Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/02302 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2CSV
Minute : 25/00090
OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT
Représentant : M. [M] [R] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial
C/
Madame [Y] [K] épouse [T] [S]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025
DEMANDEUR :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT
[Adresse 6]
[Localité 9]
représenté par Monsieur [M] [R] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEUR :
Madame [Y] [K] épouse [T] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 11]
[Localité 10]
non comparante, ni représentée
INTERVENANT VOLONTAIRE :
Monsieur [O] [T] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 11]
[Localité 10]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 20 Décembre 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 17 septembre 2019, [Localité 12] Habitat, aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, a consenti à Madame [Y] [K] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 13], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 370,92 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent au montant d'un mois de loyer en principal.
Madame [Y] [K] est mariée depuis le 27 mai 2021 à M. [O] [T] [S].
La locataire ayant cessé de payer régulièrement les loyers et les charges dus, le bailleur lui a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 12 avril 2024, un commandement de payer la somme en principal de 3 597,94 € suivant décompte arrêté le 5 avril 2024, au titre de l'arriéré locatif et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 septembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Madame [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance et par voie de conséquence la résiliation du bail,
" ordonner l'expulsion de Madame [Y] [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
" dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Madame [Y] [K] au paiement :
- de la somme provisionnelle de 4655,38 € arrêtée à la date du 19 août 2024 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
- d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
- de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance-habitation lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'a pas justifié être assurée au titre des risques locatifs dans le délai imparti d'un mois, ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 20 décembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4389,65 € arrêtée au 19 décembre 2024 incluant le terme du mois de novembre 2024 et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il s'est désisté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance. Il a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer au jour de l'audience et ne s'est opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
M. [O] [T] [S] a demandé à comparaitre volontairement. Il a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Il a exposé que Mme [K] a un salaire de 2200 euros, qu'il est, en ce qui le concerne, sans revenus. La Caisse d'Allocations Familiales leur verse par ailleurs la somme de 944 euros par mois. Il a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à hauteur de 122 euros en sus du paiement du loyer courant.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur l'intervention volontaire et la cotitularité du bail
Il résulte de l'article 329 du code de procédure civile que l'intervention volontaire principale est recevable lorsque son auteur a le droit d'agir.
Selon les dispositions de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux, quel que soit leur régime matrimonial et même si bail a été conclu avant leur mariage.
En l'espèce, le bail litigieux a été conclu le 17 septembre 2019 entre [Localité 12] Habitat et Madame [Y] [K]. Cette dernière s'est mariée avec M. [O] [T] [S] le 27 mai 2021.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [O] [T] [S] et Mme [Y] [K] sont tous les deux titulaires du droit au bail du logement situé [Adresse 3] à [Localité 12]. Ils sont tenus solidairement des obligations nées de ce bail.
Par conséquent, l'intervention volontaire de M. [O] [T] [S] à l'audience est recevable.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 16] par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l'audience du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 12 avril 2024, pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 septembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d'assurance
Il convient de constater le désistement d'EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail en date du 17 septembre 2019 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 3 597,94 € arrêtée au 5 avril 2024, au titre de l'arriéré locatif.
Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2024.
Sur le montant de l'arriéré locatif
EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Madame [Y] [K] et M. [O] [T] [S] restent lui devoir la somme de 4389,65 € arrêtée au 19 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.
La créance demandée n'étant pas sérieusement contestable, Madame [Y] [K] et M. [O] [T] [S] seront donc condamnés à verser à EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 4389,65€ à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 sur la somme de 2135,38 euros, et sur le surplus à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
En l'espèce, M. [O] [T] [S], également titulaire du bail, propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, Mme [Y] [K] et M. [O] [T] [S] sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Le bailleur n'est en outre pas opposé pas à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'ils ne seront pas expulsés.
En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.
Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.
En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur les demandes accessoires
Madame [Y] [K] et M. [O] [T] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir EST ENSEMBLE HABITAT, Madame [Y] [K] et M. [O] [T] [S] seront condamnés à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons le désistement d'EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement figurant au bail du 17 septembre 2019 entre [Localité 12] HABITAT, au droit duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, et Madame [Y] [K] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 13] sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;
Condamnons Madame [Y] [K] et M. [O] [T] [S] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 4389,65€ à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 sur la somme de 2135,38 euros, et sur le surplus à compter de la présente décision ;
Autorisons Madame [Y] [K] et M. [O] [T] [S] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 120 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [Y] [K] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 13] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [Y] [K] et M. [O] [T] [S] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas Madame [Y] [K] et M. [O] [T] [S] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux;
Condamnons Madame [Y] [K] et M. [O] [T] [S] à verser à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Madame [Y] [K] et M. [O] [T] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 janvier 2025
Le Greffier Le Juge
