Cour de cassation, 15 juin 2023. 21-25.153

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 15 juin 2023 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 436 F-D Pourvoi n° Z 21-25.153 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JUIN 2023 La société Dominula, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Z 21-25.153 contre l'arrêt rendu le 28 septembre 2021 par la cour d'appel de Montpellier (chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société OCMJ, société d'exercice libéral par action simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2], représentée par M. [O] [B], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Capoulie 34, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Dominula, de Me Carbonnier, avocat de la société OCMJ, ès qualités, après débats en l'audience publique du 10 mai 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué ( Montpellier, 28 septembre 2021), suivant convention du 1er juin 2012, intitulée « bail (trois ans ou plus) », la société civile immobilière Capoulie 34 (la SCI) a mis à disposition de la société Dominula un bien immobilier dont elle est propriétaire. 2. Par jugement du 2 juillet 2020, la SCI a été mise en liquidation judiciaire et la société OCMJ (le liquidateur), désignée pour la représenter. 3. Le liquidateur ayant été autorisé par une ordonnance du juge-commissaire, sur le fondement de l'article L. 641-11-1, IV, du code de commerce, à résilier la convention conclue avec la société Dominula, celle-ci a formé un recours contre ladite ordonnance. Examen des moyens Sur le second moyen 4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le premier moyen Enoncé du moyen 5. La société Dominula fait grief à l'arrêt de rejeter son recours et d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, alors : « 1°/ qu'il est fait interdiction au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant que « les parties n'ont pas expressément soumis le contrat à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les mentions relatives à celle-ci dans le contrat ne résultant que de son caractère de document pré-imprimé », quand il résultait de manière claire et précise du contrat que les parties s'étaient expressément placées sous l'empire de la loi du 6 juillet 1989 par des références multiples et spécifiques à cette loi, la cour d'appel a dénaturé le contrat de bail du 1er juin 2012, violant le principe susvisé, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ; 2°/ que le juge doit respecter le principe de la contradiction ; qu'en relevant de sa propre initiative le moyen tiré de ce que les mentions relatives à la loi du 6 juillet 1989 ne résultaient que du caractère de document pré-imprimé, sans provoquer les explications des parties sur ce moyen qu'elle a relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 3°/ que le contrat de bail est un contrat à titre onéreux et que l'existence d'une contrepartie s'apprécie au jour de la formation du contrat ; qu'en jugeant que « le bail conclu s'est exécuté à titre gracieux à compter du 1er janvier 2013 et doit, ainsi, être qualifié de prêt à usage depuis cette date », qui n'était pourtant pas la date de conclusion du contrat, à savoir le 1er juin 2012, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et, par-là, a violé l'article 1709 du code civil ; 4°/ que, si le contrat de bail est un contrat à titre onéreux, la contrepartie peut prendre des formes diverses, notamment la mise à la charge du locataire des charges relatives au bien ; qu'en jugeant que le paiement par la présidente de la société Dominula, et son compagnon, des charges relatives à l'occupation de l'immeuble (assurance habitation, EDF, eau…) ne remet pas en cause le principe de la gratuité de [l'occupation de l'immeuble], la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et, par-là, a violé l'article 1709 du code civil, ensemble l'article 1876 du même code ; 5°/ que, si le contrat de bail est un contrat à titre onéreux, la contrepartie peut prendre des formes diverses, notamment une compensation entre le loyer dû par le preneur et une dette au paiement de laquelle le bailleur est délégué ; qu'en jugeant que le contrat de bail conclu s'est exécuté à titre gracieux à compter du 1er janvier 2013, quand les parties étaient convenues que la dette de la société Prainvest à l'égard de la société Dominula serait payée par la SCI Capoulie 34, par le biais d'un loyer gratuit au bénéfice de la société Dominula, la cour d'appel a violé l'article 1709 du code civil, ensemble l'article 1876 du même code. » Réponse de la Cour 6. La cour d'appel qui a, d'abord, relevé que le preneur n'était pas une personne physique et n'exerçait aucune profession ou fonction dans le cadre d'une activité économique lucrative, a exactement retenu que les locaux loués ne pouvaient faire l'objet d'un bail mixte à usage d'habitation et professionnel soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 7. Ayant, ensuite, retenu que les mentions relatives à la loi précitée ne figuraient dans la convention qu'en raison de son caractère de document pré-imprimé, elle en a souverainement déduit, par une interprétation, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l'ambiguïté de cette convention, que les parties n'avaient pas eu la commune intention de la soumettre volontairement à cette loi. 8. Enfin, ayant restitué aux faits, qui étaient dans le débat, leur exacte qualification juridique, elle a, abstraction faite d'un motif surabondant, exactement décidé que le liquidateur n'était pas tenu de soumettre sa demande de résiliation de la convention aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Dominula aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Dominula et la condamne à payer à la société OCMJ prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière Capoulie 34, la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille vingt-trois.