Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00175

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 13 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [J] [B] 124 Allée de Barcelone 31000 TOULOUSE représenté par Maître Isabelle EMERIAU, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEURS : Madame [X] [Z] [C] Etage 1 41 Rue de Génève 44100 NANTES comparant en personne Madame [O] [R] Etage 1 41 Rue de Génève 44100 NANTES non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 22 février 2024 date des débats : 22 février 2024 délibéré au : 13 juin 2024 RG N° N° RG 24/00175 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MXOY COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Isabelle EMERIAU CCC à Madame [X] [Z] [C] + Madame [O] [R] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 6 décembre 2022, [J] [B] a donné à bail pour une durée de trois ans à [X] [Z] [C] et [O] [R] un logement lui appartenant sis, 41 rue de Genève, 44100 NANTES et un parking moyennant un loyer mensuel initial de 630 € pour le logement avec une provision mensuelle pour charges de 40 €. Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, [J] [B] a fait commandement à [X] [Z] [C] et [O] [R] de justifier de l'occupation du logement et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.861,93€ arrêté au 1er juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, et de justifier de l’occupation du logement. Par acte d’huissier de justice en date du 17 octobre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [J] [B] a fait assigner [X] [Z] [C] et [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·      Déclarer les demandes recevables et bien fondées ; ·      Constater que les locataires n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié dans le délai imparti de deux mois ; ·      Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit ; ·      A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement des locataires à leur obligation de payer les loyers ; ·      En conséquence, ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; ·      Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 3.201,93 € arrêtée à la date de résiliation du bail, soit le montant réclamé sur le commandement de payer (1.861,93 €) auquel s'ajoute les loyers et charges d’août et septembre 2023 (1.340 €) ; ·      Condamner solidairement les locataires au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience ; ·      Condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du code civil ; ·      Condamner les locataires au paiement d’une somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024, date à laquelle le diagnostic social et financier réalisé par les services sociaux du département a été transmis au tribunal. A ladite audience, [J] [B], représenté par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.715,96 € au titre des loyers et frais échus à la date du 5 février 2024. [O] [R], régulièrement citée à étude, est absente. [X] [Z] [C], quant à elle, comparaît. Elle précise qu’elle et sa colocataire travaillent et propose des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en sus du loyer courant. L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. En l'absence d'une des deux défenderesses, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le commandement de payer émanant d'un bailleur personne physique ou société civile familiale doit être signalé par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) pour les commandements de payer pour lesquels le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs à certains seuils fixés par décret. En l’espèce, le bailleur justifie du signalement à la CCAPEX de la situation des locataires par l'huissier de justice le 20 juillet 2023. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, l'assignation du 17 octobre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article IX. Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, [J] [B] a fait commandement à [X] [Z] [C] et [O] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.861,93 € arrêté au 1er juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [X] [Z] [C] et [O] [R]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de [J] [B] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [X] [Z] [C] et [O] [R] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.715,96 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 5 février 2024. En conséquence, [X] [Z] [C] et [O] [R] seront condamnées au paiement de cette somme, comprenant l'échéance de février 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Cette condamnation sera prononcée solidairement en vertu de la clause de solidarité du contrat de bail (article VIII). Elles seront enfin condamnées solidairement à payer à [J] [B], à compter du 6 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 692,01 €. Sur les délais de paiement En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les difficultés de paiement ont débuté dès février 2023. Le diagnostic social et financier indique que les deux colocataires ont eu des difficultés financières liées à une perte d'emploi pour l'une et un soutien financier familial pour l'autre. Lors de l’audience, [X] [Z] [C] a proposé de verser 100 € par mois en plus du loyer courant, afin de solder la dette. Le bailleur quant à lui s'est opposé à tout délai de paiement. En l'espèce, l'ensemble des prélèvements autorisés par les locataires sont revenus impayés et elles n'ont ainsi pas repris le paiement de l'intégralité du loyer courant avant l'audience. Leur demande de paiement ne pourra ainsi qu'être rejetée. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [Z] [C] et [O] [R], succombant à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Elles seront également condamnées in solidum à payer à [J] [B] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 décembre 2022 entre [J] [B] et [X] [Z] [C] et [O] [R], concernant le logement sis 41 rue de Genève, 44100 NANTES et le parking moyennant un loyer mensuel initial de 630 € pour le logement avec une provision mensuelle pour charges de 40 € ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 19 septembre 2023 ; CONDAMNE solidairement [X] [Z] [C] et [O] [R] à payer à [J] [B] la somme de 4.715,96 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 février 2024, échéance de février 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE solidairement [X] [Z] [C] et [O] [R] à payer à [J] [B], à compter du 06 février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 692,01 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [X] [Z] [C] et [O] [R], occupantes sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [X] [Z] [C] et [O] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE in solidum [X] [Z] [C] et [O] [R] à payer à [J] [B] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY