Cour d'appel, 25 mai 2023. 21/01855

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 25 MAI 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01855 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDAMB Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS RG n° APPELANT Monsieur [B] [C] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 Assisté par Me Alix CHABRERIE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0550 INTIME Monsieur [Y] [U] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 Assisté par Me Sandrine MILON de la SELARL MILON et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K156 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 Avril 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : M. François LEPLAT, Président de chambre Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur François LEPLAT dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 15 mars 2011, à effet du 11 avril 2011, l'indivision Mme [M] [U], née [S], et son fils, M. [Y] [U], ont donné à bail à M. [B] [C] un appartement à usage d'habitation, sis [Adresse 1], pour une durée de trois années, moyennant un loyer mensuel de 2.450 euros outre une provision sur charges de 361 euros. Mme [M] [U] est décédée le [Date décès 2] 2013, laissant M. [Y] [U] lui succéder. Par exploit d'huissier de justice du 25 octobre 2018, [Y] [U] a fait délivrer à M. [B] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 9.415,74 euros, hors frais. Ce commandement a été notifié à la commission de coordination de l'action de prévention des expulsions locatives le 29 octobre 2018. Par exploit d'huissier de justice du 7 février 2019, [Y] [U] a assigné M. [B] [C] devant le juge des référés du tribunal d'instance afin de constater l'acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 10 octobre 2019, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé en présence d'une contestation sérieuse élevée par [B] [C] contre les demandes de [Y] [U]. Par exploit en date du 14 novembre 2019, M. [Y] [U] a assigné M. [B] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. A l'audience du 5 octobre 2020, à laquelle l'affaire a été retenue, M. [Y] [U] a sollicité de la juridiction qu'elle déboute [B] [C] de ses demandes, constate l'acquisition de la clause résolutoire, ordonne l'expulsion de [B] [C] et des occupants de son chef, le condamne à quitter les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à complète libération des lieux, et restitution des clés, ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux aux frais, risques et périls du preneur, en garantie des sommes qui pourraient lui être dues, condamne [B] [C] à lui payer une indemnité d'occupation de 5.730 euros par mois avec charges, à compter de la prise d'effet de la résiliation du bail, condamne [B] [C] à lui payer la somme de 52.829,37 euros au titre des arriérés de loyers et de charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 29 septembre 2030, loyer d'octobre 2020 inclus, avec intérêts de droit à compter du 26 octobre 2018 pour la somme de 9.415.74 euros et à compter de l'assignation pour le surplus et condamne [B] [C] au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 24 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Constate la résiliation de plein droit du bail relatif à appartement signé entre les parties, à compter du 27 décembre 2018 ; Autorise M. [Y] [U] à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de M. [B] [C] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux sis [Adresse 1] ; Dit que le bailleur pourra faire transporter dans un garde meubles de son choix tous les objets et meubles trouvés dans les lieux, aux frais des occupants ; Condamne M. [B] [C] à payer à M. [Y] [U] une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer courant, soit la somme de 2.614,28 euros en décembre 2018, révisable comme si le bail s'était poursuivi, outre la provision pour charges locatives de 500 euros, et l'assurance privilège ABP pour un montant mensuel de 24,94 euros, à compter du 27 décembre 2018, et jusqu'à la libration effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ; Condamne M. [B] [C] à payer à M. [Y] [U] la somme de 52.258,80 euros au titre de l'arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges locatives récupérables régularisées pour les années 2016, 2017 et 2018, provisions pour charges et indemnités d'occupation dus au 5 octobre 2020, échéance d'octobre 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Condamne M. [Y] [U] à payer à M. [B] [C] la somme de 10.195,69 euros en réparation de son trouble de jouissance pour la période d'avril 2018 à avril 2019 ; Rejette les demandes de M. [B] [C] tendant à voir condamner M. [Y] [U] à lui payer la somme de 9.295 euros toutes taxes comprises pour les travaux de réhabilitation de l'appartement, ou à faire réaliser les travaux de réhabilitation de l'appartement