les règlements devront intervenir, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [N] [R] et Mme [Y] [R], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 mars 2024, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [N] [R] et Mme [Y] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [N] [R] et Mme [Y] [R] seront solidairement condamnés à verser à la société HOMYA une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE la demande de la société HOMYA au titre des clauses pénales, REJETTE toutes les autres demandes, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE la société HOMYA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [N] [R] et Mme [Y] [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 janvier 2024 et celui des assignations du 10 avril 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge