Tribunal judiciaire, 30 janvier 2025. 24/01676

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 30 Janvier 2025 N° RG 24/01676 N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTHQ N°de minute : SYNDICATDE COPROPRIETAIRESDE LARESIDENCE“LES PEUPLIERS” SIS [Adresse 2], représenté par son syndic SARL CLARDIM c/ [Z] [T] épouse [N] DEMANDERESSE SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “LES PEUPLIERS” SIS [Adresse 2], représenté par son syndic SARL CLARDIM [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Sébastien CAVALLO de la SELARL THEMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0100 DEFENDERESSE Madame [Z] [T] épouse [N] [Adresse 2] [Localité 3] non comparante COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputée contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 28 Novembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour. EXPOSE DU LITIGE Messieurs [E] et [H] [N], ci-après « les consorts [N] », sont nus-propriétaires des lots n°84, 113 et 129 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2]. Les consorts [N] ont consenti à Madame [Z] [N] un droit d’usufruit sur leurs lots dans l’immeuble. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure Madame [Z] [N] de payer ses arriérés de charges de copropriété à hauteur de la somme de 4 854,91 euros arrêtés au 3 mai 2024 dans un délai de 30 jours. Vu l’exploit d’huissier en date du 15 juillet 2024, par lequel le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Madame [Z] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de : 6 097,35 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtées au 18 juin 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 23 novembre 2023, date de la mise en demeure, 2 870,22 euros correspondant aux provisions de charges appelées au titre des 3ème et 4ème trimestres 2024, - 147,88 euros au titre des frais de commandement de payer en date du 20 mars 2024, 480 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens. A l’audience du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a souhaité actualiser sa demande de paiement des charges de copropriété à hauteur de la somme de 10 675 euros. Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à étude, Madame [Z] [N] n’a pas comparu. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance. MOTIFS Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2. Aux termes de l’article 605 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretiens, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. Conformément à l’article 606 du même code, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. Il est constant en jurisprudence que l’article 606 du code civil énumère limitativement les grosses réparations. Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires doit opérer une ventilation des charges de copropriété entre usufruitier et nu-propriétaire correspondant aux critères posés par l’article 606 du code civil, à savoir que les réparations d’entretiens incombent à l’usufruitier. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment du relevé de propriété, des procès-verbaux des assemblées générales des 10 juillet 2023 et 22 avril 2024 approuvant les dépenses des exercices 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues du 1er juillet 2023 au 18 juin 2024 que Madame [Z] [N] est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance. Il résulte de ces éléments que Madame [Z] [N] ne s’est pas acquittée de sa dette dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 7 mai 2024. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir de l’exercice 2024 devenues exigibles. Cependant, il apparaît dans le décompte produit par le syndicat des copropriétaires arrêté au 18 juin 2024 des sommes portées au débit du solde de la dette de Madame [Z] [N], en qualité d’usufruitière, au titre de travaux de réfection de la terrasse et du parvis de l’immeuble. De surcroît, il n’existe aucune clause de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier pour le paiement des charges de copropriété dans le règlement de copropriété versé aux débats. Les travaux de réfection de la terrasse et du parvis s’analysant comme des grosses réparations affectant des couvertures entières, il incombe aux nus-propriétaires de les prendre en charge. En conséquence, il conviendra donc de retirer la somme de 918,78 euros de la dette de Madame [Z] [N]. Le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels Madame [Z] [N] doit être condamnée. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ». Le demandeur avance des frais au titre d’un commandement de payer en date du 20 mars 2024 dont il justifie. En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [N] au paiement de la somme de 5 178,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023 pour la somme de 1 927,89 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ainsi qu’aux sommes de 2 870,22 euros correspondant aux provisions et appels de travaux de l’exercice 2024 devenus exigibles et 147,88 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur les dommages et intérêts L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs. Il apparaît du décompte produit que ces manquements sont répétés et anciens de sorte que la mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée. En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 480 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [Z] [N], qui succombe, aux dépens. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [Z] [N] à lui payer la somme de 1 000 euros. PAR CES MOTIFS Condamne Madame [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société CLARDIM, les sommes de : 5 178,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023 pour la somme de 1 927,89 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 2 870,22 euros correspondant aux provisions et appels de travaux de l’exercice 2024 devenus exigibles, 147,88 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 480 euros à titre de dommages et intérêts, 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne Madame [Z] [N] aux dépens, Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. FAIT À NANTERRE, le 30 Janvier 2025. LE GREFFIER Flavie GROSJEAN, Greffier LE PRÉSIDENT Karine THOUATI, Vice-présidente