tels que visés dans le devis de la société B.S.B.M.A BAT sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et à lui payer la somme de 1.539,87 euros toutes taxes comprises, pour le remplacement du chauffe-eau, ou à faire réaliser ces travaux de remplacement du chauffe-eau selon le devis Mazogaz, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ; Condamne M. [Y] [U] à communiquer à M. [B] [C] les justificatifs de charges générales, de chauffage, d'ascenseurs et d'eau pour les années 2017 et 2018 ; Déboute [Y] [U] de ses autres demandes, notamment d'expulsion sous astreinte ; Déboute M. [B] [C] de ses autres demandes, notamment celles tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, à l'obtention de délais de paiement et à la communication de pièces sous astreinte : Condamne M. [B] [C] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 26 octobre 2018 et de l'assignation du 14 novembre 2019, mais pas celle du 7 février 2019 devant le juge des référés ; Condamne M. [B] [C] à payer à M. [Y] [U] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ; Dit qu'il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à M. le Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisés prévu par la loi du 31 mai 1990. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 27 janvier 2021 par M. [B] [C] ; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 avril 2021 par lesquelles M. [B] [C] demande à la cour de : Vu la loi du 6 juillet 1989, DÉCLARER M. [B] [C] recevable et bien fondée en son appel ; INFIRMER le jugement du Juge des contentieux du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 24 novembre 2020 qui a considéré n'y avoir lieu à suspension de la clause résolutoire ; Et statuant à nouveau, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire prévue dans le bail du 15 mars 2011 et visée dans le commandement de payer du 26 octobre 2018 ; AUTORISER M. [C] à s'acquitter de la dette en 36 mensualités, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais. CONDAMNER M. [U] à verser à M. [C], à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance la somme de 39.214,20 euros. CONDAMNER M. [U] à verser à M. [C], pour la réalisation des travaux de réhabilitation de l'appartement, la somme de 9.295 euros TTC. A titre subsidiaire, CONDAMNER M. [U] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à réaliser les travaux de réhabilitation de l'appartement tels que visés dans le devis de la société B.S.B.M.A BAT. CONDAMNER M. [U] à verser à M. [C], pour le remplacement du chauffe-eau, la somme de 1.539,87 euros TTC. A titre subsidiaire, CONDAMNER M. [U] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à remplacer le chauffe-eau selon Devis Mazogaz, CONDAMNER M. [U] à produire les justificatifs des charges depuis 2015 sous astreinte de 150 euros par jour de retard, CONDAMNER M. [U] à régler à M. [C], une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré par Maître Jacques Bellichach, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 juillet 2021 au terme desquelles M. [Y] [U] demande à la cour de : Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Vu l'article 1103 du Code civil, Vu l'article 1353 du Code de procédure civile, Vu l'Arrêté du 15 septembre 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières, Vu le Décret n°87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives. DÉCLARER non fondé l'appel de M. [B] [C] ; DÉBOUTER M. [B] [C] de l'ensemble de ses demandes, fin et prétentions ; CONFIRMER le jugement rendu en date du 24 novembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : ACTUALISER la dette locative ; CONDAMNER M. [B] [C] au paiement de la somme de 84.347,76 euros à M. [Y] [U] au titre de la dette selon décompte arrêté au 19/07/2021, avec intérêts de droit au taux légal à compter du 24 novembre 2020 pour la somme de 52.258,80 euros, et à compter de la décision à intervenir pour le surplus, sauf à parfaire ou diminuer ; En tout état de cause : CONDAMNER M. [B] [C] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à M. [Y] [U] ; CONDAMNER M. [B] [C] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera relevé que, sans être contredit sur ce point, M. [Y] [U] affirme que M. [B] [C] a quitté les lieux en juillet 2021, remettant les clés "à Foncia", le gestionnaire du bien, le 9 juillet 2021. