Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/03168

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [J] [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sylvie JOUAN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03168 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MA7 N° MINUTE : 16 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 05 septembre 2024 DEMANDERESSE S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226 DÉFENDEUR Monsieur [J] [L], demeurant ADOMA - [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 mai 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 05 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03168 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MA7 EXPOSE DU LITIGE La société ADOMA a donné en location à [J] [L], le logement H 817 [Adresse 2] (anciennement [Adresse 1]), à compter du 06/01/2009 par contrat de résidence sociale du même jour et pour une durée d'un mois renouvelable. La redevance initiale mensuelle était de 528,92 euros, charges et prestations annexes incluses. Après plusieurs impayés, une mise en demeure lui a été délivrée le 19/08/2023 pour un arriéré de redevances de 1255 euros. Par acte de commissaire de justice délivré le 01/03/2024 à étude, la société ADOMA a fait assigner [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : - constater que [J] [L] est devenu sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail ; - ordonner l'expulsion de [J] [L], et de toute personne présente de son chef, et au besoin avec l'assistance de la force publique ; - le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2139,64 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 19/02/2024, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure ; - le condamner à lui payer jusqu'au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle en vigueur ; - le condamner au paiement d'une somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. A l'audience du 14/05/2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3395,22 euros au 30/04/2024. [J] [L], régulièrement avisé, ne comparait pas et n'est pas représenté. La décision était mise en délibéré au 05/09/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [J] [L] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'absence de renouvellement du contrat de séjour Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties. L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que " la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ". Aux termes de l'article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme. En l'espèce, le contrat de résidence stipule que le gestionnaire peut résilier le contrat en cas d'impayés de redevances et un mois après la délivrance d'une mise en demeure restée infructueuse. La société ADOMA a fait délivrer à [J] [L] le 19/08/2023 une mise en demeure d'avoir à régler la somme de 1255 euros, soit plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement. Il ressort du décompte produit par la société ADOMA que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti d'un mois. La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 19/09/2023 à minuit, soit au 20/09/2023. En conséquence, l'expulsion de [J] [L] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat de séjour constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'il cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. [J] [L] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle jusqu'à à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la dernière redevance applicable outre ses accessoires, de nature à réparer le préjudice découlant pour la société ADOMA de l'occupation indue de son bien. Sur le montant de la dette Il ressort du décompte produit par la société ADOMA que [J] [L] est redevable de la somme de 3395,22 euros au 08/05/2024, échéance d'avril 2024 incluse. [J] [L] sera condamné au paiement de cette somme à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation compte tenu des règlements intervenus depuis la mise en demeure. Sur les demandes accessoires [J] [L], qui succombe, supportera la charge des dépens. [J] [L] sera condamné à verser à la société ADOMA la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit et sera prononcée. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort, DECLARE recevable l'action de la société ADOMA ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de séjour conclu entre la société ADOMA et [J] [L] concernant le logement H817 sis [Adresse 2] (anciennement [Adresse 1]), sont réunies à la date du 20/09/2023 ; ORDONNE en conséquence à [J] [L] de libérer les lieux à compter de la signification de la présente décision avec établissement d'un état des lieux de sortie ; DIT qu'à défaut pour [J] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés volontairement, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; AUTORISE la société ADOMA à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [J] [L] à défaut de local désigné ; RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE [J] [L] à payer à la société ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant de la redevance qui aurait été payé si le contrat s'était poursuivi et aux charges en sus ; CONDAMNE [J] [L] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 3395,22 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées au 08/05/2024, échéance d'avril 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation; CONDAMNE [J] [L] aux dépens ; CONDAMNE [J] [L] à verser à la société ADOMA la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. La greffière La juge des contentieux de la protection