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire M. [B] [C], qui demande l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de suspension de la clause résolutoire afin de pouvoir s'acquitter de sa dette locative dans un délai de 36 mois, ne conteste ni le montant de cette dette, ni le constat que le premier juge a fait de l'acquisition de la clause résolutoire au 27 décembre 2018 et la résiliation de plein droit du bail qu'il entraîne. Etant rappelé qu'il ne conteste par ailleurs pas le fait d'avoir quitté les lieux et remis les clés des lieux loués au mandataire du bailleur le 9 juillet 2021, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire est devenue sans objet. Sur les délais de paiement M. [B] [C] demande aussi à la cour d'infirmer le jugement qui a rejeté sa demande de délai de paiement. Mais il doit être observé que la dette locative et d'indemnités mensuelles d'occupation a été arrêtée par le premier juge à la somme de 52.258 euros, arrêtée au 5 octobre 2020, échéance d'octobre 2020 incluse et que celui-ci a justement rejeté cette demande de délai, à défaut pour M. [B] [C] de justifier de sa situation financière. Force est de constater qu'il ne justifie pas davantage de sa situation actuelle devant la cour, qui ne pourra, dans ces conditions, que confirmer le jugement de ce chef. Sur l'actualisation de la dette locative Devant la cour, M. [Y] [U] demande l'actualisation de sa créance de loyers et d'indemnités mensuelles d'occupation à la somme de 84.347,76 euros selon décompte arrêté au 19 juillet 2021, avec intérêts de droit au taux légal à compter du 24 novembre 2020 pour la somme de 52.258,80 euros, et à compter de la décision à intervenir pour le surplus. Il produit un décompte arrêté au 19 juillet 2021 qui n'est pas contesté par M. [B] [C]. La cour relève toutefois que doivent en être soustraites différentes sommes non justifiées : - 58,23 euros de solde antérieur au 1er juillet 2018 - 324,15 euros de commandement au 1er janvier 2019 - 168,66 euros de frais d'huissier de justice au 1er février 2020 - 70,48 euros de frais d'huissier de justice au 1er mars 2020 - 1.000 euros d'article 700 au 1er mars 2021 - 838,75 de frais d'huissier de justice au 1er juin 2021 - 800 euros de "provision expulsion" au 1er juillet 2021, étant observé qu'une somme de 167,76 euros de frais d'huissier de justice au 1er mars 2019 a été recréditée sur le compte le 1er mars 2021. Le total de ces sommes étant égal à 3.260,27 euros, la dette locative exigible sera ainsi ramenée à la somme de 81.087,49 euros, au paiement de laquelle M. [B] [C] sera condamné. Sur l'indemnisation du trouble de jouissance M. [B] [C] poursuit l'infirmation du jugement entrepris qui a condamné M. [Y] [U] à l'indemniser de son trouble de jouissance pour la période ayant courue d'avril 2018 à avril 2019, représentant 30% de la valeur locative à raison de dégradations apparues suite à deux dégâts des eaux survenus en avril et octobre 2018 et mentionnées dans deux procès-verbaux de constat d'huissier de justice, dressés le 16 mai 2019 et le 6 février 2020. Il demande à la cour de porter cette indemnisation à la somme de 39.214,20 euros correspondant à une minoration de moitié du loyer pour une période de 30 mois, non précisée, arguant ne pas avoir pu jouir ni la salle de bains, ni des toilettes dans des conditions d'hygiène et de sécurité minimale et s'être heurté à l'inertie du gestionnaire Foncia. M. [Y] [U] est à la confirmation de ce chef, se référant à des échanges de courriels entre le 28 février 2019 et le 7 mai 2019, versés aux débats, illustrant les diligences de son gestionnaire et l'absence de réactivité de M. [B] [C], qui a, d'une part, tardé à fournir ses disponibilités pour l'exécution des travaux nécessaires et, d'autre part, n'est jamais revenu vers les sociétés devant intervenir, tel que cela résulte d'une lettre du responsable de la société Bati-France du 11 septembre 2019, mise aux débats, et que M. [B] [C] qualifie "de complaisance", sans toutefois argumenter sa critique. Il convient de rappeler que l'article 1719 du code civil dispose que : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations." ; L'article 1720 le complète ainsi : " Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives." Les deux procès-verbaux dressés le 16 mai 2019 et le 6 février 2020 corroborent les points d'indécence relevés par M. [B] [C] notamment le décollement d'une partie des enduits des murs et plafonds de la salle de bains et des toilettes et l'endommagement des meubles en bois stratifié. M. [B] [C] produit à cet égard un devis de reprise de ces désordres de la société B.S.B.M.A BAT du 28 mai 2019, arrêté à la somme de 9.295 euros, dont il demande la condamnation de M. [Y] [U] au paiement afin de lui permettre de réaliser lui-même ces travaux ou, subsidiairement, la condamnation de M. [Y] [U] à les faire réaliser sous astreinte de 150 euros par jour de retard sur la base du même devis. Il produit enfin un certificat médical du 7 février 2020 du Dr [H] [O], chirurgien ORL, décrivant des épisodes de pathologies respiratoires de ses deux enfants, [N] et [I] [C], dont la recrudescence "aux dires de leur mère" serait imputable à des conditions d'hygiène dégradées dans leur appartement, secondaires à des phénomènes de fuites et d'inondations. Ce certificat médical n'établit toutefois aucun lien médical probant entre les faits décrits par la mère des enfants et la prétendue recrudescence des épisodes alléguée. Par ailleurs M. [B] [C], qui ne conteste pas devant la cour la résiliation du bail intervenue depuis le 27 décembre 2018, ni son départ des lieux le 19 juillet 2021 et ne demande pas sa réintégration, ne peut revendiquer la réalisation de travaux de la part de son ancien bailleur. S'agissant, enfin, de l'appréciation de l'indemnisation que le premier juge a faite en réparation du trouble de jouissance subi, M. [B] [C] n'apporte aucune élément nouveau devant la cour, susceptible de la modifier. Elle sera ainsi confirmée. Sur le remplacement du chauffe-eau M. [B] [C], poursuivant l'infirmation du jugement entrepris qui a rejeté sa demande en paiement demande à la cour la condamnation de M. [Y] [U] à lui payer somme de 1.539,87 euros pour le remplacement du chauffe-eau, subsidiairement, sa condamnation à remplacer le chauffe-eau sous astreinte de 150 euros par jour de retard sur la base du même devis. Il produit à cet égard, en pièce 7, un courriel du 9 octobre 2018 adressé au gestionnaire Foncia dans lequel il écrit notamment "La chaudière ne fonctionne pas, je n'ose même plus vous en parler, et j'ai donc pris sur moi de faire le nécessaire" et un devis de remplacement du chauffe-eau établi le 10 octobre 2018 par la société Mazogaz pour un montant de 1.539,87 euros. Mais outre le fait qu'aucune facture n'est produite pour justifier de la réalisation de ce remplacement, M. [Y] [U] lui objecte justement qu'il ne rapporte aucune preuve de dysfonctionnement de la chaudière, ni qu'elle ne peut être réparée et qu'elle doit être remplacée, tout comme il est défaillant dans l'administration de la preuve du bon entretien annuel de la chaudière, qui lui incombe en application du IV d) et du VI d) de l'annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 relatifs aux réparations locatives. Le jugement, qui a rejeté cette demande, sera donc confirmé de ce chef. Par ailleurs M. [B] [C], qui ne conteste pas devant la cour la résiliation du bail intervenue depuis le 27 décembre 2018, ni son départ des lieux le 19 juillet 2021 et ne demande pas sa réintégration, ne peut revendiquer la réalisation de travaux de la part de son ancien bailleur. Sur la production des justificatifs de charges depuis 2015 Le premier juge, au visa de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, a condamné M. [Y] [U] à communiquer à M. [B] [C] les justificatifs de charges générales, de chauffage, d'ascenseurs et d'eau pour les années 2017 et 2018, sans prononcer d'astreinte. Devant la cour, M. [B] [C] demande la condamnation de M. [Y] [U] à produire les justificatifs des charges "depuis 2015" sous astreinte de 150 euros par jour de retard. L'action ayant été introduite le 14 novembre 2019, le premier juge a considéré prescrite le demande pour les années 2015 et 2016 en vertu des dispositions de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il convient de toutefois de considérer au vu des pièces produites devant la cour, que les charges sont régularisées pour une année civile par le syndic de l'immeuble dans l'année suivante, de sorte que seule était prescrite la demande pour l'année 2015. M. [Y] [U] produit, en pièce 15, les justificatifs des régularisations de charges pour les années 2016, 2017 et 2018. La demande de M. [B] [C] étant imprécise, la cour estime qu'elle doit s'interpréter au jour de la remise de ses dernières conclusions, soit le 23 avril 2021. Dans ces conditions, la cour, infirmant le jugement de ce chef, condamnera M. [Y] [U] à remettre à M. [B] [C] les justificatifs des charges pour les années 2019, 2020 et 2021 jusqu'au 23 avril, sous astreinte de 30 euros par jour, passé un délai de 30 jours suivant la notification qui lui sera faite de l'arrêt et dans la limite de 900 euros. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Déclare sans objet la demande de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf, d'une part, en ce qu'il a condamné M. [Y] [U] à communiquer à M. [B] [C] les justificatifs de charges générales, de chauffage, d'ascenseurs et d'eau pour les années 2017 et 2018, et, d'autre part, à actualiser la dette locative et d'indemnités mensuelles d'occupation, Condamne M. [B] [C] à payer à M. [Y] [U] la somme de 81.087,49 euros de dette locative et d'indemnités mensuelles d'occupation, selon décompte arrêté au 19 juillet 2021, échéance de juillet 2021 incluse, avec intérêts de droit au taux légal à compter du 24 novembre 2020 pour la somme de 52.258,80 euros, et à compter de l'arrêt pour le surplus, Condamne M. [Y] [U] à remettre à M. [B] [C] les justificatifs des charges pour les années 2019, 2020 et 2021 jusqu'au 23 avril, sous astreinte de 30 euros par jour, passé un délai de 30 jours suivant la notification qui lui sera faite de l'arrêt et dans la limite de 900 euros, Et statuant à nouveau, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière, Le Président,